კანონი უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

90-იან წლებში შიდა საკანონმდებლო ბაზამ განიცადა რამდენიმე მნიშვნელოვანი ცვლილება. კერძოდ, ნორმატიულ აქტებს დაუბრუნდა უძრავი ქონების ცნება. ერთ დროს იგი გამორიცხული იყო საბჭოთა კანონმდებლობიდან. ეს გამოწვეული იყო უძრავი ქონების, მათ შორის მიწის, კერძო საკუთრების გაუქმებით, მათი საჯარო საკუთრებაში გამოცხადებით და მიმოქცევის აკრძალვით.

ახალი შეკვეთა

ერთ-ერთი მთავარი განმაპირობებელი ფაქტორი, რამაც განაპირობა უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის აუცილებლობა, არის პრივატიზაცია. შედეგად, საკუთრების მრავალი ფორმა გამოჩნდა და მოეწყო ობიექტების ბაზარი. ამავდროულად, სამოქალაქო მიმოქცევაში მონაწილეობდნენ არა მხოლოდ საცხოვრებელი სახლები და ბინები, არამედ შენობების კომპლექსები, საწარმოები და სხვა დიდი ნაგებობები. უძრავი ქონების გარიგებები საკმაოდ გავრცელებული და აუცილებელი გახდა.დღეს ამ ბრუნვის გარეშე ძნელი წარმოსადგენია ქვეყნის ეკონომიკის ნორმალური განვითარება.

უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია და მასთან ტრანზაქციები

ეს არის შედარებით ახალი ინსტიტუტი შიდა მარეგულირებელი სფეროსთვის. მისი გამოჩენა განპირობებული იყო ბრუნვაში ჩართულთათვის მათი ინტერესების ხელშეუხებლობისა და დაცვის გარანტიებით მიწოდების აუცილებლობით. ამ ამოცანის განსახორციელებლად საჭირო იყო არა მხოლოდ გარიგებების მკაფიო სამართლებრივი რეგულირება, არამედ არსებული უძრავი ქონების უფლებების უზრუნველყოფა. ამრიგად, უზრუნველყოფილი უნდა ყოფილიყო მესაკუთრეთა, სახელმწიფოსა და საზოგადოების ინტერესების ოპტიმალური შერწყმა. უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია და ობიექტებთან გარიგებები გახდა ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ღონისძიება მესაკუთრეთა ინტერესების ხელშეუხებლობის შესანარჩუნებლად..

საკანონმდებლო ბაზა

ახალი წესების შესაბამისად, ობიექტების სამოქალაქო ბრუნვის სავალდებულო პროცედურაა უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია. რა არის ეს? აქ უნდა მივმართოთ კანონს. მასში ნათქვამია, რომ უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია, უპირველეს ყოვლისა, არის სამართლებრივი აქტი, რომელიც აღიარებს და ადასტურებს ნივთის განკარგვისა და ფლობის შესაძლებლობის შეწყვეტას, გადაცემას, დატვირთვას (შეზღუდვას) ან გაჩენას. ეს განმარტება დაფიქსირებულია ხელოვნებაში. შესაბამისი კანონის 2. თუმცა, ეს კონცეფცია არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციაზე. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ამ შემთხვევაში არ ხდება იურიდიული შესაძლებლობების არც აღიარება და არც დადასტურება. გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციაადგენს მათი პატიმრობის ფაქტს.

შეუსაბამობა

წინააღმდეგობა, რომელიც ჩანს უფლებებისა და გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციის არსში, დაკავშირებულია ფუნდამენტურ განსხვავებასთან თავად ობიექტს შორის. ბევრი ექსპერტი თვლის, რომ ეს შეუსაბამობა შემთხვევითი არ არის. ფაქტია, რომ გარიგება მოქმედებს მხოლოდ როგორც საკუთრებაზე უფლებების შეცვლის ერთ-ერთი საფუძველი. თუმცა, უნდა აღინიშნოს კანონმდებლობის შეუსაბამობა. ეს გამოიხატება როგორც იმაში, რომ ბუღალტრული აღრიცხვა საჭიროა მხოლოდ გარკვეული ტიპის ტრანზაქციებზე, ასევე იმაში, რომ მთელი რიგი საკუთრების საბუთები არ არის აღიარებული რეგისტრაციის ობიექტად.

