საბაზრო ღირებულების შეფასება: მეთოდები, ანგარიშის შედგენის პროცედურა, ჩატარების მიზნები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ბინის ან სახლის შეფასება შეიძლება საჭირო გახდეს ხშირ შემთხვევაში. დიახ, და ძალიან მნიშვნელოვანია იცოდეთ რა შემოსავალი შეგიძლიათ მიიღოთ უძრავი ქონების გაყიდვიდან. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს არის აქტივი, რომელიც უნდა იქნას გამოყენებული გონივრულად, რაც ნიშნავს, რომ თქვენ უნდა იცოდეთ ყველაფერი ამის შესახებ. ბინის საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ მეტი შეგიძლიათ წაიკითხოთ ამ სტატიაში.

რა არის საბაზრო ღირებულება?

ახლა მთელ მსოფლიოში დომინირებს ეკონომიკის საბაზრო მოდელი, რომელიც გულისხმობს სხვადასხვა საქონლის ყიდვა-გაყიდვას იმ ფულით, რისთვისაც ადამიანები მზად არიან შეიძინონ ისინი. მაგალითად, თუ თქვენ აწარმოებთ იაფ ერთჯერად ფირფიტებს, მაშინ მათი ფასი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ იყოს ძალიან მაღალი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თქვენ უბრალოდ არ გეყოლებათ მყიდველები. იგივე პრინციპი შეიძლება მივაწეროთ უძრავ ქონებას: ბინებსა და სახლებს. მაგრამ ამ შემთხვევაში გაცილებით რთულია ისეთი ობიექტური ფასის დადგენა, რომელიც არ შეამცირებს მფლობელების ინვესტიციებს და ამავდროულად არ იქნება გადაჭარბებული. სიტუაციას ხშირად ისიც ართულებს, რომ ქონების გაყიდვისას მესაკუთრეები იშვიათად არიან ობიექტურები. თუ კარგი მოგონებები ასოცირდება სახლთან, ანთქვენ მასში გაატარეთ თქვენი ბავშვობა, შეიძლება რთული იყოს ფასის სწორად დადგენა ბაზრის პირობებიდან გამომდინარე.

ამიტომ არის შემფასებელთა სერვისები ასეთი პოპულარული, რაც ხელს უწყობს სწორი ღირებულების ფხიზლად მინიჭებას. ბინის საბაზრო ღირებულების დადგენა შეიძლება რთული იყოს, თუ ბინის მფლობელებს აქვთ გადაუდებელი საჭიროება უძრავი ქონების სწრაფად გაყიდვის ან თუ ქონება მდებარეობს არახელსაყრელ უბანში.

ტიპის მიხედვით განასხვავებენ მიმდინარე, წარსულ და მომავალ საბაზრო ღირებულებას. როგორც თქვენ ალბათ მიხვდებით, ეს დამოკიდებულია დროზე, რომლისთვისაც იგი გამოითვლება. ყველაზე ხშირად ტარდება მუდმივი შეფასება, მაგრამ თუ თქვენ აპირებთ ბინაში ინვესტიციის სახით ინვესტირებას, მაშინ საცხოვრებლის ღირებულება მომავალში შეიძლება გამოგადგებათ.

ფასი უნდა ვიცოდე?

რატომ იკითხოთ ქონების ღირებულება? ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მიზნები შეიძლება განსხვავებული იყოს. მაგრამ ყველაზე ხშირად ობიექტი ფასდება შემდეგ შემთხვევებში:

• თუ სურთ უძრავი ქონების იპოთეკით დაქირავება ან გაქირავება. პირველ შემთხვევაში, ღირებულება საჭიროა გაცემული თანხების ოდენობის გამოსათვლელად (მაგალითად, იპოთეკის ან სესხისთვის).
• თუ ქონება გაჩუქდა და მისი რეალური ღირებულების დაფიქსირება გჭირდებათ.
• გაკოტრების დროს.
• საკადასტრო ღირებულების გასაჩივრება. ქონების რეალიზაციისას სახელმწიფო ხაზინაში იღებს გადასახადს, რომელიც ეკისრება საბაზრო და საკადასტრო ღირებულებებს შორის სხვაობას. შეიძლება ხშირად დაგჭირდეთ შემფასებლის დახმარება მისი ღირებულების გასაჩივრებისთვის.
• გაყიდვისას ან ყიდვისას.
• ნებისმიერ სხვა სიტუაციაში, როდესაც უნდა გაარკვიოთ ობიექტის რეალური ფასი.

