ბინის საკადასტრო ღირებულება. ბინის საბაზრო და საკადასტრო ღირებულება

2025 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2025-01-24 13:19

ბოლო დრომდე, რუსეთის ფედერაციაში უძრავი ქონების ყველა ტრანზაქცია ხდებოდა ორი ფასის ღირებულების საფუძველზე: ინვენტარი და საბაზრო. თუმცა პირველი, როგორც წესი, რეალობას არ შეესაბამება, მეორე კი სახელმწიფო სტრუქტურების მონაწილეობის გარეშე ყალიბდება. ამ მიზეზით გადაწყდა კიდევ ერთი კონცეფციის - ბინის საკადასტრო ღირებულების შემოღება. სწორედ ეს ღირებულება განსაზღვრავს გადასახადებისა და მოსაკრებლების ოდენობას, რომელიც დაკავშირებულია როგორც გასხვისებასთან, ასევე უძრავი ქონების გამოყენებასთან.

რისთვის არის?

როგორც ზემოთ აღინიშნა, პირველ რიგში - ბინის გაყიდვასთან, შეძენასთან ან გამოყენებასთან დაკავშირებული გადასახადების გადახდა. ადრე ამ მიზნით გამოიყენებოდა BTI-ს მიერ განსაზღვრული ობიექტების საინვენტარო ღირებულება. თუმცა, როგორც პრაქტიკამ აჩვენა, უმეტეს შემთხვევაში ის მნიშვნელოვნად დაბალი იყო რეალურზე. და ამან გამოიწვია ბიუჯეტში გარკვეული თანხების დეფიციტი.

გადასახადების გადახდის გარდა, ბინის საკადასტრო ღირებულება გამოიყენება სამკვიდროში შესვლის, ბანკში იპოთეკის განცხადების, სავალდებულო გადახდების დადგენისას უძრავი ქონების გაცვლის ან შემოწირულობის გარიგების განხორციელებისას. ზოგადად, ეს მნიშვნელობა ფუნდამენტურია ამ ობიექტთან დაკავშირებული ნებისმიერი მახასიათებლის გამოსათვლელად, გამოხატული ფულადი თვალსაზრისით.

ვინ განსაზღვრავს და როგორ

ბევრ მოქალაქეს, რომლებიც პირველად აწყდებიან კონკრეტული თანხის დაზუსტების აუცილებლობას, ხშირად უჩნდებათ კითხვა, როგორ გაარკვიოს ბინის საკადასტრო ღირებულება და როგორ განისაზღვრება იგი. მას ადგენს სპეციალური სახელმწიფო ორგანო. მას „კადასტრისა და კარტოგრაფიის ფედერალურ სამსახურს“უწოდებენ. თვით ღირებულება არ არის მუდმივი და სისტემატურად განიხილება, როგორც წესი, ზემოთ. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ადრე ის ინვენტართან ახლოს იყო და, შესაბამისად, მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდა საბაზროდან.

მისი დადგენისას გათვალისწინებულია რამდენიმე ფაქტორი. პირველი, ეს არის საშუალო საბაზრო ფასი კვადრატულ მეტრზე რეგიონში. მეორეც, სახლის აშენების წელი. გარდა ამისა, ფორმულა, რომლითაც განისაზღვრება ბინის საკადასტრო ღირებულება, მოიცავს სხვა კოეფიციენტებს.

სად ვიპოვო იგი?

არსებობს რამდენიმე გზა ქონების მფლობელის მიერ ამ ინდიკატორის დახვეწისთვის. პირველი და ალბათ უმარტივესი არის ბინის საკადასტრო პასპორტის ნახვა. ამ დოკუმენტს გასცემს ადგილზე შესაბამისი სახელმწიფო ორგანოუძრავი ქონების მდებარეობა. რუსეთის ფედერაციის ნებისმიერ მოქალაქეს შეუძლია მიმართოს საკადასტრო პალატას, სადაც მას გადაეცემა შესაბამისი მოწმობა. თუ ბინასთან ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში განხორციელდა რაიმე ქმედება, მათ შორის მისი გასხვისება, მფლობელს შეიძლება ჰქონდეს დოკუმენტი, ასე რომ თქვენ უბრალოდ უნდა გადახედოთ მე-8 პუნქტს, სადაც წერია ღირებულება. თუმცა, თუ პასპორტი მიღებულია 2012 წლამდე, ეს ინფორმაცია ითვლება ბათილად, ამიტომ სჯობს სხვა გზით დაზუსტდეს.

