რა განსხვავებაა საკადასტრო ღირებულებასა და ინვენტარიზაციის ღირებულებას შორის? საკადასტრო ღირებულების განსაზღვრა

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ბოლო დროს უძრავი ქონება ახლებურად შეფასდა. დაინერგა საკადასტრო ღირებულება, რომელიც ითვალისწინებდა ობიექტების ღირებულების გამოთვლის სხვა პრინციპებს და რაც შეიძლება ახლოს საბაზრო ფასთან. ამავდროულად, სიახლემ გამოიწვია საგადასახადო ტვირთის ზრდა. სტატიაში აღწერილია, თუ როგორ განსხვავდება საკადასტრო ღირებულება ინვენტარის ღირებულებისგან და როგორ გამოითვლება იგი.

რა არის ინვენტარის ღირებულება?

უძრავი ქონების ინვენტარიზაციის ღირებულება ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს (BTI) სპეციალისტების მუშაობის ნაყოფია. მათი მეთოდოლოგია ითვალისწინებს, რომ შეფასებისას ობიექტის პირველადი ღირებულება მიიღება საფუძვლად და მრავლდება ცვეთის კოეფიციენტებზე. განსხვავება საკადასტრო ღირებულებასა და საინვენტარო ღირებულებას შორის არის ის, რომ მეორე შემთხვევაში საბაზრო ფაქტორები არ არის გათვალისწინებული.

ინვენტარიზაციისას გათვალისწინებული იყო ყველაფერი, რისგანაც შედგება შენობა, სტრუქტურა ან ოთახი - კედლების, იატაკის, სახურავების, ფანჯრების, კარების ზომები და მასალა. BTI-ის თანამშრომლებმა უზრუნველყო ტექნიკოსები, რომლებიც პერიოდულად მიდიოდნენ საიტზე და ამოწმებდნენ ბიუროს ხელმისაწვდომ მონაცემებს.

შემდეგ, ყველა ცვლილება ყოველწლიურად ავტომატურად დაიწყო - პირველ რიგში, მორგებული ინფლაციისთვის და მეორეც, დროზე მორგებული. თუმცა, რაც არ უნდა სწრაფად დაბერდეს შენობა, მისი ინვენტარიზაციის ღირებულება იზრდება. თუ ქონების მფლობელს აინტერესებს, როგორ გაარკვიოს ობიექტის საინვენტარო ღირებულება, მაშინ მან უნდა შეისწავლოს ტექნიკური პასპორტი. თქვენთვის საჭირო ინფორმაცია იქ არის.

რა არის საკადასტრო ღირებულება?

საკადასტრო ღირებულებას განსხვავებული მეთოდოლოგია აქვს. განვითარების პროცესში ფინანსთა სამინისტრომ ბიუჯეტში საგადასახადო შემოსავლების გაზრდა გადაწყვიტა. თუმცა, ტრადიციული გზით, უბრალოდ გადასახადის განაკვეთების გაზრდით, ამის მიღწევა ვერ მოხერხდა. ამიტომ გადავწყვიტეთ, მეორე მხრიდან წავსულიყავით და შეფასების მეთოდოლოგია შეგვეცვალა. მიზანი ერთი იყო: საბაზრო ღირებულებასთან რაც შეიძლება მიახლოება.

შედეგად მიიღეს ფედერალური კანონი სახელწოდებით "რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის შესახებ" და ახლა საკადასტრო ღირებულების განსაზღვრამ იურიდიული ხასიათი მიიღო.

მიწების საკადასტრო ღირებულება

ახალი შეფასების პრინციპები აღებულია მიწის გადასახადის სფეროდან. აქ, დიდი ხნის განმავლობაში, საკადასტრო ღირებულების გაანგარიშება ეფუძნება საიტის მდებარეობას და მის კატეგორიას. თუმცა, ეს საჭიროა არა მხოლოდსაგადასახადო, არამედ საიჯარო ურთიერთობებისთვისაც. გარიგების პარტნიორებს მაშინ ეჭვი არ ეპარებათ მის ზომაში. ყველა მონაცემი შეგიძლიათ იხილოთ საკადასტრო პალატაში, რომელიც უნდა გადაიხედოს მინიმუმ 5 წელიწადში ერთხელ.

