მიწა: საკადასტრო ღირებულება. მიწის ნაკვეთი: შეფასება და საკადასტრო ღირებულების ცვლილება

2025 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2025-01-24 13:19

მიწის ნაკვეთი არის ზედაპირი, რომელიც ხასიათდება ფიქსირებული ფართობით, საზღვრებით, იურიდიული სტატუსით, მდებარეობით და სხვა მახასიათებლებით, რომლებიც ასახულია მიწაზე უფლებათა რეგისტრატორად, აგრეთვე სახელმწიფო მიწის კადასტრში. აქ შეიძლება ვისაუბროთ დასახლებების მიწებზე, სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთებზე, ენერგეტიკულ და სამრეწველო დანიშნულების მიწებზე, სპეციალურად დაცულ ტერიტორიებზე, რომლებიც ეკუთვნის წყალს, ტყის ფონდებს და სხვა. გარდა ამისა, ეს მოიცავს ნაკრძალის კუთვნილ მიწებს, ანუ არ არის მიწოდებული მუნიციპალური ხელისუფლებისთვის, იურიდიული პირებისთვის და რიგითი მოქალაქეებისთვის საკუთრებად, აგრეთვე სახელმწიფო ეკონომიკური მიმოქცევიდან კონსერვაციის გზით ამოღებულ მიწებს..

დედამიწა წარმოადგენსრესურსი, რომელთანაც ადამიანის საქმიანობა დაკავშირებულია სხვადასხვა მიმართულებით. დღეს საკმაოდ ხშირად მოქმედებს, როგორც სასაქონლო-ფულადი ურთიერთობის ობიექტი, რისთვისაც ემსახურება საკადასტრო ღირებულება. მიწის ნაკვეთს ამ მხრივ აქვს საკმაოდ ხშირად ცვალებადი სტატუსი, ასე რომ თქვენ მუდმივად უნდა განსაზღვროთ ობიექტების რეალური ფასი დროის გარკვეულ მომენტში.

განმარტების თანმიმდევრობა

როგორც სხვა პროცედურებში, ამ შემთხვევაშიც არსებობს გარკვეული წესრიგი. მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების დასადგენად, თქვენ უნდა გამოიყენოთ სახელმწიფო შეფასების წესები. ყველაფერი ხდება შემდეგი თანმიმდევრობით.

რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიული სუბიექტი ამტკიცებს გადაწყვეტილებას, თუ როგორ შეუძლიათ მოქალაქეებმა მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების გარკვევა.

როსრესტრის ტერიტორიული დეპარტამენტი ამზადებს მიწის ნაკვეთების სიას, რომლებიც ექვემდებარება საკადასტრო შეფასებას. მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, ყველა ობიექტი, რომელიც დასახლების ტერიტორიების ნაწილია, დაყოფილია ნებადართული სარგებლობის 17 ტიპად. თითოეული დასახლება ხასიათდება იმით, რომ მასში არსებული ტერიტორიები დაყოფილია ადმინისტრაციულ-ტერიტორიული გეგმის ერთეულებად, რომელთაგან თითოეული მოიცავს შესაბამის საკადასტრო კვარტალს. მიწის ნაკვეთების სიაში ასევე მოცემულია ინფორმაცია თითოეული მათგანის მახასიათებლების შესახებ: ფართობი, მდებარეობა, ხელმისაწვდომობა, დანიშნულება და შენობების ბუნება.

Rosreestr იყენებს შეფასების ორგანიზაციას, რომელიც ითვლისცალკეული კვარტლებისა და ნებადართული სარგებლობის სახეობების საკადასტრო ღირებულების კონკრეტული პარამეტრი. ამ ინდიკატორის გამოთვლის პროცედურა მოითხოვს ტერიტორიული ფართობის კვადრატულ მეტრზე საშუალო საბაზრო ღირებულების ან სტანდარტული ფასის გამოყენებას გარკვეულ კვარტალში კონკრეტული ტიპის ნებადართული გამოყენებისთვის.

ამის შემდეგ საკადასტრო ღირებულება ნორმატიულ აქტში აღირიცხება. მიწის ნაკვეთი იღებს შესაბამის სტატუსს ტერიტორიული ერთეულების მართვის საკადასტრო აღრიცხვის სისტემაში..

გაანგარიშების მახასიათებლები

მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება შეგიძლიათ გაიგოთ კვადრატულ მეტრზე ფასის კონკრეტული პარამეტრის მიხედვით. ეს მნიშვნელობა უნდა გამრავლდეს მთლიანი ნაკვეთის ფართობზე საბოლოო მნიშვნელობის მისაღებად. თითოეული საკადასტრო კვარტლისთვის, კონკრეტული ინდიკატორის ოდენობა შეიძლება განსხვავდებოდეს, ხოლო ნებადართული გამოყენების ტიპსაც აქვს მნიშვნელობა, ეს პარამეტრი ასევე გავლენას ახდენს მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების დამტკიცებაზე. ამ შემთხვევაში აღრიცხვა ტარდება დადგენილი ტერიტორიული ერთეულისთვის ნებადართული გამოყენების ყველა შესაძლო სახეობის ყველაზე დიდი სპეციფიკური მაჩვენებლის მიხედვით..