ბინის საკადასტრო ღირებულების მიღება ასევე შესაძლებელია Rosreestr-ის მოთხოვნით. ეს კეთდება დაწესებულების ოფიციალურ ვებსაიტზე. არსებობს სპეციალური ფორმა, რომლის შევსების შემდეგ მოქალაქე იღებს საინტერესო ინფორმაციას. რაც უფრო ზუსტად იქნება მითითებული ქონების შესახებ ინფორმაცია, მით უფრო სწრაფად დადგინდება ბინის საკადასტრო ღირებულება. Rosreestr გვაწვდის ინფორმაციას დასაბეჭდად ფორმატში. თუმცა, ამ გზით მიღებული სერთიფიკატი არ ითვლება ოფიციალურად.

სანოტარო ბიუროში ან სხვა ორგანოებში წარსადგენი დოკუმენტის აღება შესაძლებელია საკადასტრო პალატაში. ორგანო გასცემს ცნობას მოთხოვნიდან 5-7 დღის შემდეგ, საჭირო დოკუმენტაციის სრული პაკეტის უზრუნველყოფის პირობით.

რა მივიღო საკადასტრო პალატაში?

მოწმობის მისაღებად განაცხადის დაწერისას, თქვენ უნდა გქონდეთ უძრავი ქონების საკუთრების მოწმობა ორიგინალში, იატაკის გეგმა, განმარტება და რუსეთის ფედერაციის მოქალაქის პასპორტი. თუ წარმომადგენელი მიმართავს საკადასტრო პალატასმფლობელი, ამ მოქმედების განსახორციელებლად დაგჭირდებათ მინდობილობა.

დადგენილი ნორმის მიხედვით სერტიფიკატი მზად უნდა იყოს განაცხადის შეტანიდან 5-7 სამუშაო დღის შემდეგ და გაიცემა უფასოდ. დამატებითი საფასურით დოკუმენტის აღების გადაუდებელი აუცილებლობის შემთხვევაში მოთხოვნა განიხილება დაჩქარებული წესით. შემდეგ შედეგი გაიცემა განაცხადის დღეს.

თუ მფლობელს არ აქვს ახსნა ბინის შესახებ (გეგმის დეტალური ახსნა ობიექტის ბოლო ინვენტარიზაციის თარიღით), უნდა დაუკავშირდეთ BTI-ს.

რა უნდა გააკეთოთ, თუ ღირებულება ძალიან მაღალია

იმის გამო, რომ უმეტეს რეგიონებში ეს მაჩვენებელი მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდა რეალური ფასისგან ქვევით, ბოლო 2 წლის განმავლობაში იგი გადაიხედა. ეს კეთდება იმისთვის, რომ ბინის საბაზრო და საკადასტრო ღირებულება იყოს მინიმუმ დაახლოებით იგივე. შედეგად, აღმოჩნდა, რომ ზოგიერთ დასახლებაში რიგ ობიექტებზე ის გადააჭარბა რეალურ ფასს.

თუ მოქალაქემ, რომელმაც მიმართა შესაბამის ორგანოს ბინის ღირებულების გასარკვევად, მიიღო ცნობა ხელში და არ ეთანხმება მასში მითითებულ ინფორმაციას, მას უფლება აქვს გაასაჩივროს იგი. ამისათვის თქვენ უნდა მიმართოთ სასამართლო ორგანოებს. ხოლო თუ აღმოჩნდება, რომ საკადასტრო ღირებულება არასწორად არის დათვლილი, მისი ღირებულება გადაიხედება. თუმცა, პროცესს შეიძლება დიდი დრო დასჭირდეს. ასე რომ, სასწრაფო ტრანზაქციის განხორციელებისას მესაკუთრეები, როგორც წესი, არაფერს კამათობენ და გადასახადს იხდიან მთელ თანხაზე.

როგორ განისაზღვრება ბინის საბაზრო ღირებულება

საკუთარი ქონების გაყიდვის ან ბანკში დაგირავების განზრახვა, მფლობელს, როგორც წესი, სურს, რომ მისი რეალური ფასიდან გააგრძელოს. ბინის საკადასტრო ღირებულება, მიუხედავად იმისა, რომ იგი მაქსიმალურად უნდა შეესაბამებოდეს მას, ყოველთვის არ ასახავს რეალობას. ამიტომ, იმისათვის, რომ განისაზღვროს, რა თანხა უნდა მოითხოვოს მათ საცხოვრებლად ან რა ოდენობის სესხის შეთავაზება შეუძლია ბანკს მისი უსაფრთხოების საწინააღმდეგოდ, მფლობელმა უნდა დაუკავშირდეს დამოუკიდებელ შემფასებელს. ის განსაზღვრავს ობიექტის საბაზრო ღირებულებას და საჭიროების შემთხვევაში გამოსცემს შესაბამის დასკვნას, რომელიც შეიძლება წარედგინოს როგორც პოტენციურ მყიდველს, ასევე ბანკის თანამშრომელს. მართალია, ასეთი გამოცდის ჩასატარებლად მოგიწევთ გადახდა.

იპოთეკურ სესხზე განაცხადის დროს ასევე უნდა გახსოვდეთ, რომ თითოეულ ბანკს ჰყავს თავისი სერტიფიცირებული ექსპერტები და მათ შეიძლება არ გაითვალისწინონ სხვების აზრი.

რეგიონული შანსები

რადგან საცხოვრებლის ფასები შეიძლება მრავალჯერ განსხვავდებოდეს თუნდაც ფედერაციის ერთი და იგივე სუბიექტის ფარგლებში, რომ აღარაფერი ვთქვათ ქვეყნის მასშტაბებზე, კონკრეტული ბინის საკადასტრო ღირებულების დადგენისას, პირველ რიგში, მხედველობაში მიიღება მისი მდებარეობა.. ასე, მაგალითად, დედაქალაქში კვადრატული მეტრის ღირებულება, თუნდაც Rosreestr-ის მიხედვით, ნახევარ მილიონ რუბლამდეა, ხოლო პატარა ქალაქში ეს ღირებულება შეიძლება იყოს 20-25 ათასი..

მოსკოვში ან სხვა ქალაქში ბინის საკადასტრო ღირებულებას საკმაოდ მარტივად განსაზღვრავს მფლობელი.ერთი საკუთარი. ამისათვის შეგიძლიათ გამოიყენოთ სპეციალური ონლაინ დირექტორია, რომელსაც აწარმოებს Rosreestr. საძიებო ველში ობიექტის ან მისი ნაწილის ზუსტი მისამართის შეყვანით მომხმარებელი იღებს შედეგს ინტერაქტიული რუკის სახით. და კონკრეტულ ობიექტზე დაწკაპუნებით მას შეუძლია ნახოს მის შესახებ ყველა ინფორმაცია, საკადასტრო ღირებულების ჩათვლით. ეს ძალიან მოსახერხებელია მათთვის, ვისაც ამჟამად არ სჭირდება ოფიციალური ინფორმაცია, მაგრამ სჭირდება მინიმუმ სავარაუდო ინფორმაცია მომავალში ხარჯების გამოსათვლელად.

საკადასტრო ღირებულების გავლენა გადასახადის განაკვეთზე

ამ ორ პარამეტრს შორის არის გარკვეული კავშირი. თუ ჯამური ფასი კანონით დაშვებულ 300 მილიონს გადააჭარბებს, ბიუჯეტში სავალდებულო გადახდა გაორმაგდება. ამ მიზეზით ბინის საკადასტრო ღირებულება იმდენად მნიშვნელოვანია. ყველა მფლობელს არ ესმის სად უნდა შეხედოს მის მნიშვნელობას. ხშირად ისინი მიმართავენ სპეციალისტების ფასიან მომსახურებას, მაშინ როდესაც ისინი ადვილად უმკლავდებიან დავალებას დამოუკიდებლად, უბრალოდ Rosreestr-ის ოფიციალურ ვებსაიტზე.

უძრავი ქონების საკადასტრო ღირებულება სახელმწიფო უწყებებისთვის ობიექტის ძირითადი ფასის მაჩვენებელია. იგი მხედველობაში მიიღება გადასახადებისა და მოსაკრებლების გადახდისას, ქონების გასხვისების ოპერაციების განხორციელებისას და მისი გირავნობის სახით რეგისტრაციისას. მისი პოვნის რამდენიმე გზა არსებობს და მათი უმეტესობა სრულიად უფასო იქნება.