როგორ გამოიმუშავოთ ფული უძრავ ქონებაზე? უძრავი ქონების ბიზნესი

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

დიდი ხანია, უძრავი ქონება ფულის დაზოგვის ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო გზაა. ასეთ გარანტიას ვერც ფულისგან, ვერც ოქროსგან, ვერც ძვირფასი ქვებისგან ვერ ელოდებით. სამკაულები და ძვირფასი ლითონები მოძრავი ქონებაა და მათი დაკარგვა საკმაოდ მარტივია, ხოლო ნაღდი ფული ექვემდებარება ინფლაციას და განიცდის მონეტარული რეფორმებს. სახლი ყოველთვის ღირებულია. და ეს შეიძლება იყოს მოგების მიღების ინსტრუმენტიც კი. თუ იცით, როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავ ქონებაზე, შეგიძლიათ შექმნათ ძალიან რეალური და საიმედო ბიზნესი. მოდით გადავხედოთ მის ძირითად სქემებს.

როგორ მუშაობს

ასე რომ, ჩვენ ვიშოვით უძრავი ქონების გაყიდვით. და არა მხოლოდ მასზე. საცხოვრებელ სახლებში ინვესტიცია შეიძლება განხორციელდეს სხვადასხვა მასშტაბით და სხვადასხვა გზით. კერძოდ, ბინების ყიდვა-გაყიდვა, ფართის გაქირავება ან საკუთარი შუამავალი ბიზნესის გახსნა კერძო უძრავი ქონების სააგენტოს სახით. ასევე შეგიძლიათ შეიძინოთ ან იქირაოთ კომერციული ფართები. სხვა უძრავი ქონება (კოტეჯები) გადაყიდვის ობიექტად ნაკლებად არის ჩამოთვლილი საცხოვრებელი ერთეულის მაღალი ღირებულების გამო, მაგრამ ასევე საკმაოდ მოთხოვნადია.

ყველა ეს მეთოდი არ არის ხელმისაწვდომი ვინმესთვის. სახლის ყიდვა ან კომერციული ფონდის დაქირავება მოითხოვს ძალიან, ძალიან მნიშვნელოვანი საწყისი სახსრების ინვესტიციას. ასეთი ინვესტიციები ძირითადად კომერციულ ორგანიზაციებს შეუძლიათ. მათ შესაძლებლობებს შორის არის საბანკო სესხის აღება საკუთარი პროექტისთვის. მაგრამ უძრავი ქონების ბიზნესი, ანუ შემოსავალი ტრანზაქციებზე მისი ყიდვა-გაყიდვით, ასევე ხელმისაწვდომია ფიზიკური პირისთვის საჭირო საწყისი კაპიტალით..

რა არის ძირითადი რისკები

ამ სფეროში მთავარი ბიზნეს რისკი არის სწრაფი ანაზღაურების ნაკლებობა და ამასთან დაკავშირებით შესაძლო ზარალი. ასეთი ინვესტიციის ყველაზე პოპულარული სახეობაა საცხოვრებლის (ცალკე ბინის) შეძენა შემდგომი გაყიდვის მიზნით. ბოლო წლებში, ამ სფეროში კრიზისისა და ფასების დაცემის გამო, ამგვარ ტრანზაქციებში ინვესტიციების მოცულობა საგრძნობლად შემცირდა და შეადგენს არაუმეტეს 15%-ს. ეს აიხსნება გაზრდილი მოთხოვნის ნაკლებობით, განსხვავებით 2000-იანი წლების დასაწყისის საბინაო ბუმისგან.

სახლის ყიდვა მასზე მზარდი მოთხოვნის პირობებში იძლევა მრავალჯერადი მოგების გარანტიას მისი გადაყიდვისას. ეს განსაკუთრებით ეხება მათ, ვინც გასული საუკუნის ბოლო ათწლეულებში მოახერხა ამ სფეროში უფასო ფინანსების ჩადება. 10-15 წლის შემდეგ მოგება ასეთ ტრანზაქციებში ათჯერ აღემატებოდა ზომას.

