მომგებიანი სახლი არის მომგებიანი სახლები მოსკოვში

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ბევრი კორექტირება, რაც გლობალურმა კრიზისმა მოახდინა მრავალი ქვეყნის ეკონომიკაში, არ ცვლის უძრავ ქონებაში ინვესტირების აქტუალურობას. უბრალო კაცი ქუჩაში, რომელიც თავის დანაზოგს დებს საცხოვრებელი ობიექტების მშენებლობაში, ოსტატურად ზოგავს თავის დანაზოგს. ტენდენციების ცვლილების გამო, უძრავი ქონების გადაყიდვამ შეწყვიტა ხელშესახები შემოსავლის გამომუშავება, რამაც გამოიწვია მოგების სრულიად ახალი წყაროების გაჩენა მსხვილი ინვესტორებისთვის. საცხოვრებელი კორპუსი უძრავი ქონების ყიდვის მოთხოვნადი ალტერნატივაა. ამ საცხოვრებელი ობიექტების მშენებლობა ადრე განხორციელდა და ოფიციალურად შემცირდა 1917 წელს.

მოდით ჩავიხედოთ წარსულში

მომგებიანი სახლი არის ობიექტი ცალკე უძრავი ქონების სეგმენტიდან, რომელსაც მისი მფლობელი იყენებს გრძელვადიან საინვესტიციო პროექტად. ამ ტიპის პირველი ნაგებობები ევროპაში მე-17 საუკუნის დასაწყისში აშენდა. ეს იყო ინგლისში, გერმანიასა და საფრანგეთში, რომ მათ პირველად დაიწყეს მესამე მხარისათვის დროებითი სარგებლობისთვის საკუთარი საცხოვრებლის მიწოდების იდეის პოპულარიზაცია. ადრე არ არსებობდა სახლის სწრაფად გაყიდვის საშუალება, რის გამოც იყო ტენდენცია მდიდრული სასახლეების აშენებისკენ. მშენებლობის პროცესშიაჩართული იყვნენ ყველაზე ცნობილი არქიტექტორები და სტრუქტურები განლაგებული იყო ყველაზე თვალწარმტაცი ადგილებში. დასრულებული შენობები გამოეყო ცალკე ტიპის უძრავ ქონებად, რომელიც ითვლებოდა მსოფლიოს უდიდესი ქალაქების სამკაულებად.

როგორ გამოიყურებოდა საცხოვრებელი სახლები წარსულში?

პირველი საცხოვრებელი კორპუსი იყო საცხოვრებელი კორპუსი, რომლის ერთ-ერთ სართულზე ცხოვრობდა ქონების მფლობელი ოჯახთან ერთად. იატაკზე შეიძლება განთავსდეს სახლის მესაკუთრის ოფისი, მაღაზია ან საწყობი. სტრუქტურების დამახასიათებელი მახასიათებელი იყო ფასადზე ჩუჩის დეკორაციის არსებობა, ლამაზი ქანდაკებები, ბარელიეფები და სვეტები. ექსტერიერი შეიძლება იყოს მოოქროვილი. დეკორაცია იყო მხოლოდ შენობის იმ ნაწილზე, რომელიც ქუჩებისკენ იყო მიმართული. ეზოს შიდა ნაწილისკენ მიმართული ფასადები ძალიან მარტივად იყო დაპროექტებული და არ გააჩნდა რაიმე ნაკაწრი. ბინები, რომლებიც მოსკოვში და სხვა ქალაქებში საცხოვრებელი სახლების ნაწილი იყო, იდენტური განლაგებით იყო. ისინი თითქმის ყოველთვის იკრიბებოდნენ გალერეების, დერეფნებისა და კიბეების ირგვლივ. შენობას ეკავა ტერიტორიის თითქმის მთელი ტერიტორია, რომელიც მისთვის იყო გამოყოფილი. ერთადერთი თავისუფალი ადგილი არის ეზო, რომელიც გამოიყენებოდა ბავშვებთან ერთად მოიჯარეებისთვის და ტანსაცმლის გასაშრობად.

როგორ ჩამოყალიბდა სახლების ისტორია რუსეთის იმპერიაში?

