როგორ ფასდება ბინის ღირებულება? ქონების შეფასება. უძრავი ქონების საკადასტრო შეფასება

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ადამიანის ცხოვრებაში ძალიან ხშირად ჩნდება გარემოებები, რომლებიც აიძულებს მას დადოს გარიგებები საკუთარ ბინასთან. მაგალითად, როდესაც ის სხვა ქალაქში გადადის ან აპირებს სესხის აღებას. ხშირად ჩნდება საცხოვრებელი ბინების უფრო ფართო ბინების გაცვლის სურვილი. ამასთან დაკავშირებით, პრობლემაა ქონების რეალური ღირებულების შეფასების. ბევრი ადამიანი სვამს შემდეგ კითხვას: "შესაძლებელია თუ არა დამოუკიდებლად განსაზღვროთ რა თანხით გაყიდოთ თქვენი სასახლეები, რათა არ მოხდეს არასწორი გამოთვლა"? თუმცა, უმჯობესია არ ჩაატაროთ ექსპერიმენტები და ისარგებლოთ პროფესიონალების მომსახურებით.

ბინის გამყიდველს აქვს არჩევანი

სამწუხაროდ, ცოტამ თუ იცის, როგორ ფასდება ბინის ღირებულება, რა შემთხვევებში გარე დახმარების გარეშე შეუძლებელია. ყოველ შემთხვევაში, არავის სურს ბინის იაფად გაყიდვა და, რა თქმა უნდა, თითქმის არავის აქვს შესაძლებლობა, წლების განმავლობაში დაელოდოს „კარგ“მყიდველს. ამიტომ ყოველთვის უნდა შესთავაზოთ რეალური ფასი.

რა თქმა უნდა, არსებობს გზების მთელი არსენალი, რომლითაც ობიექტურად განისაზღვრება საცხოვრებლის გასხვისების გარიგების ოდენობა.

თუ ვისაუბრებთ იმაზე, თუ როგორ ფასდება ბინის ღირებულებარეალტორები ან იმ კომპანიების თანამშრომლები, რომლებიც დაკავებულნი არიან უძრავი ქონების ღირებულების პროფესიონალურ საფუძველზე განსაზღვრით, ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ თითოეულ მათგანს ექნება საკუთარი გაანგარიშება.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს ერთი რამ: საცხოვრებელი ბინების ფასი დამოკიდებულია მთელ რიგ ფაქტორებზე, მათ შორის ტრანზაქციის მონაწილეთა განწყობაზე მისი დასრულების მომენტში.

დასაზღვრეთ საშუალო არითმეტიკული

თქვენ გაქვთ უფლება სცადოთ დამოუკიდებლად განსაზღვროთ თქვენი საცხოვრებლისთვის მინიმუმ სავარაუდო გადასახადი, მაშინაც კი, თუ წარმოდგენაც არ გაქვთ, როგორ აფასებენ პროფესიონალები ბინის ღირებულებას. უფრო მეტიც, ყველა გონიერ ადამიანს შეუძლია ამის გაკეთება.

თქვენ უნდა შეისწავლოთ გასაყიდი ქონების მონაცემთა ბაზა. შეარჩიეთ ის ბინები, რომლებიც თქვენსას ჰგავს კადრებით, ოთახების რაოდენობით, მეტროდან მანძილით, სართულების რაოდენობით, სახლის ასაკის, ინფრასტრუქტურით. ახლა მონიშნეთ ყველაზე იაფი და ძვირი საცხოვრებელი. ამის შემდეგ გამოთვალეთ მითითებული თანხების საშუალო არითმეტიკული - ეს იქნება თქვენი სახლის ფასი. ამასთან, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ თითქმის ყველა მფლობელი ოდნავ აფასებს ბინის ღირებულებას, იტოვებს უფლებას გარიგების პოტენციურ მყიდველთან.

უძრავი ქონების სააგენტო დაგეხმარებათ

შეგიძლიათ კიდევ უფრო მარტივად გააკეთოთ: ნებისმიერ უძრავი ქონების სააგენტოში დარეკვით და მყიდველად წარმოჩენით, აგენტებისგან ყოველთვის გაიგებთ, რა მინიმალური თანხა უნდა გადაიხადოს ადამიანმა, ვინც ბინას ყიდულობს კონკრეტულ ტერიტორიაზე. გარეთ.

ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ღირებულებაზებინები

გსურთ იცოდეთ როგორ აფასებენ ექსპერტები ბინის ღირებულებას? ყველაფერი არც ისე რთულია, როგორც ერთი შეხედვით შეიძლება ჩანდეს. უძრავი ქონების შეფასება ხორციელდება ობიექტის ანალიზით რამდენიმე კრიტერიუმის მიხედვით, რაც საბოლოოდ განსაზღვრავს მის ნამდვილ ღირებულებას.

მოდით განვიხილოთ ისინი უფრო დეტალურად.

1) ქონების მდებარეობა. ქალაქი პირობითად იყოფა რეალტორებით უბნებად, მაგალითად, ცენტრალური, საძილე, გარეუბნები.

2) ქონების ფართობი. საიდუმლო არ არის, რომ რაც უფრო დიდია საცხოვრებელი ფართი, მით უფრო ძვირი ღირს.

3) ინფრასტრუქტურული ობიექტების ხელმისაწვდომობა. რა თქმა უნდა, თუ სახლის მახლობლად არის საავადმყოფო, საბავშვო ბაღი ან ბაზარი, მაშინ შეგიძლიათ მოითხოვოთ სოლიდური ფასი ბინაში.

4) რემონტის ხელმისაწვდომობა. რა თქმა უნდა, გაფუჭებული კედლები ან დაბზარული ფილები საცხოვრებლის ღირებულებას შეამცირებს, მაგრამ თუ ახალ ფონებს ჩასვით და მსუბუქ კოსმეტიკურ რემონტს გააკეთებთ გარიგებამდე, მაშინ შეგიძლიათ უსაფრთხოდ გაზარდოთ ფასი, რა თქმა უნდა, გონივრულ ფარგლებში.

5) სართულები. ისე მოხდა, რომ პირველ და ბოლო სართულებზე მდებარე ბინები ნაკლებად მოთხოვნადია მყიდველებში, ამიტომ ფასი სხვა ბინებთან შედარებით დაბალი იქნება.

მედია რეკლამა

უძრავი ქონების შეფასება ხდება სხვა მარტივი მეთოდით. Რა? ეს ძალიან მარტივია.

აგზავნით რეკლამას ბინის გასაყიდად ადგილობრივ გაზეთებში და მიუთითებთსავარაუდო ფასი, რომელიც განისაზღვრა ზემოაღნიშნული პუნქტებიდან გამომდინარე. ამის შემდეგ თვალყური ადევნეთ რამდენი განმცხადებელი უპასუხა თქვენს შეთავაზებას. თუ ბევრი ზარია, მაშინ ეს იმის ნიშანია, რომ თქვენ მიუთითეთ ოდნავ დაბალი ფასი, რომელიც მოგვიანებით შეიძლება ოდნავ გაიზარდოს. ამის შემდეგ, თქვენ კვლავ თამაშობთ ტელეფონის დისპეტჩერის როლს და აკონტროლებთ სიტუაციას. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ეს მეთოდი კარგია მათთვის, ვინც არ ჩქარობს და ბევრი თავისუფალი დრო რჩება. შესაძლებელია, რომ მხოლოდ ერთი წლის შემდეგ შეძლოთ გარიგების დადება მაქსიმალური მოგებით.

რა თქმა უნდა, თუ დაკავებული ადამიანი ხართ და სასწრაფოდ გჭირდებათ სახლის გაყიდვა, სხვა სქემით უნდა იმოქმედოთ, რადგან უძრავი ქონების შეფასება პროფესიონალების სიმრავლეა. დღეს ბაზარზე არის უამრავი კომპანია, რომლებიც ეხმარებიან საცხოვრებლის რეალური ღირებულების დადგენაში. იმისათვის, რომ მათ შეასრულონ თავიანთი სამუშაო, თქვენ უნდა მიაწოდოთ საკუთრების საბუთები (ერთჯერადი მოწმობა) ბინაზე, ცნობა BTI-დან (ფორმა 11a).

კიდევ ერთხელ ხაზს ვუსვამთ, რომ უძრავი ქონების საბაზრო შეფასება შეიძლება განხორციელდეს ექსპერტის მიერ ინდივიდუალურად. უნდა გვახსოვდეს, რომ ეს არის ძალიან სპეციფიკური პროცედურა, საბოლოო შედეგზე გავლენას ახდენს კრიტერიუმები, რომლებიც ბუნებით მრავალფეროვანია.