მიწის ნაკვეთებს ასევე აქვს სტანდარტული ღირებულება, რომელიც გამოიყენება მაშინ, როდესაც შეუძლებელია საკადასტრო ღირებულების დადგენა. თუმცა არის შემთხვევები, როცა მხოლოდ მას იყენებენ, მაგალითად, ბანკიდან სესხის აღებისას, მუნიციპალური მიწის შესყიდვისას და ა.შ. რეგიონების ხელისუფლებას უფლება აქვს ყოველწლიურად შეცვალოს სტანდარტული ფასი, თუმცა არა უმეტეს მეოთხედისა. გარდა ამისა, ის არ უნდა აღემატებოდეს საბაზრო ღირებულების 75%-ის ზღვარს.

საკადასტრო შეფასების ჩატარების პროცედურა

იმის გასარკვევად, თუ როგორ განსხვავდება საკადასტრო ღირებულება ინვენტარის ღირებულებისგან, პირველ რიგში ყურადღება უნდა მიაქციოთ მეთოდებს. თუ ინვენტარიზაციის ღირებულება მოითხოვს სკრუპულოზობას და მეთოდურობას მრავალი წლის განმავლობაში, მაშინ საკადასტრო შეფასება ხორციელდება შედარებით სწრაფად. მასთან მოქმედებების თანმიმდევრობა ასეთია:

• რეგიონის ხელისუფლება წყვეტს შეფასებას. ის უნდა ჩატარდეს მინიმუმ 5 წელიწადში ერთხელ.
• Rosreestr ამის საფუძველზე ამზადებს შესაფასებელი ობიექტების სიას. მონაცემები აღებულია სახელმწიფო კადასტრიდან.
• Rosreestr იზიდავს შემფასებელ ფირმას კონკურენტულ საფუძველზე.
• შემფასებელი ნორმატიული დოკუმენტაციისა და მათში მითითებული კოეფიციენტების საფუძველზე ახორციელებს მთელ პროცედურას.
• შემფასებელთა თვითრეგულირების ორგანიზაცია აწარმოებს საკადასტრო შეფასების დასკვნის შემოწმებას.
• მოპოვებული მონაცემები დამტკიცებულია რეგიონის ხელისუფლების მიერ და გამოქვეყნებულია.
• მონაცემები შეტანილია საკადასტრო რეგისტრაციის სისტემაში.

ვინ აფასებს ქონებას?

ალბათ, შემფასებელს შეუძლია ყველაზე ზუსტად უპასუხოს კითხვას, თუ რით განსხვავდება საკადასტრო ღირებულება ინვენტარის ღირებულებისგან. ამ რანგში მოქმედებენ სპეციალური კომპანიები, რომლებსაც აქვთ ამ ტიპის საქმიანობის ლიცენზია.

სასურველ გზაზე წვდომისთვის მათ უნდა გაიარონ, გარდა ამისა, კონკურენტული შერჩევა. სწორედ ეს პროცედურაა გათვალისწინებული სპეციალური ფედერალური კანონით სახელმწიფო და მუნიციპალური საჭიროებისთვის სახელშეკრულებო შესყიდვების შესახებ. უფრო მეტიც, ხელშეკრულების გაფორმებამდე შემფასებელი საკუთარი ხარჯებით აზღვევს ღირებულების არასწორი განსაზღვრის რისკებს. დაზღვევის ოდენობა არის მინიმუმ 30 მილიონი რუბლი.

შესრულებული სამუშაოსთვის სახელმწიფო სახსრების მიღება შესაძლებელი ხდება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც რეგიონული ორგანოები მიიღებენ ექსპერტების პოზიტიურ განხილვას დასკვნის და შეფასების შედეგების დამტკიცების შემდეგ.

როგორ გამოითვლება ქონების საკადასტრო ღირებულება?

შემფასებლები იყენებენ ტექნიკური რეგლამენტების, სტანდარტების, წესების და საკანონმდებლო აქტების მთელ კომპლექტს ობიექტების ღირებულების დასადგენად. თუმცა, ინდივიდუალური მიდგომა აქ არ არის მისასალმებელი, რაც მაშინვე აჩვენებს განსხვავებას საკადასტრო შორისღირებულება ინვენტარიდან.

