იპოთეკა გერმანიაში: უძრავი ქონების არჩევანი, იპოთეკის აღების პირობები, საჭირო დოკუმენტები, ბანკთან ხელშეკრულების დადება, იპოთეკის განაკვეთი, განხილვის პირობები და დაფარვის წესები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ბევრი ადამიანი ფიქრობს სახლის საზღვარგარეთ ყიდვაზე. შეიძლება ვინმემ იფიქროს, რომ ეს არარეალურია, რადგან საზღვარგარეთ ბინების და სახლების ფასები ძალიან მაღალია, ჩვენი სტანდარტებით. ბოდვაა! ავიღოთ, მაგალითად, იპოთეკა გერმანიაში. ამ ქვეყანას აქვს ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი საპროცენტო განაკვეთი მთელ ევროპაში.

რადგან თემა საინტერესოა, უფრო დეტალურად უნდა განიხილოთ, ასევე დეტალურად შეისწავლოთ ბინის სესხზე განაცხადის პროცესი.

უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ

სანამ გერმანიაში იპოთეკურ სესხზე ვისაუბრებთ, უნდა აღინიშნოს, რომ ამ ქვეყანაში საცხოვრებელზე მოთხოვნა მიწოდებას აღემატება. დასრულებულ საკუთრებაში ახალი შენობების პოვნა ძალიან რთულია. მაგრამ არის უამრავი შეთავაზება ბინის შესაძენად შენობებში, რომლებიც ახლად იწყებენ მშენებლობას.

რაც შეეხება ფასებს? არის მაღალიც და დაბალიც. ერთი რამის თქმა შეიძლებაზუსტად: ფასები იზრდება აღმოსავლეთიდან დასავლეთის მიმართულებით. ყველაზე ძვირადღირებული საცხოვრებელი ბავარიის დედაქალაქში - მიუნხენში. იქ 1 მ2 ღირს 4000 ევროდან. გაცილებით იაფია ბერლინში - 2500 ევრო.

ნებისმიერ შემთხვევაში, თუნდაც ერთოთახიანი ბინა ან სტუდია მოინდომოს ადამიანს, დაახლოებით 150-200 ათასი ევროს სოლიდური თანხა იქნება საჭირო. საბედნიეროდ, გერმანული ბანკები სთავაზობენ იპოთეკურ სესხებს როგორც საკუთარ მოქალაქეებს, ასევე სხვა ქვეყნების რეზიდენტებს. თქვენ შეგიძლიათ აიღოთ როგორც მთლიანი თანხა შესყიდვისთვის, ასევე რამდენიმე ტრანში, თუ აპირებთ დაუმთავრებელი საცხოვრებლის შეძენას.

და ახლა ყველაზე მთავარი. რა არის იპოთეკის განაკვეთი გერმანიაში? გერმანელებისთვის ის 0,8-დან 2%-მდე მერყეობს. ხოლო უცხოელებისთვის ის მერყეობს 3-დან 5%-მდე.

სახლის ყიდვა გასაქირავებლად

ბევრი ადამიანი აიღებს იპოთეკას სწორედ ამ მიზნით. თქვენ შეგიძლიათ გაიგოთ რატომ. მიუნხენში ან ბერლინში ბინის შეძენის შემდეგ, ადამიანს შეუძლია დაითვალოს წელიწადში დაახლოებით 4% სარგებელი. ვუპერტალში იჯარით გაცემული საცხოვრებელი 8% იქნება, გელზენკირხენში - თითქმის 10%. მაღალი შემოსავალი შეიძლება იყოს დორტმუნდში, დუისბურგში, ესენში.

ღირს მაგალითის მოყვანა. ვთქვათ, ადამიანმა იყიდა სახლი დორტმუნდში 8 აპარტამენტისთვის და ამაში 620 000 აშშ დოლარი გასცა. ერთი ბინა მას წელიწადში დაახლოებით 6500 ევროს მოუტანს. და სულ ერთად - დაახლოებით 52000 აშშ დოლარი. ამრიგად, მომგებიანობა იქნება 8%. ანუ იპოთეკა არამარტო ანაზღაურდება, არამედ მოგებასაც გამოიღებს.