დღეს ასეთი ეფექტი აღარ არის მოსალოდნელი, ვინაიდან უახლოეს მომავალში არ არის მოსალოდნელი საცხოვრებლებზე მოთხოვნის (და შესაბამისად ფასების) განსაკუთრებით სწრაფი ზრდის პერიოდები. ამჟამად შიდა ბაზარი საკმაოდ ფაზაშიადაქვეითებები. საგრძნობლად გაიზარდა ფასი მხოლოდ ხელმისაწვდომ საცხოვრებელ ობიექტებზე. დიდ ქალაქებში, მათ შორის დედაქალაქში, ძვირადღირებულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა არ არის.

საზიარო მშენებლობის შესახებ

საინვესტიციო საუკეთესო ვარიანტია ახალ შენობებში განთავსება. სხვა უძრავი ქონება („მეორადი საკუთრება“) ასეთ ეფექტს არ იძლევა. გათხრების ეტაპზე სახლის ყიდვა ყველაზე იაფი იქნება. მშენებლობის საწყის ეტაპზე ბინის შეძენით დაზოგავთ მისი ღირებულების დაახლოებით 30%-ს. სტაბილურ ბაზარზე სწორედ ეს არის მოგების მაჩვენებელი, რომლის გაანგარიშებაც ინვესტორები შეიძლება ჩაითვალოს საკმაოდ რეალისტურად.

მაგრამ არ უნდა გამოვყოთ საერთო სამშენებლო სისტემის რისკების უზარმაზარი მასა. ადრეულ ეტაპზე მათი ღირებულება მაქსიმალურია. რისკების შესამცირებლად, თქვენ უნდა აირჩიოთ მხოლოდ დეველოპერები, რომლებსაც აქვთ საკმარისი გამოცდილება და კარგი რეპუტაცია. ამის არაპირდაპირი, მაგრამ არა აბსოლუტური ნიშნები შეიძლება იყოს მრავალი ადრე დანიშნული ობიექტი, რომელიც ახორციელებს საქმიანობას ფედერალური კანონის No214 „კაპიტალი მონაწილეობის შესახებ“დებულებების შესაბამისად, საკრედიტო ურთიერთობების სისტემა ერთ-ერთ სახელმწიფო საკუთრებაში. ბანკები, რომლებიც, მოგეხსენებათ, პარტნიორებს ფრთხილად და ფრთხილად ირჩევენ.

რომელი ბინები ვიყიდო

როგორ გამოვიმუშავოთ ფული უძრავ ქონებაზე ინვესტიციისთვის საჭირო თანხის მქონე? რომელი ბინის ყიდვა ჯობია? თუ მის შემდგომ გაყიდვას აპირებთ, აირჩიეთ მონოლითური სახლი. ეს გაზრდის ქონების სამომავლო საბაზრო ღირებულებას. ფასი დამოკიდებულია, გარდა ამისა, მიმდებარე ტერიტორიის სიცოცხლისუნარიანობის ხარისხზე, ინფრასტრუქტურის ხარისხზე, რიგი საჭირო ნივთების ხელმისაწვდომობაზე.სოციალური დაწესებულებები სკოლის, საბავშვო ბაღის, საავადმყოფოს და მაღაზიათა ქსელის სახით, კარგი სატრანსპორტო ცვლა, ხოლო მოსკოვში - მეტროსთან სიახლოვე და ტერიტორიის საერთო რეიტინგი.

