როგორ დგინდება მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება: ფორმულა და გაანგარიშების პროცედურა

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

გააზრება რა არის მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება არც ისე რთულია. ეს არის ფასი, რომელიც დაფიქსირებულია უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრში (GKN). ღირებულება დგინდება შესაბამისი საქმიანობის შედეგად მიღებული ინფორმაციის საფუძველზე. საკადასტრო ღირებულება ძირითადად დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთის ინდივიდუალურ მახასიათებლებზე, კერძოდ მის მდებარეობაზე, ფართობზე, დანიშნულებაზე, კატეგორიაზე, ასევე საბაზრო ფასზე. შეიტყვეთ მეტი იმის შესახებ, თუ როგორ განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება სტატიიდან.

რატომ ტარდება საკადასტრო შეფასება

პროცედურა მოიცავს მთელ რიგ აქტივობებს, რომლებიც მიმართულია შესაბამისი ფასის განსაზღვრაზე. მისი აუცილებლობა აიხსნება შემდეგი მიზეზებით:

• მიწის გადასახადის სწორი გაანგარიშება.
• ემსახურება როგორც ეტალონს უძრავი ქონების ობიექტებთან ტრანზაქციებში (მაქსიმუმის სწორი განსაზღვრებითსაბაზრო ფასთან ახლოს).
• ადასტურებს მიწის ნაკვეთის საკუთრებას. ამრიგად, შესაძლებელია არა მარტო ფლობა და სარგებლობა, არამედ მიწის განკარგვაც. მაგალითად, ის შეიძლება გაიყიდოს, იპოთეკით ან მემკვიდრეობით გადავიდეს.
• საშუალებას გაძლევთ თავიდან აიცილოთ კონფლიქტები და, შესაბამისად, სამართალწარმოება.

საკანონმდებლო ბაზა

აღწერა და კადასტრი უძრავი ქონების კუთხით მუშავდება Rosreestr-ის სპეციალისტების მიერ. განსახილველ თემასთან დაკავშირებული ძირითადი ნორმატიული აქტებია:

• კანონი "საკადასტრო საქმიანობის შესახებ" No221-FZ.
• კანონი „სახელმწიფოს შესახებ. უძრავი ქონების რეგისტრაცია“No. 218-FZ.
• კანონი "შეფასების საქმიანობის შესახებ რუსეთში" No135-FZ.
• მთავრობის დადგენილება „საკადასტრო შეფასების ჩატარების წესის შესახებ“No316.
• კანონი "სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების შესახებ" No237-FZ.

გამოსყიდვის ღირებულება და საკადასტრო ღირებულება: განსხვავებები

მას შემდეგ რაც გაიგეთ რა არის მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება, ახლა თქვენ უნდა გაიგოთ გამოსყიდვის ფასის კონცეფცია. ამ შემთხვევაში საუბარია პარამეტრზე, რომელიც განსაზღვრულია სპეციალურად იჯარით აღებული ფართის საკუთრებაში გადაცემის პროცესისთვის. უფრო მარტივი სიტყვებით რომ ვთქვათ, გამოსყიდვა ნიშნავს ფასს, რომლითაც იყიდა ქონება, რომელიც ადრე სხვა პირს ეკუთვნოდა.

ასეთი უძრავი ქონება შეიძლება ეკუთვნოდეს არა მარტო ფიზიკურ პირებს, არამედ სახელმწიფოს, ასევე მუნიციპალიტეტს. მას ხშირად მოიხსენიებენ, როგორც "მიწის ნაკვეთის ღირებულებას საკადასტრო ღირებულებით".ეს აიხსნება იმით, რომ ღირებულება გამოითვლება საკადასტრო ღირებულების მიხედვით.

ამავდროულად, ეს ცნებები არ უნდა აგვერიოს, ვინაიდან შესყიდვის ფასი სტატიკურია, ანუ უცვლელი, მიუხედავად უძრავი ქონების ფასების ცვლილებისა. თუმცა, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების დადგენა განიხილება მხოლოდ ერთხელ ინვენტარიზაციის შემდეგ 3-დან 5 წლამდე დროის ინტერვალში. გარდა ამისა, გადაფასების ინიციატორი შეიძლება იყოს მიწის მესაკუთრეც.

