რა არის "უძრავი ქონების" ცნება. უძრავი ქონების სახეები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

რამდენიმე ადამიანმა იცის, რომ "უძრავი ქონების" ცნება პირველად რომაულ სამართალში ჩამოყალიბდა, მას შემდეგ რაც ყველა სახის მიწის ნაკვეთი და სხვა ბუნებრივი ობიექტი შევიდა სამოქალაქო მიმოქცევაში. მიუხედავად იმისა, რომ დღეს ის ზოგადად მიღებულია მსოფლიოს ნებისმიერ ქვეყანაში.

აღსანიშნავია, რომ რევოლუციამდელ რუსეთში მისი გამოყენება დაიწყო მხოლოდ პეტრე დიდის 1714 წლის შესაბამისი ბრძანებულების განხორციელების შემდეგ, რომელიც გამოიცა უძრავი ქონების ბრუნვის შეზღუდვისა და მისი შემდგომი მემკვიდრეობა. საბჭოთა პერიოდში, მას შემდეგ, რაც მიწაზე კერძო საკუთრება მთლიანად გაუქმდა, ცნება „უძრავი ქონება“თანდათან გადაკეთდა ძირითადი და ბრუნვადი აქტივების კატეგორიაში (გაჩნდა „მოძრავი ქონების“ცნებაც). ამასთან, მიწის ნაკვეთები ცალ-ცალკე იქნა გათვალისწინებული მათი ტიპის მიხედვით და მხოლოდ ფართობის მიხედვით.

თანამედროვე რუსეთში "კომერციული უძრავი ქონების" კონცეფცია კვლავ გამოიყენება მიმდინარე იურიდიულ და ეკონომიკურ ბრუნვაში, რაც მოხდა მიწის კერძო საკუთრების სტატუსის დამკვიდრების გამო.ის საბოლოოდ დამკვიდრდა კანონმდებლობაში რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტის ბრძანებულებით, რომელიც ძალაში შევიდა 1993 წლის 27 ოქტომბერს.

კონცეფცია და ნიშნები

ყოველდღიურ ცხოვრებაში საკმაოდ გავრცელებულია ცნება "უძრავი ქონება". თუმცა, რეალურად ცოტას ესმის, რომ გარე ხილვადობა ყოველთვის არ შეესაბამება უძრავი ქონების იურიდიულ არსს, რაც უმეტეს შემთხვევაში განისაზღვრება ქვეყნის ეკონომიკური განვითარების თავისებურებებით, ისტორიული ტრადიციებით და სხვა პირობებით..

"კომერციული უძრავი ქონების" კონცეფცია, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა, მოიცავს რამდენიმე ძირითად ელემენტს:

• Name - კონკრეტული ნიშანი ან ტერმინი, რომელიც ენიჭება ამ ობიექტს.
• შინაარსი არის განმასხვავებელი ნიშნებისა და მახასიათებლების ერთობლიობა, რომლის ბირთვი შეიძლება ეწოდოს გარკვეულ არსებით თვისებას (ამ შემთხვევაში ეს არის სივრცეში უმოძრაოობა, გამძლეობა, არამოხმარება და სხვა).
• ტომი - ამ კატეგორიაში გამოსახული ელემენტების კონკრეტული სია.

რა შედის?

დღეს, ურბანული და გარეუბნების უძრავი ქონება არის ცნებები, რომლებიც არ შემოიფარგლება გარკვეული მნიშვნელოვანი მახასიათებლების მოკლე მითითებით. ისინი წარმოადგენენ კონკრეტული საგნის შესახებ ცოდნის სრულ სინთეზს ან ჯამს. როგორც სხვა ცივილიზებულ ქვეყნებში, რუსეთშიც ჩვეულებრივია უძრავი ქონების განსაზღვრა ძირითადად კონცეფციის ფარგლებით, ანუ ნივთებისა და უფლებების ჩამონათვალით,რომლებიც მასში შედის. კერძოდ, ურბანული და გარეუბნების უძრავი ქონება მოიცავს შემდეგ ობიექტებს:

• ნაკვეთები და წიაღისეული ფონდები;
• მიწის ნაკვეთები;
• ყველაფერი, რაც პირდაპირ კავშირშია მიწასთან, ეს არის სხვადასხვა ნაგებობები, შენობები ან დაუმთავრებელი მშენებლობის ობიექტები;
• ობიექტები, რომლებიც გაუტოლდება უძრავ ქონებას, რომელიც ითვალისწინებს შესაბამისი სახელმწიფო რეგისტრაციის აუცილებლობას (მათ შორის შიდა ნავიგაციის გემები, თვითმფრინავები და კოსმოსური ობიექტები);
• სხვა ობიექტები, რომლებსაც აქვთ უძრავი ქონების სტატუსი მოქმედი კანონმდებლობის სპეციფიკის შესაბამისად.

ზოგადად, თუ გავითვალისწინებთ რა არის უძრავი ქონება, შესაძლებელია გამოვყოთ მიწის ნაკვეთები და ყველაფერი, რაც მათთან არის უშუალოდ დაკავშირებული, მაგრამ მისი გადატანა შეუძლებელია მისი დანიშნულების არაპროპორციული ზიანის მიყენების გარეშე. ამავდროულად, დაუყოვნებლივ უნდა აღინიშნოს, რომ 2007 წლიდან ტყეები და მრავალწლიანი ნარგავები მთლიანად გამოირიცხა ასეთი ქონების შემადგენლობიდან, რაც ფაქტობრივად არ შეესაბამება ასეთი ობიექტების არსს და დღევანდელ მსოფლიო პრაქტიკას.

ამავდროულად, თანამედროვე კანონმდებლობა, იმის გათვალისწინებით, თუ რა არის უძრავი ქონება, უტოლდება მას მთელ რიგ სრულიად მოძრავ ობიექტებს, როგორიცაა ხომალდები და თვითმფრინავები ან სხვა, და არა სახეობების ან ზოგადი მახასიათებლების მიხედვით, რაც შეიძლება ეწოდოს მას. გასაგებია, მაგრამ გამომდინარე იქიდან, რომ მიზანშეწონილია მათ მიმართ უძრავი ქონებისთვის დადგენილი გარკვეული სამართლებრივი რეჟიმი, რომელიც ამჟამად არ მოიცავს ყველა სახის გზას.ქვეყნები.

რა არის ეს?

უძრავი ქონების არსის დადგენა მხოლოდ მატერიალური თვალსაზრისით მნიშვნელოვანია ცოდნის თითქმის ყველა დარგში, მაგრამ ამავე დროს აშკარად არ არის საკმარისი და არ იძლევა საშუალებას მთლიანად ამოწუროს თანდაყოლილი მახასიათებლების მთლიანობა. მის შინაარსში. პრაქტიკაში და თეორიაში საჭიროა სწორად გავიგოთ, რა განსხვავებაა კერძო ან სახელმწიფო უძრავ ქონებას შორის, როგორც მატერიალურ ფიზიკურ ობიექტს, და როგორც სოციალური და ეკონომიკური და სამართლებრივი ურთიერთობების კომპლექსს, რომელიც უზრუნველყოფს ასეთი განკარგვის სპეციალურ ბრძანებას. ობიექტები, ასევე მათთან დაკავშირებული უფლებების განსაკუთრებული სტაბილურობა.

მარკეტის მახასიათებლები

ნებისმიერი უძრავი ქონების ობიექტი რეალურად არსებობს სოციალური, ეკონომიკური, ფიზიკური და იურიდიული თვისებების ერთობაში, რომელთაგან თითოეული, შესაბამის შემთხვევებში, შეიძლება იყოს მთავარი, ნებისმიერი მიზნიდან, ცხოვრებისეული სიტუაციიდან ან ანალიზის ეტაპებიდან გამომდინარე.. ბაზარზე, სადაც უძრავი ქონება იყიდება და ქირავდება, ის განიხილება, როგორც საქონელი სამი ფორმით, რომლებიც ერთმანეთთან მჭიდროდ არის დაკავშირებული:

• როგორც ფიზიკური ობიექტი გარკვეული მახასიათებლებით;
• გარკვეული სერვისი, რომელიც საშუალებას გაძლევთ გამოიყენოთ უძრავი ქონება გარკვეული მიზნებისთვის;
• უძრავი უფლება ნებისმიერ უძრავ ქონებაზე.

ამ კონცეფციის გეოგრაფიული კონცეფცია საშუალებას გაძლევთ სრულად ასახოთ უძრავი ქონების ფიზიკური მახასიათებლები, მათ შორის:

• მასალა და კონსტრუქციების მშენებლობა;
• მდებარეობა და ზომები;
• ნიადაგის ნაყოფიერება;
• კლიმატი;
• გაუმჯობესებები;
• გარემო;
• სხვა ვარიანტები.

ბაზარი, სადაც ხორციელდება უძრავი ქონების გაყიდვა და გაქირავება, განიხილავს ერთ სისტემას, როგორც ცალკეულ დამოუკიდებელ ობიექტს, რომელიც დამზადებულია დანადგარების, სტრუქტურების, ობიექტების, აღჭურვილობის და სხვა ქონების მთელი კომპლექსის სახით, რომელიც გაერთიანებულია ფუნქციური დანიშნულებით. იგი მოიცავს ტექნიკურ პასპორტში მითითებულ ნებისმიერ ქონებას, ასევე დამატებით აგებულს სარგებლობის დროს, ხოლო ფუნქციონალური კავშირი აქვს კონკრეტულ შენობასთან ისე, რომ მისი გადაადგილება შეუძლებელია დანიშნულების არაპროპორციული ზიანის მიყენების გარეშე.

აღსანიშნავია: ფინანსთა სამინისტრომ კონკრეტულად ხაზგასმით აღნიშნა, რომ კონკრეტული უძრავი ქონების ობიექტი აუცილებლად უნდა მოიცავდეს ძირითადი საშუალებების სხვადასხვა წყაროს, მათ შორის ლიფტებს, ლოკალურ ქსელებს, ჩაშენებულ სავენტილაციო სისტემებს და სხვა კომუნიკაციებს. ამავდროულად, უძრავი ქონება (მეორადი საცხოვრებელი ან პირველადი) არ მოიცავს ძირითად აქტივებს, რომლებიც აღირიცხება როგორც ცალკეული ინვენტარის ობიექტები და არ საჭიროებს ინსტალაციას და ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას ამ ობიექტის გარეთ, თუ მათი დემონტაჟი არ გამოიწვევს მათ არაპროპორციულ ზიანს. მთავარი მიზანი.

ასევე, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ქიმიური, ბიოლოგიური, ფიზიკური, ხელოვნური და სხვა პროცესები პირდაპირ გავლენას ახდენს უძრავ ქონებაზე. უძრავი ქონების კონცეფცია ითვალისწინებსმისი სამომხმარებლო თვისებებისა და ფუნქციონალური ვარგისიანობის მუდმივი ცვლილება და ეს მხედველობაში მიიღება ყველა სახის ფინანსური ტრანზაქციის განხორციელების, ასევე მისი ფლობისა და გამოყენების პროცესში.

ეკონომიკა

ეკონომიკური კონცეფცია განიხილავს უძრავი ქონების კონცეფციას, როგორც ეფექტურ მატერიალურ აქტივს, შემოსავლის გენერირების საიმედო ინსტრუმენტს, ასევე უნიკალურ საინვესტიციო ობიექტს. უძრავი ქონების კლასიფიკაციის ძირითადი ეკონომიკური ელემენტებია:

• მისი ფასი და ღირებულება, ძირითადად, მისი სარგებლიანობიდან გამომდინარე;
• ადამიანის სხვადასხვა ინტერესებისა და მოთხოვნილებების დაკმაყოფილების უნარი.

მესაკუთრეთა დაბეგვრის მოქმედი სისტემა უზრუნველყოფს მუნიციპალური ბიუჯეტების ფორმირებას, ასევე არაერთი სპეციალიზებული სოციალური პროგრამის განხორციელებას.

იურიდიული მხარე

იურიდიული გაგებით უძრავი ქონება არის მასზე კერძო და საჯარო უფლებების გარკვეული ერთობლიობა, რომელსაც სახელმწიფო ადგენს როგორც შიდა მახასიათებლების, ასევე ყველა სახის საერთაშორისო ნორმის გათვალისწინებით. პირველადი და მეორადი უძრავი ქონება შეიძლება შეიცავდეს განუყოფელ ან ნაწილობრივ კერძო უფლებებს, აგრეთვე მიწისქვეშა რესურსებს, შენობებს და საჰაერო სივრცეს, რომელიც იყოფა ფიზიკური ვერტიკალური და ჰორიზონტალური ზღვრების საფუძველზე მიწის ნაკვეთების ზედაპირზე.

ისევე როგორც მსოფლიოს თანამედროვე ცივილიზებული ქვეყნების აბსოლუტურ უმრავლესობაში, რუსეთში კანონმდებლობა გარანტირებულიათითოეულ ინდივიდს აქვს ქონების ყიდვის, გაყიდვის, იჯარის ან გადაცემის უფლება, აგრეთვე უფლება ჰქონდეს და გამოიყენოს იგი სხვა მოქალაქეებისა და საწარმოების მიერ, ანუ მათი ქონების აბსოლუტურად უფასო განკარგვის შესაძლებლობა. მაგრამ ამავე დროს, უნდა აღინიშნოს, რომ ზოგიერთ შემთხვევაში უძრავი ქონების (ბინების ან კერძო სახლების) საკუთრება ეწინააღმდეგება საზოგადოების ინტერესებს, რის შედეგადაც კერძო სამართლის იურისდიქცია წყვეტს მოქმედებას. მას.

მოქმედი კანონმდებლობა ითვალისწინებს მესაკუთრისგან ასეთი ობიექტების გატანის შესაძლებლობას ნებისმიერი მუნიციპალური ან სახელმწიფო საჭიროებისთვის, ხოლო მიწის ნაკვეთი მასზე განთავსებული ყველა სტრუქტურითა და შენობით შეიძლება გამოისყიდოს ამ გზით. ასევე არსებობს უძრავი ქონების საკუთრების და გამოყენების სახელმწიფო რეგულირების რიგი სხვა ფორმები:

• ზონირების სისტემა;
• შენობის შეზღუდვები;
• გარემოს დაცვის მოთხოვნები;
• გადაცემა ეკონომიკურ მენეჯმენტზე;
• ქონების დაბეგვრა და მასთან დაკავშირებული სხვადასხვა ტრანზაქცია;
• უფლება უპატრონო უძრავ ქონებაზე და სხვა.

სოციალური სფერო

სოციალური როლი, რომელსაც თამაშობს სხვადასხვა უძრავი ქონება (დაჩები, ბინები და კერძო შენობები) არის ის, რომ მან უნდა დააკმაყოფილოს ადამიანის ფსიქოლოგიური, ფიზიოლოგიური, ინტელექტუალური და სხვა საჭიროებები. ყველაფერი, რაც ადამიანს შეიძლება დასჭირდეს გადარჩენისა და ღირსეული ცხოვრების უზრუნველსაყოფად,ისინი საბოლოოდ იღებენ მას დედამიწიდან. დღეს ქონების საკუთრება პრესტიჟულია საზოგადოების გონებაში და აუცილებელია ცივილიზებული საშუალო კლასის ჩამოყალიბებისთვის.

მსოფლიო პრაქტიკა

მსოფლიო პრაქტიკა განიხილავს უძრავ ქონებას, როგორც გარკვეულ მიწის ნაკვეთს და ყველაფერს, რაც არის მის ქვეშ (და პროექცია დედამიწის ცენტრში), ასევე მის ზემოთ, განუსაზღვრელი ვადით გაშლილი, მათ შორის ნებისმიერი მუდმივი ობიექტი, რომელიც იყო მიმაგრებული. მას ბუნებით თუ ადამიანით.

ზოგადად, გარკვეული მიწის ნებისმიერი მფლობელი ასევე არის მისი შემადგენელი ნაწილის მფლობელი, მათ შორის მინერალური საბადოები, რომლებიც მდებარეობს მის ქვეშ, ისევე როგორც შესაბამისი საჰაერო სივრცე. თუმცა, მას აქვს სრული უფლება გააკონტროლოს მხოლოდ იმდენი საჰაერო სივრცე, რამდენიც მას შეუძლია გონივრულად გამოიყენოს მოქმედი სამართლებრივი შეზღუდვების შესაბამისად, და განსაკუთრებით ეს ეხება მთავრობის სრულ სუვერენიტეტს სახელმწიფოს საჰაერო სივრცის ნავიგაციაზე.

აღსანიშნავია ისიც, რომ მესაკუთრის უფლებები განლაგებულ წიაღზე შორს არის აბსოლუტურისაგან და შეერთებული შტატების საკმაოდ დიდ რაიონებში ისეთი სიტუაციაა, რომ ნებისმიერი მიწისქვეშა მინერალური რესურსის უფლებები მთლიანად არის სახელმწიფო მოღვაწის ხელშია და არა ის, ვინც ფლობს ქონებას. ამასთან, უძრავი ნივთის მფლობელსაც აქვს უპირობო მიღების უფლებამზის შუქზე წვდომა.

პრაქტიკა რუსეთში

მიწის საკუთრების სუბიექტებს, რომლებიც არ არიან დაკავშირებული სახელმწიფოსთან რუსეთში, უფლება აქვთ განკარგონ არა მთელი მიწის ნაკვეთის შესაბამისი წიაღისეული, არამედ მხოლოდ ის, რაც წარმოადგენს საერთო მინერალებს, ანუ ქვიშას, თიხას და სხვა.. ამრიგად, ნავთობის, მადნის, ქვანახშირის და სხვა წიაღისეულის საბადოები არანაირად არ არის დაკავშირებული გარკვეული კერძო მესაკუთრის უძრავ ქონებასთან, რომელიც ფლობს, მაგალითად, აგარაკის ან სხვა უძრავი ქონების. ამ კონცეფციის განმარტება ვარაუდობს, რომ ზემოაღნიშნული ბუნებრივი რესურსები მთლიანად სახელმწიფოს საკუთრებაშია.

აღსანიშნავია ის ფაქტიც, რომ პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების ფიზიკურ-ეკონომიკურ-სამართლებრივ შემადგენლობაში არ შედის მიწის ზედაპირზე მდებარე საჰაერო სივრცე, ვინაიდან თავისთავად მას აქვს საჯარო ხასიათი და არის. მთლიანად სახელმწიფოს საკუთრებაშია. მხოლოდ სახელმწიფო ფონდების საკუთრებაში არსებულ მიწებზე უძრავი ქონების კონცეფცია ითვალისწინებს ვერტიკალურ პროექციაში მდებარე ყველა კომპონენტის ჩართვას.

თვისებები

მთავარი ფუნდამენტური თვისებები, რომლებიც ახასიათებს "უძრავი ქონების" ცნებას არის მისი მატერიალურობა, უმოძრაობა და არამოხმარება, ხოლო დანარჩენი სპეციფიკური და ზოგადი მახასიათებლები მათზეა დაფუძნებული.

ასევე მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ არსებობს საზღვრების მთელი სია უძრავ და მოძრავ ობიექტებს შორის. ATრუსეთში ჩვეულებრივ გამოიყენება ტერმინების "არსებითი განუყოფელი ნაწილები" და "უძრავი ნივთების აქსესუარები" მათი აღსანიშნავად. ამ შემთხვევაში არსებითს უწოდებენ უძრავი ქონების განუყოფელ კომპონენტებს, რომლებიც არ შეიძლება განცალკევდეს არამარტო საგანს, არამედ საკუთარ თავსაც არაპროპორციული ზიანის მიყენების გარეშე.

აქსესუარი არის მოძრავი ნივთი, რომელსაც აქვს პირდაპირი კავშირი საერთო დანიშნულების უძრავ ქონებასთან, ემსახურება მას და შეიძლება გამოიყოს მესაკუთრის შესაბამისი გადაწყვეტილების არსებობის შემთხვევაში (ჩაშენებული ავეჯი, ჭაღი და ა.შ.).