მათ, ვინც დედაქალაქში საქმიანობს, ურჩევენ, ყურადღება გაამახვილონ მეტროს ქსელის მშენებლობისა და გაფართოების გეგმებზე. მოსკოვში ამ დღეებში გაიზარდა ინტერესი მოსკოვის რგოლის მიღმა მდებარე უძრავი ქონების მიმართ. ამის მიზეზი მეტრო ხაზის ყოფილ დისტანციურ ზონასთან დაკავშირებისას ასეთ ბინებზე ფასების მატებაა. საცხოვრებლის ღირებულება ასეთ შემთხვევებში იზრდება 15-30%-ით..

რა უნდა იცოდეთ გარეუბანში უძრავი ქონების შესახებ

საბინაო ფასები იზრდება არა მხოლოდ მოსკოვში, არამედ რეგიონშიც. ყველაზე იაფი უძრავი ქონება მოსკოვის რეგიონში არის ბინები ახალ კორპუსებში ზელენოგრადში. ეს გამოწვეულია მოსკოვის ბეჭედი გზიდან ქალაქის გარკვეული დაშორებით. უფრო მეტიც, ამ ტერიტორიის ინფრასტრუქტურა მოსკოვზე უარესი არ არის. გარდა ამისა, ყურადღება უნდა მიაქციოთ სოლნცევოს რაიონებს, სადაც წელს იგეგმება მეტროს ხაზის გახსნა, იუჟნოე ბუტოვო, დმიტროვსკი და ა.შ.

უძრავი ქონების ინვესტიციის კიდევ ერთი ვარიანტია მისი გაქირავება. როგორ გამოიმუშაოთ ფული უძრავი ქონების ქირით? დაქირავებული საცხოვრებელი სახლი თითქმის ყოველთვის მოთხოვნადია. ყოველივე ამის შემდეგ, ყველას არ შეუძლია შეიძინოს საკუთარი ბინა. პირს, რომელიც გეგმავს ასეთ ვარიანტს, სჭირდება ან უფასო ქონება (ბინა) ან გარკვეული თანხა საწყისი კაპიტალის სახით.

შეგიძლიათ გამოიყენოთ ეს თანხა შესაბამისი საცხოვრებლის დაქირავებით შემდგომი მიწოდების მიზნით. თუსაკმარისი თანხა ბინის შესაძენად, რომელიც მოგვიანებით შეგიძლიათ იქირაოთ, ჩათვალეთ, რომ თქვენს ბიზნესს გარდაუვალი წარმატება ელის.

შედეგი - არა მალე…

მაგრამ გასათვალისწინებელია, რომ ბინის სამომავლო გასაქირავებლად მიზანმიმართული ყიდვა არ არის ყველაზე სწრაფი საქმე. მისი ანაზღაურება არც ისე დიდია. მოსკოვში საშუალო ფასის "ოდნუშკას" ყიდვა თავს გაამართლებს დაახლოებით თხუთმეტ წელიწადში, ოროთახიანი ბინისთვის ეს პერიოდი თექვსმეტი - თვრამეტი წელია, ხოლო "სამ რუბლის კუპიურის" ღირებულება ისეთია, რომ შეგიძლიათ დაბრუნდეთ. შესყიდვაში ჩადებული ყველა თანხა, ალბათ, მხოლოდ მეოთხედი საუკუნის შემდეგ.

როგორ გამოვიმუშავოთ ფული უძრავ ქონებაზე იპოთეკის გამოყენებით? და შესაძლებელია? იპოთეკით ბინის ყიდვისა და შემდეგ მისი გაქირავებით გავრცელებული სქემის საწინააღმდეგოდ, ასეთი საცხოვრებლის ანაზღაურება წყალს არ ატარებს. ეს ქონება მოითხოვს სესხის ძალიან ხანგრძლივ დაფარვას პროცენტით. პროცესი ათწლეულების განმავლობაში გრძელდება. შედეგად საცხოვრებლის საბოლოო ღირებულება რამდენჯერმე გადაჭარბებულია. ასეთი ბინის გაქირავებას არანაირი ხელშესახები მოგება არ მოაქვს, მაქსიმუმი ფარავს სესხის გადახდას.