შეფასების მეთოდები

არსებობს საბაზრო ღირებულების შეფასების სამი მეთოდი.

ყველაზე პოპულარული არის ძვირადღირებული. ის ითვალისწინებს, თუ რამდენი ფული გაქვთ ჩადებული შესყიდვაში და სახლის გაუმჯობესებაში. ამ მეთოდის კრიტერიუმები საკმაოდ კარგად არის განსაზღვრული. გამოთვლების გასაკეთებლად უნდა იცოდეთ რა დაჯდება ზუსტად იგივე სახლის ან ბინის აშენება მიმდინარე მომენტში. ამავდროულად, გათვალისწინებულია აბსოლუტურად ყველა წვრილმანი: კარების ღირებულებიდან დაწყებული სამონტაჟო მომსახურების ფასამდე. რა თქმა უნდა, გამოითვლება საცხოვრებლის ცვეთა და ნაკლოვანებებიც, რის შედეგადაც შეგიძლიათ სწრაფად მიიღოთ ქონების ზუსტი ფასი. კიდევ ერთი განმარტება, რომელიც უნდა იცოდეთ ღირებულების მიდგომაში არის ჩანაცვლების ღირებულება. რა დაჯდება იგივე ფართით და დაახლოებით იგივე მდებარეობით, მაგრამ განსხვავებული მასალით აშენებული ბინა? შედეგად, მფლობელს შეუძლია მიიღოს მკაფიო სურათი იმის შესახებ, თუ რამდენად ღირს მისი ქონება რეალურად. ბოლოს და ბოლოს, მყიდველი ნაკლებად სავარაუდოა გადაიხადოს ობიექტზე, რომელიც არ აკმაყოფილებს მითითებულ მოთხოვნებს.

სხვა მეთოდი შედარებითია. იგი მოიცავს მსგავს ტრანზაქციებზე კვლევის ჩატარებას. მაგალითად, გასულ თვეში მათ ვასილისგან იყიდეს 1 ოთახიანი ბინა დაახლოებით იმავე უბანში, იგივე სოციალური კეთილმოწყობით. რამდენი მიიღო მან ამისთვის? რამდენიმე ასეთი შემთხვევიდან გარკვეული სტატისტიკის შეგროვების შემდეგ, შეგვიძლია გამოვიტანოთ დასკვნები ამ სეგმენტში ქონების საშუალო ფასის შესახებ. ამ დროისთვის, შედარებითი შეფასებისთვის, თქვენ არც კი გჭირდებათ დახმარებისთვის მიმართოთსპეციალისტები: ბევრი საიტი აგროვებს ინფორმაციას და აჩვენებს შედეგს.

ქონების შეფასების შემოსავლის მეთოდი ითვალისწინებს რამდენის მიღებას შეგიძლიათ ქონების შეძენის შემდეგ. ეს მეთოდი გამოიყენება, მაგალითად, ბინის ყიდვისას, რათა მოგვიანებით გაქირავდეს. მართლაც, ამ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია სრულიად განსხვავებული ფაქტორები: მეტროსთან სიახლოვე, დიზაინი, ტერიტორია და ა.შ. შემოსავლის მეთოდი საშუალებას გაძლევთ, დიდი ალბათობით ვივარაუდოთ, რამდენად მომგებიანი ან წამგებიანი იქნება ინვესტიცია მომავალში.