აღრიცხვის პროცედურა: ზოგადი ინფორმაცია

ორგანოები, რომლებიც ახორციელებენ უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციას და მასთან გარიგებებს, ნებისმიერ შემთხვევაში ამოწმებენ განმცხადებლის მიერ წარმოდგენილი ყველა საბუთის ნამდვილობას. პროცედურა ასევე მოიცავს USRR-ში მათი დეტალებისა და სახელების შეყვანას. ამ შემთხვევაში სატიტულო დოკუმენტები მოქმედებს როგორც რეესტრის განუყოფელი ელემენტი. საკუთრების უფლების სავალდებულო რეგისტრაციის გავლა, ფაქტობრივად, გამორიცხავს გარიგების ცალკე დაფიქსირების აუცილებლობას. ამ უკანასკნელის მიზანშეწონილობა დღეს ზოგადად კითხვის ნიშნის ქვეშ დგას, რასაც მრავალი ექსპერტი აღიარებს, როგორც საკმაოდ გონივრულად.

პროცედურის მნიშვნელობა სამოქალაქო ბრუნვაში

უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის გავლის შემდეგ პირი იღებს ერთადერთნივთის განკარგვისა და ფლობის კანონიერი უნარის დამადასტურებელი საბუთი. ამ ფაქტის გასაჩივრება მხოლოდ სასამართლოშია შესაძლებელი. ეს ნიშნავს, რომ პროცედურის სანდოობის პრინციპი კანონით არის დაფიქსირებული. ამ შემთხვევაში შესაძლებელია თავად რეგისტრირებული უფლების გასაჩივრება, მაგრამ არა ამის შესახებ ჩანაწერი. ძირითადი პრობლემა ბუღალტრული აღრიცხვის პროცედურის როლის განსაზღვრისას შესაბამისი სამოქალაქო ურთიერთობების რეგულირების სფეროში არის მისი სამართლებრივი ბუნება. უძრავ ქონებაზე უფლებებისა და მასთან გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციას ახორციელებს უფლებამოსილი ორგანო (ფედერალური ან ტერიტორიული). ამ საქმიანობას აქვს ადმინისტრაციული ხასიათი და მოქმედებს როგორც აღმასრულებელი ხელისუფლების განხორციელების მექანიზმის ელემენტი. თავიანთი ფუნქციების განხორციელებისას საჯარო სამართლებრივ ინტერესს გამოხატავენ ის ორგანოები, რომლებიც ახორციელებენ უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციას. ამისათვის მათ ეძლევათ სპეციალური უფლებამოსილებები. ამავე დროს, ისინი მოქმედებენ როგორც ოფიციალური ორგანო, რომლის ქმედებებზე იქნება დამოკიდებული სხვა სუბიექტების ლეგიტიმური პრეტენზიებისა და ინტერესების განხორციელება, რომლებსაც არ გააჩნიათ ძალაუფლება ამ ურთიერთობების ფარგლებში. მაგალითად, უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციასთან და მასთან გარიგებებთან დაკავშირებული დავები ითვლება ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი ურთიერთობებიდან გამომდინარე. პროცედურების წარმართვისა და გავლის პროცედურის დარღვევისთვის კანონმდებლობა ითვალისწინებს შესაბამის პასუხისმგებლობას.