ყველაზე იაფია მიწის ყიდვა, რომელიც უკვე 25 წელია საკუთრებაშია და მასზე კაპიტალური სტრუქტურების მშენებლობის შემთხვევაში. მაშინ საკადასტრო ფასის მხოლოდ 20% გადაიხდება მუნიციპალურ მიწაზე, ხოლო სახელმწიფო მიწაზე მხოლოდ 25%.

საკადასტრო რეგისტრი

იგი იგულისხმება, როგორც სახელმწიფო ქონების კომიტეტის ნაწილი, რომელიც ინახავს ინფორმაციას შეფასების შედეგად მიღებულ მიწის ნაკვეთების კადასტრის მიხედვით ფასის შესახებ. მათი განხორციელების შემდეგ ხდება მიწის ნაკვეთის გადაფასება (ეს შეიძლება განხორციელდეს მესაკუთრის ინიციატივითაც). უფრო ზუსტი ინფორმაცია ასევე მითითებულია რეესტრში, სადაც თითოეულ მიწის ნაკვეთს აქვს უნიკალური საკადასტრო ნომერი. ეს ასევე მოიცავს იმ ცვალებად ფასებს, რომლებსაც ბაზარზე გთავაზობთ ამ მომენტში, რომლებიც დგინდება ინვენტარიზაციის შემდეგ.

მუნიციპალური მიწის ფასის დადგენა

შეფასების შეკვეთა შესაძლებელია ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ (ოლქები, ქალაქები, ქალაქები). როგორ დგინდება მუნიციპალიტეტისთვის მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება? შეფასებაგანხორციელდა ხელმისაწვდომი საბაზრო ფასების საფუძველზე. ამასთან, მხედველობაში მიიღება მონაცემები მიწის ნაკვეთების მინიჭების შესახებ.

მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი შეიძლება გამოვიყენოთ როგორც კერძო სახლის ასაშენებლად, ასევე მებაღეობისა და მებაღეობისთვის, ავტოფარეხებისთვის ან საცხოვრებელი კორპუსის ასაშენებლად. ამავდროულად, გათვალისწინებულია მიწის კოდექსით, ქალაქგეგმარებითი კოდექსით დადგენილი და სხვა სამართლებრივი აქტებით დადგენილი სტანდარტები..

მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ მისამართზე ქონების საჯარო საკადასტრო ღირებულება შეფასებულია შემდეგნაირად:

1. მოსამზადებელი ეტაპი. იგი მოიცავს საჭირო ინფორმაციის შეგროვებას და დამუშავებას, კერძოდ, მარეგულირებელ ინფორმაციას და მონაცემებს ბაზრის ტენდენციების შესახებ უახლოეს მომავალში. გარდა ამისა, გროვდება მონაცემები დასახლების, ეკოლოგიური მდგომარეობის, კლიმატის შესახებ ინფორმაციის დაზუსტება და მიწის კლასიფიკაცია..
2. ტერიტორიის ზონირება. მის საზღვრებში გამოყოფილია საცხოვრებელი ზონა (კერძო და მრავალბინიანი შენობების ასაშენებლად); წარმოება (სამრეწველო შენობების, საწყობების და სხვა მსგავსი ობიექტების განსათავსებლად); საზოგადოებრივი და ბიზნესი (ჯანმრთელობის დაწესებულებებით, სამომხმარებლო სერვისებით, სამეცნიერო, კულტურული და სხვა დაწესებულებებით); სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურა (ტრანსპორტისა და კავშირგაბმულობის ობიექტებისა და კომუნიკაციებისთვის); სამეურნეო (ბაღებით, საძოვრებით, სამზარეულოს ბაღებითა და შენობებით); რეკრეაციული (დასვენებისთვის, ტყის პარკები, პლაჟები).
3. გამოყენებულია მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების გამოთვლის ფორმულა. განუვითარებელი მიწის შეფასება ხდება სტატიკური ფასების ანალიზის გამოყენებით,რომელსაც ბაზარი გვთავაზობს, ასევე შესაბამისი სფეროების განვითარების ხარჯებს. ნაგებობების მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის ერთეული ფართობის ღირებულება გამოითვლება ინფრასტრუქტურის ჩანაცვლების ღირებულების მეთოდით.
4. ზონირება საკადასტრო ღირებულების მიხედვით.
5. ფინალური ეტაპი. ამ ეტაპზე ტარდება საკადასტრო შეფასების შედეგად მიღებული ინფორმაციის საბოლოო დამუშავება, ასევე მათი შეყვანა Rosreestr..