პირობების მახასიათებლები

თუ გსურთ იპოთეკით აიღოთ ბინა გერმანიაში, სჯობს გადახედოთ ვარიანტებს, რომლებიც 100000 ევროზე მეტი ღირს. მიმდინარე კურსით ეს ცოტაა8 000 000 რუბლზე მეტი. ამ ფულით ადამიანი მიიღებს არა ყუთს, არამედ ფართო ბინას დეკორატიულობით.

რატომ ჯობია ძვირადღირებული ვარიანტების ყურება? იმის გამო, რომ ბანკები უფრო მეტად არიან მზად ასეთი უცხოელი კლიენტების განთავსებაზე.

თუ ვსაუბრობთ პირობებზე, მაშინ მათ აქვთ თვისებები ინდივიდუალურად თითოეული ადამიანისთვის. ხელშეკრულების გაფორმებისას გათვალისწინებულია მრავალი ფაქტორი, მათ შორის:

• წინასწარი გადახდის ოდენობა.
• გადახდისუნარიანობა.
• საკრედიტო ისტორია.
• ქონების მდებარეობა და მდგომარეობა.

პირველი იპოთეკის მიღება უფრო რთულია, ვიდრე მეორე ან მესამე, რომლის აღებას ყველა არ გეგმავს. სადებიუტო საცხოვრებლის სესხზე განაცხადის შეტანისას შესაძლოა დაგჭირდეთ ქონების მთლიანი ღირებულების 40-50%-ის შეტანა.

ეს არის პლუსიც და მინუსიც. ერთის მხრივ, ნაკლები დავალიანება იქნება და, შესაბამისად, უფრო სწრაფად დაფარვას შეძლებენ. მაგრამ მეორეს მხრივ, ყველას არ შეუძლია დაზოგოს და გასცეს 4-5 მილიონი რუბლი ერთდროულად.

მაგრამ ბევრი ბანკი თანახმაა გაზარდოს თანხა საპროცენტო განაკვეთის დაწევისას. სხვათა შორის, თუ მოგვიანებით მოქალაქე გადაწყვეტს მეორე იპოთეკის გაცემას, მაშინ მას, პირველთან პრობლემების არარსებობის შემთხვევაში, არც კი დასჭირდება შენატანი. ან ეს იქნება არაუმეტეს საცხოვრებლის ღირებულების 20%.

კლიენტის მოთხოვნები

თუ გეგმავთ იპოთეკის აღებას გერმანიაში, უნდა იცოდეთ რა არის საჭირო ამისთვის. კლიენტებს მოეთხოვებათ:

• უნდა გქონდეთ გახსნილი ანგარიში გერმანულ ბანკში მინიმუმ 2 წლის განმავლობაში. მნიშვნელოვანია, რომ ის ცარიელი არ იყოს. Მასზეთანხები რეგულარულად უნდა მიიღოთ.
• უნდა იყოს 21-დან 65 წლამდე.
• თქვენ უნდა გქონდეთ შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი გერმანიაში. თანამშრომლებმა უნდა წარმოადგინონ ამონაწერი ბოლო 6 თვის განმავლობაში, ხოლო მეწარმეებმა - 2 წლის განმავლობაში. მაგრამ ეს არ არის მხოლოდ სამუშაო. მესაკუთრის საქმიანობაც შემოსავლის წყაროა.
• თქვენ უნდა წარმოადგინოთ სესხის ან ალიმენტის არსებობის ან არარსებობის დამადასტურებელი საბუთი. გერმანული კანონმდებლობის მიხედვით, ადამიანმა არ უნდა დახარჯოს ყოველთვიური შემოსავლის 35%-ზე მეტი იპოთეკის დაფარვაზე.

საჭირო დოკუმენტები

გერმანიაში იპოთეკის განაცხადისთვის საჭიროა ბანკში მისვლა საბუთების პაკეტით, რომელიც მოიცავს:

• ორიგინალი პასპორტი და ასლი.
• კითხვარი პერსონალური მონაცემებით.
• უცხოური პასპორტი და მისი ასლი.
• შემოსავლის დადასტურება: ფიზიკური პირისთვის - პირადი საშემოსავლო გადასახადის ცნობა. მეწარმისთვის - მისი კომპანიის ანგარიში.
• დოკუმენტები ქონების შესახებ, რომლის შეძენაც კლიენტს სურს: ობიექტის აღწერა, მისი ფოტოები, საბინაო წესდება და ამონაწერი მიწის რეესტრიდან (ეს უნდა გაკეთდეს მაქსიმუმ 6 კვირის წინ).
• სახლის შეფასების შედეგები.
• საჭიროა იჯარის ხელშეკრულება, თუ ქონება გაქირავებულია.
• დადასტურება წინასწარი გადახდისთვის საჭირო თანხის ხელმისაწვდომობის შესახებ.