საკადასტრო შეფასება ითვალისწინებს მასობრივ მიდგომას, როდესაც არ არის აუცილებელი ყველა ბინის ან სახლის გაზომვა. როგორც ჩანს, ამაში ჩართულ კომპანიებს აქვთ კოეფიციენტების ნაკრები, რაც დამოკიდებულია ობიექტის ადგილმდებარეობასა და მის კატეგორიაზე. BTI ქულის ჯამი აღებულია და მრავლდება ამ კოეფიციენტებზე. ამიტომ ბინის ინვენტარიზაცია და საკადასტრო ღირებულება ზოგჯერ რამდენჯერმე განსხვავდება. ოფიციალური პირები ცდილობენ გაითვალისწინონ ფაქტიურად ყველაფერი - თუნდაც მანძილი ტროლეიბუსის გაჩერებამდე, მეტრომდე თუ საბავშვო მოედნის არსებობა.

კოეფიციენტები ნაჩვენებია უბრალოდ. რეგიონების ხელისუფლებასთან შემფასებლები საფუძვლად იღებენ კვადრატულ მეტრს უძრავი ქონების ბაზარზე და გამოთვლიან, რამდენად მეტია ის ინვენტარზე. რჩება ცოტა (10 პროცენტით) გაყოფის შედეგის შესამცირებლად - და კოეფიციენტი მზადაა.

როგორ არის დამოკიდებული ქონების გადასახადი საკადასტრო ღირებულებაზე?

იქიდან გამომდინარე, რომ საკადასტრო და საინვენტარო ღირებულებები განსხვავებულად არის განსაზღვრული, საგადასახადო ბაზად აღებული უძრავი ქონების ფასში სხვაობა მნიშვნელოვანი წარმოიშვა.

თუ საგადასახადო განაკვეთები უცვლელი დარჩება, მაშინ უძრავი ქონების მფლობელების უმეტესობა ერთ ღამეში გაკოტრდება. ასე რომ, ურალში, თუ სარეგისტრაციო მოწმობაში ბინის ფასი 200 ათასი რუბლია, გადაფასების შემდეგ ეს არის მინიმუმ 500 ათასი. სახელმწიფომ, იმ პირობებში, როდესაც უძრავი ქონების საკადასტრო და საინვენტარო ღირებულებები ასე განსხვავებულია, გადაწყვიტა გადასახადის გადამხდელთა ზარალი გარკვეულწილად აენაზღაურებინა საგადასახადო განაკვეთების დახმარებით.შედეგად, რეგიონებს მიეცათ უფლება დაედგინათ საგადასახადო განაკვეთები, თუმცა ფედერალურ დონეზე დამტკიცებული დერეფნის ფარგლებში. საცხოვრებლისთვის მაქსიმალური განაკვეთი 0.1%-ია, თუ ქონების ღირებულება არ აღემატება 300 მილიონ რუბლს..

ახალი გადასახადი ყოველთვის უფრო მაღალია ვიდრე ძველი?

რა განსხვავებაა საკადასტრო ღირებულებასა და ინვენტარიზაციის ღირებულებას შორის? დაბეგვრის პრინციპები. ინვენტარის ღირებულებით, გადასახადი მცირე იყო და ცოტას აქცევდა ყურადღებას. ახლა სხვა საქმეა. ზოგიერთ რეგიონში, რომლებიც გადავიდნენ ახალ რეჟიმზე, გადასახადის გადამხდელებმა უკვე დაიწყეს შეტყობინებების მიღება, რომელიც შეიცავს დამამშვიდებელ მაჩვენებლებს, რომლებიც აღემატება მათ ყველაზე უარეს შიშებსაც კი.

თუმცა, ზოგიერთ შემთხვევაში ქონების გადასახადის გადახდა შესაძლებელია უფრო მცირე ოდენობითაც კი, ვიდრე ადრე. ფაქტია, რომ ეს გადასახადი არ იბეგრება 20 კვ.მ ფართობის ბინაზე, სახლზე - 50, საცხოვრებელ ფართზე - 10. თუ გავითვალისწინებთ უფლების შეღავათებს, ირკვევა, რომ ისინი, ვინც დიდ ფართში ცხოვრობენ. სახლები და პრესტიჟული ადგილები.

