ახლავე უნდა ავიღო იპოთეკა? ღირს ახლა იპოთეკის აღება?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

რუსეთში ეკონომიკური მდგომარეობა ახლა საკმაოდ რთულია და ბევრი მოქალაქე ფიქრობს იმაზე, თუ როგორ უზრუნველყოს დანაზოგის უსაფრთხოება ბინის შეძენაში ინვესტიციით. ზოგი აპირებს ინვესტირებას უძრავ ქონებაში პირადი სახსრების ხარჯზე, ზოგი კი საბანკო სესხს ეყრდნობა. მაგრამ ღირს ახლა იპოთეკის აღება? იქნებ არსებობს ინვესტიციის უკეთესი გზები?

იპოთეკა კრიზისში: ინდიკატორების ორი ჯგუფი

კითხვაზე პასუხის გასაცემად, უნდა აიღოთ თუ არა იპოთეკა ახლა, როდესაც რუსეთში მძიმე ეკონომიკური მდგომარეობა განვითარდა, სასარგებლო იქნება დავიწყოთ იმით, თუ რა არის საბანკო კრიზისის ძირითადი კომპონენტები, რომლებზეც ანალიტიკოსები ასე საუბრობენ. ბევრი. შემდეგ შევეცდებით განვსაზღვროთ, რამდენად არის დამნაშავე ევროკავშირისა და აშშ-ის სანქციები რუსეთის წინააღმდეგ არსებულ ვითარებაში - მათ ენიჭებათ საკვანძო როლი იმაში, რომ კრიზისული ტენდენციები გაჩნდა რუსეთის ეკონომიკაში..

მაშ, რა პრობლემებია რუსეთის ეროვნულ საბანკო სისტემაში? ექსპერტები გამოყოფენ კრიზისის ინდიკატორების ორ ძირითად ჯგუფს, რომლებიც, თავის მხრივ, წარმოიქმნება მრავალი სხვადასხვა სახის გავლენის ქვეშ.ფაქტორები.

გადახდისუნარიანობის კრიზისი

პირველი კრიზისული მაჩვენებელი: მოსახლეობის გადახდისუნარიანობა მცირდება. ხალხს უბრალოდ არ შეუძლია ახალი სესხების აღება. ეს, თავის მხრივ, განპირობებულია შემდეგი ძირითადი ფაქტორებით.

პირველ რიგში, მზარდი ინფლაციის გამო, იზრდება ფასები სამომხმარებლო საქონლის უმეტესობაზე, განსაკუთრებით იმპორტირებულზე. საყოფაცხოვრებო ტექნიკის ღირებულების ყველაზე შესამჩნევი ზრდა. და ეს იმისდა მიუხედავად, რომ რეალური ხელფასები, თუ იზრდება, არ არის შესაბამისი პროპორციებით. ასევე სტაბილურად იზრდება ფასები საბინაო და კომუნალურ მომსახურებაზე, ტრანსპორტზე. შედეგი: მოქალაქეებს არ აქვთ უფასო სახსრები სესხების მოსამსახურებლად.

მეორე, ეს არის მოქალაქეების მნიშვნელოვანი ნაწილის ვალი. ბევრი არ ფიქრობს იმაზე, ღირს თუ არა ახლა იპოთეკის აღება, არამედ იმაზე, თუ როგორ უნდა გადაიხადოს წინა სესხები. ბევრ რუსს უჭირს მიმდინარე დავალიანების გადახდა.

ახლა შევეცადოთ განვსაზღვროთ, როგორ იმოქმედა რუსეთის წინააღმდეგ ეკონომიკურმა სანქციებმა პირველი კრიზისული ინდიკატორის გაჩენაზე. პირველ ფაქტორთან დაკავშირებით, ალბათ, არის გავლენა. ექსპერტები პროდუქციის ღირებულების ზრდას უკავშირებენ რუსეთის ფედერაციის სასურსათო ემბარგოს ევროპელი მომწოდებლების წინააღმდეგ - და ეს გარკვეულწილად სანქციებთან არის დაკავშირებული. ეს არის რუსული პასუხი მათზე. რაც შეეხება მეორე ფაქტორს, სავარაუდოდ, სანქციების ბრალი აქ შედარებითია. ფაქტია, რომ სესხების უმეტესი ნაწილი რუსებმა პოლიტიკური ვითარების გაუარესებამდე დიდი ხნით ადრე გასცეს.