აუცილებლად თარგმნეთ ყველა დოკუმენტი გერმანულად და დაადასტურეთ ისინი ნოტარიუსთან.

რა არის გამოკითხვა?

სინამდვილეში, ეს არის ფორმის ანალოგი, რომელიც ჩვეულებრივ ივსებარუსული ბანკები. განმცხადებლის პირადი მონაცემების კითხვარი არის დოკუმენტი, რომელიც შეიცავს მოკლე ინფორმაციას იმ პირის შესახებ, რომელიც გეგმავს სესხის აღებას.

ის უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას მისი ქონების, ყოველთვიური შემოსავლებისა და ხარჯების შესახებ, რომელიც მოიცავს სხვა სესხებს, ქირას, ალიმენტს, კომუნალურ და დაზღვევას. რაც უფრო ნაკლები ფინანსური პრობლემები აქვს კლიენტს, მით უფრო ნათელია საკრედიტო ისტორია, მით უფრო მაღალია გერმანიაში იპოთეკის დამტკიცების ალბათობა.

ტარიფებისა და გადახდების შესახებ

ამ ბოლო დროს, გერმანული ბანკები სესხს აძლევენ ფიქსირებული განაკვეთით. ეს მოსახერხებელია, ვინაიდან ის უცვლელი დარჩება სესხის ვადის დასრულებამდე - მასზე გაცვლითი კურსი არანაირად არ იმოქმედებს.

ისინი იხდიან იპოთეკას გერმანიაში ყოველთვიური ანუიტეტური გადასახადებით: ყოველ 30 დღეში კლიენტმა უნდა შეიტანოს იგივე თანხა ანგარიშზე. მასში შედის როგორც იპოთეკური პროცენტი გერმანიაში, ასევე ძირითადი სესხის თანხა.

აცხადებენ, რომ სესხის ვადამდე დაფარვის შესაძლებლობაზე ინდივიდუალურად შეთანხმება რეალურია. მაგრამ ეს არ არის ძალიან მოსახერხებელი ბანკისთვის და, შესაბამისად, განაკვეთი უფრო მაღალი იქნება.

და თუ არ იყო გათვალისწინებული ვადამდე დაფარვის შესაძლებლობა, მაშინ პირსაც მოუწევს ჯარიმის გადახდა. დაუყოვნებლივ უნდა დაფიქრდეთ და აიღოთ სესხი ძირითადი ვალის დაჩქარებული წესით დაფარვის შესაძლებლობით. მოსახერხებელი გამოსავალი: 1 წელიწადში შეგიძლიათ დაფაროთ სესხის დაახლოებით 10%.

მაგალითი

მაშ ასე, ვთქვათ, ადამიანმა გადაწყვიტოს აიღოს იპოთეკა გერმანიაში, რათა იყიდოს 39 მ2 სტუდია მიუნხენის ცენტრში2 ევროპული სტილის რემონტით. მისი ღირებულება 290 000 ევროა. ეს არის დაახლოებით 23,000,000რუბლი.

პირველი გადახდა იქნება 9,200,000 რუბლი. რა თქმა უნდა, ადამიანს დასჭირდება 13 800 000 სესხი, რაც 171 735 ევროა. გერმანული ბანკი უზრუნველყოფს ასეთ თანხას, რადგან მათი მინიმალური 50 000 დოლარია. ე.

გერმანიაში იპოთეკა შეიძლება გაიცეს 5-დან 40 წლამდე ვადით. მაგრამ, როგორც წესი, ყველა იღებს 10-ს. ვთქვათ კლიენტს უწესებს საპროცენტო განაკვეთს 4%. აი რა ხდება ამ შემთხვევაში რუბლებში:

• თვიური განვადება: 46016.
• პროცენტის ოდენობა ერთი წლის განმავლობაში: 552,000.
• ყველა გადახდა საკრედიტო პერიოდის დასრულების შემდეგ: 19,322,000.
• ზედმეტად გადახდა 10 წლის განმავლობაში: 5,520,000.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ სანამ ადამიანი არ გადაიხდის ვალებს გერმანიაში იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთით, საცხოვრებელი იქნება ბანკის საკუთრება.