პირველი კორპუსი არის კონსტრუქცია, რომელიც აბსოლუტურად არ არის დამახასიათებელი წარსულის არქიტექტურისთვის. ასეთი სტრუქტურა იმპერიის უდიდესი ქალაქების ტერიტორიაზე მხოლოდ მე-17 საუკუნეში გაჩნდა. მხოლოდ 50 წელი დასჭირდა, რომ შენობები ძალიან პოპულარული გამხდარიყო დამოთხოვნადი. წარსულში არსებობდა ტრადიცია: ყველა ვაჭარს, ბიზნესმენს თუ ნებისმიერ სხვა მდიდარ ადამიანს, რომელიც პატივს სცემს საკუთარ თავს, უნდა აეგო მინიმუმ ერთი ასეთი ნაგებობა, რომლის ნიშანზეც მიეთითება მისი მფლობელის სახელი. რევოლუციის დასაწყისისთვის რუსეთში ამ ტიპის სულ მცირე 600 შენობა იყო. მათ დაამშვენეს მოსკოვისა და ოდესის, კიევისა და გომელის ქუჩები.

საბინაო სახლების განვითარება კანონმდებლობის ცვლილებების საფუძველზე

მე-19 საუკუნეში, რუსეთის იმპერიის კანონმდებლობაში მნიშვნელოვანი ცვლილებების შედეგად, შენობების პირველი სართულების გაქირავება შესაძლებელი იყო როგორც სტუდია, ფოტო სტუდია, მაღაზიები და საკონდიტრო ნაწარმი. მეორე სართული განკუთვნილი იყო საოფისე ფართისთვის. შენობის მესამე სართულზე იყო აზნაურების, მრეწველებისა და ვაჭრების მიერ ნაქირავები ბინები. სხვენის სართულებზე ცხოვრობდნენ მსახიობები და მხატვრები, პენსიაზე გასული სამხედროები და სტუდენტები. პატარა ოთახი დამქირავებელს თვეში 15-30 რუბლს უჯდებოდა, მრავალოთახიანი ბინები კი 500-დან 1000 რუბლამდე ღირს. ამ კატეგორიის საცხოვრებლის გაქირავებაზე წვდომა აბსოლუტურად ყველასთვის იყო ღია.

იდეის გაჩენა

ბინა შენობა ბოლო დროს საკმაოდ ხშირად განიხილება, რაც პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების შიდა ბაზრის აქტიურ განვითარებასთან. სტრუქტურები, ფაქტობრივად, მრავალბინიანი შენობებია, სადაც ყველა ბინა ორიენტირებულია ქირავნობაზე. პირველად ამ კატეგორიის სტრუქტურების აღმართვის იდეა გაჩნდა პეტერბურგის სახელმწიფო მოღვაწეთა შორის, რომლებიც ამ გზით მარადიულად იბრძვიან.საბინაო პრობლემის გადაჭრა. მათივე თქმით, ქვეყნის დაბალშემოსავლიან მაცხოვრებლებს, რომლებიც ვერ ყიდულობენ საკუთარ სახლს, მხოლოდ ნევსკის რაიონში საცხოვრებელი სახლების შემოთავაზებული ბინების დაქირავებას არ შეეძლებათ. იქ ბედნიერად და კომფორტულად ცხოვრებას შეძლებენ. ეს იდეა არ მიეკუთვნება ინოვაციების კატეგორიას, რაც საკმაოდ აშკარაა ზემოთ წარმოდგენილი ისტორიიდან.

პროექტების აქტუალობა 2015 წელს

პროექტების აქტუალობა და მომგებიანობა გამართლებულია იმით, რომ მე-20 საუკუნის რუსეთის საბინაო მარაგს მნიშვნელოვანი განსხვავებები აქვს დღევანდელი მარაგისგან. წარსულში დიდი ქალაქები ყალიბდებოდა დიდი კომლიდან და დიდგვაროვანი სასახლეებიდან, რომლებიც ორიენტირებული იყო მხოლოდ ერთ ოჯახზე. ჩვეულებრივ თანამშრომლებს, რომლებიც აქტიურად მიგრირებდნენ დიდ ქალაქებში, არ შეეძლოთ საკუთარი თავისთვის საცხოვრებლის ყიდვა და ქირაობა, რადგან წინადადებები ძირითადად შემოიფარგლებოდა ერთი და ნახევარი ათასი კვადრატის სასახლეებით. საცხოვრებელი კორპუსი არ არის მხოლოდ საცხოვრებლის გადაუდებელი პრობლემების გადაწყვეტა, ის ასევე პასუხია ბაზარზე არსებულ მოთხოვნაზე და უბრალოდ უაღრესად მომგებიანი ბიზნესი.

არის თუ არა მოთხოვნა რუსეთში საცხოვრებლის გაქირავებაზე?

