რა უნდა იცოდეთ ბინის შეძენისას: იურიდიული რჩევა

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ნებისმიერი ქონების შეძენა უნდა იყოს კომპეტენტური და საფუძვლიანი პროცედურა, რომელიც გულისხმობს გარიგების სამართლებრივი სიწმინდის შემოწმებას და თავად ქონების სწორ არჩევანს. ბაზარზე არსებული ობიექტები წარმოდგენილია სხვადასხვა ტიპის, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ ბინა ახალ კორპუსში ან გადაყიდვაში. ხელშეკრულების გაფორმებამდე მნიშვნელოვანია იმის გაგება, თუ რა უნდა იცოდეთ ბინის ყიდვისას, რათა აირჩიოთ ჭეშმარიტად ოპტიმალური ტიპის ქონება, რომელიც იდეალურად შეეფერება მყიდველის მოთხოვნებს.

რას მივაქციოთ ყურადღება?

თქვენ უნდა გესმოდეთ, რა უნდა იცოდეთ ბინის შეძენამდე, რათა თავიდან აიცილოთ ამ პროცესის შესაძლო უარყოფითი შედეგები. ამ საკითხისადმი კომპეტენტური მიდგომის წყალობით არის შესაძლებელი მრავალი პრობლემის არარსებობის გარანტია.

რა უნდა იცოდეთ ბინის შეძენისას? ამისათვის მნიშვნელოვანია რამდენიმე მნიშვნელოვანი პუნქტის გათვალისწინება:

• გარიგების იურიდიული სიწმინდე უნდა შემოწმდეს, შესაბამისად, გამყიდველის ხელთ არსებული ყველა დოკუმენტი საგულდაგულოდ არის შესწავლილი და სასურველია ამის გაკეთება ადვოკატის დახმარებით, ასევემიზანშეწონილია შეამოწმოთ მრავალი სერთიფიკატი და სერთიფიკატი პირდაპირ Rosreestr-თან და სხვა სამთავრობო უწყებებთან;
• დოკუმენტაციის ინფორმაცია მოწმდება ობიექტის ფაქტობრივ მდგომარეობასთან, ასე რომ, თუ განლაგებაში არის შეუსაბამობები ტექნიკურ გეგმაში მოცემულ მონაცემებთან, მაშინ შეიძლება ვისაუბროთ უკანონო დაგეგმვაზე ან ყალბ დოკუმენტებზე. მიზანშეწონილია უარი თქვას ასეთ შესყიდვაზე;
• შეძენის მთელი პროცედურა უნდა იყოს იურიდიულად კომპეტენტური, ამიტომ შესყიდვის მრავალი ეტაპი უნდა დასრულდეს და ასევე სასურველია იურისტების მოწვევა;
• მყიდველი თავად ვალდებულია დარწმუნდეს, რომ შერჩეული ობიექტი ნამდვილად აკმაყოფილებს მის მოთხოვნებსა და სურვილებს.

თუ გესმით, რა არის მნიშვნელოვანი იცოდეთ ბინის ყიდვისას, შეგიძლიათ გარანტიოთ, რომ ნამდვილად შეირჩევა სიცოცხლისთვის ოპტიმალური ქონება.

რა არის საგანგაშო?

არსებობს გარკვეული პუნქტები, რომლებმაც უნდა გააფრთხილოს ყველა მყიდველი, მიუხედავად იმისა, არის თუ არა შერჩეული ობიექტი პირველად თუ მეორად ბაზარზე.

თუ მყიდველს აქვს ეჭვი სხვადასხვა ფაქტორებთან დაკავშირებით, მაშინ უნდა დარწმუნდეთ, რომ ასეთი გარიგების დადება კანონიერი და მიზანშეწონილია.

მინდობილობის არსებობა

თუ ქონება გაყიდულია არა მესაკუთრის, არამედ რწმუნებულის მიერ მინდობილობით, მაშინ შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ასეთი გარიგება შეიძლება იყოს უკანონო.

მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ მინდობილობა არ არის ყალბი ან გაუქმებული და არავადა გაუვიდა. თქვენ ასევე უნდა შეამოწმოთ, არის თუ არა ასეთი დოკუმენტი უკვე შედგენილი გარდაცვლილის მიერ.