რომელი ბინები ქირავდება

ასე რომ, თქვენ გადაწყვიტეთ ბინის ქირაობა. რა არის უკეთესი აირჩიოს? ყველაზე პოპულარულია ერთოთახიანი ბინები. მათ ყველაზე ხშირად ირჩევენ გასაქირავებლად. მოთხოვნები სახლისთვის ამ შემთხვევაში არც თუ ისე მაღალია. ეს შეიძლება იყოს როგორც პანელი, ასევე არც ისე პრესტიჟული. თუ არ დაუშვებთ ფიქრს ასეთი ბინის სამომავლო გაყიდვაზე ან გამოიყენებთ მას საკუთარი საჭიროებისთვის, ბიუჯეტიხუთსართულიანი პანელის შენობაში საცხოვრებელი კარგი ვარიანტია საწყისი ინვესტიციების დაზოგვის თვალსაზრისით. მაგრამ, გაყიდვის შესაძლო პერსპექტივის გათვალისწინებით, უნდა იზრუნოთ მის მისაღებ ხარისხზე.

ყველაზე ხშირად, ასეთი ბინის საბოლოო პერსპექტივა არის გახდეს ინვესტორის ოჯახის ახალგაზრდა თაობის მომავალი სახლი. ამ თვალსაზრისით, საცხოვრებლის ინვესტიცია ჭკვიანური და პერსპექტიული ნაბიჯია. ბავშვის სრულწლოვანებამდე ბინა თავად გადაიხდის და ფასიც ბევრჯერ გაიზრდება. საცხოვრებლის დაქირავებით, რომელიც ჯერ კიდევ არ არის მოთხოვნადი, თქვენ დააბრუნებთ საწყის ინვესტიციას და შეძლებთ თქვენს შვილს ან ქალიშვილს აჩუქოთ შესანიშნავი ძვირფასი საჩუქარი თითქმის უფასოდ.

თუ ფული არ არის

შესაძლებელია თუ არა უძრავი ქონების ბიზნესის დაწყება საწყისი კაპიტალის ერთი გროშის ინვესტიციის გარეშე? იმედები გაგიცრუებთ - ეს იდეა ერთ-ერთი განუხორციელებელი ზღაპარია უფასო საჩუქრების მოყვარულთათვის. საკუთარი ბინის გაქირავებასაც კი გადაწყვიტეთ, იფიქრეთ მისი ღირსეულ მდგომარეობაში მიყვანის აუცილებლობაზე. ანუ კარგი კოსმეტიკური რემონტის ღირებულება იქნება საჭირო.

ინვესტიციები ასევე მოითხოვს შესაფერისი ვარიანტების ძიებას და ნაწილობრივ ან სრულად საბინაო და კომუნალური მომსახურების გადახდას შეძენილი ობიექტებისთვის და მრავალი სხვა. ამიტომ, ამ ბიზნესში არაფერია გასაკეთებელი საწყისი სახსრების გარეშე.

მოსკოვის უძრავი ქონება - ოქროს მაღარო?

კაპიტალი, თავისი საცხოვრებლის გადაჭარბებული ფასებით, ყველაზე პერსპექტიული ადგილია ასეთი შემოსავლის თვალსაზრისით მისი მკვიდრი მოსახლეობისთვის. უძრავი ქონების ინვესტიციის ყველაზე გავრცელებული ვარიანტი ჩვეულებრივი მოსკოვისთვის არის საკუთარი ბინის გაქირავება ქ.კარგი ფართი ძალიან ღირსეული ფულისთვის გადაადგილებით საცხოვრებლად ნაქირავებ საცხოვრებელში მოსკოვის რეგიონის რომელიმე ქალაქში, სადაც ქირის ღირებულება რამდენჯერმე დაბალია.