რუსეთში საცხოვრებლის გაქირავებაზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაიზარდა ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში. უამრავი ადამიანი ეძებს ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს. ბევრი, მოთხოვნის დაკმაყოფილებით მოგების მიღების მიზნით, ქირავდება ოთახებს თავიანთ ბინებში ან მთელ აპარტამენტებს, რომლებიც მათ მემკვიდრეობით მიიღეს. ასევე არის ინვესტორთა უფრო სერიოზული ჯგუფი, რომელიც სპეციალურად არემონტებს ბინებს, რათა მათ ქირავდება. ასეთიმიდგომა და სტაბილური შემოსავალი უზრუნველყოფს, ხოლო სახსრები ხელს უწყობს დაზოგვას ეკონომიკაში არასტაბილურობის დროს. ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ სანქტ-პეტერბურგში საცხოვრებელი სახლები ბევრად უფრო დაინტერესებულია, ვიდრე კერძო მოვაჭრეების შეთავაზებები. ამას უზრუნველყოფს პარტნიორობის სტაბილურობა. სრულიად გამორიცხულია სიტუაცია, როდესაც მფლობელს შეუძლია მოითხოვოს საცხოვრებლის დაცლა მისი ცხოვრებისეული გარემოებების გამო. ჩვენ შეგვიძლია ვისაუბროთ მარტივი და გამჭვირვალე პარტნიორობის სქემაზე და მომავლის ნდობაზე. საცხოვრებელი კორპუსი (მიმოხილვაში არის ასეთი შენობების ფოტო) სარგებლობენ არა მხოლოდ მისი მფლობელებისთვის, არამედ სახელმწიფოსთვისაც, რომელიც უძრავი ქონების ბაზრის დაკანონების შესაძლებლობას იღებს.

მშენებლობის როგორც ბიზნესის ნახვა

დღეს მოსკოვში საცხოვრებელი სახლები მფლობელებს იგივე უჯდებათ, როგორც ჩვეულებრივი სახლები, ბინები, რომლებშიც უბრალოდ გაყიდვა იგეგმება. ტიპიური სახლის აშენებისას მისი მფლობელი მშენებლობაში დაბანდებულ თანხებს მხოლოდ 5 წელიწადში აბრუნებს. ანალოგიურად, მოგება მიიღება იდენტური პერიოდის განმავლობაში. ამავდროულად, სტრუქტურის მშენებლობისთვის სესხის დაფარვა ხდება რაც შეიძლება სწრაფად, მომავალი მაცხოვრებლების შენობების მშენებლობის პროცესში ინვესტიციებით. რაც შეეხება მრავალბინიან შენობებს, მათი ანაზღაურება 13 წელზე მეტია, რაც ავტომატურად იწვევს სესხზე პროცენტის ზრდას პროცენტის განხორციელებისას. საბოლოო ჯამში, პროექტი უზრუნველყოფს დიდი ზომის სტაბილურ პასიურ შემოსავალს, მაგრამ რამდენიმე თანამედროვე მეწარმე მზად არის იმუშაოს ასეთი შორეული მომავლისთვის.

რა დაგეხმარებათმთავრობა?

იმის გამო, რომ რუსეთში მრავალბინიანი შენობების სეგმენტი არც თუ ისე განვითარებულია, ის არამიმზიდველად ითვლება ბიზნესმენებისთვის და ინვესტორებისთვის. მთავრობა, თავის მხრივ, ეფექტურ ზომებს ვერ მიიღებს, რადგან მშენებლობაზე წახალისების ან სუბსიდიების უზრუნველყოფა, მიწის გადასახადების შემსუბუქება ან შეღავათიანი ფასები, საბოლოოდ, სახელმწიფო პრობლემას არ წყვეტს. ქირავნობის ტარიფი, თუნდაც საცხოვრებლის მშენებლობის დაბალი ხარჯებით, იგივე რჩება. მიუხედავად ხელისუფლების დონეზე ამ თემაზე აქტიური განხილვისა, პრაქტიკულად არანაირი აქტიური ქმედება არ მიმდინარეობს. ბიზნესის ალტერნატივა სახელმწიფო დონეზე საბინაო საკითხის პარალელურად გადაწყვეტით ხელმისაწვდომი გახდება მხოლოდ მაშინ, როდესაც ამ უძრავი ქონების სეგმენტის ბაზარი გაიზრდება და, მიწოდების სიმრავლის გამო, უფრო ხელმისაწვდომი გახდება დაბალი შემოსავლის მქონე მოქალაქეებისთვის. როგორც ვარიანტი, საცხოვრებელი კორპუსი, ცხოვრების დონის მიმოხილვა, რომელშიც მხოლოდ გთხოვთ, შეიძლება სრულად დაფინანსდეს ბიუჯეტიდან, მაგრამ ამ პროექტებისთვის თანხები ჯერ არ არის გამოყოფილი.