განსაკუთრებული შემთხვევები

სტატისტიკური ანალიზის როგორმე გამარტივებისთვის, ისევე როგორც ტერიტორიული ერთეულებისთვის სახელმძღვანელოს სახით, ჩვეულებრივია დადგინდეს კონკრეტული ინდიკატორების საშუალო მნიშვნელობები მიწის თითოეული კატეგორიისთვის და ფუნქციური გამოყენების ტიპის მიხედვით მუნიციპალური რაიონებისთვის ან რაიონები. მინიმალური პარამეტრების დაყენება შესაძლებელია ანალოგიური ფორმით.სამრეწველო და სხვა სპეციალური დანიშნულების მიწების სპეციფიკური მაჩვენებლები, რომლებზედაც მათ არ აქვთ უფლება დაადგინონ. ისინი განისაზღვრება ცალკეული რაიონებისა და მიწის კატეგორიების საშუალო შეწონილი მაჩვენებლების გამოთვლის მეთოდოლოგიის საფუძველზე.

როგორ დგინდება საკადასტრო ღირებულება?

შეფასებული მიწის ნაკვეთი უნდა იყოს შეტანილი სპეციალურ დოკუმენტაციაში. ამ ინფორმაციის მიღება შეგიძლიათ Rosreestr-ის ტერიტორიულ ოფისებში. მოთხოვნა უნდა შეიცავდეს ნაკვეთის საკადასტრო ნომერს. იგი ყალიბდება საკადასტრო უბნის, რეგიონის, კვარტალის რაოდენობის მიხედვით და ბოლოს შეიცავს კონკრეტული ადგილის მითითებას. თქვენ შეგიძლიათ გაიგოთ ნომერი Rosreest-ის ხელისუფლებაში, მის ვებსაიტზე, ასევე დოკუმენტებში, კერძოდ, გაყიდვისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, საკუთრების მოწმობაზე, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო პასპორტში და სხვა. სწორად შესრულებული მოთხოვნა არის საფუძველი, რომ სპეციალისტებმა მიაწოდონ მის შესახებ არსებული ყველა ინფორმაცია, მათ შორის გადახდის გამოთვლები.

დამატებითი ფუნქციები

მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების შეფასება აუცილებლად ჩაირთვება მითითებულ დოკუმენტებში. მისი ამოცნობა შეგიძლიათ სახლიდან გაუსვლელად, ამისთვის Rosreestr-ის ოფიციალურ ვებგვერდზე განთავსებულია ინტერაქტიული საკადასტრო რუკა, ამისთვის საკადასტრო ნომერი შეყვანილია შესაბამის ველში. თუ რაიმე მიზეზით მოთხოვნილი ინფორმაცია არ არის ხელმისაწვდომი პორტალზე, მაშინ შეგიძლიათ იპოვოთ გარკვეული მუნიციპალური ორგანოს გადაწყვეტილება რეგისტრაციის შესახებსახელმწიფოს მიერ ჩართული საკადასტრო შეფასების შედეგები. ის მოითხოვს მიწის კვადრატულ მეტრზე საკადასტრო ღირებულების პოვნას იმ ტერიტორიაზე, რომელშიც მდებარეობს ობიექტი, მისი გამრავლება ტერიტორიის ფართობზე, რაც შედეგად მიახლოებით მნიშვნელობას მისცემს.

მნიშვნელობის შეცვლა

მიწის საკადასტრო ღირებულების შეცვლა დასაშვებია მხოლოდ რამდენიმე შემთხვევაში:

- თუ მოხდა ტერიტორიის ძირითად მახასიათებლებში ობიექტური ცვლილება: შეიცვალა საზღვრები და ფართობი, შეიცვალა საიტის ნებადართული გამოყენება, გადავიდა სხვა კატეგორიაში;

- თუ დოკუმენტაციაში აღმოჩენილი იქნა შეცდომები, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს საკადასტრო ღირებულების გადაჭარბება.

პირველი შემთხვევა ვარაუდობს, რომ განცხადება შედგენილია Rosreestr-ის ტერიტორიულ ორგანოში და წარმოდგენილია დოკუმენტების პაკეტი (საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლი, მიწის დავის გადაწყვეტის დოკუმენტის ასლი, სასაზღვრო გეგმა. და სხვები).

მიწის საკადასტრო ღირებულების შემცირება შეიძლება გასაჩივრდეს სასამართლოში ან ადმინისტრაციულად. თუ იგი გადაჭარბებულია, მაშინ გადასახადის ოდენობა, რომელსაც გადაიხდის მფლობელი ან იჯარა გადაიხდის მოიჯარეს, სახელმწიფო საიტის შესყიდვის ღირებულება და სხვა ხარჯები ასევე გადაჭარბებული იქნება. სწორედ ამიტომ, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების შემცირებამ შეიძლება მნიშვნელოვანი დანაზოგი უზრუნველყოს მათთვის, ვინც მას ფლობს ან უბრალოდ იყენებს მას.

როდის ხდება გადატვირთვა?