მაგალითად, შორეულ სოფლებში, საცხოვრებლის კვადრატული მეტრის ღირებულება კადასტრის მიხედვით შეიძლება იყოს 7-დან 15 ათას რუბლამდე, ხოლო მოსკოვში 150 ათასი რუბლიდან და მეტი.

სად შემიძლია გავიგო ჩემი ქონების საკადასტრო ღირებულება?

2015 წლის 1 იანვრიდან Rosreestr-მა დაიწყო სერვისი, რომლითაც თითოეულ მფლობელს შეუძლია შეადაროს რამდენად განსხვავდება ბინის ინვენტარი და საკადასტრო ღირებულება. ინვენტარი, როგორც უკვე ვთქვით, შეიცავს სარეგისტრაციო მოწმობაში, საკადასტროზე კი საპასუხოდ ეცნობება.მოთხოვნა.

აღსანიშნავია, რომ ზოგიერთ ტერიტორიაზე გადასვლა არ დასრულებულა და კვლავ რჩება ინვენტარიზაციის ღირებულება. ასეთ პირობებში გადასახადის გაანგარიშება არ შეიცვლება. თუმცა, ასეთი რეგიონების ხელისუფლებამ დააჩქარა სასაქონლო ღირებულების ხელახალი გამოთვლა, რაც მოქალაქეებმა უკვე ნახეს საგადასახადო ცნობებში. თანამდებობის პირების განზრახვები მარტივია: საკადასტრო ღირებულების მოსვლამდე წინა ფასი იქნება მაქსიმუმ, ხოლო როდესაც კოეფიციენტი შემოვა, ბიუჯეტი მიიღებს დამატებით შემოსავალს.

შეიძლება საკადასტრო შეფასების გასაჩივრება?

გამოდის, რომ ქვეყანაში ქონების გადასახადი ყალიბდება როგორც საკადასტრო, ისე საინვენტარო ღირებულებით. მათ შორის განსხვავება ისიც არის, რომ შეუძლებელია ინვენტარიზაციის ხარჯთაღრიცხვის გამოწვევა, რადგან ეს კეთდება ტექნიკური რეგლამენტების, SNIP-ების და GOST-ების საფუძველზე, ხოლო საკადასტრო სავსებით შესაძლებელია, რადგან არსებობს კოეფიციენტები..

წარმოდგენილ შეფასებასთან უთანხმოების გამოსახატავად, პირველ ეტაპზე, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ Rosreestr-ის სპეციალურ კომისიას, რომლის რეგიონალური ფილიალები ყველა განყოფილებაშია. თქვენ უნდა წარმოადგინოთ დოკუმენტების გარკვეული პაკეტი, რომელიც დაადასტურებს განმცხადებლის უფლებას ამ ქონებაზე.

სასამართლო თუ საჩივარი - რა აირჩიოს?

საკადასტრო შეცდომის გამოსწორება შესაძლებელია ადმინისტრაციული გზით ან სასამართლოს მეშვეობით. თუმცა, საკადასტრო შეფასების გამოწვევის სისტემა თავიდან აშენდა ისე, რომ შეუძლებელი იქნებოდა Rosreestr კომისიის გვერდის ავლით. არბიტრაჟი უბრალოდ უარყოფს სარჩელს, თუ განცხადებას არ ახლავსამ ორგანოს დასკვნა. თუმცა სამომავლოდ, თუ მესაკუთრე დარწმუნდება, რომ მართალია, აუცილებელია სასამართლოში უჩივლოს.

ამავდროულად, სასამართლო გადაწყვეტილებაში იჩენს თავს ერთი პრობლემა - საჭიროა დამოუკიდებელი შემფასებლის ჩართვა, რათა მან გააქარწყლოს საკადასტრო პალატის დასკვნები. და ეს სერვისი ძვირია და ზოგიერთ შემთხვევაში უბრალოდ წამგებიანი. ექსპერტის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად აღემატებოდეს დაბეგვრის სხვაობას.

თუ განაჩენი გამოტანილია გადასახადის გადამხდელის სასარგებლოდ, მაშინ ახალი ინფორმაციის შემოღებამდე, საკადასტრო პალატის მონაცემთა ბაზის განახლებამდე გარკვეული დრო დასჭირდება.