არა იშვიათია ის ფაქტი, რომ თაღლითები ქმნიან ყალბ დოკუმენტებს, რის საფუძველზეც ისინი წარმოადგენენ ხანდაზმული ან ქმედუუნარო მოქალაქეების ინტერესებს. ასეთი გარიგება ადვილად ბათილდება, ამიტომ მყიდველი კარგავს ფულს და უძრავ ქონებას.

პრივატიზებული ბინა

თუ ბინა ცოტა ხნის წინ პრივატიზაციის შედეგად იყო გამყიდველის საკუთრებაში, მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ ყველა დოკუმენტი სწორად არის შედგენილი. ასევე, თუ რამდენიმე მოიჯარეა, მაშინ ისინი ყველა უნდა დათანხმებულიყვნენ ამ პროცესზე.

გაყიდვისას ბინის ყიდვა, რა უნდა იცოდეთ? უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ საკუთრებაში არ არის რეგისტრირებული არაუფლებამოსილი პირები, რომლებსაც შეუძლიათ მოითხოვონ ეს ობიექტი მომავალში.

განსაკუთრებით აუცილებელია დაწესებულებაში რეგისტრირებული არასრულწლოვნების არარსებობის შემოწმება, რადგან მათი ამოწერა სასამართლოს მეშვეობითაც კი გაძნელდება.

ბინის საეჭვო ისტორია

რა უნდა იცოდეთ ბინის ყიდვისას გარიგების წიგნიერებისა და ფორმალურობის გარანტირებისთვის? აუცილებელია არსებული ობიექტის ისტორიის წინასწარ შემოწმება.

თუ არსებობს მტკიცებულება, რომ ადრე განხორციელდა გასხვისების პროცედურა, რომელიც შეიძლება ჩაითვალოს საეჭვოდ და მესაკუთრეები იყვნენ სხვადასხვა ფირმები ან სახელმწიფო უწყებები, მაშინ უმჯობესია უარი თქვან ასეთ შესყიდვაზე.

გადატანამემკვიდრეობა

თუ თქვენ გეგმავთ ბინის შეძენას, რა უნდა იცოდეს ხელახალი გაყიდვის მყიდველმა შესაძლო უარყოფითი შედეგების თავიდან ასაცილებლად? ამისათვის შესწავლილია, როგორ მოიპოვა გამყიდველმა ამ ობიექტზე საკუთრება.

ხშირად ბინები მემკვიდრეობით მიიღება. თუ მემკვიდრე ცდილობს სასწრაფოდ მოიცილოს ქონება, მაშინ არსებობს შესაძლებლობა:

• არალეგალური საცხოვრებელი;
• ობიექტს ითხოვენ სხვა მოქალაქეები, რომლებსაც აქვთ მისი გასხვისების ყველა უფლება;
• გამოიყენებოდა სხვადასხვა უკანონო მეთოდი, რომლის დროსაც გამყიდველმა მიითვისა ობიექტი.

ზემოხსენებული ფაქტორების არსებობის შემთხვევაში, არსებობს მომავალში შეძენილი ბინის დაკარგვის შესაძლებლობა.

ტვირთის არსებობა

თუ გეგმავთ იპოთეკით დადებული ბინის შეძენას, რა უნდა იცოდეთ, რომ ასეთი ქონება მომავალში არ დაკარგოთ? ობიექტი შეიძლება დაგირავდეს ბანკში, აღმასრულებელ ან სხვა ორგანიზაციაში. პირველ რიგში, თქვენ უნდა შეამოწმოთ ეს ინფორმაცია. შემდეგი, თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ უძრავი ქონების გაყიდვის პროცესი ხორციელდება იპოთეკარის სრული თანხმობით.

თუ სარჩელი მიმდინარეობს ბინის მესაკუთრის წინააღმდეგ, მაშინ ასეთი შენაძენი უნდა იყოს მიტოვებული.