ალბათ, ჩვენ ასევე გვექნება უფლება აღვნიშნოთ, რომ ორივე ფაქტორი ქმნისშესაბამისი მაჩვენებელი დაკავშირებულია. პროდუქტებისა და სერვისების ღირებულების ზრდა, ცხადია, კიდევ უფრო ზღუდავს პოტენციური მსესხებლის გადახდისუნარიანობას იმ პირობით, რომ მას აქვს სესხი.

კრიზისი ბანკებში

მეორე კრიზისის ინდიკატორი: ბანკებში ვითარების გაუარესება, შედეგად - ფინანსური ინსტიტუტების უუნარობა გასცენ სესხები, მათ შორის იპოთეკური სესხები და ასევე შესთავაზონ ისინი მომხმარებლისთვის კომფორტული პირობებით. არსებული ვითარების ფაქტორები, თავის მხრივ, შემდეგია.

პირველ რიგში, ბანკებს აქვთ უკიდურესად შეზღუდული თავისუფალი კაპიტალი. იმისთვის, რომ მსესხებლებს რამე მისცენ, ბანკებს რაღაც უნდა ჰქონდეთ. რუსული საკრედიტო ინსტიტუტების ლიკვიდობას ბევრი ექსპერტი აფასებს დაბალად.

მეორე, ბანკები, უცნაურია, მსგავს მდგომარეობაში არიან მსესხებლებთან - ვალის დატვირთვის მხრივ. ფაქტია, რომ ისინი თავად ვის მართალნი არიან - უცხოელ კრედიტორებს, რუსეთის ცენტრალურ ბანკს.

თავის მხრივ, ვცადოთ იმის გარკვევა, არის თუ არა სანქციების დამნაშავე არსებული ვითარების? ბევრი ექსპერტი თვლის, რომ ეს ასეა. რატომ? ამ თვალსაზრისის მომხრეები ყურადღებას ამახვილებენ იმაზე, რომ რუსული ფინანსური ინსტიტუტების მნიშვნელოვანი ნაწილი უცხოელი კრედიტორების მოვალეებია. სანქციების დაწესებამდე წლების განმავლობაში ისინი აქტიურად ახორციელებდნენ გარე სესხებს საპროცენტო პირობების მიმზიდველობით. ვალების დაბრუნება დიდწილად მოსალოდნელი იყო რეფინანსირების მექანიზმებით - ახალი საგარეო სესხებით. ახლა, როცა სანქციების პირობებში რუსულმა ბანკებმა პრაქტიკულად წააგესსაზღვარგარეთ ფულის სესხების შესაძლებლობა, ფინანსისტებმა უნდა მოძებნონ გადახდების ახალი წყაროები. ბევრ საკრედიტო ინსტიტუტს, ანალიტიკოსების აზრით, არ აქვს საკუთარი რეზერვები ამისთვის. და უფრო მეტიც, მათ არ აქვთ კაპიტალი, რომ გასცენ სესხს.

არის თუ არა პრიორიტეტული სიტუაცია ბანკებში?

პროგნოზები იმის შესახებ, თუ როგორ განვითარდება იპოთეკა, რას უნდა ველოდოთ ბაზრისგან, ანალიტიკოსების აზრით, დიდწილად მაინც დამოკიდებულია ბანკებში არსებულ რეალურ მდგომარეობაზე. პოტენციური მსესხებლების აქტივობის ამსახველი ასპექტი ამ ეტაპზე მეორეხარისხოვანია. მაშინაც კი, თუ რუსებს არ ჰქონდათ გადახდისუნარიანობის პრობლემები, რაც ნაკარნახევია ფასების ზრდით (განსაკუთრებით ელექტრონიკისა და სხვა იმპორტირებული საქონლის) და ხელფასების რეალური ზრდის არარსებობით, თავად საბანკო ინდუსტრიაში არსებული მდგომარეობა ძალიან შორს არის ოპტიმალურისგან. ეკონომისტების აზრით, იპოთეკის ბაზარი ისევე აქტიურად განვითარდება, როგორც ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში.

