შენობებისა და ნაგებობების შეფასება: დოკუმენტები, წესები და მეთოდები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

შენობებისა და ნაგებობების შეფასება შეიძლება განხორციელდეს მრავალი მიზეზის გამო. ყველაზე ხშირად ეს ეხება ქონების გადასახადის გადახდას, რომლის ოდენობა დამოკიდებულია ობიექტის საკადასტრო ღირებულებაზე. ამ მაჩვენებლის გადასინჯვისა და საგადასახადო გადასახადის სახით უფრო მცირე თანხის მისაღებად, მესაკუთრეები უბრძანებენ ქონების დამოუკიდებელ შეფასებას სპეციალიზებულ ორგანიზაციას. სტატიაში მოცემულია პროცედურისთვის საჭირო დოკუმენტების ჩამონათვალი, ასევე წესები და მეთოდები, რომლითაც ეს მოქმედება ხორციელდება.

რაში გჭირდებათ ეს?

ობიექტის საკადასტრო ღირებულების გადასინჯვის მიზეზის გარდა, არსებობს მთელი რიგი სხვა გარემოებები, რომლებიც საჭიროებენ შენობებისა და ნაგებობების მდგომარეობის შეფასებას:

• წინასწარი გაყიდვის მომზადება საბაზრო ღირებულების იდენტიფიცირებით კონკრეტულ თარიღზე. პროცედურა აუცილებელია ნებისმიერი ტიპის ტრანზაქციის შესასრულებლად (ყიდვა-გაყიდვა, გაცვლა, იჯარა, აქციების რეგისტრაცია და ა.შ.).
• სასამართლოს ბრძანებით ან სასამართლოში საქმის განხილვის მიზნით.
• ქონების დაზიანების გამო ზარალის გამოთვლა.
• სესხის ან იპოთეკის ასაღებად.
• ამისთვისობიექტის დამატება ორგანიზაციის საწესდებო კაპიტალში.

ვის უნდა მივანდოთ დამოუკიდებელი შეფასება

ექსპერტები გირჩევენ დაიცვან შემდეგი წესები შესაფერისი კომპანიის არჩევისას:

• დასვით შეკითხვა საძიებო სისტემაში, მაგალითად, Yandex-ში, თქვენი რეგიონის მითითებით. ეს ბევრად უფრო პროდუქტიული იქნება, ვიდრე ბეჭდურ მედიაში რეკლამის ძიება ან მეგობრებთან და ნათესავებთან ინტერვიუები.
• შეისწავლეთ რამდენიმე კომპანიის რეკლამა. რაც მეტი ინფორმაცია იქნება ინტერნეტში, მით უფრო სანდო იქნება კომპანია, მაგრამ უფრო ძვირი იქნება მისი მომსახურება.
• თქვენ უნდა იპოვოთ არჩეული კომპანიის საიტი და შეისწავლოთ იგი დიზაინის დონის, შინაარსის, საკონტაქტო გვერდზე ყოფნისა და თქვენს კითხვაზე ინფორმაციის მიხედვით.
• აუცილებელია საიტზე განთავსებული ნებართვების სკანირებული ასლების, კომპანიის საქმიანობის კანონიერების დამადასტურებელი ცნობების, ასევე პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევის მოწმობების განთავსება.
• რეკომენდებულია მიმოხილვების მოძიება ინტერნეტში. რა თქმა უნდა, თუ მათგან მხოლოდ ორი ან სამია, მაშინ ამას გადამწყვეტი მნიშვნელობა არ ექნება, მაგრამ მომხმარებელთა უარყოფითი მოსაზრებების არსებობამ უნდა გააფრთხილოს ქონების მფლობელი.
• შესაფერისი ვარიანტის აღმოჩენის შემდეგ, უნდა დარეკოთ კომპანიაში, გააცნოთ საკუთარი თავი და ისაუბროთ თქვენთვის საინტერესო თემაზე. მკაფიო და ლაკონური პასუხები დაგეხმარებათ სწორი არჩევანის გაკეთებაში. გავლის შეუძლებლობა, ავტომოპასუხეზე ჩაჯდომა, ერთი თანამშრომლიდან მეორეზე გადასვლა უნდა გააფრთხილოს კლიენტი.

