მიწის საბაზრო ღირებულება. საკადასტრო და საბაზრო ღირებულება

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

მიწის ნაკვეთის საკადასტრო და საბაზრო ღირებულება არის ორი ცნება, რომელთა შესახებაც მნიშვნელოვანია იცოდეთ გაყიდვაში ნავიგაციისთვის. პირველი ტიპი გამოხატავს საიტის ფასს სტანდარტების მიხედვით, რომლებიც გამოითვლება მიწის ადგილმდებარეობისა და კატეგორიის მიხედვით. იგი გამოიყენება როგორც მიწათმოქმედების მარეგულირებელი, როგორც იჯარა-გაყიდვის ოპერაციების დადებისას, ასევე გადასახადის ოდენობის გამოსათვლელად, რომელიც გადაიხდება სახელმწიფოს. მიწის ნაკვეთის საკადასტრო და საბაზრო ღირებულება ფასდება არანაკლებ ყოველ ხუთ წელიწადში ერთხელ. ასეთი შეფასების შედეგად მიღებული მონაცემები შეტანილია სახელმწიფო აღრიცხვის, კარტოგრაფიისა და კადასტრის ფედერალური სამსახურის მიერ წარმოებულ უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრში.

ურთიერთობა გამოყენებულ ცნებებს შორის

რუსეთის კანონმდებლობა ითვალისწინებს არა მხოლოდ საკადასტრო ღირებულებას, არამედ ნორმატიულ და საბაზრო ღირებულებას. ნორმატიული გამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც საკადასტრო განმარტება არ არის გაკეთებული. იგი გამოითვლება რიგ შემთხვევებში, რომლებიც დადგენილია კანონით: მიწის გარანტიით უზრუნველყოფილი საბანკო სესხის აღებისას, მუნიციპალური და სახელმწიფო მიწების ყიდვისას და სხვა შემთხვევებში. მიწის ღირებულების გაანგარიშება ამამ შემთხვევაში, ჩვეულებრივ განისაზღვრება, როგორც 200-ჯერ მეტი მიწის გადასახადის განაკვეთი მიწის ფართობზე კვადრატულ მეტრზე, გამოითვლება დანიშნულების მიხედვით, გამრავლების ფაქტორების გათვალისწინებით და საგადასახადო შეღავათების გარეშე..

ყოველწლიურად ადგილობრივი ხელისუფლება ადგენს ნორმატიულად აღიარებულ მიწის ღირებულებას, რომელიც შეიძლება განსხვავდებოდეს 25%-ის ფარგლებში. მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულება ჩვეულებრივ 25%-ით აღემატება სტანდარტულ ღირებულებას. დოკუმენტი, რომელიც ემსახურება კონკრეტული ნაკვეთის სტანდარტული ფასის დადასტურებას, შეგიძლიათ მიიღოთ მიწის მართვისა და მიწის რესურსების საქალაქო ან რაიონული კომიტეტიდან.

ფუნქციები

მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულება ჩვეულებრივ განისაზღვრება ფაქტორების მიხედვით, როგორიცაა ბაზრის მოთხოვნა და მიწოდება კონკრეტულ რეგიონში გარკვეული კატეგორიის მიწაზე ამ დროისთვის. ღირებულებით ის არ უნდა აღემატებოდეს მსგავსი ტერიტორიის შესყიდვის ფასის ყველაზე სავარაუდო დონეს. საბაზრო პირობების შეცვლამ ან საიტის სამიზნე ორიენტაციამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს მის ზომაზე. მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულება დამახასიათებელია მეორადი ბაზრისთვის, სადაც ხდება კერძო მესაკუთრეთა განკარგულებაში არსებული მიწის ფართობების გადაყიდვა. პირველადი ბაზარი, სადაც მუნიციპალური და სახელმწიფო მიწების გამოსყიდვა კერძო საკუთრებაში ხდება, რეკომენდაციას იძლევა სტანდარტული ღირებულების გამოყენებას. ყველა ამ ტიპს შეიძლება ჰქონდეს გარკვეული განსხვავებები. საკადასტრო და სტანდარტული ღირებულებები მსგავსია ინვენტარიზაციის ფასთან, ხოლო საბაზრო ღირებულება - ტრადიციული მოთხოვნისა დაშეთავაზება.

შეფასების პროცესი

მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასება ხორციელდება ობიექტის რეალური ფასის გასარკვევად. როგორც წესი, ფასი ყალიბდება საიტის ტერიტორიული მდებარეობის, ბაზრის პირობების, მიწოდებისა და მოთხოვნის დინამიკის, ასევე ტრანზაქციის დროს ქვეყნის ეკონომიკაში არსებული მდგომარეობის მიხედვით. ყველა ამ ფაქტორების ყოვლისმომცველი განსაზღვრის წყალობით, შესაძლებელია მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოთვლა, რადგან შემფასებელი კომპანია შეაგროვებს ყველაზე შესაბამის მონაცემებს, რომლებიც შეიძლება სასარგებლო იყოს ობიექტური შეფასებისთვის.

შეფასების აქტივობების საჭიროება

ჩვეულებრივ, შეფასებისთვის სპეციალიზებულ კომპანიებთან დაკავშირება მიზანშეწონილია რიგ შემთხვევებში, მათ შორის ხაზგასმულია:

- საკადასტრო შეფასების საჭიროება;

- თუ საიტის გამოსყიდვა იგეგმება სახელმწიფო საკუთრებიდან;

- თუ საჭიროა შენატანის გადარიცხვა საწარმოს საწესდებო კაპიტალში;

- იპოთეკის ან გირავნობის შემთხვევაში;

- საჭიროების შემთხვევაში, განსაზღვრეთ მიწის გაყიდვის ღირებულება;

- შემოწირულობებზე გადახდილი გადასახადების ოდენობის გაანგარიშება.

ქონების გაყოფა

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასება საჭიროა ქონების გაყოფისას. ეს ეხება ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს. თუ საუბარია ინდივიდებზე, მაშინ შეფასების პროცესი იწყება წყვილის განქორწინების შემდეგ და გამოითვლება ადგილზე განთავსებული შენობების გათვალისწინებით. იურიდიული პირების შემთხვევაში მიწის შეფასება შედგება გამოყოფისგანდა თითოეული აქციონერის ან კომპანიის თანამფლობელის წილის შეფასება კომპანიის სამართლებრივი სტატუსის მიხედვით. ხშირად ქონების გაყოფას სასამართლოში სამართალწარმოება ახლავს, რის გამოც მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულება შეიძლება მრავალჯერ დადგინდეს.

როდესაც რამდენიმე მემკვიდრე შედის მემკვიდრეობაში, ასევე ხდება მიწის ნაკვეთების სრული შეფასება. თუ ერთ-ერთი მხარე არ ეთანხმება ექსპერტიზის შედეგებს, მაშინ საქმე გადაეცემა სასამართლოს.

იჯარის ღირებულების განსაზღვრა

ამ ტიპის შეფასება საკმაოდ ხშირად გამოგადგებათ. ამ ვითარებაში, მიწის ნაკვეთის ღირებულების გაანგარიშებისას, საფუძვლად იღება განსხვავება ბაზარზე მის რეალურ ღირებულებასა და ამ ტიპის ტერიტორიების გაქირავების კატალიზებულ განაკვეთს შორის. იჯარის უფლების ღირებულება პირდაპირ არის დამოკიდებული დამქირავებლის უფლებამოსილებებზე, ტვირთებზე და იჯარის უფლების ხანგრძლივობაზე, მესამე პირების მიერ შეფასებულ ქონებაზე, ასევე მიწის დანიშნულებაზე..

მიწების საბაზრო ღირებულება პირდაპირ არის დამოკიდებული ფაქტორებზე, როგორიცაა: ტერიტორიების მდებარეობა; ხელმისაწვდომობა მანქანებისთვის; კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა, ასევე მათი რაოდენობრივი და ხარისხობრივი შემადგენლობა. ამასთან, საჭიროა გათვალისწინებულ იქნეს გეოდეზიური და საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევების მონაცემები, რომელთა მნიშვნელობაც საკმაოდ დიდია, განსაკუთრებით ადგილზე სამშენებლო სამუშაოების დაგეგმვისას.

სტატუსები კონკრეტულ თარიღზე

ვინაიდან მიწის ბაზარი ხასიათდება ფასების მუდმივი ცვლილებით, საჭიროა შეფასება განხორციელდეს გარკვეული თარიღისთვის. მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულება ასევე იცვლება მათი დანიშნულების მიხედვით საბუთების მიხედვით, ანუ ნებადართული სარგებლობის შემთხვევაში. დანიშნულება გულისხმობს ტერიტორიის ყველაზე ეფექტურ ან სავარაუდო განკარგვას. ეს ყველაფერი გამოიყენება მიწის გამოსყიდვის ღირებულების დასადგენად. ამ შემთხვევაში, შეფასებები იყოფა ცალკეულ ტერიტორიებად, რომლებიც განსხვავდება მიწათსარგებლობის ფორმითა და ხასიათით.

შეფასების მეთოდოლოგია

ასე რომ, მიწის ნაკვეთის ღირებულების დადგენამდე, თქვენ უნდა უპასუხოთ რამდენიმე კითხვას:

- რა არის მიწის ნაკვეთის დანიშნულება, ასევე რა ნებადართული სარგებლობა იყო დაჯილდოვებული;

- როგორია მიწის გამოყენების გაბატონებული მეთოდები და ტიპები უშუალო სიახლოვეს ნაკვეთებზე;

- რა ცვლილებები მოდის მიწის ბაზარზე;

- რა ტიპის მიწათსარგებლობაა მოსალოდნელი ამ მომენტში.

მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასება ეფუძნება გარკვეულ ინფორმაციას. ეს ჩვეულებრივ მოითხოვს: შეფასების მიზნების განსაზღვრას; განსაზღვრეთ ანგარიშსწორების კონკრეტული თარიღი; იცოდე მომხმარებლის დეტალები; გქონდეთ დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ საიტის მფლობელის უფლებას ტერიტორიაზე, ეს შეიძლება იყოს მოიჯარე ან მფლობელი.

თქვენ ასევე უნდა იცოდეთ:

- შეფასებული ტერიტორიის დანიშნულება;

- ნებადართულიამიწათსარგებლობა;

- საიტის გამოყენების ტიპი ამჟამად;

- შეფასებული ობიექტის პოზიცია ტერიტორიულ გეგმაში, ანუ მისი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და უშუალო გარემო;

- მიწის ძირითადი სარგებლობა უახლოეს ტერიტორიაზე.

გარდა ამისა, უნდა იყოს:

- მიწის გეგმა;

- ინფორმაცია ტერიტორიული საზღვრების დაფიქსირების შესახებ;

- მონაცემები გარკვეული გაუმჯობესების არსებობის შესახებ, კერძოდ, შენობების, ნაგებობების, საიტზე განთავსებული კომუნიკაციების არსებობის შესახებ, ასევე დეტალური ინფორმაცია მათ შესახებ;

- მონაცემები ტვირთების არსებობის შესახებ საიტზე განთავსებული შენობების, კომუნიკაციებისა და ობიექტების სახით, მათ შესახებ დეტალური ინფორმაციით.

მიწების საბაზრო ღირებულება გამოითვლება მრავალი ნიუანსის გათვალისწინებით. გამოცდილი პროფესიონალების ხელმძღვანელობით ზუსტი შეფასებით, ნებისმიერი ფინანსური გარიგება მიწასთან შეიძლება უსაფრთხოდ განხორციელდეს.

ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ქულაზე

სხვადასხვა ტიპის მიწის ნაკვეთებზე გავლენას ახდენს ერთი და იგივე ფაქტორები, როდესაც საქმე ეხება მათ შეფასებას: მდებარეობა, გარე ფაქტორები, ბაზრის პირობები, დანიშნულებისამებრ გამოყენება და მისი ცვლილების ალბათობა, შესაძლო მოგება, რომელიც მიიღება მისი სარგებლობიდან. მთავარია ამ უკანასკნელის სავარაუდო ღირებულება.

მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასება ხდება გარკვეული თარიღით. დროთა განმავლობაში, ეს მაჩვენებელი შეიძლება შეიცვალოს. რეკომენდირებულია შეფასება იყოსმაქსიმალური ეფექტურობის საფუძველი. ანუ კვლევის ჩატარებისას ექსპერტები იყენებენ ვარაუდს ამ ობიექტის კანონის შესაბამისად გამოყენების გონივრული, ასევე ფინანსური და ფიზიკური რეალობის შესაბამისად. გამოდის, რომ შეფასების შედეგად გამოითვლება არა საშუალო ღირებულება, არამედ მაქსიმალური. ზოგჯერ ნებადართულია საგნის პირობითი, მაგრამ გამართლებული დაყოფა რიგ ნაწილებად, რომლებიც ხასიათდება სხვადასხვა სახის, ფორმით და სხვა მახასიათებლებით. ხშირად კვლევის შედეგი განსხვავდება მოსალოდნელისგან იმის გამო, რომ გამოყენების ამჟამინდელი ტიპი არ ემთხვევა მაქსიმალურ ეფექტურს. ამ კონცეფციას განხილვა სჭირდება.

მაქსიმალური გამოყენება

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენის შემთხვევაში მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შემდეგი ფაქტორები:

- დანიშნულება, ისევე როგორც ნებართვების ხელმისაწვდომობა გარკვეული ტიპის გამოყენებისთვის;

- საიტის გამოყენება ფაქტის შემდეგ;

- მიწის გამოყენების სასურველი ტიპი ამჟამინდელ ქვეყანაში;

- პროგნოზები ფასების ცვლილებებთან დაკავშირებით მსგავსი სექციებისთვის.

დასკვნა

შეფასების პროცესი ითვალისწინებს საკვლევ ტერიტორიაზე ტერიტორიების საშუალო ღირებულებას, სატრანსპორტო ქსელების ხელმისაწვდომობას, შენობების არარსებობას ან არსებობას, მიწაზე საინჟინრო ქსელებს, ეკოლოგიურ მდგომარეობას, ინფრასტრუქტურის დაშორებას და სხვები. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისთვის საჭიროა შეფასდეს მოსავლის ფაქტობრივი მოსავალი, წარმოების ხარჯები, ღირებულებაპროდუქციის გაყიდვები რეგიონში, ისევე როგორც არაერთი თანაბრად მნიშვნელოვანი ფაქტორი. ანალოგიურად ფასდება სხვა ტიპის მიწის ნაკვეთები.