უკუაგდება ინტერესით

სავარაუდოდ, ანალიტიკოსები თვლიან, რომ ბანკები, თუკი მათ სურთ აქტიურად გასცენ სესხი კრიზისში მყოფ მოქალაქეებს, ამას გააკეთებენ საპროცენტო განაკვეთების მნიშვნელოვნად გაზრდით. ან კრედიტის დამტკიცების კრიტერიუმების მაქსიმალურად გამკაცრებით. ამრიგად, სავსებით შესაძლებელია სცენარი, როდესაც ადამიანს არც კი მოუწევს იფიქროს იმაზე, ღირს თუ არა ახლა იპოთეკის აღება. სავარაუდოდ, ბანკი უბრალოდ ვერ შეძლებს სესხის გაცემას კომფორტული პირობებით. ან თუნდაც უარი განაცხადოს შიდა კრიზისის გამო. აქვს თუ არა აზრი ახლა იპოთეკის აღებას, როცა ბანკებში სიტუაცია შორს არის ოპტიმალურისგან? ბევრი ექსპერტი თვლის, რომ ასეთიგადაწყვეტილებები ჯერ კიდევ არ არის ძალიან გამართლებული.

თუ განაცხადი დამტკიცდა

მოდით, განვიხილოთ წარმატებული სცენარი - ვთქვათ, რუსს არ აქვს პრობლემა არსებულ სესხებთან დაკავშირებით, მას აქვს მაღალი ხელფასი და ბანკი, პრინციპში, მზად არის მას სესხი მისცეს სახლის საყიდლად. ღირს ახლა ამ მოქალაქისთვის იპოთეკის აღება? ამ კითხვაზე პასუხის გაცემა შესაძლებელია მომავალი ტრანზაქციის ძირითადი ასპექტის შესწავლის საფუძველზე: არ გამოვა, რომ ბინის შეძენის შემდეგ გარკვეული პერიოდის შემდეგ ის გაძვირდება, რომ იპოთეკა წამგებიანი აღმოჩნდეს ადამიანისთვის?

ამ ასპექტში, როდესაც გადაწყვიტეთ აიღოთ თუ არა იპოთეკა ახლა, უმჯობესია შეისწავლოთ ბაზარი არა იმდენად ბანკებში კრიზისული სიტუაციისა და სანქციების თვალსაზრისით, არამედ იმ ტენდენციების ანალიზით, რომლებიც ასახავს დინამიკას. უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა. რა თქმა უნდა, აქ პოლიტიკური ვითარება თამაშობს როლს. მაგრამ საცხოვრებლებში ინვესტირების პერსპექტივის მთავარი ფაქტორი, ექსპერტების თქმით, არის საქმის მდგომარეობა შესაბამის ბაზარზე.

უძრავი ქონების მდგომარეობა

როგორ არის საქმეები უძრავი ქონების სეგმენტში? არის თუ არა მომგებიანი ახლა იპოთეკის აღება საცხოვრებლის ფასების მოსალოდნელი მოძრაობის თვალსაზრისით? ექსპერტები განსაზღვრავენ სამ სავარაუდო სცენარს ბაზრის განვითარების პერსპექტივასთან დაკავშირებით.

პირველის მიხედვით, უძრავი ქონების ფასები უახლოეს წლებში დარჩება არსებულის მეტ-ნაკლებად შესაბამის დონეზე. ამ თვალსაზრისის მომხრეებს მიაჩნიათ, რომ უძრავი ქონების დღევანდელი ბაზარი ფასების, მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობის თვალსაზრისით საკმარისად დაბალანსებულია. შესყიდვის აქტივობის პოტენციური შემცირებაბანკების მიერ დაკრედიტების შეზღუდვისა და მსესხებლების დაბალი გადახდისუნარიანობის გამო, ეკონომისტები თვლიან, რომ ამას მოჰყვება მიწოდების შესაბამისი შემცირება - დიდწილად იმის გამო, რომ სახლის მესაკუთრეებს ურჩევნიათ დაელოდონ კრიზისს და არ გაყიდონ საცხოვრებელი სახლი ძალიან იაფად. არის თუ არა მომგებიანი ახლა იპოთეკის აღება ამ სცენართან დაკავშირებით? ალბათ არც ისე ბევრი. ფასები უცვლელი დარჩება და საბანკო პროცენტი, რომელიც, უფრო მეტიც, კრიზისის გამო სავარაუდოდ დიდი იქნება, უნდა გადაიხადოს.