შენობებისა და ნაგებობების შეფასების დოკუმენტები

ჩვეულებრივ მფლობელს აქვსრამდენიმე დოკუმენტი უძრავი ქონების ობიექტზე. იმის გასარკვევად, თუ რომელი მათგანია საჭირო პროცედურისთვის, უნდა დაუკავშირდეთ შერჩეულ შემფასებელ კომპანიას. როგორც წესი, კომპანიის თანამშრომელი პირველ შეხვედრაზე ან სატელეფონო საუბარში აუხსნის რა უნდა მიეწოდოს მომხმარებელთა მომსახურების სპეციალისტს. ძირითადი დოკუმენტები, რომლებიც იძლევა იურიდიული პირის საკუთრებაში არსებული შენობებისა და ნაგებობების საბაზრო ღირებულების შეფასების საშუალებას, არის:

• საკუთრების საკუთრების რეგისტრაციის მოწმობა.
• დოკუმენტები ობიექტის გამოყენების შეზღუდვის შესახებ.
• დადასტურებული შენობის ან სტრუქტურის საზღვრები, სადაც ნაჩვენებია მდებარეობა.
• ინვენტარიზაციის ბარათი გაცემული საბუღალტრო მონაცემების მიხედვით.
• მინიშნება საწყისი (ჩანაცვლების) ღირებულებისა და დარიცხული ამორტიზაციის ოდენობაზე.

დოკუმენტები, რომლებიც ეხება ობიექტზე მიწის უფლებას:

• ტექნიკური პასპორტი გაცემული ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მიერ, ობიექტის ნახაზებით.
• BTI-დან დოკუმენტების ნაკლებობა გულისხმობს ტექნიკური მახასიათებლების უზრუნველყოფას სააღრიცხვო მონაცემების მიხედვით.
• კომპანიის ძირითადი საშუალებების სია, რომლებიც მდებარეობს შენობის შიგნით ან სტრუქტურის ნაწილად, ისევე როგორც მათი საბალანსო ღირებულება.
• პროექტის დოკუმენტები განმარტებითი ჩანაწერით.
• საკომისიო აქტები ქონების ფაქტობრივი ამორტიზაციის შესახებ.

სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა

ეს დოკუმენტი ლეგალური იყო 2016 წლის ივნისამდე და გაცემული იყო ყველასთვისუძრავი ქონების ობიექტები. მფლობელის, მისამართის, ტექნიკური მახასიათებლების შეცვლის შემთხვევაში (მაგალითად, რეკონსტრუქციის გამო) ან როდესაც მოხდა საჭირო კორექტირება უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში (EGRP), მაშინვე გაიცემა ახალი სერტიფიკატი.

2016 წლის ზაფხულიდან დოკუმენტი არ არის გაცემული და თქვენ შეგიძლიათ დაადასტუროთ საკუთრება USRR-დან ამონაწერის მიღებით, რომელიც მოქმედებს ერთი თვის განმავლობაში.

ობიექტის შეზღუდვები

აქ მოცემულია ინფორმაცია ტვირთების, მოიჯარეების, კონტრაქტების, ხელშეკრულებების და ნებისმიერი შეზღუდვის არსებობის შესახებ, რომელიც უდავოდ მოქმედებს ობიექტის საბოლოო ფასზე შენობებისა და ნაგებობების შეფასების შედეგად. განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს დაქირავებული კომპანიის სპეციალისტის მიერ ობიექტის ღირებულების დადგენის პროცედურის დროს სასამართლოებში განხილულ სხვადასხვა სასამართლო პროცესებს.

მდებარეობა

ქონების მისამართი შეიძლება დადასტურდეს საკუთრების მოწმობით, ამონაწერით USRR-დან, გეოდეზიური გეგმით, ტექნიკური ან საპროექტო დოკუმენტაციით. თქვენ ასევე უნდა მიაწოდოთ შეფასების სერვისის მიმწოდებელ სპეციალისტს შენობის, სტრუქტურისა და მიწის საკადასტრო ნომერი, რომელზეც მდებარეობს ობიექტი.

ბუღალტრული მონაცემები

საწარმოში ძირითადი საშუალებების აღრიცხვა ყოველთვის ინახება. PBU 6/01 მოთხოვნების შესაბამისად, ქონება განთავსებულია ბალანსზე. გარდა ამისა, მასზე აუცილებლად იწყება ინვენტარიზაციის ბარათი. მისი შევსება შესაძლებელია ხელით, რაც დამახასიათებელია მცირე ფირმებისთვის. ამ შემთხვევაში, ობიექტის შესახებ ყველა ცვლილება ასევე არისხელით შევიდა. მაგრამ საწარმოების უმეტესობა იყენებს 1C. აქ ობიექტის შესახებ მონაცემები შედის პროგრამაში და ანგარიში ინახება ავტომატურად.