კრიტერიუმი

თითოეული მიდგომით, სხვადასხვა კრიტერიუმები გამოიყენება შენობის საბაზრო ღირებულების შესაფასებლად. მაგრამ ზოგადად, ისინი ყველა ეფუძნება შემდეგ ფაქტორებს:

• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა (მეტრო, გაჩერებები, მაგისტრალები).
• საცხოვრებელი ფართი.
• განლაგება.
• სხვადასხვა სოციალური ობიექტების ხელმისაწვდომობა: სავაჭრო ცენტრები, სკოლები, საბავშვო ბაღები.
• ჰაერის ხარისხი.
• მიმდებარე პარკებისა და სხვა ბუნებრივი ობიექტების არსებობა.
• სართული.
• მასალა, საიდანაც შენდება საცხოვრებელი.
• დასრულებისა და შეკეთების ხელმისაწვდომობა.

შეფასება

შეფასების ყველაზე ხშირი ობიექტი, როგორც წესი, ბინებია. მომხმარებელმა უბრალოდ უნდა უპასუხოს კითხვას, რატომ სჭირდებოდა შეფასება. პასუხის მიხედვით შემსრულებელი ირჩევს შესაბამის მეთოდს. მაგრამ ყველაზე ხშირად ბინის საბაზრო ღირებულების შეფასება სამივე მიდგომას ითვალისწინებს. თუ ყველა მათგანი გამოიყენება, მაშინ საბაზრო ღირებულება ითვლება გონივრულად. თითოეულ მიდგომას ასევე აქვს კოეფიციენტი, რომელიც ასახავს მას.ავთენტურობა. მაგალითად, შედარებით მეთოდს აქვს საკმაოდ დაბალი საიმედოობის კოეფიციენტი, რადგან რუსეთის ბაზარზე ბევრი ტრანზაქცია არ არის გამჭვირვალე და ობიექტებს ხშირად არ აქვთ საკმარისი ანალოგები. როგორ მიმდინარეობს ქონების შეფასების პროცესი?

1. შემფასებელი ირჩევს შეფასების მეთოდს, რომელიც ყველაზე შესაფერისია კონკრეტული ბინის ან სახლისთვის.
2. მომხმარებელს შეუძლია აირჩიოს თავისი შეკვეთის დრო. მან ასევე უნდა მიუთითოს სწავლის მიზანი და ჯილდოს ოდენობა.
3. თუ მხარეები შეთანხმდნენ, მაშინ მათ შორის ფორმდება ხელშეკრულება. ხშირად შემფასებლის მომსახურება არ არის იაფი, ამიტომ ხელშეკრულება არის ვალდებულებების შესრულების დამატებითი გარანტია.
4. რაც მეტ მეთოდს გამოიყენებს კვლევა, მით უფრო ძვირი იქნება. შესაბამისად, შემფასებელს შეუძლია გამოაცხადოს თითოეულის ფასი ცალ-ცალკე, რათა გაიგოს რამდენია.
5. შემდეგ, შემსრულებელი თავად ატარებს შეფასებას, ითვლის სანდოობის კოეფიციენტებს და იძლევა საბოლოო მნიშვნელობას.
6. ობიექტის მიმდინარე საბაზრო ღირებულების ანგარიში ივსება ბოლოს.

სახლის შეფასება

სახლის საბაზრო ღირებულების შეფასება დიდად არ განსხვავდება ბინის მსგავსი პროცედურისგან. დასაწყისისთვის, შემფასებელი განსაზღვრავს არა თავად კოტეჯის, არამედ საიტის ღირებულებას. ამ თანხას სპეციალისტი უმატებს სამუშაოს ღირებულებას და მასალებს, რომლებიც საჭიროა იმავე სახლის ასაშენებლად. ყველაზე ხშირად, საიტის საბაზრო ღირებულების შეფასება ხდება თვითღირებულების მეთოდით. თუ მომხმარებელმა აირჩია შედარების მეთოდი, მაშინ კონტრაქტორი დაეძებს მსგავს ობიექტებსმეზობელ რაიონებში, რათა გამოვთვალოთ ნაკვეთის საშუალო ღირებულება სახლთან. შედეგი არის საშუალო შეწონილი ფასი, რომელსაც შეგიძლიათ დაეყრდნოთ გაყიდვის დროს.

