იპოთეკა არის რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც გაიცემა ხელშეკრულებით

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2024-01-17 18:57

იპოთეკური სესხი ხასიათდება უძრავი ქონების სახით უზრუნველყოფის არსებობით. ამ ტიპის ტრანზაქცია მოითხოვს ოფიციალურ დადასტურებას სპეციალური დოკუმენტის გამოყენებით, რადგან უძრავი ქონების სესხი არის საკმაოდ დიდი თანხის სესხი. გარდა ამისა, აქ საუბარია გარკვეულ გირავნობაზე, რომლის როლს ასრულებს ნაყიდი სახლი, ბინა ან სხვა საცხოვრებელი.

ამ კუთხით რუსულმა ბანკებმა დანერგეს იპოთეკის ხელშეკრულებასთან ერთად იპოთეკის გაცემის პრაქტიკა.

რა არის იპოთეკა

იპოთეკა არის ფასიანი ქაღალდი, რომელიც არეგულირებს ურთიერთობას გამსესხებელსა და მსესხებელს შორის.

მისი წყალობით, მფლობელი ხდება ერთდროულად ორი უფლების მფლობელი:

1. იპოთეკური სესხით გათვალისწინებული ფულადი ვალდებულებების შესრულების უფლება მისი არსებობის სხვა მტკიცებულებების წარმოდგენის გარეშე.
2. იპოთეკით დატვირთული ქონების გირაოს გამოყენების უფლება.

უფრო ზუსტად რომ განვსაზღვროთ რა არის იპოთეკა და რით განსხვავდება იგი იპოთეკის ხელშეკრულებისგან, იხილეთ შემდეგი ცხრილი:

პირობები	იპოთეკა	იპოთეკის ხელშეკრულება
სტატუსი	იპოთეკა არის ფასიანი ქაღალდი, რომელიც შეიძლება იყოს ბანკში და ბანკებს შორის ტრანზაქციების მონაწილე	ოფიციალური დოკუმენტი იურიდიული ძალით
შეცვლების შეტანის შესაძლებლობა	შესაძლებლობა არ არის, ამისათვის საჭიროა ახალი იპოთეკის შედგენა	შეიძლება, მაგრამ თუ ორივე მხარე თანახმაა
ვინ მოაწერს ხელს	მსესხებელი და დამგირავებელი	მსესხებელი და მსესხებელი
რეგისტრაციის ადგილი	რეგისტრაციის სერვისი	ნოტარიუსი
დეპოზიტის ინფორმაცია	გირაოს ობიექტი დეტალურად არის აღწერილი	გირაო მხოლოდ ნახსენებია
შინაარსი	მხარეთა ვალდებულებების შესრულების გარანტია	საკანონმდებლო ურთიერთობის აღწერა საბინაო სესხის გაცემისა და დაფარვისთვის

ზოგადი ინფორმაცია

იპოთეკა არის სასესხო უზრუნველყოფა, რომლის მოქმედება იწურება მხოლოდ კრედიტორის წინაშე მსესხებლის ყველა ვალდებულების სრულად დაფარვის შემდეგ. სანამ მისი მოქმედების ვადა არ არის გასული, უფლება მფლობელ ბანკს შეუძლია ხელახლა დააგირაოს ან მიყიდოს იპოთეკა სხვა ფინანსურ და საკრედიტო ორგანიზაციებს. რა თქმა უნდა, მხოლოდ მსესხებლის პირადი თანხმობით. თუმცა, ეს არ ახდენს რაიმე მნიშვნელოვან გავლენას თავად უსაფრთხოებაზე.იძლევა: იპოთეკის ხელშეკრულების პირობები, ისევე როგორც იპოთეკის პირობები, უცვლელია.

რუსული საკრედიტო პრაქტიკა არ ითვალისწინებს ამ ნაშრომის სავალდებულო შესრულებას. მსხვილი ბანკები, მაგალითად, საჭიროდ არ თვლიან მსესხებლის იპოთეკის გაფორმების ვალდებულებას, რადგან მათ რეზერვებში აქვთ შთამბეჭდავი ფინანსური აქტივები, ანუ არ რისკავს რაიმე მნიშვნელოვანი თანხის დაკარგვას საკუთარი თავისთვის. მაგრამ არც ისე დიდი მონაწილეები საკრედიტო და ფინანსურ ბაზარზე დაჟინებით ითხოვენ იპოთეკას საკუთარი თავის დასაცავად.

იპოთეკის მნიშვნელოვანი მახასიათებელია ის, რომ მისი პირობები პრიორიტეტულია იპოთეკის ხელშეკრულებაზე. ირკვევა, რომ შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ვალდებულებები შესრულდება იპოთეკის დებულებების მიხედვით..

იპოთეკური სესხის ხელშეკრულება არის ამ გარიგების მთავარი დოკუმენტი, იგი ადასტურებს იპოთეკას, ხოლო იპოთეკა არის მისი გარანტი. იპოთეკის ორიგინალს ინახავს ბანკი, რომელმაც გასცა სესხი, ხოლო მსესხებელი იღებს ნოტარიუსის მიერ დამოწმებულ ასლს.