შენობისა და ნაგებობის ჩანაცვლების ღირებულების შესაფასებლად სამუშაოს განმახორციელებელი კომპანიის სპეციალისტს გადაეცემა ხელით შევსებული და უფლებამოსილი პირის ხელმოწერით დამოწმებული ინვენტარიზაციის ბარათის ასლი.

დოკუმენტები მიწისთვის

აუცილებელია შემფასებელს მიაწოდოს ინფორმაცია შენობის ან ნაგებობის ქვეშ არსებული მიწის ნაკვეთის მდგომარეობის შესახებ. საკადასტრო ნომრის გარდა არის დოკუმენტების სია, რომელშიც შედის:

• საკადასტრო პასპორტი ან გეგმა;
• საკუთრების მოწმობა (თუ იგი გაცემულია 2016 წლამდე) ან მუდმივი მუდმივი გამოყენების უფლება, ხოლო 2016 წლიდან - ამონაწერი USRR-დან;
• კონტრაქტი (იჯარის შემთხვევაში).

თუ ადგილზე არის ტვირთი, მაშინ ისინი ასევე უნდა იყოს მოხსენებული კომპანიასთან ხელშეკრულების გაფორმებისას შენობებისა და ნაგებობების შეფასებაზე სამუშაოების განხორციელების შესახებ.

ტექნიკური მონაცემების ფურცელი

ასეთი დოკუმენტი, როგორც წესი, მზადდება ობიექტზე საკუთრების რეგისტრაციის პროცედურის დაწყებამდე. თუ ქონება ეკუთვნის იურიდიულ პირს, რაც დასტურდება USRR-ის ამონაწერით, და რეგისტრაციის შემდეგ ტექნიკური მახასიათებლების მხრივ ცვლილებები არ მომხდარა, მაშინ სავსებით შესაძლებელია შემფასებლის მიერ შენობის რეგისტრაციის მოწმობა ან BTI-ის მიერ ადრე გაკეთებული სტრუქტურა. თქვენ არ გჭირდებათ ახალი დოკუმენტის შეკვეთა. იმ შემთხვევაშიც კი, როდესაც ის არ არის ხელმისაწვდომი მფლობელისგან, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ სპეციალისტებსტექნიკური ინვენტარი ობიექტის ადგილას დუბლიკატის მისაღებად. ეს პროცედურა რამდენჯერმე იაფი დაჯდება, ვიდრე ახალი ქონების პასპორტის გაცემა.

თუ ნივთი ნასყიდობის ხელშეკრულებით გადაეცა ქონებას, ხოლო ტექნიკური დოკუმენტაცია არ გადაეცა ახალ მფლობელს, შემფასებელმა ბუღალტრული მონაცემების მიხედვით უნდა შეადგინოს მოკლე აღწერა და ხელი მოაწეროს უფლებამოსილ წარმომადგენელს. მფლობელის.

სხვა დოკუმენტები

უეჭველია, იმისათვის, რომ შენობებისა და ნაგებობების ღირებულების შეფასების პროცესი შეუფერხებლად წარიმართოს, თქვენ უნდა მიაწოდოთ მთელი ინფორმაცია ქონების შესახებ დაქირავებული კომპანიის სპეციალისტებს. ეს ეხება იმ შემთხვევებს, როდესაც საჭიროა შენობის შეფასება შევსებასთან ერთად, მაგალითად, მოწყობილობა, რომლის დემონტაჟი ძნელია. თქვენ შეგიძლიათ დამატებით გადახედოთ პროექტის დოკუმენტაციას. თუ ობიექტი ნაწილობრივ განადგურებულია, მაშინ უნდა გაიცეს საკომისიოს ცნობები, რომლებიც ადასტურებს ქონების ფაქტობრივ ცვეთას.

ფიზიკურებისთვის

არაიკოსს ყველაზე ხშირად სჭირდება შეფასების სერვისების გამოყენება ბინის, სახლის ან მიწის საკუთრებაში არსებული საბაზრო ღირებულების დასადგენად. ამ შემთხვევაში, დოკუმენტების სია მცირეა და მცირდება სამ წერტილამდე:

• საკუთრების დოკუმენტი;
• საკადასტრო პასპორტი (მიწისთვის);
• ტექნიკური პასპორტი (შენობის ან ბინისთვის).