პროცედურის დასრულების შემდეგ დგინდება მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება შეფასების ზონაში. იგი უდრის იმავე მახასიათებლების მქონე ტერიტორიაზე მდებარე ტერიტორიის ერთეული ფართობის საბაზრო ღირებულებას.

საჯარო მიწის ფასის დადგენა

მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების განსაზღვრის პროცესის თავისებურება, ამ შემთხვევაში, არის სხვადასხვა კოეფიციენტების გამოყენება (როგორც დაკლება, ისე მზარდი). ისინი დამოკიდებულნი არიან:

• მიღებების მდებარეობა.
• მისი საბაზრო ფასი.
• საკომუნიკაციო სისტემების განვითარების დონე.
• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა.
• მიზანშეწონილობის დონე დანიშნულებისამებრ.
• საცხოვრებელი თუ არასაცხოვრებელი ნაგებობების არსებობა.

რადგან საბაზრო ღირებულება სხვადასხვა ტერიტორიაზე, თუნდაც ერთი და იგივე მახასიათებლებით, განსხვავებულია, საკადასტრო ფასიც განსხვავებულია. თუმცა, განსხვავება შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი.

მიწის ფასის დადგენა დასახლებებში

ზოგადად ფასი დგინდება ისევე, როგორც საკადასტრომიწის ღირებულება, თუ იგი ეკუთვნის მუნიციპალიტეტს. მაგრამ არსებობს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც თანდაყოლილია დასახლებებში.

ასე რომ, დიდი ყურადღებით ეკიდებიან ნაკვეთების საზღვრების გარკვევას, ასევე ტერიტორიის ზონებად დაყოფას მათი დანიშნულების მიხედვით. შეფასების მიზნებია:

• დასახლების კუთვნილი მიწის დასაბეგრი ბაზის ფორმირება.
• ახლებული ზონირების სქემის შედგენა ტერიტორიისა და ეკონომიკური მაჩვენებლების მიხედვით.
• ქირაობის დამტკიცება.
• ფასის დადგენა, რომლითაც ქონება იყიდება ან ქირავდება გრძელვადიანი.
• კომპენსაციის უფრო ზუსტი ოდენობის შედგენა იმ პირებისთვის, ვისთვისაც მიწა ჩამოერთმევა მუნიციპალური საჭიროებისთვის.
• ყველაზე პერსპექტიული განვითარების სფეროების ობიექტური განსაზღვრა სხვადასხვა განვითარებისთვის.

გარეუბნის ტერიტორიის ფასის დადგენა

ობიექტური მონაცემების მისაღებად, ამ შემთხვევაში, მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შემდეგი მახასიათებლები:

• მიწის მდებარეობა საკადასტრო გეგმაზე (მოშორებულ რაიონში შეფასებულია იგივეზე იაფი, მაგრამ მდებარეობს ქალაქთან ახლოს შესაბამისი ინფრასტრუქტურით).
• კვადრატი.
• კომუნიკაციები (ელექტროენერგია, გაზი, სანტექნიკა, კანალიზაცია).
• ლოტი კატეგორია.
• ტერიტორიის ეკოლოგიური მდგომარეობა.
• თუ საბაზრო ფასი ცნობილია, მაშინ საკადასტრო ფასი დგინდება იმავე ოდენობით.

ნაკვეთის ფასის განსაზღვრატყე

ტყეებით მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების გამოთვლის თავისებურება ისაა, რომ თითოეულ შემთხვევაში ფასი განისაზღვრება კონკრეტულ ფართობზე:

• რუსეთის რეგიონებში.
• ლეშოზის ზონაში.
• ტყით დაკავებული სატყეო ტერიტორიების ფარგლებში.

ტყის ზონაში მდებარე ტერიტორიების ღირებულება გამოითვლება ეკონომიკური საქმიანობისათვის ტერიტორიების სარგებლობისთვის გადახდილი იჯარიდან მიღებული შემოსავლის შესაბამისი ოდენობის კაპიტალიზაციის გათვალისწინებით. გაანგარიშება ითვალისწინებს ხე-ტყის მოსავლის პარამეტრებს.