თუმცა, ლოგიკურია ბინის კრედიტით აღება, თუ ადამიანი ამჟამად ქირაობს სახლს და გადახდის სავარაუდო ოდენობა იქნება ქირავნობის ტარიფების შესაბამისი. თუმცა, ეს ვარიანტი ვარაუდობს, რომ მოქალაქეს აქვს მნიშვნელოვანი თანხა იპოთეკის განვადებით. და ამ შემთხვევაში, ალბათ უფრო მომგებიანი იქნება მისი დეპოზიტად გაცემა, პროცენტის მიღება, რომლის მეშვეობითაც, თავის მხრივ, გადაიხდის ნაქირავებ ბინას. ზოგიერთი ბანკი ახლა გვთავაზობს დეპოზიტის შეტანას 20% წელიწადში ან მეტი. ეს გამოწვეულია, ანალიტიკოსების აზრით, ცენტრალური ბანკის რეფინანსირების განაკვეთის ზრდით, რომელიც დეკემბერში 17%-მდე გაიზარდა. თუ ზემოთ განხილულ სცენარს ავიღებთ საფუძვლად, მაშინ საინვესტიციო თვალსაზრისით, ანაბარი უფრო მომგებიანი გამოიყურება, ვიდრე ბინაში ინვესტირება - ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ამ შემთხვევაში, ის გაძვირდეს წელიწადში 20%-ით., შემდეგ კი იმავე ოდენობით, ხოლო დეპოზიტის შემთხვევაში პროცენტი ბანკს ურიცხავს ეტაპობრივად.

მეორე სცენარი ვარაუდობს, რომ უძრავი ქონების ფასები კვლავ გაიზრდება. Ეს მოხდებაპირველ რიგში ინფლაციის გამო. მოსალოდნელია, მაგალითად, რომ 2014 წლის ეკონომიკური განვითარების შედეგების შეჯამებით, შესაბამისი მაჩვენებელი 11%-ს გადააჭარბებს. მაშინაც კი, თუ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა საკმარისად დინამიური არ არის, ექსპერტები თვლიან, რომ საცხოვრებლის ფასების ზრდა, ზოგადად, ინფლაციის პროპორციულად შეიძლება მოსალოდნელი იყოს. ღირს ახლა იპოთეკის აღება ამ სცენარის გათვალისწინებით?

სავარაუდოდ, მითითებები პოტენციური მყიდველისთვის ამ შემთხვევაში დაახლოებით იგივე იქნება, რაც პირველი ვარიანტის შემთხვევაში. ანუ, თქვენ შეგიძლიათ აიღოთ სესხი ბინისთვის, თუ ამ მომენტში საცხოვრებლის გაქირავება ხდება და პროცენტის გადახდა იგივე იქნება ან არა ბევრად მეტი, ვიდრე ქირა. ან შეიტანეთ დეპოზიტი იმ თანხაზე, რომელიც შეგროვებულია საწყისი გადახდისთვის, მიიღეთ პროცენტი და გადაიხადეთ ქირაში ამის გამო.

მესამე სცენარი მოიცავს საცხოვრებლის ფასების შემცირებას. ეს, თავის მხრივ, გამოწვეული იქნება ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის შესაძლო დისბალანსით, რაც შეიძლება გამოწვეული იყოს იმით, რომ ბოლო წლებში რუსეთმა შემოიტანა ახალი შენობების მნიშვნელოვანი მარაგი. მიუხედავად იმისა, რომ მსგავსი პროექტების ფარგლებში აშენებული ბინების მნიშვნელოვანი ნაწილი საზიაროა, მათი მნიშვნელოვანი პროცენტი შემდგომში საბაზრო ფასებში გაიყიდება ან, მაგალითად, გადაიყიდება. ამან შეიძლება შექმნას ის, რაც ზოგიერთი ეკონომისტის აზრით არის ჭარბი მიწოდება საბინაო ბაზარზე.