უფლებამოსილი ორგანოს აქტი

ხელოვნების მიხედვით. სამოქალაქო კოდექსის 8 პუნქტის 1-ლი პუნქტი, მას შეუძლია იმოქმედოს როგორც საფუძველი, რომლის მიხედვითაც წარმოიქმნება სამოქალაქო ვალდებულებები და უფლებები. ამ შემთხვევაში, არსებობსლოგიკური კითხვები. შეიძლება თუ არა უძრავ ქონებაზე უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია ჩაითვალოს ასეთ აქტად? მოქმედებს თუ არა ეს პროცედურა ობიექტებთან დაკავშირებით სამართლებრივი შესაძლებლობების შეწყვეტის, შეზღუდვის ან გაჩენის საფუძვლად? ამ შემთხვევაში მიზანშეწონილია მიმართოთ სამოქალაქო კოდექსს.

GK ნორმები

სამოქალაქო კოდექსში არ არის ნახსენები, რომ სახელმწიფო რეგისტრაცია მოქმედებს როგორც სამოქალაქო ვალდებულებებისა და სამართლებრივი შესაძლებლობების, ქონებრივი უფლებების, ვალდებულებების წარმოშობის ზოგადი საფუძველი. კანონი ასევე არ ამბობს, რომ ამ პროცედურას აქვს ასეთი „დამდგენი“ღირებულება. აქედან გამომდინარეობს, რომ კანონმდებელი უფლებამოსილი ორგანოს აქტს არ ანიჭებს კანონშემქმნელ ძალას. მიუხედავად ამისა, სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს შემთხვევებს, როდესაც პროცედურა დაკავშირებულია ნივთის განკარგვისა და ფლობის კანონიერი შესაძლებლობის გაჩენასთან. მაგრამ ორივე ეს და სხვა ნორმები ეხება წარმოშობილი უფლებების რეგისტრაციას. ეს ნიშნავს, რომ ისინი მოქმედებენ როგორც ობიექტი. მაგრამ ამისათვის ისინი უნდა გამოჩნდნენ რეგისტრაციამდე. სამოქალაქო პირები, რომლებიც სწავლობენ ამ პრობლემას, ყურადღებას აქცევენ ამ წინააღმდეგობას. ამრიგად, რამდენიმე ავტორი აღნიშნავს, რომ ზოგიერთი ნორმის პირდაპირი ინტერპრეტაციით შეიძლება დავასკვნათ, რომ უფლებები არსებობდა ადრე, მანამ, სანამ განმცხადებელი მიმართავდა მარეგისტრირებელ ორგანოს.

ხელისუფლების უფლებამოსილებები

გარიგებების და უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციას ახორციელებს ფედერალური სამსახური. ის იუსტიციის სამინისტროს დაქვემდებარებაშია. არის სახელმწიფოცუძრავ ქონებაზე უფლებების რეგისტრაცია MFC-ში (მულტიფუნქციური ცენტრები). ამ ორგანოებს აქვთ სხვადასხვა უფლებამოსილება. მათ შორის:

1. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით განსაზღვრული წესითა და შემთხვევებით უძრავ ქონებაზე უფლებისა და მასთან გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციის განხორციელება..
2. ბუღალტრული აღრიცხვის ორგანოების ფორმირებაზე მუშაობის კოორდინაცია, მათ საქმიანობაზე კონტროლი.
3. USRR-ის შენახვის პროცედურასთან შესაბამისობის უზრუნველყოფა, ამ რეესტრის სისტემის ორგანიზება და ფუნქციონირება ელექტრონული ფორმით.

აქტივობის ბუნება

უფლებამოსილი ინსტანციების ფუნქციონირება ხორციელდება იმ სამართლებრივი აქტების გამოცემით, რომლებიც განსაზღვრავენ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობის შეწყვეტას, ცვლილებას ან წარმოშობას. ეს აქტივობა მოიცავს მოქმედებების ერთობლიობას. ისინი მიზნად ისახავს რეგისტრირებული უფლების კანონიერებისა და მართებულობის შემოწმებას, აგრეთვე მის აღიარებას.