ახალ კორპუსში ყიდვის ნიუანსი

თუ ახალ კორპუსში ბინის ყიდვა გჭირდებათ, რა უნდა იცოდეთ კომპეტენტური და ოფიციალური შესყიდვის უზრუნველსაყოფად? თავდაპირველად, ამისათვის გაანალიზებულია თითოეული მყიდველისთვის რამდენიმე მნიშვნელოვანი პუნქტი:

• მდებარეობა, ხელმისაწვდომი ინფრასტრუქტურა და ადგილმდებარეობის მოხერხებულობა სამუშაო ადგილთან ანსხვა ობიექტები;
• ღირებულება 1 კვ. მ., ხოლო მეორად ბაზარზე უძრავი ქონების ღირებულებაზე დაბალი უნდა იყოს;
• იურიდიული ისტორიის არსებობა ან არარსებობა და საუკეთესოა ობიექტის შეძენა უშუალოდ დეველოპერისგან, რაც პრაქტიკულად ამცირებს თაღლითობის შესაძლებლობას და მესამე პირებს შეუძლიათ მოითხოვონ ბინა;
• განვადების ან იპოთეკის მიღების შესაძლებლობა, თუ მყიდველს არ აქვს ასეთი შეძენისთვის საჭირო სახსრები.

ბინის ყიდვა ახალ კორპუსში, რა უნდა იცოდეთ? მიმდინარე ტრანზაქციის დასასრულებლად ფასდება შემდეგი პარამეტრები:

• თავდაპირველად გულდასმით არის შესწავლილი კონტრაქტორი კომპანიის მიერ მოწოდებული ყველა მონაცემი, რომელიც უშუალოდ მონაწილეობს ამ ობიექტის მშენებლობაში და ეს მოიცავს სხვადასხვა ლიცენზიებსა და ფინანსურ დოკუმენტებს;
• შემოწმებულიაინფორმაცია დეველოპერის შესახებ, ამიტომ მნიშვნელოვანია მიიღოთ მონაცემები იმის შესახებ, თუ რამდენ ხანს მუშაობს ორგანიზაცია ბაზარზე, რა ობიექტებია აშენებული, რამდენი ღია სასამართლო პროცესია მყიდველებთან და ასევე მიმოხილვები. შესწავლილია ადამიანები, რომლებმაც უკვე იყიდეს ბინები ამ კომპანიისგან;
• პირადად უნდა ეწვიოთ სამშენებლო ობიექტს, რათა შეამოწმოთ მშენებლობის რომელ ეტაპზეა სახლი, ასევე შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ უშუალო მშენებლებს, რაც ხშირად საშუალებას გაძლევთ გაარკვიოთ მნიშვნელოვანი ნიუანსი სტრუქტურის შესახებ;
• თუ DDU არის შედგენილი, მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ არის ყველა საჭირო ელემენტი დეველოპერის მოვალეობებსა და პასუხისმგებლობებში და თუ ისინი აკლია, მაშინმიზანშეწონილია გადახედოთ დოკუმენტს ან თუნდაც დაუკავშირდეთ როსპოტრებნადზორს.

რა უნდა იცოდეთ რა უნდა იცოდეთ პირველად ბაზარზე ბინის ყიდვისას, თითოეულ ადამიანს შეუძლია დაიცვას თავი უხარისხო შეძენისგან, რასაც თან ახლავს საკუთრების რეგისტრაციის სირთულე.

იპოთეკით სახლის ყიდვის თავისებურებები

ხშირად ადამიანებს უბრალოდ არ აქვთ საჭირო სახსრები უძრავი ქონების შესაძენად. ამ შემთხვევაში მიზანშეწონილია მიმართოთ ბანკს იპოთეკური სესხის მისაღებად. თუ გეგმავთ ბინის შეძენას იპოთეკით, რა უნდა იცოდეთ, რომ განჭვრიტოთ ასეთი შეძენის ყველა შესაძლო რისკი და უარყოფითი მხარე? ამისთვის გათვალისწინებულია რამდენიმე პუნქტი:

• რა თქმა უნდა, ბინა გაცემულია ბანკში გირავნობით, ამიტომ ბანკის ნებართვისა და მონაწილეობის გარეშე საცხოვრებლის გაყიდვა ან მესაკუთრის სხვა გზით შეცვლა შეუძლებელია სესხის ვადის ამოწურვამდე;;
• მოიწევს ბინის დაზღვევა ყოველწლიურად;
• სესხზე განაცხადის გაკეთებამდე მოგიწევთ ქონების შეფასება;
• აკრძალულია ობიექტთან ხელახალი განვითარების ან სხვა მნიშვნელოვანი პროცესების განხორციელება.