გამოყენებული შეფასების მეთოდები

არსებობს სამი მეთოდი, რომლითაც სპეციალისტს შეუძლია განსაზღვროს მნიშვნელობა:

• ანალოგი, რომლის გამოყენებისასშეადარეთ გაყიდული ქონების ბოლო ფასები. ეს მეთოდი შესაფერისია სახლის შეფასებისთვის. შემფასებელი სწავლობს მიმდინარე წლის რეალიზაციას, აჯამებს გაყიდულ ქონებას კოეფიციენტების დახმარებით, რაც ამჟამად აფასებს. ამრიგად, თავდაპირველად ის პოულობს ინფორმაციას გაყიდული საცხოვრებლის შესახებ და არეგულირებს მათ ფასს, სავარაუდო ანალოგისთვის არსებული მახასიათებლების გათვალისწინებით. შემდეგ ის ადარებს რამდენიმე მსგავს თვისებას იმავე სეგმენტში და გამოაქვს საშუალო ფასი.
• ძვირია, რომელიც ითვალისწინებს შენობის ან სტრუქტურის მშენებლობის ყველა ხარჯს. ყველაზე ხშირად ეს ეხება ახლად აშენებულ სახლებს მცირე ფართობებით. ეს ეხება იმ თანხების რაოდენობას, რომელიც საჭირო იქნება ამ დროისთვის ზუსტად იგივე ობიექტის ხელახლა შესაქმნელად, მსგავსი ხარისხის ინსტალაციის იდენტური მასალებისგან და თუნდაც მსგავსი არქიტექტურული გადაწყვეტილებებით.

მომგებიანი, რომელშიც სიზუსტით შეიძლება განისაზღვროს საბაზრო ღირებულება ინვესტიციის შემთხვევაში მომგებიანობის გათვალისწინებით. ეს მეთოდი კარგია კომერციული ფართის ფასის დასადგენად. პირველ რიგში, დააყენეთ პერიოდი, რომლისთვისაც გამოითვლება მომგებიანობა. მეორეც, ფასდება მოსალოდნელი შემოსავლის ოდენობა. მესამე, გამოითვლება მოგება, რომელსაც მფლობელი მიიღებს ბილინგის პერიოდის შემდეგ. მეოთხე, გამოითვლება ყველა შემოსავლის ჯამი უახლოეს მომავალში

ქონების ცვეთა

ყველა უძრავი ქონების ობიექტი ექვემდებარება დაძველებას. ბუღალტრულ აღრიცხვაში ეს ცნება განისაზღვრება როგორც ამორტიზაცია, რომლის პროცენტის დადგენა შესაძლებელია დარიცხული ამორტიზაციის საფუძველზე. მეთოდებიშენობებისა და ნაგებობების ფიზიკური გაფუჭების შეფასებას ასევე იყენებენ კომპანიები, რომლებიც მონაწილეობენ ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრაში. ამჟამად უპირატესობა ენიჭება გაანგარიშებას, რომელშიც განისაზღვრება თითოეული სტრუქტურული ელემენტის ცვეთა და შემდეგ შეჯამებულია ყველა ინდიკატორი. ამ მეთოდით აუცილებლად გათვალისწინებულია უძრავი ქონების ობიექტის გამოცვლის ღირებულება.

როგორ მუშაობენ სპეციალისტები

არის მთელი რიგი წესები, რომლებიც დაცულია შენობებისა და ნაგებობების შეფასების ხელშეკრულების გაფორმებისას:

• მომხმარებლის მიერ შეთავაზებული ობიექტის ანალიზი ღირებულების დასადგენად.
• სერვიტუტის, ტვირთის, იპოთეკის იდენტიფიკაცია.
• საკუთრების ტიპის მკაფიო განმარტება გაანგარიშების მეთოდების ხელმისაწვდომობის დადასტურებით.
• შეზღუდვების გარკვევა, რამაც შეიძლება ხელი შეუშალოს მუშაობას.
• მომხმარებლის მიერ მოწოდებული ინფორმაციის ანალიზი ინფორმაციის საკმარისობის დადგენით.

თავის საქმიანობაში შემფასებელი იცავს შემდეგ პრინციპებს:

• დამოუკიდებლობა ჩართული ხალხისგან და გარემოებებისაგან.
• შეფასების ობიექტურობა.
• კონტრაქტორსა და მომხმარებელს შორის ინტერესთა კონფლიქტი არ არის.
• სამუშაო ხელშეკრულების სავალდებულო დადება.
• მკაფიო შეთანხმებების დადგენა გამოკითხვის ვადებსა და საგანზე.

ამგვარად, ქონების შეფასებისას მომხმარებელმა კონტრაქტორს უნდა მიაწოდოს სარგებლობისათვის საჭირო ყველა დოკუმენტი. ამაზე იქნება დამოკიდებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ვადა. ასევე მოჰყვებაუზრუნველყოს შემფასებელი კომპანიის წარმომადგენელს ობიექტზე წვდომა, რაც წინაპირობაა კონტრაქტორის მიერ დადებული სამუშაო ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესასრულებლად.