ბინის შეძენისას რა უნდა ვეძებოთ და რა უნდა იცოდეთ?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ბინის შეძენა სპეციფიკური და რთული პროცესია, რომელიც შედგება მრავალი ფაქტორის შეფასებაში, არჩეული ქონების დოკუმენტაციისა და ნიუანსების შესწავლაში. საცხოვრებლის არჩევის სისწორე დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად იურიდიულად სუფთა იქნება გარიგება და რამდენად მაღალი ხარისხის იქნება თავად ობიექტი. ამიტომ, თითოეულმა ადამიანმა უნდა გაარკვიოს, რა უნდა მოძებნოს ბინის ყიდვისას. ამისთვის ფასდება თავად ქონება, გამყიდველი, მიღებული დოკუმენტები და ობიექტის ისტორია.

შეიძინეთ საკუთარი ხელით ან შუამავლის მეშვეობით

თავდაპირველად წყდება, დამოუკიდებლად შეირჩევა ქონება თუ ამაში სპეციალისტები ჩაერთვებიან. თუ იყენებთ რეალტორების ან იურისტების დახმარებას, შეგიძლიათ თავიდან აიცილოთ ასეთი შეძენის მრავალი უარყოფითი შედეგი, რადგან ბინა სრულყოფილად არის შესწავლილი.

რა უნდა ვეძებოთ ბინის დამოუკიდებლად შეძენისას? თუ პროცედურა დამოუკიდებლად შესრულებულია, მაშინ თქვენ უნდა სთხოვოთ გამყიდველს ობიექტისთვის ბევრი დოკუმენტი.

შეკვეთის შემთხვევაშიშუამავლის ან რეალტორის მომსახურება, შემდეგ მასთან დგება სპეციალური ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს შეძენის სხვადასხვა უარყოფითი შედეგების შესაძლებლობას, რომლებიც აღმოფხვრილია სპეციალისტის მიერ.

სად იწყება უძრავი ქონების არჩევანი?

რა უნდა მივაქციოთ პირველ რიგში ბინის ყიდვისას? თავდაპირველად, თქვენ უნდა უპასუხოთ რამდენიმე მნიშვნელოვან კითხვას:

• განსაზღვრება მოხდება თუ არა საცხოვრებლის შეძენა პირველადი თუ მეორადი ბაზარზე;
• ითვლის რა თანხას გამოყოფს მყიდველი;
• გადაწყვეტილება გამოიყენონ მხოლოდ საკუთარი დანაზოგი თუ უნდა მიმართონ ბანკების დახმარებას;
• აირჩიეთ რამდენი ოთახი უნდა იყოს, როგორი იქნება მათი მოედანი და ასევე ქალაქის რომელ რეგიონშია სასურველი ობიექტის არჩევა.

ამ პარამეტრებიდან გამომდინარე, შეგიძლიათ აირჩიოთ საუკეთესო ბინა შესაძენად

პირველადი თუ მეორადი?

მნიშვნელოვანია იცოდეთ რა უნდა მიაქციოთ ახალ კორპუსში ან მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვისას. თითოეულ ვარიანტს აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები, რომლებიც გულდასმით უნდა იქნას შესწავლილი.

ახალი საცხოვრებელი	ბინა მეორად ბაზარზე
შეძენის უპირატესობები	ტრანზაქციის იურიდიული სიწმინდე გარანტირებულია, რადგან არ არსებობს ისტორია და ყოფილი მფლობელები	გარიგება დაუყოვნებლად დამუშავდა
	საბინაო ახალია, ამიტომ არ არის საჭირო კაპიტალური რემონტის ჩატარება, კომუნიკაციების შეცვლა ანშეასრულეთ მსგავსი ქმედებები	შეგიძლიათ აირჩიოთ ბინა ქალაქის ნებისმიერ შესაფერის უბანში და უმეტეს შემთხვევაში არის კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურა
	ღირებულება მისაღებია და შეგიძლიათ დაზოგოთ ბევრი ფული თუ აირჩევთ ბინას მშენებარე სახლში	ჩვეულებრივ არის კარგი რემონტი, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ დაუყოვნებლივ გადახვიდეთ ქონებაში
შეძენის უარყოფითი მხარე	თუ შენაძენი განხორციელდება DDU-ს მეშვეობით, მაშინ მოგიწევთ გარკვეული დრო დაელოდოთ ობიექტის დასრულებას	მაღალი იურიდიული რისკები, ვინაიდან არასრულწლოვანები შეიძლება დარეგისტრირდნენ ობიექტში ან შეიძლება იყოს პრეტენზია მესამე პირებისგან
	ჩვეულებრივ, ახალი შენობები მდებარეობს ქალაქის შორეულ რაიონებში და ხშირად არ არის კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურა	შესაძლებლობა კომუნალური მომსახურებისთვის ან კაპიტალური რემონტის არსებობის შესახებ, რომელიც ახალ მფლობელებს მოუწევთ გადაიხადონ
	ხელმისაწვდომი ვარიანტები იყიდება დაუმთავრებლად, საჭიროებს ინვესტიციას და ძალისხმევას განახლებისთვის	საბინაო ხარისხი შეიძლება იყოს ცუდი, ხშირად საჭიროებს შეკეთებას ან ძვირადღირებული კომუნალური საშუალებების შეცვლას
	დეველოპერს შეუძლია გაკოტრდეს, ამიტომ ყოველთვის არის მათი სახსრების დაკარგვის რისკი	თაღლითებთან დაკავშირების შესაძლებლობა

ასე რომ, თითოეულ ვარიანტს აქვს დადებითი და უარყოფითი მხარეები. თუ ხვდები რა უნდა მოძებნო, რა უნდა იცოდე ბინის ყიდვისას, მაშინ ნებისმიერი ვარიანტით შეგიძლია გახდე საუკეთესოს მფლობელიუძრავი ქონება.

ახალი შენობის შეძენის ნიუანსი

ბევრს ამჯობინებს ახალი საცხოვრებლის ყიდვა, რადგან ის უკეთესი ხარისხისაა და მდებარეობს ახალ ადგილებში. წარსულში მობინადრეებთან პრობლემები არ არის და ასევე შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ, რომ ვერცერთი მესამე მხარე ვერ შეძლებს ამ ობიექტზე პრეტენზიას.

თუ გეგმავთ ახალი ბინის შეძენას, რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება, რათა თავიდან აიცილოთ სხვადასხვა უარყოფითი შედეგები? ამისათვის შესწავლილია დეველოპერის რეპუტაცია, ახალი შენობის მდებარეობა, ობიექტის ასაშენებელი მასალები, ბინის ღირებულება და ინფრასტრუქტურის განვითარება..

აირჩიეთ მშენებელი

თავდაპირველად, თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ დეველოპერი, რომელსაც წარმოადგენს სამშენებლო კომპანია, რომელიც მონაწილეობს ბინის მშენებლობაში. ყველაზე მიზანშეწონილია ბინის შეძენა მშენებარე სახლში DDU-ს საფუძველზე. იმისათვის, რომ არ დაუშვათ შეცდომა დეველოპერის არჩევანში, აუცილებელია გავითვალისწინოთ რამდენიმე ფაქტორი:

• კონკრეტული ქალაქის საარბიტრაჟო სასამართლოს ვებსაიტზე მოწმდება არის თუ არა რაიმე პრეტენზია ამ კომპანიის მიმართ;
• მიზანშეწონილია ისაუბროთ ამ ორგანიზაციის მიერ გაყიდული ბინების სხვა მყიდველებთან საცხოვრებლის შესაძლო პრობლემების გასარკვევად;
• ინტერნეტის სპეციალურ საიტებზე გთავაზობთ კომპანიების საფუძვლიან შემოწმებას, რის საფუძველზეც შეგიძლიათ გაეცნოთ საწარმოს ფინანსურ მდგომარეობას;
• მიზანშეწონილია რამდენჯერმე თავად მიხვიდეთ სამშენებლო მოედანზე, რათა შეამოწმოთ როგორ მიდის სამუშაოები;
• თქვენ უნდა ეწვიოთ დეველოპერის ვებსაიტსშეისწავლეთ მასზე წარმოდგენილი ყველა ინფორმაცია, დარწმუნდით, რომ გაქვთ მშენებლობის ნებართვა და გაარკვიეთ სხვა ფაქტები;
• თითქმის ყოველთვის არის ჯგუფები სოციალურ ქსელებში ან ფორუმებზე, რომლებიც განიხილავენ კონკრეტული სახლის მშენებლობას და ამ საიტების დახმარებით თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ მაქსიმალური ინფორმაცია შენობის შესახებ.

თუ იცით რა უნდა მოძებნოთ მშენებარე სახლში ბინის ყიდვისას, მაშინ შეგიძლიათ გქონდეთ იმედი ასეთი შეძენისგან სხვადასხვა პრობლემის არარსებობაზე.

სხვა მნიშვნელოვანი პარამეტრები

ბინის შეძენამდე უნდა შეაფასოთ კიდევ რამდენიმე მნიშვნელოვანი პუნქტი:

• ტერიტორია, სადაც სახლი შენდება, რადგან მას უნდა ჰქონდეს განვითარებული ინფრასტრუქტურა და ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა;
• სართული, რომელზედაც მდებარეობს ბინა და, როგორც წესი, ყველაზე ხელმისაწვდომ ფასად არის ფართი, რომელიც მდებარეობს პირველ ან ბოლო სართულზე;
• ხელმისაწვდომობა ცენტრალიზებული ან ავტონომიური გათბობით და ხშირად დეველოპერები აყენებენ გათბობის ქვაბებს თითოეულ ბინაში, რაც ქონების მფლობელებს საშუალებას აძლევს დამოუკიდებლად დაარეგულირონ სივრცის გათბობა;
• თუ ბავშვებთან ერთად ოჯახი ყიდულობს საცხოვრებელს, მაშინ აუცილებელია გავითვალისწინოთ სათამაშო მოედნების, საბავშვო ბაღებისა და სკოლების ხელმისაწვდომობა, რათა არ მოხდეს ბავშვების განვითარებასთან დაკავშირებული სირთულეები;
• სახლის ასაშენებლად მასალა შეფასებულია, ყველაზე პოპულარულია აგურის შენობებში აპარტამენტები, მაგრამ პანელის სახლებში ობიექტები ხელმისაწვდომია;
• ოთახების რაოდენობა არჩეულია რაოდენობის მიხედვითოჯახის წევრები;
• მხედველობაში მიიღება შენობის განლაგება, რომელიც მოსახერხებელი უნდა იყოს მაცხოვრებლებისთვის.

თუ იცით რა უნდა მოძებნოთ დეველოპერისგან ბინის ყიდვისას, შეგიძლიათ მიიღოთ მართლაც კომფორტული საცხოვრებელი ხელმისაწვდომ ფასად. ამავდროულად, შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ, რომ დეველოპერი არ გამოაცხადებს თავს გაკოტრებულად და არ გამოიყენებს სხვადასხვა თაღლითურ სქემებს აქციის მფლობელების მოსატყუებლად.

ობიექტის შეძენა მეორად ბაზარზე

ბევრი დაინტერესებულია მეორად ბაზარზე შემოთავაზებული ბინებით. ასეთ შესყიდვას ბევრი უპირატესობა აქვს, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ ისეთი ქონება, რომელიც იქნება მიმზიდველი, მდებარეობს ქალაქის ცენტრში, მაღალი ხარისხის მოპირკეთებით ან სხვა მნიშვნელოვანი პარამეტრებით. თუ გეგმავთ ბინის გადაყიდვას, რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება, რათა თავიდან აიცილოთ სახსრების შესაძლო დაკარგვა?

მთავარი მინუსი არის ის, რომ ტრანზაქცია შეიძლება განხორციელდეს თაღლითების მიერ, ამიტომ მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ ის ლეგალურია. ამისათვის თქვენ უნდა ყურადღებით შეამოწმოთ თავად ქონება, გამყიდველი და მათზე გადაცემული დოკუმენტები.

რა ფაქტები შემოწმდება?

თავდაპირველად, თქვენ უნდა შეამოწმოთ რამდენიმე ფაქტორი, რომელიც საშუალებას მოგცემთ აირჩიოთ ნამდვილად საუკეთესო ვარიანტი შესყიდვისთვის. თუ მეორადი ბინის შეძენას გეგმავთ, რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება? ამისათვის შემოწმებულია სხვადასხვა პუნქტი:

• მიზანშეწონილია ისაუბროთ არჩეული სახლის მაცხოვრებლებთან სიტუაციის გასარკვევად, რადგან მათ შეუძლიათ თქვან, რომ მეზობელი ბინების მაცხოვრებლებიმუდმივად აურზაური ან დატბორა არჩეული ობიექტი;
• არ არის რეკომენდებული პირველ ან ბოლო სართულზე განთავსებული ბინების არჩევა, ასევე კუთხის ვარიანტები ითვლება ყველაზე არაპრაქტიკულად შესაძენად;
• შეძენილია ობიექტები, რომლებიც აშენდა არა უადრეს 10 წლის წინ, რადგან ისინი ჯერ კიდევ ახლებურად ითვლება, მაგრამ ამავდროულად გამოცდილია, ამიტომ ყველა სერიოზული ხარვეზის იდენტიფიცირება ადვილია.

მეორად ბაზარზე სახლის ყიდვის უარყოფითი მხარე მოიცავს სხვადასხვა ვარიანტების მაღალ ღირებულებას.

რომელი დოკუმენტები შევამოწმო?

თუ ბინის შეძენას გეგმავთ, რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება, რომ უზრუნველყოთ ასეთი გარიგების სამართლებრივი სიწმინდე? ოპტიმალურად ითვლება გამყიდველისგან ბევრი მნიშვნელოვანი დოკუმენტის მოთხოვნა. ეს მოიცავს:

• გამყიდველის პასპორტი, რომელშიც მითითებული იქნება თუ არა ის ოფიციალურად დაქორწინებული და ჰყავს თუ არა მცირეწლოვანი შვილები;
• ნოტარიულად დამოწმებული ცოლ-ქმრის ნებართვა გასაყიდად;
• სათაურები არჩეული ბინის;
• საკადასტრო პასპორტი ან ამონაწერი ობიექტის USRN-დან;
• დოკუმენტაცია, რომლის საფუძველზეც მიიღეს ბინა და შეიძლება წარმოდგენილი იყოს ნასყიდობის ხელშეკრულებით, სამკვიდრო მოწმობით ან ჩუქების აქტით;
• ქაღალდები BTI-დან, რომლებშიც არის ბინის სწორი განლაგება და თუ ის დარღვეულია, მაშინ საჭიროა ხელახალი განვითარების ლეგალიზაციის დამადასტურებელი საბუთები;
• სერთიფიკატი ობიექტისთვის გახსნილი პირადი ანგარიშიდან, რომელიც საშუალებას მოგცემთ გაიგოთ შესაძლოსაბინაო და კომუნალური მომსახურების ვალის არსებობა;
• ამონაწერი სახლის წიგნიდან, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას საკუთრებაში დარეგისტრირებული ყველა მაცხოვრებლის შესახებ.

ამგვარად, თუ გაარკვიეთ რა უნდა მოძებნოთ ბინის შეძენამდე, შეგიძლიათ აირჩიოთ მართლაც მაღალი ხარისხის უძრავი ქონება და გარიგება იქნება იურიდიულად სუფთა და უსაფრთხო.

სხვა რა დოკუმენტებია შემოწმებული?

• თუ უკვე არის დასრულებული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, მაშინ საჭიროა ყურადღებით შეისწავლოთ იგი, რათა დარწმუნდეთ, რომ შეიცავს აუცილებელ ინფორმაციას გასაყიდი ობიექტის შესახებ.
• მიზანშეწონილია, რომ გამყიდველმა აჩვენოს ვრცელი ამონაწერი სახლის წიგნიდან, რომელიც გაცემულია ფედერალური მიგრაციის სამსახურის მიერ, რადგან არსებობს მონაცემები ბინის წარსულში მცხოვრებთა შესახებ.
• თუ საცხოვრებლის პრივატიზება მოხდა, მაშინ თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ არ არიან ადამიანები, რომლებიც არ იყვნენ გათვალისწინებული ხელშეკრულებაში სათანადოდ შედგენილი უარის გარეშე, რადგან მათ აქვთ საკუთრების უფლება.
• აუცილებელია შეუკვეთოთ გაფართოებული ამონაწერი USRN-დან, რომელშიც ჩამოთვლილია ობიექტის ყველა თანამფლობელი.