უძრავი ქონების ყიდვა ან გაყიდვა ძალიან მნიშვნელოვანი ნაბიჯია. ღირებულების არასწორი შეფასებით, მფლობელმა შეიძლება დიდად ინანა, რომ არ გამოიყენა პროფესიონალი შემფასებლის მომსახურებები. ყოველივე ამის შემდეგ, შედეგად, თქვენ შეგიძლიათ დაკარგოთ ბევრად უფრო დიდი თანხა.

მნიშვნელობის დოკუმენტის შედგენის პროცედურა

ანგარიში არის უძრავი ქონების შეფასების შედეგი, რომელიც მოიცავს ყველა საჭირო ინფორმაციას. ის შეიცავს მეთოდებს, რომლებიც გამოყენებული იქნა შეფასების, მახასიათებლების ანალიზისთვის, ბაზრის მდგომარეობის აღწერისთვის და მრავალი სხვა. მარტივად რომ ვთქვათ, ანგარიში ემსახურება მინიჭებული საბაზრო ღირებულების ოფიციალურ დადასტურებას და მისი გამოყენება შესაძლებელია ტრანზაქციებში ან სესხის მისაღებად. იმისათვის, რომ ანგარიში იყოს ვალიდური, ის უნდა შეიცავდეს შემდეგ განყოფილებებს:

• სათაურის გვერდი (ნომერი, ინფორმაცია კონტრაქტორისა და ქონების მფლობელის შესახებ).
• სარჩევი. მიუხედავად იმისა, რომ ანგარიში არც თუ ისე გრძელია, სარჩევი საშუალებას გაძლევთ სწრაფად გაიგოთ არსებული სექციები.
• სამოტივაციო წერილი, რომელიც შეიცავს უფასო ფორმატში წარმოდგენილ ყველა ძირითად ინფორმაციას. ეს ჩვეულებრივ ეხება მიდგომებს.
• დასკვნები მიუთითებს შეფასების შედეგებზე.

საბაზრო ღირებულების ანგარიშის მოსახერხებელი ფორმატის წყალობით, თითოეულ ადამიანს შეუძლია ადვილად მოიძიოს მისთვის საჭირო ინფორმაცია, ხოლო პროცედურის შედეგის ნახვა შეგიძლიათ უბრალოდ ბოლო გვერდის დათვალიერებით.

სხვაობა შორისსაბაზრო და საკადასტრო ღირებულება

უძრავი ქონების ყიდვისას ან ყიდვისას თქვენ ალბათ მოგიწევთ საქმე ისეთ საკითხთან, როგორიცაა საკადასტრო ღირებულება. ეს არის საცხოვრებლის ფასი, რომელსაც სახელმწიფო თავისი შეფასებით ადგენს. საკადასტრო ღირებულება ყოველთვის არ არის სწორი, ამიტომ შეიძლება წარმოიშვას რამდენიმე ასეული ათასი რუბლის უფსკრული მასსა და საბაზრო ფასს შორის. რა ნაბიჯები უნდა გადაიდგას ამ შემთხვევაში?

• შეკვეთა მესამე მხარის ქონების შეფასება.
• თუ განსხვავება მართლაც მნიშვნელოვანი აღმოჩნდა, მაშინ აუცილებელია განაცხადის წარდგენა Rosreestr-ში არსებული დოკუმენტების საფუძველზე საკადასტრო ღირებულების გადახედვის მოთხოვნით. ამ შემთხვევაში, კარგად დაწერილმა მოხსენებამ შეიძლება დიდი როლი ითამაშოს.
• თუ უარს იტყვით, შეგიძლიათ გაასაჩივროთ გადაწყვეტილება სასამართლოში. მთავარია ამის გაკეთების დრო გქონდეს შეფასების დღიდან 6 თვის განმავლობაში.

