გადამყიდველები - რა არის ეს?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

დღეს რიგითი მოქალაქის კეთილდღეობის ერთ-ერთი მთავარი მაჩვენებელი უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობაა. და ეს ყველაფერი იმის გამო, რომ საცხოვრებლის ფასებმა ზედმეტად დაიკლო და არ ჩერდება მიღწეულ დონეზე. გასაკვირი არაფერია იმაში, რომ ბევრი პასუხისმგებლობით უახლოვდება საცხოვრებლის არჩევას - ბოლოს და ბოლოს, ბევრისთვის ეს თითქმის მთავარი შესყიდვაა ცხოვრებაში, რომლის გამეორება შესაძლოა აღარ დასჭირდეს.

როდესაც მომავალ მყიდველებს უწევთ პირველადი და მეორადი საცხოვრებლის კონცეფციების წინაშე დგომა, მაშინ იწყება ეჭვები და დავა. ზოგს ახალი შენობა უფრო მომგებიანი ეჩვენება დაბალი საბაზრო ფასის გამო და სხვა უპირატესობების გარეშეც არ არის. მაგრამ ეს არ ნიშნავს იმას, რომ პირველადი ბაზარი შეიძლება ჩაითვალოს იდეალურად და ბინა, რომელიც იყო საკუთრებაში გადაიზარდა ნაკლოვანებებით. მოდით გავარკვიოთ რას წარმოადგენს მეორადი საცხოვრებელი, რა არის მისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები.

გადამყიდველები - რა არის ეს?

პირველ რიგში, მოდით გავიგოთ თავად კონცეფცია. ბევრისთვის მეორადი საბინაო ბაზარი შეიძლება წარმოდგენილი იყოს მხოლოდ ძველი საფონდო ბინებით. ანუ ახალი განლაგებისა და ცხოვრების თანამედროვე პირობებზე საუბარი არ იქნებაარ შეუძლია. გარდა ამისა, არის ძველი ლიფტები, მრიცხველები, გაყვანილობა და მილები. მეზობლები კი სასურველს ტოვებენ, ხოლო საეჭვო პიროვნებები ახალ შენობებში არ სახლდებიან.

უეჭველია, ამ განცხადებებში არის გარკვეული სიმართლე. მაგრამ მეორად ბაზარზეც კი ბინები განსხვავებულია. მეორადი საცხოვრებელი - ეს ნიშნავს, რომ ქონებაზე უკვე გაცემულია საკუთრების უფლება. ანუ მთავარი განსხვავება, რომელიც გამოყოფს პირველადი ბაზარს მეორადი ბაზრისგან, არის ერთიან სახელმწიფო რეესტრში ქონების მინიჭების ჩანაწერის არსებობა.

მეორადი ბინა ყოველთვის ძველია?

რატომ არ უნდა ვივარაუდოთ, რომ მეორადი საცხოვრებელი აუცილებლად ძველი, გაცვეთილი სახლია? რადგან ბინა ახალ კორპუსში შეიძლება იყოს მეორადიც - გადასვლის ან სხვა გარემოების გამო არ ყიდის ვინმე ახალაშენებულ სახლში სრულიად ახალ ბინას? გარდა ამისა, თუ ახალი სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ ყველა ბინა არ გაიყიდება, დეველოპერი საკუთარ თავს არეგისტრირებს საკუთრებას და დაუსახლებელი საცხოვრებელი ავტომატურად ხდება მეორეხარისხოვანი.

რა არის ბინები მეორად ბაზარზე?

Sessary საცხოვრებელი არის სხვადასხვა კატეგორიისა და მახასიათებლების ბინების მდიდარი არჩევანი. უძრავი ქონების სპეციალისტები ამ ბაზარზე განასხვავებენ უძრავი ქონების რამდენიმე ტიპს, კლასიფიცირებული ფიზიკური მახასიათებლებისა და ღირებულების დონის მიხედვით:

• დაბალი კლასის საცხოვრებელი - ბინები ძველი მშენებლობის სახლებში, 2-3 სართულის სიმაღლეზე. ასეთ შენობებში ხშირად არ არისძირითადი კომუნიკაციები არის კანალიზაცია და წყალმომარაგება. სახლები ხშირად თბება ღუმელით.
• სტანდარტული ნაგებობები - ჩვეულებრივი მეორადი საცხოვრებელი, ერთოთახიანი ან ოროთახიანი ბინები ტიპიურ შენობებში 5-16 სართულის სიმაღლეზე.
• უმაღლესი ბინები - განთავსება თანამედროვე და ტიპურ სახლებში, ხასიათდება გაზრდილი კომფორტით. დამახასიათებელია ისეთი კომუნალური ოთახების არსებობით, როგორიცაა საკუჭნაოები და გასახდელები, ასევე სველი წერტილების უფრო მეტი რაოდენობა, ვიდრე ჩვეულებრივ შენობებში.
• ძვირადღირებული საცხოვრებელი - კლასი A უძრავი ქონება, რომლის მახასიათებელია კეთილმოწყობილი სახლის ტერიტორიის, პარკინგის, კონსიერჟისა და დაცვის თანამშრომლების არსებობა. მდიდრულ სახლებში, როგორც წესი, არაუმეტეს 30 ბინა.