ალბათ, თუ ამ სცენარს მოჰყვება, აზრიც არ აქვს გაინტერესებსახლა უნდა ავიღო იპოთეკა? რა თქმა უნდა, ეს არ იქნება საუკეთესო ვარიანტი. თუ ჩვენ ვსაუბრობთ მომგებიანი ინვესტიციების მოძიებაზე, მაშინ შეგიძლიათ ყურადღება მიაქციოთ დეპოზიტებს. თუ საცხოვრებლის საჭიროებაა, ჯობია მისი დაქირავება ამ დროისთვის, მით უმეტეს, რომ შესაბამისი ტარიფები, როგორც წესი, მცირდება გაყიდვების სეგმენტის მიხედვით.

ფაქტორები ურთიერთდაკავშირებულია

რა თქმა უნდა, უძრავი ქონების ბაზრის თითოეული სცენარი დიდწილად დამოკიდებულია საბანკო სექტორში არსებულ ვითარებაზე და მოქალაქეების გადახდისუნარიანობის დონეზე. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ზემოთ განხილული კრიზისული ფაქტორები პირდაპირ გავლენას ახდენს საბინაო ბაზარზე, ისევე როგორც ნებისმიერ სხვაზე. ამასთან, ექსპერტები კვლავ თვლიან, რომ ობიექტური საბაზრო მექანიზმები - მიწოდება და მოთხოვნა - ფორმირდება ზემოაღნიშნული ფაქტორების გავლენის ქვეშ შეზღუდული მოცულობით. კრიტერიუმები, რომლებიც ასახავს რუსების რეალურ მოთხოვნილებას გარკვეული ტიპის საცხოვრებლებზე, ძალიან მნიშვნელოვანია მიგრაციული პროცესების გავლენის, ბინების მშენებლობის ტექნოლოგიების ცვლილებების გათვალისწინებით და ა.შ.

დოლარის გაცვლითი კურსის ფაქტორი

ზოგიერთი ექსპერტი, ამავდროულად, დასაშვებად მიიჩნევს მეოთხე სცენარის გამოყოფას, რომელიც გულისხმობს უძრავი ქონების ფასების მნიშვნელოვან ზრდას უნიკალური, გარკვეული გაგებით, ფაქტორის გავლენის გამო. მოგეხსენებათ, 2014 წელს დოლარის კურსი რუბლის მიმართ თითქმის გაორმაგდა. თუმცა, სხვა განვითარებადი ქვეყნების ვალუტების უმეტესობა, მათ შორის დსთ-ს ქვეყნების, ამერიკულთან შედარებით არც ისე ძვირია. შედეგად, საშუალო ხელფასი დოლარში რუსეთში და, ვთქვათ, ქყაზახეთი პრაქტიკულად გაათანაბრა, ან თუნდაც, შესაძლოა, ჩამოუვარდეს მეზობელ ქვეყანაში დამონტაჟებულს. შედეგად, ბინები რუსეთის ფედერაციაში, ვთქვათ, ყაზახური ტენგეს თვალსაზრისით, შესამჩნევად იაფი გახდა რიგ სეგმენტებში, ვიდრე მათი მეზობლები. ყაზახეთის მოქალაქეები საბოლოოდ ჩამოდიან რუსეთში და აქ ყიდულობენ საცხოვრებელს. ეს ტენდენცია, როგორც ზოგიერთი ეკონომისტი ვარაუდობს, შეიძლება გაგრძელდეს და ასევე გაძლიერდეს სხვა მეზობელი ქვეყნების - ბელორუსის, აზერბაიჯანის, ბალტიისპირეთის ქვეყნების და შესაძლოა ჩინეთის მაცხოვრებლების მსგავსი აქტივობის გამო. ამან შესაძლოა გარკვეულწილად გაათბოს მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე და გამოიწვიოს ფასების ზრდა ინფლაციაზე მეტი დინამიკით.