როდის გადაიქცევა საცხოვრებელი სახლები?

საბაზრო ურთიერთობების სტრუქტურა ამბობს, რომ მიწოდება ჩამოყალიბდება მანამ, სანამ მოთხოვნა სრულად არ ამოიწურება. დავიწყოთ იმით, რომ რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის აქტიური განვითარება მხოლოდ ბოლო ათი წლის განმავლობაში შეიძლება შეინიშნოს. იმ დროს, როდესაც საცხოვრებლის გაქირავება ღირსეულ სეგმენტს იკავებს განვითარებული ქვეყნების ბაზრებზე, რუსეთში ის ახლახან იწყებს გამოჩენას ორგანიზებული შენობების სახით. დღეს დეველოპერები მიდრეკილნი არიან ჩვეულებრივი საცხოვრებლის მშენებლობისკენ, რაც უფრო სწრაფად და შემოსავალს იხდისმოაქვს უახლოეს წლებში. სანამ მოთხოვნა იქნება, ეს ტენდენცია არ შეიცვლება. საცხოვრებელი სახლი, რომლის თანამშრომელთა მიმოხილვები ყურადღებას ამახვილებს პროექტის პოზიტიურ ასპექტებზე, მოთხოვნადი იქნება, როდესაც ქონების მყიდველები ამოწურავს თავს და ბაზარზე დომინირებს დაბალი შემოსავლის მქონე მოსახლეობის მოთხოვნა ხელმისაწვდომ საცხოვრებელზე გაქირავების თვალსაზრისით. ამასთან, დაეცემა ბინების ყიდვის ინტერესი, რაც ამ სეგმენტის დეველოპერებს შორის სასტიკ კონკურენციას შექმნის და რისკებს გაზრდის. ეს იქნება გარდამტეხი მომენტი, როდესაც დეველოპერები დაიწყებენ უპირატესობის მინიჭებას ისეთ პროექტებზე, როგორიცაა, მაგალითად, საცხოვრებელი სახლები ნევსკის რაიონში.

2015 სამშენებლო სახელმძღვანელო

მოსკოვში გასაქირავებელი საცხოვრებლის მშენებლობისა და განვითარების ძირითადი პრინციპები უნდა გამოჩენილიყო ქალაქის გენერალურ გეგმაში, რომლის დამტკიცება დაგეგმილი იყო 2015 წელს. საცხოვრებელი კორპუსი, რომელიც ყოველთვის იღებს დადებით გამოხმაურებას თანამშრომლებისგან, მომავალში შეიძლება გახდეს უაღრესად მომგებიანი პროექტი. სამომავლოდ იგეგმება მშენებლობის სპეციფიკის შეცვლა. პრობლემის განხილვისას განხილული და უარყოფილი იქნა შემდეგი საკითხები: განათების სტანდარტების შემცირება, სანიტარიული და ეპიდემიოლოგიური სტანდარტების ცვლილება, უსაფრთხოების სტანდარტები. წინასწარი გეგმების მიხედვით, სწორედ რეორგანიზებულ ინდუსტრიულ ზონებზე გამოჩნდება პირველი საცხოვრებელი კორპუსი. პუშკინო არ გახდება მისი ადგილმდებარეობა, მაგრამ ახალი მოსკოვის, ზელენოგრადისა და ჩრდილოეთ ადმინისტრაციული ოლქის ტერიტორია სავსებით შესაძლებელია. რაც შეეხება თავად დეველოპერებს, ისინი არც თუ ისე კმაყოფილი არიანმთავრობის სურვილი, განავითაროს საბინაო ბაზრის გაქირავება. მათი აზრით, საცხოვრებელი სახლი (პუშკინო) ამჟამად არ ჩანს პერსპექტიული მოგების თვალსაზრისით. ეს გამოწვეულია არა მხოლოდ სესხებზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთებით, არამედ დაკავშირებულია პროექტის ხანგრძლივი ანაზღაურების პერიოდთან. რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარზე უფრო მომგებიანი სეგმენტების არსებობა დიდ როლს თამაშობს.