გაანგარიშება და დამტკიცება

ინვენტარის მიხედვით ფასის სწორად გამოსათვლელად, სხვადასხვა პარამეტრი უნდა გაითვალისწინოთ. რა გავლენას ახდენს მიწის საკადასტრო ღირებულებაზე? მათგან ყველაზე მნიშვნელოვანია კორექტირების ფაქტორები. მათი გამოყენება გააუქმებს ფასების ფორმირებაზე მოქმედ ფაქტორებს. მაგალითად, თუ ადგილზე არის ნაგებობები, რომლებიც ითვლება დანგრეულად, ან ტერიტორია ექვემდებარება დატბორვას წყალდიდობის გამო, მაშინ გამოიყენება კოეფიციენტი, რომელიც ამცირებს საკადასტრო ღირებულებას. არის სიტუაციები, როდესაც, პირიქით, გამოიყენება გამრავლების ფაქტორი.

ასევე მნიშვნელობა აქვს კადასტრის ფასის კონკრეტულ მაჩვენებელს. კონკრეტული ზომა გამოითვლება ერთი კვადრატული მეტრის ტოლი ფართობის საფუძველზე. ეს მაჩვენებელი მითითებულია ყოველ კვარტალში. ადგილმდებარეობის მისამართზე ქონების საკადასტრო ღირებულება განისაზღვრება შემდეგნაირად:

1. ფასზე მოქმედი ფაქტორები აღიარებულია.
2. სტანდარტი აღებულიასაიტი, რომელიც საუკეთესოდ შეეფერება თვისებებს.
3. შექმნილია მსგავსი მახასიათებლების მქონე საცნობარო ნახაზების ქვეჯგუფი.
4. მონაცემები გროვდება თითოეული ქვეჯგუფისთვის და შემდეგ ანალიზდება.
5. შემდეგ ხდება სტატისტიკური მონაცემების მოდელირება და საბაზრო ღირებულებაზე მოქმედი ფაქტორების განსაზღვრა.
6. გამოთვალეთ ერთეულის ღირებულება.

მოპოვებული მონაცემების მიხედვით შესაძლებელია ფასის დათვლა ყველა მიწის ნაკვეთის კადასტრის მიხედვით. გამოდის, რომ კადასტრის მიხედვით ფასის ზომაზე გავლენას ახდენს ისეთი მაჩვენებლები, როგორიცაა ფართობი, მიწის კლასიფიკაცია დანიშნულების მიხედვით და ობიექტის საბაზრო ფასი.

ანგარიშგების დასრულებიდან არაუგვიანეს ოცი სამუშაო დღისა დამკვეთი იღებს აქტს ფასის დამტკიცების შესახებ კადასტრის მიხედვით. ეს დოკუმენტი მოქმედებს ოფიციალურად გამოქვეყნების მომენტიდან. იგი მიღებულია სახელმწიფო უწყების, მუნიციპალიტეტის ან აღმასრულებელი ხელისუფლების მიერ.

გამოანგარიშების ფორმულა

გამოთვლა ხდება შემდეგი ფორმულის გამოყენებით:

ლოტი ფართობი(ხაზოვანი ფუნქცია + ტრანსაქციის ფორმატის ფუნქცია)თანაფარდობა.

წრფივი ფუნქცია აქვს ანგარიშსწორების სიცოცხლისა და სიცოცხლისუნარიანობის განსაკუთრებული პარამეტრები, ხოლო ტრანზაქციის ფორმატის ფუნქცია გულისხმობს ლოკალურ კომპონენტს. ამრიგად, საკადასტრო ღირებულების გამოსათვლელად საჭიროა მიწის ნაკვეთის გარკვეული პარამეტრების ცოდნა, ასევე სპეციალური ცოდნა.

ეს თანხა გამოითვლება შემფასებლების მიერ, რომლებიც იყენებენ სახელმწიფო შეფასების მეთოდებს მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოსათვლელად,ჩამოყალიბებული და დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს მიერ.