შესაძლოა, ადამიანმა იპოთეკის აღებისას გადაწყვეტილების მიღებისას უნდა შეისწავლოს ექსპერტების მოსაზრებები მეოთხე სცენართან დაკავშირებით, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის ცხოვრობს სასაზღვრო ქალაქში. ანუ, ეს ვარიანტი შეიძლება კლასიფიცირდეს როგორც ლოკალიზებული.

დასკვნა

ამგვარად, ჩვენ გამოვავლინეთ უძრავი ქონების ბაზარზე კრიზისული ტენდენციების განმსაზღვრელი ძირითადი ფაქტორები და განვიხილეთ ძირითადი სცენარები, რომელთა შესწავლა საშუალებას მოგვცემს გადავწყვიტოთ ღირს თუ არა ბინის იპოთეკის აღება ქ. ამჟამინდელი ბაზრის მდგომარეობა.

მოდით შევეცადოთ შეჯამება. ასე რომ, საბანკო დაკრედიტების ბაზარზე კრიზისია. ბანკები, დიდი ალბათობით, ვერ გასცემენ სესხებს იმ დინამიკით, როგორიც გასულ წლებში და იგივე პროცენტებით. მსესხებლებს, თავის მხრივ, ყოველთვის არ ექნებათ იპოთეკის გადახდის ობიექტური შესაძლებლობა. შედეგი არის მოთხოვნის შემცირება. საბანკო კრიზისის მიზეზი პოლიტიკური ვითარებაა. Ამიტომაც,გადავწყვიტოთ, ავიღოთ თუ არა იპოთეკა ახლა, როდესაც არის ევროკავშირისა და აშშ-ის სანქციები რუსეთის წინააღმდეგ, ჩვენ ალბათ ვამბობთ არა. უნდა დაველოდოთ ბანკებში ვითარების დასტაბილურებას, ისინი იპოვიან სესხის ახალ წყაროებს არსებული ვალდებულებების დასაფარად, ან ამაში მთავრობა დაეხმარება.

მეორე ფაქტორი, რომელმაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს გადაწყვეტილებაზე, აიღო თუ არა იპოთეკა ახლავე, არის სიტუაცია რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე. ეკონომისტები გამოყოფენ სამ ძირითად სცენარს. ეს არის ფასების სტაბილიზაცია, მათი უმნიშვნელო მატება, ინფლაციის შესაბამისი, ან შემცირება. ან, თუ ადამიანი ცხოვრობს სასაზღვრო ქალაქში, ბინის ღირებულება გარკვეულწილად იზრდება.

უნდა ავიღო იპოთეკა? ამ გადაწყვეტილების დადებითი და უარყოფითი მხარეები საბაზრო ვითარებასთან მიმართებაში საკმაოდ აშკარაა. დადებით ასპექტებს შორის არის მომგებიანი ინვესტიციის შესაძლებლობა, თუ მოთხოვნა გაიზრდება უახლოეს მომავალში. ეკონომისტები, მიუხედავად იმისა, რომ აღიარებენ მიმდინარე კრიზისის მნიშვნელოვან სიღრმეს, მიაჩნიათ, რომ ვითარება გაუმჯობესდება უახლოეს მომავალში - ნავთობის ფასების შესაძლო დაბრუნების, იმპორტის ჩანაცვლებისა და ქვეყნის ეკონომიკის დივერსიფიკაციის გამო. ასევე, უძრავ ქონებაში ინვესტირება სულ მცირე უზრუნველყოფს ფულადი ინვესტიციების უსაფრთხოებას ინფლაციასთან მიმართებაში. სახლის ყიდვის გადაწყვეტილების უარყოფით მხარეებს შორის - საკმაოდ მაღალია ფასების დაცემის ან მათი ზრდის არარსებობის ალბათობა. არც ერთი და არც მეორე არ იქნება მომგებიანი ბინის მყიდველისთვის. ასევე, დიდი ალბათობით, ამ ეტაპზე ბანკები მსესხებელს კომფორტულ პირობებს ვერ შესთავაზებენპროცენტი.