პროფესიონების მიერ გამოყენებული ბინის ღირებულების გამოთვლის მეთოდები

აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების ღირებულების ექსპერტიზის შეფასება ხდება გაანგარიშების სამი მეთოდით:

1) ძვირი. ეს ეფუძნება იმ ფაქტს, რომ ბინების ფასიგანისაზღვრება იმ ხარჯების ოდენობიდან გამომდინარე, რომელიც მფლობელმა გაიღო ქონების შეკეთებისას (სამშენებლო მასალების ტრანსპორტირება, მათი ღირებულება, ხელფასები კონტრაქტორებთან, გადასახადები და ა.შ.). გარდა ამისა, შემფასებელმა უნდა გაითვალისწინოს ინფლაციის დონე, გაუფასურება. ამ ფაქტორების გათვალისწინებით, ის ასწორებს გაანგარიშებას.

2) მომგებიანი. ეს მეთოდი სპეციალურად შექმნილია კომერციული უძრავი ქონებისთვის. მისი მნიშვნელობა ძალიან მარტივია. შენობის ფასი განისაზღვრება იმ პოტენციური სარგებლის ზომიდან გამომდინარე, რომელსაც ახალი მფლობელი მიიღებს მომავალში. თუმცა, მეთოდი მხოლოდ მაღაზიებისა და სავაჭრო ცენტრებისთვისაა შესაფერისი.

3) შედარებითი. ეს მეთოდი ექსპერტების აზრით ყველაზე გავრცელებულად ითვლება. ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების ობიექტების ღირებულების შეფასება განისაზღვრება ბინების გასაყიდად სხვა მსგავს შეთავაზებებთან შედარებით. ვინაიდან მისი გამოყენება არ საჭიროებს სპეციალურ ცოდნას, ეს მეთოდი არც ისე ძვირი დაგიჯდებათ.

კონტრაქტის გაფორმებისას კონკრეტულ კომპანიასთან, რომელიც ეწევა უძრავი ქონების შეფასებას პროფესიონალურ საფუძველზე, ზედმეტი არ იქნება კითხვა, თუ რა მეთოდით ადგენენ ბინების ღირებულებას. თუ არ მოგწონთ შეფასების ესა თუ ის გზა, ყოველთვის შეგიძლიათ აირჩიოთ სხვა ექსპერტი.

აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების საკადასტრო შეფასებას BTI ახორციელებს და ახლა ამ მაჩვენებელზე იქნება დამოკიდებული სახლებსა და ბინებზე გადასახადის ოდენობა.

ბინის შეფასება იპოთეკური სესხისთვის

ასე რომ თქვენ გეგმავთმიმართეთ იპოთეკურ სესხს და ბანკის თანამშრომლები ამ საკითხში შუა გზაზე შეგხვდნენ. უნდა იცოდეთ, რომ თქვენი კვადრატული მეტრის რეალური ღირებულების დადგენის პრობლემა მაშინვე წარმოიქმნება. რა თქმა უნდა, საკრედიტო დაწესებულება შესთავაზებს თავის შემფასებელს, მაგრამ ნუ იჩქარებთ დაიჯეროთ, რომ ის თავის საქმიანობაში მიუკერძოებლობის პრინციპით იხელმძღვანელებს.

ბუნებრივია, დიდია ალბათობა იმისა, რომ ის შეგნებულად გაზარდოს თქვენი მომავალი ბინების ღირებულება. ამიტომ შეარჩიეთ საბანკო დაწესებულებები, რომლებიც მომხმარებელს აძლევენ შემფასებლის არჩევის უფლებას ან შეთანხმდებიან რამდენიმე დამოუკიდებელი ექსპერტიზის ჩატარებაზე, რათა საცხოვრებლის ფასი მართლაც ობიექტური იყოს. გარდა ამისა, კონკრეტული იპოთეკური სესხის პროგრამის არჩევისას, წინასწარ უნდა გამოთვალოთ საცხოვრებლის სამაშველო ღირებულება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თქვენ უნდა უპასუხოთ კითხვას, რა ეღირება თქვენი ბინა, თუ ის უნდა გაიყიდოს რაც შეიძლება მალე. გაითვალისწინეთ ის ფაქტი, რომ საცხოვრებლის საბაზრო ღირებულება დაახლოებით 30%-ით აღემატება ლიკვიდაციას.

დასკვნა

ზემოაღნიშნული რეკომენდაციები დაგეხმარებათ შეაფასოთ დამოუკიდებლად და ამით დაზოგოთ თქვენი ოჯახის ბიუჯეტი. თუმცა დაიმახსოვრეთ, რომ ზოგიერთ შემთხვევაში სპეციალისტების დახმარების გარეშე არ შეგიძლიათ.