ცვლილება საკადასტრო ღირებულების

გარდა იმისა, თუ როგორ დგინდება მრავალფუნქციური მიწის ნაკვეთების საკადასტრო ღირებულება, აუცილებელია გავითვალისწინოთ გადაფასების სიხშირე. ეს პროცედურა ტარდება სამიდან ხუთ წლამდე ინტერვალით ერთხელ. ახალი მნიშვნელობა დგინდება აუდიტის შედეგების საფუძველზე. ის შეიძლება შემცირდეს ან გაიზარდოს. როგორც წესი, ეს უკანასკნელი ვარიანტი ყველაზე ხშირად გვხვდება.

მიწის ბევრ მესაკუთრეს შეექმნა სიტუაცია, როდესაც საკადასტრო ღირებულება იზრდება. ამის გამო მეტი გადასახადის გადახდა მოგიწევთ. ამრიგად, მკვეთრი ზრდა დაფიქსირდა 2016 წლის ბოლოს, როდესაც შესაბამისი ფასები მრავალჯერ გაიზარდა.

მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ მიწის გაყიდვა უფრო მომგებიანი გახდა. მისი ხარისხი იგივე დონეზე დარჩა და ბევრი საიტი ამ დროისთვის შორს იყო საუკეთესო მდგომარეობაში ყოფნისაგან. ამიტომ, ყველა ადამიანი არ არის მზად იყიდოს მიწა, რათა გადაიხადოს უზარმაზარი გადასახადები. გარდა ამისა, ეს გადაფასება დაუსწრებლად განხორციელდა. საიტის მონაცემები საკადასტრო აღრიცხვის ტექნიკურ გეგმაში ისე შევიდა, რომ შედეგად ერთიდაიგივე ფართობის, მაგრამ განსხვავებული პარამეტრებით მნიშვნელოვნად განსხვავებულმა მიწის ნაკვეთებმა იგივე ფასი დაიწყო..

2016 წლის შუა რიცხვებში შემოიღეს მორატორიუმი, რომლის მიხედვითაც საკადასტრო ფასი სამი წლით გაიყინა. ამ პერიოდის განმავლობაში მოქმედებდა ის ღირებულება, რომელიც აქტუალური იყო წლის დასაწყისიდან, მაგრამ არა უადრეს 2014 წელს.

დაახლოებით ამავე დროს კანონი „სახელმწიფო საკადასტროშეფასება“No237-FZ, რომელშიც არაფერი იყო ნახსენები მორატორიუმის შესახებ. ამასთან დაკავშირებით, ექსპერტები ვერ შეთანხმდნენ, უნდა იქნას გამოყენებული თუ არა „გაყინვა“. შედეგად, სასამართლოებს მოუწიათ ამ საკითხზე მრავალი დავის განხილვა.

განსაზღვრა TIN

მხოლოდ TIN ნომრის (გადასახადის გადამხდელის საიდენტიფიკაციო ნომრის) ცოდნით შეუძლებელია კონკრეტული მოქალაქის საკუთრებაში არსებული მიწის ღირებულების შესახებ საჭირო ინფორმაციის მოპოვება. ამ სერვისებს შეიძლება შესთავაზონ საეჭვო რეპუტაციის მქონე საიტები. თუმცა, არ უნდა ენდოთ მათ, რადგან ასეთი რესურსები თაღლითურია.

დასკვნა

მიწის ნაკვეთის ფასი კადასტრის მიხედვით არის სავარაუდო ღირებულება, რომელიც მიღებულია სახელმწიფოს მიერ ქონების შეფასების შედეგად და გათვალისწინებულია უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრში. არსებული მეთოდი, რომელიც გვიჩვენებს, თუ როგორ გამოითვლება მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება, მოიცავს ძირითადი მახასიათებლების გათვალისწინებას. ეს ღირებულება უდრის საბაზრო ფასს შეფასების დროს. ფასი სხვადასხვა კატეგორიის მიწის კადასტრის მიხედვით განისაზღვრება შესაბამისი მახასიათებლების გათვალისწინებით. ღირებულება განიხილება მინიმუმ ხუთ წელიწადში ერთხელ, მაგრამ არა უმეტეს სამ წელიწადში ერთხელ.

2016 წლიდან ამოქმედდა კანონი „სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების შესახებ“. შეფასების ყველა დავალება ეკისრება სახელმწიფო სტრუქტურებს.