საკადასტრო ღირებულების კონკრეტული მაჩვენებელი შეიძლება გადაჭარბებული იყოს კონკრეტული ტიპის ნებადართული სარგებლობისთვის, ან არსებობს ნებადართული სარგებლობის ტიპის არასწორი განსაზღვრის ფაქტი. ეს ხდება საკადასტრო ან ტექნიკური შეცდომის გამო, როდესაც დოკუმენტი შეიცავს არასწორ მითითებას საკადასტრო ღირებულების კონკრეტული ინდიკატორის შესახებ, რომელიც არ შეესაბამება რეალურს. მაგალითად, თუ მიწის ნაკვეთზე, ნებადართული გამოყენების ტიპის ნაცვლად „ადმინისტრაციული და სამრეწველო შენობების განთავსებისთვის“დაწესებულია ინდიკატორი „საოფისე განთავსებისთვის“, მაშინ კონკრეტული ინდიკატორის ღირებულება რეალურს თითქმის გასამმაგდება.. საიტის აშენების და მასზე შენობის ან სხვა ნაგებობის განთავსების შემთხვევაში, მისი დანიშნულება შეიძლება განისაზღვროს ტექნიკურ პასპორტში ჩანაწერიდან, რომელიც თან ახლავს კონკრეტულ ქონებას. შეცდომის გამოსწორება შესაძლებელია საკადასტრო ღირებულების აღრიცხვის ტერიტორიულ ორგანოში განცხადების წარდგენის შემთხვევაში. შეცდომის გამოსწორებაზე უარის თქმის შემთხვევაში შესაძლებელია სასამართლოში წასვლა.

ობიექტის საბაზრო ღირებულება საკადასტრო ღირებულებაზე ნაკლებია

ეს საქმე ვარაუდობს, რომ საბაზისო დოკუმენტი იქნება რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს დადგენილება, რომლის მიხედვითაც, ტერიტორიის საკადასტრო ღირებულება გაუტოლდება მის ღირებულებას ბაზარზე იმ მომენტიდან, როდესაც ეს უკანასკნელი იყო. გათვლილი. საიტის საბაზრო ღირებულების დასადგენად, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ დამოუკიდებლად მომუშავე შემფასებელს. მისი ანგარიში გახდება საფუძველი იმისა, რომ მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი საკადასტრო ღირებულება სასამართლოში დადგინდეს. გადასახადიამ შემთხვევაში დარიცხული იქნება შეტანილი ცვლილებების შესაბამისად. მიწის მფლობელმა ან მოიჯარემ უნდა იცოდეს ასეთი მახასიათებლები.

ახალი წესები

თუ საჭიროა მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების შემცირება, რომელიც დადგინდა 2010 წლის 22 ივლისის შემდეგ, მაშინ მისი გასაჩივრება შესაძლებელია სასამართლოს გარეშე. ამისათვის თქვენ უნდა მიმართოთ შესაბამისი პროფილის კომისიას უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრში ინფორმაციის შეტანის მომენტიდან ექვსი თვის განმავლობაში. საკადასტრო ღირებულების გადაანგარიშების მხოლოდ ორი შემთხვევაა:

- თუ დადასტურდება, რომ საკადასტრო შეფასება განხორციელდა არასანდო ინფორმაციის საფუძველზე;

- თუ გაქვთ დამოუკიდებლად მომუშავე შემფასებლის მოსაზრება, რომელიც შეიცავს ბაზარზე არსებული მიწის ღირებულების განსაზღვრას.

სპეციალიზებული კომისიის მიერ განაცხადის განხილვისთვის საჭიროა ერთი კალენდარული თვე.

პროფესიონალური მიდგომა

ასე რომ, თქვენ უკვე გესმით, რამდენად მნიშვნელოვანია სწორად განსაზღვრული საკადასტრო ღირებულება. მიწის ნაკვეთი უნდა შეაფასონ მხოლოდ გამოცდილმა და კომპეტენტურმა პროფესიონალებმა, რომელთა თვალიდან უმცირესი დეტალიც კი ვერ გაექცევა. ამიტომ ყველაზე ხშირად საჭიროა პროფესიონალი შემფასებლების დახმარება, რომლებმაც კარგად იციან თავიანთი საქმე. ასე რომ, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულების შემცირება ან მისი გაზრდა (საწყისი მაჩვენებლის მიხედვით) უნდა განხორციელდეს შემფასებლების მიერ. ამისათვის მათ უნდა წარმოადგინონ რამდენიმედოკუმენტები.

საჭირო დოკუმენტაცია

- სათაურის დოკუმენტები მიწის ნაკვეთისთვის.

- ნაკვეთის საზღვრის ინფორმაცია.

- ტერიტორიული ტერიტორიის კატეგორია.

- ინფორმაცია კომუნალური მომსახურების ხელმისაწვდომობისა და მდგომარეობის შესახებ.

საბუთების მთელი პაკეტი გადაეცემა სპეციალისტებს, რის შემდეგაც ისინი იწყებენ მუშაობას, რის შედეგადაც დგინდება საკადასტრო ღირებულება. შედეგად, მიწის ნაკვეთი იღებს შესაბამის სტატუსს.