ხარჯები

მათი არსებობაც უნდა გვახსოვდეს. გერმანიაში იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთების შესახებ საუბრისას აუცილებელია ვისაუბროთ ხარჯებზე. სახლის შეძენისას ბევრი დამატებითი ხარჯია, მათ შორის:

• ქონების გადასახადი. ტარიფი განსხვავდება ქონების ადგილმდებარეობის მიხედვით. ის ჩვეულებრივ მერყეობს 3,5%-დან 6%-მდე.
• გადახდა ახალი მფლობელისთვის საცხოვრებლის ხელახალი რეგისტრაციის მომსახურებისთვის. ეს იქნება ტრანზაქციის მთლიანი თანხის 0,5-1%.
• ნოტარიის მოსაკრებლები (1,5-3%).
• საკომისიო შუამავლებისთვის (3-6%). ბროკერებისა და რეალტორების გარეშე გერმანიაში გარიგებები არ სრულდება. განსაკუთრებით უცხოელებთან. გარდა ამისა, ისინი ასრულებენ მთავარ საქმეს და ბევრად უადვილებენ ცხოვრებას კლიენტს.
• გადახდა ახალი მფლობელის კადასტრში შეყვანის მომსახურებისთვის (0.5%).
• საკომისიო დაწესებულია იპოთეკის მისაღებად გერმანიაში რუსებისთვის და სხვა უცხოელებისთვის (1%).
• გირაოს სახით შესანახი ქონების შეფასების გადახდა (დაახლოებით $1,500).
• უძრავი ქონების აუდიტი (0,5-1,5%).
• სერტიფიკატების და ამონაწერების გაცემა, საბანკო ანგარიშის შენარჩუნება (წლიურად 150 აშშ დოლარამდე).

სულ, თუ ადამიანი გეგმავს სახლის ყიდვას 100000 ც. ანუ მას დამატებით 10-15 ათასი ევრო უნდა ჰქონდეს დამატებითი ხარჯებისთვის. შესაძლოა, ღირებულება ნაკლები აღმოჩნდეს, მაგრამ ჯობია უსაფრთხოდ ითამაშო.

სად დავიწყოთ?

ზემოთ ბევრი ითქვა იმ მოთხოვნების, პირობებისა და საპროცენტო განაკვეთების შესახებ გერმანიაში იპოთეკებზე. ჩვენ ასევე უნდა ვისაუბროთ პირველ ნაბიჯზე.

არ შემოიფარგლოთ ორი ან სამი ბანკით. სამომავლო დანაზოგისთვის რეკომენდებულია 10-15 ორგანიზაციის მონახულება. რაც უფრო მეტს საბანკო საქმიანობა სთავაზობს ადამიანს სწავლას, მით უფრო მაღალია ყველაზე მომგებიანი ვარიანტის პოვნის ალბათობა.

გარდა ამისა, სხვა დაწესებულებების წარმომადგენლებთან ურთიერთობისას კლიენტს შეუძლია გააკეთოს დაჯავშნა, რომ წინა ადგილზე მას უფრო დაბალი ტარიფი შესთავაზეს. ბევრი ბანკი, რომელსაც არ სურს დაკარგოს პოტენციური მსესხებელი, იწყებს დაინტერესებას დამატებითი ბონუსებით.

ასევე უნდა იცოდეთ, რომ ყველაზე დაბალი ტარიფი არის შემოთავაზებული, თუ საცხოვრებელი აკმაყოფილებს შემდეგ მოთხოვნებს:

• მისი გარანტია არის 100 წელი.
• მდებარეობს კარგი ეკოლოგიის, ლოჯისტიკის და ცენტრთან ახლოს.
• შეიძლება მისი მიღებაქირავდება.

როგორ მოძებნოთ უძრავი ქონება? ამისთვის არის უძრავი ქონების ფირმები, სპეციალიზებული ონლაინ რესურსები, ასევე ბროკერები და კერძო რეკლამები.

როგორ გავხსნათ ანგარიში?

უკვე აღინიშნა, რომ უძრავ ქონებაზე გადახდა შესაძლებელია მხოლოდ ბანკის მეშვეობით. და აქ აუცილებელია ერთი ნიუანსის გარკვევა. ფაქტია, რომ რუსული „სბერბანკის“მეშვეობით ესეც შეიძლება! ამიტომ არის უნაღდო ანგარიშსწორება.