ზოგი გადაწყვეტს გაყიდოს ძვირადღირებული მოსკოვის უძრავი ქონება და იყიდოს უფრო იაფად მოსკოვის რეგიონში. ფულის სხვაობა იდება კომერციული დაქირავების მიზნით დამატებითი ფართის იჯარაში. კაპიტალური ბინა, გარდა ამისა, შესაძლებელია გადაკეთდეს ჰოსტელად და იქირავოთ დღიურად. მოგეხსენებათ, საცალო ქირაობის ფასები შეუდარებელია გრძელვადიან გაქირავებასთან.

სხვა ვარიანტები

როგორ გამოიმუშავოთ ფული უძრავ ქონებაზე, როცა არ გაქვთ დამატებითი საცხოვრებელი ფართი და არ არის მოსალოდნელი? თუ ამავდროულად ცხოვრობთ "კოპეკის ნაჭერში" ან "ტრეშკაში" და ერთი ოთახი რჩება დაუსახლებელი, ეს უფასო საცხოვრებელი ფართის დაქირავება შესაძლებელია.

ზოგიერთი "ბინის" ბიზნესმენი მიზანმიმართულად ყიდულობს ბინებს, ირჩევს ყველაზე "მოკლულს" - ყოველგვარი რემონტის გარეშე, ხშირად საშინელ მდგომარეობაში. როგორც წესი - ალკოჰოლიკებისა და სხვა ლუმპების ყოფილი ქონება. ასეთი საცხოვრებლის საბაზრო ღირებულება საშუალოზე ოდნავ დაბალია და, ღირსეული რემონტისთვის გამოსვლის შემდეგ, შესაძლებელია დაბანდებული თანხების დაბრუნება მნიშვნელოვანი „დანამატით“შემდგომი გაყიდვის დროს. ბინის შიდა მდგომარეობა ხომ პირველია, რასაც პოტენციური მყიდველი ყურადღებას მიაქცევს. ბევრი მიზანმიმართულად ეძებს გარემონტებულ საცხოვრებელ სახლს, რადგან მათ არ აქვთ ძალა ან სურვილი, დამოუკიდებლად არევას და მზად არიან გადაიხადონ ეს.

არის ასეთი პროფესია

როგორ გამოიმუშავოთ ფულიუძრავი ქონება ნულიდან? რა არის ყველაზე იაფი ინვესტიციის მეთოდი? ალბათ, აქ შეიძლება ვისაუბროთ კერძო რეალტორობაზე. ბინის ტრანზაქციებში შუამავალი არ საჭიროებს საწყის კაპიტალს, რადგან ასეთი შემოსავლის პრინციპია კლიენტისგან საკომისიოს პროცენტის მიღება გაწეული მომსახურებისთვის. მაგრამ ამ ბიზნესს არ შეიძლება მივაწეროთ მარტივი და გაურთულებელი. მათ, ვინც ირჩევს უძრავი ქონების საქმიანობას, მოუწევს შეისწავლოს ინფორმაციის უზარმაზარი მასივი, აქტიურად გადაადგილდეს ქალაქში, დაუკავშირდეს პოტენციურ კლიენტებს, რომელთა ძებნა უფრო რთულია ერთი ბიზნესმენისთვის, ვიდრე პროფესიონალი დაწინაურებული სააგენტოსთვის. შესაძლებლობები თვითრეკლამისთვის.

რეალტორისგან, გარდა ოსტატობისა და შეღწევის უნარისა, საჭიროა კარგი კომუნიკაციის უნარი და ფსიქოლოგიური ინსტინქტი. ამ შემთხვევაში, პირველი შედეგები შეიძლება მოსალოდნელი იყოს არა უადრეს ერთი წლისა. და ამიტომ, პირველ რიგში, აზრი აქვს ასეთი საქმიანობის განხორციელებას მხოლოდ დამატებითი შემოსავლის საფუძველზე - როგორც საწყისი ნაბიჯი მომავალი ბიზნესის განვითარებაში.