მთავარი ნაბიჯები

სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურა დადგენილია კანონით. მე-13 პუნქტის მიხედვით, პროცედურა მოიცავს 5 ეტაპს:

1. გარიგებების და უფლებების რეგისტრაციისათვის გათვალისწინებული დოკუმენტების მიღება.
2. საბუთების სამართლებრივი სათანადო გამოკვლევა.
3. დადგინდა შეუსაბამობის არარსებობა საკუთრებაზე რეგისტრირებულ და მოთხოვნილ უფლებებსა და სხვა საფუძვლებს შორის, რომლის მიხედვითაც შეიძლება უარი თქვას რეგისტრაციაზე ან შეჩერდეს პროცედურა.
4. ინფორმაციის შეყვანა USRR-ში.
5. ჩანაწერების გაკეთება საკუთრების აქტებშისაბუთები და სერთიფიკატების გაცემა.

ფუნქციები

სახელმწიფო რეგისტრაცია ხორციელდება ერთიან რეესტრში შესაბამისი ინფორმაციის შეყვანით, რომელიც ითვალისწინებს გარიგებებს და უფლებებს უძრავ ქონებაზე. შესრულებული პროცედურის დამოწმება ხორციელდება მოქალაქისთვის მოწმობის გაცემით. უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული გარიგებებისა და ხელშეკრულებების რეგისტრაციისას დამოწმება ხორციელდება ქაღალდზე სპეციალური ჩანაწერის გაკეთებით, რომელიც გამოხატავს სამართლებრივი ურთიერთობის შინაარსს. ეს შეიძლება იყოს, მაგალითად, კონტრაქტი.

უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია: დოკუმენტები

პროცედურის დასაწყებად თქვენ უნდა წარადგინოთ განცხადება უფლებამოსილ ორგანოში. ხელოვნების შესაბამისად. ზემოაღნიშნული კანონის მე-16 და მე-17 მუხლებს უნდა დაერთოს სხვა ნაშრომები. ეს მოიცავს, კერძოდ:

• სახელმწიფო ხელისუფლების ან ტერიტორიული თვითმმართველობის მიერ მათი კომპეტენციის ფარგლებში გამოცემული აქტები.
• კონტრაქტები და სხვა დოკუმენტები, რომლებიც მიუთითებს კანონით დადგენილი წესით უძრავი ქონების გარიგების დადების შესახებ.
• განჩინებები, რომლებიც შევიდა ძალაში.
• სამკვიდრო მოწმობა.
• სხვა აქტები, რომლებიც მიუთითებს განმცხადებლისთვის უძრავ ქონებაზე უფლების წინა მფლობელისგან გადაცემაზე. ისინი უნდა იყოს შედგენილი კანონით დადგენილი წესით.
• საცხოვრებელი ფართების პრივატიზების მტკიცებულება მოქმედი რეგულაციების შესაბამისად.

მნიშვნელოვანი მომენტი

უძრავი ქონების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის ერთ-ერთი პირობაა განმცხადებლის მიერ სახელმწიფო ბაჟის გადახდა. ეს გადახდა უნდა განხორციელდეს პროცედურის დაწყებამდე. ამ შემთხვევაში განცხადებას და დაინტერესებული პირის მიერ მოწოდებულ სხვა ფურცლებს თან ერთვის გადახდის (მიღების) ფაქტის დამადასტურებელი საბუთი. სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის სახელმწიფო გადასახადის ოდენობა განისაზღვრება საგადასახადო კოდექსით. შეგროვებისა და ბიუჯეტში შემდგომი გადარიცხვის წესი განისაზღვრება მთავრობის დადგენილებით. თქვენ შეგიძლიათ დოკუმენტების პაკეტი პირადად წარუდგინოთ უფლებამოსილ ორგანოს. ასევე, კანონმდებლობა იძლევა დაინტერესებული პირის წარმომადგენლის მიერ საჭირო საბუთების მიწოდების საშუალებას. ამ შემთხვევაში საჭიროა მინდობილობა, რომელიც მიუთითებს შესაბამისი უფლებამოსილების არსებობაზე. ეს დოკუმენტი უნდა იყოს ნოტარიულად დამოწმებული.