მაგრამ მაინც უნდა გახსნათ ანგარიში გერმანულ ბანკში. რა თქმა უნდა, ამისათვის თქვენ უნდა იყოთ პირადად. ეგრეთ წოდებული "ფოსტის ლეგიტიმაცია" ხელმისაწვდომია მხოლოდ გერმანიის მოქალაქეებისთვის.

დოკუმენტებიდან დაგჭირდებათ პასპორტების ორიგინალები და ასლები (სამოქალაქო და უცხოური), შევსებული ფორმები და რეგისტრაცია. ზოგიერთი ბანკი მოგთხოვთ წარადგინოთ მითითება-რეკომენდაცია. გერმანიაში ურჩევნიათ საქმე მხოლოდ წმინდა კაპიტალთან.

ანგარიში გაიხსნება ევროში, რის შემდეგაც გაფორმდება ხელშეკრულება. თანხის შეტანა შესაძლებელია იმავე დღეს.

კონტრაქტის დადება

ეს ნიუანსიც გასათვალისწინებელია, როდესაც ვსაუბრობთ იმაზე, თუ რა სახის იპოთეკაა გერმანიაში. როდესაც კლიენტი და ბანკი შეთანხმდებიან ყველა პირობაზე, დგება ხელშეკრულების დადების მომენტი, რაც საფუძვლად უდევს მომავალში სესხის გაცემას.

ამ საქმეში სამართლებრივი საფუძველია გერმანიის სამოქალაქო კოდექსი, ისევე როგორც კანონი იპოთეკური ბანკების შესახებ (პარაგრაფები 601-610 და 14-16, 19 შესაბამისად).

კონტრაქტი შეიცავს შემდეგ ინფორმაციას:

• სესხის თანხა: თანხა + პროცენტი + ხარჯები.
• იპოთეკის პირობები.
• ინფორმაცია საჭირო გადახდების შესახებ (მათი ზომა, სესხის დაფარვის დაწყების თარიღი, საპროცენტო განაკვეთების გაანგარიშება და ა.შ.).
• ვალის დაფარვის მეთოდები.
• ინფორმაცია მსესხებლის შესახებ.
• პირობები, რომლითაც შესაძლებელია ხელშეკრულების შეწყვეტა.

ზოგადად, არაფერია რთული. დიახ, გერმანიაში იპოთეკის აღება ცოტა უფრო რთული და შრომატევადი პროცესია, მაგრამ ეს გასაგებია, რადგან უცხოელი ყიდულობს უძრავ ქონებას. მაგრამ სხვაგვარად ყველაფერი ისეა, როგორც რუსეთში.

კომპეტენტურად არჩევთ ბანკს და საცხოვრებელს, შეგიძლიათ დაზოგოთ კიდეც. ყოველივე ამის შემდეგ, გერმანია არის ევროპის TOP-3 ქვეყნებში, რომლებიც უზრუნველყოფენ ყველაზე დაბალ იპოთეკურ განაკვეთებს. და ეს 3-5% მართლაც მცირეა რუსეთში შემოთავაზებულ 10-12%-თან შედარებით.

დროი

რამდენი დრო სჭირდება გერმანიაში იპოთეკის აღებას? ამას ჩვეულებრივ 1 თვე სჭირდება, მაგრამ ზოგჯერ უფრო მეტი დრო სჭირდება.

პირველ ეტაპზე საბუთების მომზადება მიმდინარეობს და ამას დაახლოებით ორი კვირა სჭირდება. პარალელურად, რეკომენდირებულია გაეცნოთ შეთავაზების ბაზარს. შემდეგ - ეწვიეთ ბანკებს, მიმართეთ. ამას 2-4 დღე ან მეტი სჭირდება.

რამდენი დრო სჭირდება სახლის სესხის გადაწყვეტილების მიღებას? ბანკის ოფიცერთან გასაუბრებიდან მაქსიმუმ ოთხ კვირამდე. როდესაც ადამიანი მიიღებს თანხმობას, მას მხოლოდ ყველაზე მომგებიანი შეთავაზების არჩევა, ანგარიშის გახსნა და დეპოზიტის შეტანა მოუწევს. ამის შემდეგ შეგიძლიათ შეიძინოთ უძრავი ქონება.