ექსპერტის რჩევები

საცხოვრებელი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება ძალიან რთული პროცედურაა, რომელსაც აქვს მრავალი ნიუანსი:

• თუ საკადასტრო ღირებულება საბაზრო ღირებულებაზე დაბალია, ამან შეიძლება მნიშვნელოვნად შეამციროს გადასახადები. მაგრამ თუ უძრავი ქონების გაყიდვას აპირებთ, უმჯობესია გადახედოთ.
• ისარგებლეთ უფასო კონსულტაციებით. ზოგიერთი კომპანია მათ უფასოდ აწვდის სარეკლამო მიზნებისთვის. ასევე ინტერნეტში შეგიძლიათ მიიღოთ რჩევები ექსპერტებისგან საკამათო საკითხებზე.
• შეაფასეთ ადრე. პროცესს შეიძლება დიდი დრო დასჭირდეს. Თვით შეფასებასაკუთარი თავი სწრაფად არ კეთდება და გაუთვალისწინებელი სირთულეები შეიძლება წარმოიშვას გზაზე.
• აირჩიეთ კომპანიები, რომლებიც მდებარეობს იმავე ტერიტორიაზე, სადაც ობიექტი. ამ შემთხვევაში არ მოგიწევთ დამატებითი ტრანსპორტირების ხარჯების და სპეციალისტების დროის გადახდა.

ვის უნდა მივმართო?

თუ გადაწყვეტთ ისარგებლოთ შემფასებლის მომსახურებით, მაშინ დაგჭირდებათ სპეციალისტი, რომელიც კონკრეტულად ეხება თქვენს უძრავი ქონების სეგმენტს. დიდ ქალაქებში, როგორც წესი, ბევრი ვარიანტია. სწორი კომპანიის არჩევა ეფუძნება მეგობრების მიმოხილვებს ან რეკომენდაციებს. თუ თქვენი გარემოდან ვერავინ გაზიარებს ვერიფიცირებული პირის კონტაქტებს, მაშინ შემსრულებლის არჩევისას უნდა იხელმძღვანელოთ შემდეგი კრიტერიუმებით:

• კომპანია რამდენიმე წლის განმავლობაში უნდა იყოს ბაზარზე და ჰქონდეს კარგი რეპუტაცია.
• საიტმა უნდა წარმოადგინოს ლიცენზიები და სერთიფიკატები, რომლებიც დაადასტურებს კომპანიის მუშაობის უფლებას.
• დადებითი გამოხმაურება ინტერნეტში ასევე შეიძლება გახდეს თანამშრომლობის ფაქტორი.

შემფასებლის მომსახურების ღირებულება

ბევრს ჰგონია, რომ შემფასებლის მომსახურება გიჟურ ფულს უჯდება, რადგან მას საიტზე შესვლა და ბევრი სამუშაოს შესრულება უწევს. სინამდვილეში, ბინის შეფასებისთვის დაგჭირდებათ 3500-დან 5000 რუბლამდე გადახდა. ღირებულება დამოკიდებულია კომპანიაზე, ბინის ზომაზე და ქალაქიდან მის დაშორებაზე. როგორც წესი, რეგიონში მოგზაურობის გადახდა ხდება ცალკე. გადაუდებელი შეკვეთებისთვის ფასის გადასახადი ასევე მოქმედებს, როგორც წესი, ფასი იზრდება 20%-ით.

შედეგები

თუ გაარკვიეთ რა არის საბაზრო ღირებულების შეფასება, რა მეთოდები არსებობს, მაშინ გახდით უფრო კომპეტენტური უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის საკითხებში. ობიექტის შეფასების და ანგარიშის შედგენის შემდეგ ზუსტად გეცოდინებათ რა ღირს თქვენი ბინა, სახლი ან მიწა.