თუ გამყიდველი უარს იტყვის გარკვეული დოკუმენტებისა და ინფორმაციის გადაცემაზე, მაშინ შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მას აქვს რაღაც დასამალი, ამიტომ სასურველია უარი თქვას ასეთ შეძენაზე.

აპარტამენტის ხარისხის შემოწმება

სახლის შეძენისას რა უნდა ვეძებოთ და როგორ შევამოწმოთ ბინა, რომ დარწმუნდეთ, რომ ასეთი შენაძენი ნამდვილად აქტუალურია კონკრეტული ადამიანისთვის? ამისათვის საცხოვრებლის ხარისხი მოწმდება სხვადასხვა გზით:

• შეუკვეთადოკუმენტები ობიექტისთვის BTI-დან, რომლითაც შეგიძლიათ შეამოწმოთ უკანონო განაშენიანება;
• გამყიდველთან ურთიერთობისას მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ მისი ყველა დოკუმენტი არის ნამდვილი, რისთვისაც მიზანშეწონილია გამოიყენოთ მიგრაციის სერვისის ვებგვერდი, რადგან შეიძლება გაიგოთ, არის თუ არა კონკრეტული ნომერი პასპორტი არასწორია;
• თუ შუამავალი მონაწილეობს გაყიდვაში, მაშინ უნდა შეამოწმოთ აქვს თუ არა მას ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული მინდობილობა;
• თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ გამყიდველი შეძლებს და შეგიძლიათ შეამოწმოთ ეს ინფორმაცია მეზობლებთან ან გაიგოთ ინფორმაცია პირისგან მოთხოვნილი სამედიცინო ცნობიდან.

ყველა ეს ფაქტი უნდა შემოწმდეს, მაგრამ თუ გამყიდველი დაჟინებით მოითხოვს სასწრაფო გაყიდვას, მაშინ ფრთხილად უნდა იყოთ, რადგან მან შეიძლება დამალოს სხვადასხვა მნიშვნელოვანი ინფორმაცია.

იურიდიული რჩევა

ყველამ უნდა იცოდეს ბინის ყიდვისას რა უნდა მოძებნოს. გამოცდილი იურისტების რჩევა სტანდარტულია და აუცილებელია ქონების მყიდველებისთვის:

• სასურველია ტრანზაქცია განხორციელდეს უძრავი ქონების სააგენტოების მეშვეობით, რომლებიც დამოუკიდებლად ამოწმებენ ქონებას;
• კონტრაქტი, რომლის საფუძველზეც ხდება ობიექტის შეძენა დეტალურად არის შესწავლილი და განსაკუთრებით დიდი ყურადღება უნდა მიექცეს გამყიდველის შესახებ ინფორმაციას და გადახდის მეთოდებს;
• თქვენ არ უნდა დაეთანხმოთ იმ ფაქტს, რომ კონტრაქტში მითითებულია ბინის არასაკმარისი ღირებულება, რათა გამყიდველმა შეძლოს გადასახადების ოდენობის შემცირება;
• თუ წინასწარ გადახდაა საჭირო, გაიცემამხოლოდ ქვითრის საწინააღმდეგოდ;
• სასურველია სახსრების გადარიცხვა სპეციალური საბანკო ინსტრუმენტებით, ამიტომ უნაღდო გზავნილები ოპტიმალური იქნება.

მხოლოდ ამ რჩევების დაცვამ შეიძლება უზრუნველყოს ტრანზაქციის სისუფთავე და უსაფრთხოება.

დასკვნა

ამგვარად, ბინის ყიდვა რთული და მნიშვნელოვანი პროცესია ყველა ადამიანისთვის. თქვენ უნდა გესმოდეთ მისი ყველა ნიუანსი, რათა თავიდან აიცილოთ შესაძლო უარყოფითი შედეგები.

უნდა შემოწმდეს გამყიდველის საბუთები, ასევე თავად ბინა. მნიშვნელოვანია დავრწმუნდეთ, რომ მესამე პირებს არ შეუძლიათ პრეტენზია ამ ობიექტზე და ასევე უნდა იყოს ნდობა საცხოვრებლის მაღალი ხარისხის მიმართ. მხოლოდ ასეთ პირობებში შეიძლება ღირსეული შენაძენის იმედი.