იპოთეკა არის ფასიანი ქაღალდი, რომლის ნომინალური საკუთრება არ აძლევს საშუალებას ფინანსურ ინსტიტუტს გადასცეს იგი მესამე პირებს მსესხებლის წერილობითი ნებართვის გარეშე.

იპოთეკის არსი

იპოთეკა არის კავშირი უძრავი ქონებისა და ფასიანი ქაღალდების ბაზრებს შორის. იპოთეკის არსი არის რეფინანსირება, ანუ იპოთეკური ვალის გაყიდვა ან იპოთეკა შეიძლება. იპოთეკის ინსტიტუტი სულ ცოტა ხნის წინ დაინერგა, რაც უდავოდ ნიშნავს პროგრესს სავალო ფასიანი ქაღალდების ბაზრის განვითარებაში.ამრიგად, ბანკები შეძლებენ მეორად ბაზარზე ვალების გაყიდვას, რითაც უზრუნველყოფენ საკუთარ თავს ფართო ფულადი ბაზა გრძელვადიანი დაკრედიტებისთვის.

იპოთეკაში ყველაზე მნიშვნელოვანი მშენებარე და მზა საცხოვრებელი სახლების ბანკების მიერ მასიური დაკრედიტებაა. გრძელვადიანი საბინაო სესხი არ შეიძლება დაფუძნდეს მხოლოდ დეპოზიტებზე და სხვა შემნახველ ანგარიშებზე. მშენებლობისთვის და კერძო უძრავი ქონების შესაძენად მასობრივი და გრძელვადიანი დაკრედიტება მოითხოვს რეფინანსირების შესაძლებლობას, მათ შორის საფონდო ბირჟაზე. მსოფლიო ფინანსურმა ისტორიამ დაამტკიცა საბინაო სესხების ბაზრის ნორმალური განვითარების შეუძლებლობა იპოთეკის გარეშე.

იპოთეკური ობლიგაციების გაცემის პირობები

ეს ფასიანი ქაღალდი შეიძლება გაიცეს სამი პირობით:

• მთავარი ვალდებულება ფულადია;
• იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას მითითებულია მასზე არსებული დავალიანების ოდენობა ან კრიტერიუმები, რომლითაც შეიძლება დადგინდეს;
• იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს პუნქტს იპოთეკის საკითხთან დაკავშირებით.

ეს არ ნიშნავს, რომ იპოთეკა ან ძირითადი ხელშეკრულება აღარ მოქმედებს. ორივე აგრძელებს მოქმედებას. მაგრამ უნდა გვახსოვდეს, რომ იპოთეკა არის უზრუნველყოფა, რომლის ვალდებულებები უზრუნველყოფილია გირაოთი. მფლობელს შეუძლია დაიბრუნოს იპოთეკური სესხის საგანი ან აღსრულდეს ძირითადი ხელშეკრულებით ზუსტად იპოთეკის საფუძველზე და არა იპოთეკის ან ძირითადი ხელშეკრულების საფუძველზე. გარდა ამისა, იპოთეკის ერთ-ერთი მახასიათებელი უნდა შეიცავდეს ამ ფასეულობის სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციასქაღალდი.

იპოთეკარი გასცემს დოკუმენტს. იპოთეკა არის გირავნობის ხელშეკრულება, რომელიც იდება ერთ ეგზემპლარად, წერილობით, სტანდარტული ფორმის სპეციალურ ფორმაზე. იპოთეკური ობლიგაციების სახელმწიფო რეგისტრაცია საჭიროებს ინდივიდუალურ სარეგისტრაციო ნომერს და ბეჭედს, რომლის გარეშეც ეს ფასიანი ქაღალდი ითვლება ბათილად.

ობიექტის კატეგორიები

იპოთეკა არის გარანტია, რომელიც უზრუნველყოფილია შემდეგი კატეგორიის ერთ-ერთი ობიექტით:

• ბინები, საცხოვრებელი კორპუსები და მათი ნაწილები;
• დაუმთავრებელი ობიექტები;
• მიწის ნაკვეთები;
• გარაჟები, ბაღის სახლები, დაჩები და სხვა სამომხმარებლო შენობები;
• შიდა ნავიგაციის გემები, გემები და თვითმფრინავები, კოსმოსური ობიექტები.

იპოთეკა არ შეიძლება გაიცეს, თუ ხელშეკრულების საგანია უძრავი ნივთი კონკრეტული თვისებებით, როგორიცაა:

• მიწის ნაკვეთი;
• საწარმო, როგორც ერთიანი და განუყოფელი ქონების კომპლექსი;
• ტყე და ა.შ.

იპოთეკის ხელშეკრულებაში იჯარის უფლება შეიძლება მიეთითოს ობიექტად.