იპოთეკით ბინის შესაძენად მნიშვნელოვანია სწორი კრედიტორის არჩევა, ასევე აკრედიტებული კომპანიისგან სადაზღვევო პოლისის შეძენა.

იპოთეკის ყიდვის დადებითი მხარე

თუ გეგმავთ ბინის შეძენას, რა უნდა იცოდეს მყიდველმა ნასესხები სახსრების გამოყენებისას? ამ შენაძენის უპირატესობებში შედის:

• კონტრაქტის გაფორმებამდე თავად ბანკი ამოწმებსგამყიდველი, რომლისთვისაც ფასდება მისი საკრედიტო ისტორია, ფინანსური მდგომარეობა, სამუშაოს სანდოობა, ღია პრეტენზიები და სხვა მახასიათებლები, ასე რომ, თუ ბანკი უარს იტყვის სესხზე, შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ, რომ დეველოპერის მუშაობაში მინუსების დიდი რაოდენობაა.;
• ყველა დოკუმენტი შემოწმებულია ბანკის იურიდიული დეპარტამენტის მიერ, ასე რომ, თუ იპოთეკა გაიცემა, მყიდველს შეუძლია დარწმუნდეს, რომ გამყიდველის ყველა დოკუმენტი ლეგალურია, საჭირო ინფორმაციით და სანდო;
• საბანკო სახსრები გადაირიცხება უშუალოდ დეველოპერზე, რაც ხელს უშლის მესამე მხარის მოთხოვნის შესაძლებლობას ამ თანხების შესახებ;
• ბანკის თანამშრომლები საჭირო უფლებამოსილებით დამატებით აფასებენ ბინის მდგომარეობას და ადგენენ ყველა იმ ფაქტორს, რომელიც გავლენას ახდენს მის ღირებულებაზე, რაც გამორიცხავს თაღლითობის ან გადაფასების შესაძლებლობას.

ამგვარად, ბანკის მონაწილეობით, შესაძლებელია ტრანზაქციის კანონიერების გარანტია.

გაყიდვის ყიდვის ნიუანსი

რა უნდა იცოდეთ მეორად ბაზარზე მდებარე ბინის შეძენისას? ასეთი გარიგება ითვლება ყველაზე სპეციფიკურ და რთულად. ეს გამოწვეულია მრავალი რისკებით, რაც მოიცავს იმ ფაქტს, რომ მესამე პირებს შეუძლიათ მოითხოვონ უძრავი ქონება.

ასეთი შესყიდვის ყველაზე მნიშვნელოვანი ნიუანსია:

• სამართლებრივი რისკები, რადგან არსებობს მრავალგანზომილებიანი სამართლებრივი ურთიერთობები, ასევე აუცილებელია გარიგების სიწმინდის შემოწმება და გამყიდველის ყველა დოკუმენტის შესაბამისობა მრავალრიცხოვან სამართლებრივ მოთხოვნებთან;
• ტექნიკური რისკები. ისინი განპირობებულია იმით, რომ თავად ბინას შეიძლება ჰქონდეს სხვადასხვა ფარული პრობლემები, რაც გამოიხატება კომუნალური საშუალებების არასწორი ფუნქციონირებით, ობიექტის სანიტარიულ მოთხოვნებთან შეუსაბამობით ან სხვა სირთულეებით, რომლებიც უკვე დადგენილია ქონების ექსპლუატაციის დროს..

რისკების შესამცირებლად მიზანშეწონილია გამოიყენოთ რეალტორის ან ადვოკატის დახმარება. ასევე, გამყიდველის ყველა დოკუმენტი დამოწმებული უნდა იყოს ნოტარიულად. ასლები უნდა იყოს დამზადებული ქაღალდებისგან და ასევე მნიშვნელოვანია დაჟინებით მოითხოვოთ ობიექტის გადაცემის აქტი.