რა არის იპოთეკა ფასიანი ქაღალდების ბაზარზე

იპოთეკა არის უზრუნველყოფილი სავალო ვალდებულება. კომპანიას, რომელიც ფლობს ასეთი იპოთეკის პორტფელს, უფლება აქვს დაიწყოს საკუთარი ობლიგაციების გამოშვება დამატებითი ფინანსების მოსაზიდად. მათი დაფარვა ხდება ობლიგაციების გამომშვები კომპანიის საკუთრებაში არსებულ იპოთეკებზე პროცენტის გადახდით.

ფასიანი ქაღალდების ბაზარზე იპოთეკა არის დოკუმენტი, რომელიც აკმაყოფილებს რიგ მოთხოვნებს. კერძოდ, ეს უნდა იყოს პირდაპირი, ანუ გარკვეული დეტალები უნდა იყოს წარმოდგენილი ქაღალდზე. ყველა მათგანის არ არსებობა ავტომატურად გააუქმებს მის მნიშვნელობას.

კანონით დადგენილი ქულებისა და მონაცემების გარდა, იპოთეკა შეიძლება შეიცავდეს მოგირავნეს და დამგირავებლის მიერ დანიშნულ ინფორმაციას. მაგალითად, ეს შეიძლება იყოს გარკვეული სანქციები, რომლებიც გამოიყენება მსესხებლის მიმართ შემდეგი გადახდის დაგვიანების შემთხვევაში, ან რაიმე დამატებითი შესაძლებლობა, რომელიც გულისხმობს დაგირავებული ქონების შენარჩუნებას. ბანკს უფლება აქვს დამოუკიდებლად, მოვალის მონაწილეობის გარეშე დააწესოს ეს დამატებითი პირობები.

იპოთეკის გადაცემა და მისი სამართლებრივი შედეგები

იპოთეკის გადაცემა იურიდიული გაგებით იყოფა ორ ეტაპად:

• ინდოსამენტის შედგენა ინდოსატის (ნებისმიერი მესამე მხარის) სასარგებლოდ;
• ორიგინალის რეალური გადაცემა.

ინდოსატორი (ის, ვინც გადასცემს ფასიანი ქაღალდს) ვალდებულია მოვალეს მიაწოდოს წერილობითი შეტყობინება იპოთეკის გადაცემის ფაქტის შესახებ. დოკუმენტის მიღების შემდეგ ინდოსატორი ხდება იპოთეკის ყველა უფლების მფლობელი იპოთეკით და ძირითადი ხელშეკრულებებით. ინდოსანტი პასუხისმგებელია მის წინაშე გადაცემული ფასიან ქაღალდში შემავალი ინფორმაციის სანდოობის ხარისხზე. ამასთანავე, იპოთეკის გადაცემა ნიშნავს დადასტურებას ინდოსატორის მიერ მოვალის ხელშეკრულებით ნაკისრი ყველა ვალდებულების კეთილსინდისიერად შესრულების შესახებ. შემდეგქაღალდის გადაცემისას დამგირავებელი უხსნის ყოველგვარ პასუხისმგებლობას ინდოსატორის წინაშე მოვალის მიერ რაიმე ვალდებულების შეუსრულებლობისთვის.

თუმცა, იპოთეკის შესახებ კანონში არის პუნქტი, რომელიც ითვალისწინებს პასუხისმგებლობის პირობების განსაზღვრას. ამრიგად, იპოთეკის მყიდველი ზრდის საკუთარ კომფორტს და ინვესტიციის უსაფრთხოებას.

რეფინანსირება იპოთეკით

იპოთეკის კანონი ითვალისწინებს იპოთეკით რეფინანსირების რამდენიმე გზას:

• იპოთეკური გაყიდვა;
• მისი გირაო;
• ამ დოკუმენტის გაყიდვა მისი გამოსყიდვის სავალდებულო პირობით;
• იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების გამოშვება.

ამ საკითხში ძალიან მნიშვნელოვანი ნიუანსია ის, რომ იპოთეკის რეფინანსირება შეგიძლიათ მხოლოდ მანამ, სანამ მოვალე არ შეასრულებს სესხზე ყველა ვალდებულებას.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები

იპოთეკური ობლიგაციებისა და სერთიფიკატების გამოშვების უპირატესობებია:

• მიღება ფინანსური რესურსების იპოთეკური ბაზრის მიერ იპოთეკური დაკრედიტების მასშტაბის გასაფართოებლად;
• ინვესტორები იღებენ ფასიან ქაღალდებს მაღალი ანაზღაურებით და გარანტიით.

მესაკუთრისთვის იპოთეკური ობლიგაციებისა და სერტიფიკატების მინუსი არის მოვალის მიერ სესხის ვადაზე ადრე დაფარვის შესაძლებლობა. მაღალია სერტიფიკატის ნომინალური ღირებულების დაბრუნების რისკი, რის შედეგადაც იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდის მფლობელს ჩამოერთმევა პროცენტის სახით გრძელვადიანი მოგება..