რეალტორთან ყიდვის სპეციფიკა

ბევრი ადამიანი მიმართავს სპეციალისტს საუკეთესო ქონების პოვნის პროცესში. ამიტომ მოქალაქეები წყვეტენ, რომ ბინის შეძენა რეალტორის მეშვეობით განხორციელდება. რა უნდა იცოდეთ ამისთვის?

თქვენ უნდა აირჩიოთ მხოლოდ სანდო კომპანიები, რომლებიც უზრუნველყოფენ ხარისხიან მომსახურებას. თავად რეალტორი მუდმივად უნდა ახლდეს გარიგებას. გარდა ამისა, ფირმამ უნდა შეამოწმოს გარიგების ლეგიტიმურობა.

უძრავი ქონების ხარისხის შესწავლა

ნამდვილად მაღალი ხარისხის და კომფორტული ბინის შესაძენად, ყურადღება უნდა მიაქციოთ რამდენიმე პუნქტს, რომელიც მოიცავს:

• კომუნალური მომსახურების სტატუსის შემოწმება;
• თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ ამჟამინდელ მფლობელებს არ ჩაუტარებიათ უკანონო რეკონსტრუქცია, ამიტომ ტექნიკური გეგმის მონაცემები შემოწმებულია ქონების ფაქტობრივი მდგომარეობის მიხედვით;
• შეაფასეთ შეკეთების მდგომარეობა, არსებული ფანჯრებისა და კარების ხარისხი, ასევე სხვა მნიშვნელოვანი ელემენტები.

თუ ბინა სრულად გამოდგებამყიდველის მოთხოვნები, მაშინ შეგიძლიათ დაიწყოთ იურიდიული შემოწმება.

როგორ შევამოწმოთ ბინა?

ნებისმიერი არჩეული ვარიანტის შეძენამდე აუცილებელია ამისთვის ამონაწერი USRN-დან, რომელიც შეიცავს შემდეგ ინფორმაციას:

• ტვირთის არსებობა ან არარსებობა;
• ყოფილი მფლობელების რაოდენობა;
• რეგისტრირებული ადამიანების რაოდენობა და თუ მათ შორის არიან არასრულწლოვნები, მაშინ სასურველია უარი თქვან ასეთ შეძენაზე;
• მიუთითებს, როგორ მიიღო გამყიდველმა ეს ობიექტი.

შეგიძლიათ თავად მიიღოთ ეს დოკუმენტი ფედერალური საგადასახადო სამსახურის ვებსაიტის გამოყენებით.

როგორ შევამოწმოთ გამყიდველი?

გამყიდველი მოწმდება სხვადასხვა გზით:

• ფედერალურ საგადასახადო სამსახურში თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ მოქალაქის პასპორტი ნამდვილია;
• მიზანშეწონილია მოითხოვოთ სერტიფიკატი, რომელიც ადასტურებს გამყიდველის ქმედუნარიანობას და გონებრივი უნარების არარსებობას;
• თუ არსებობს მინდობილობა, მაშინ იგი შემოწმებულია კანონიერებაზე.

ობიექტის მფლობელის შემოწმება არ არის რთული სხვადასხვა სამთავრობო ორგანიზაციის დახმარებით.

ამგვარად, თუ ყველა ადამიანმა იცის, რა ინფორმაცია უნდა მოიპოვოს ბინის შეძენისას, მაშინ შეგიძლიათ იმედი გქონდეთ ნამდვილად მაღალი ხარისხის და ოპტიმალური უძრავი ქონების შეძენაზე. ის არა მხოლოდ მოქალაქის მოთხოვნებს დააკმაყოფილებს, არამედ გარიგება იქნება იურიდიულად სუფთა. უძრავი ქონების შეფასების პროცესი დამოკიდებულია იმაზე, მდებარეობს თუ არა ბინაპირველადი ან მეორადი ბაზარი. ის ასევე ითვალისწინებს, გაიცემა თუ არა იპოთეკა ასეთი შესყიდვისთვის და გამოიყენება თუ არა რეალტორის მომსახურება. ამავდროულად, მნიშვნელოვანია ობიექტის ხარისხისა და ტრანზაქციის სიწმინდის შეფასება სხვადასხვა გზით.