სხვა ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ფასზე

გასათვალისწინებელია, რომ ბინის ფასი შეიძლება მერყეობდეს სახლის მდებარეობისა და საცხოვრებლის ტერიტორიაზე განვითარებული ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობის მიხედვით. ასე რომ, გაუმჯობესებული ტიპის კომფორტული და კეთილმოწყობილი ერთოთახიანი ბინა, რომელიც მდებარეობს ქალაქის გარეუბანში, შეიძლება ბევრად ნაკლები ღირდეს, ვიდრე მოკრძალებული ერთოთახიანი ბინა ძველ გეგმის სახლში ცენტრში. ფასზე ასევე გავლენას ახდენს შენობების ფიზიკური მდგომარეობა და მათი ფართობი.

რა მინუსები აქვს ბინას მეორად ბაზარზე?

მიუხედავად იმისა, რომ მეორადი საცხოვრებელი არ არის აუცილებლად "მეორე კლასის" საცხოვრებელი, მაგრამ ასეთი უძრავი ქონება არ არის გარკვეული მინუსების გარეშე. ჩვენ არ გავითვალისწინებთ რეალურად ძველ სახლებში კომუნიკაციების პრობლემებს. მაგალითად, განიხილეთ კომფორტული ბინა ახლად დაპროექტებულ სახლში. აქაც კიახალ მფლობელებს შეუძლიათ ველოდოთ ხაფანგებს:

• ბინის უწმინდური "სამართლებრივი ისტორია". დიდი ხანია ცნობილია ისტორიები ქონების მფლობელების შესახებ, რომლებიც მსახურობენ არც ისე შორეულ ადგილებში, ან ფსიქიატრიულ კლინიკაში. ამ თვალსაზრისით, მეორე სახლები ღორს ჰგავს.
• გადაუხდელი ვალები კომუნალურ ან სხვა გადასახდელებზე, აღმასრულებლების მიერ ბინის დაკავება ვალების გადაუხდელობის გამო.
• არასწორად შესრულებული საბუთები ბინისთვის. თუ ასეთი ფაქტი ახალი მფლობელების მიერ შეძენის შემდეგ გაირკვევა, ნასყიდობის ხელშეკრულება ძალადაკარგულია და ტრანზაქცია უქმდება.
• არახელსაყრელი მეზობლები. ზოგიერთისთვის ეს პრობლემა შეიძლება უმნიშვნელო ჩანდეს. მაგრამ, როგორც მოსახლეობის გამოკითხვები აჩვენებს, ხმაურიანი და სკანდალური მეზობლები ხშირად პროვოცირებენ ზოგიერთ მოქალაქეს საცხოვრებელი ადგილის შეცვლაზე.
• ფასი. მოგვწონს თუ არა, იაფი მეორადი საცხოვრებელი შეიძლება იყოს მხოლოდ სტალინში ან ხრუშჩოვში ძველი და დაჟანგული მილებით. სხვა შემთხვევაში, ახალ კორპუსებში მეორად ბაზარზე ბინის ღირებულება მნიშვნელოვნად აღემატება იმ ბინების ღირებულებას, რომლებიც არ არის ექსპლუატაციაში შესული.
• კიდევ ერთი არც თუ ისე სასიამოვნო წვრილმანი, რომელიც არ გაძლევთ საშუალებას დაზოგოთ ფული ბინის ყიდვისას: დღეს თითქმის შეუძლებელია მეორადი საცხოვრებლის ყიდვა შუამავლების გარეშე. სახლის მეპატრონეებს ურჩევნიათ მიმართონ სპეციალისტებს, რათა სწრაფად გაყიდონ თავიანთი ქონება. და ღირებულებას უმატებენ თავიანთ საკომისიოს - ბოლოს და ბოლოს, ვიღაცამ უნდა გადაიხადოს უძრავი ქონების აგენტების მუშაობისთვის.

მეორადი საბინაო ბაზრის უპირატესობები

მიუხედავად მთელი რიგი ხარვეზებისა, უძრავი ქონების ექსპერტები აქტიურად იცავენ მეორად ბაზარს. ამას საკმაოდ ლოგიკური მიზეზები აქვს:

• არის ბევრი შეთავაზება ბაზარზე. ეს საშუალებას აძლევს მყიდველს აირჩიოს ფართობი, კატეგორია და ტიპის საცხოვრებელი, რომელიც დააკმაყოფილებს მის მოთხოვნებს.
• მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკა მოცემულია უფრო ნებით და დაბალი ტარიფებით. ეს გამოწვეულია ბანკისთვის უძრავი ქონების გარიგების დადებისას ნაკლები რისკებით.
• ბინა არის "იყიდე და იცხოვრე" რეჟიმში. ახალი კორპუსისგან განსხვავებით, როცა სახლი მზად არ არის, საბუთების მიხედვით, ბინა ჯერ არ არსებობს და ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ ყველაზე ხშირად საჭიროა გრძელვადიანი მოსაპირკეთებელი სამუშაოები.
• მეორადი საცხოვრებლის ღირებულება, რა თქმა უნდა, აღემატება ახალ კორპუსში ბინის ფასს, მაგრამ ეს უფრო კომპენსირდება რემონტისა და დეკორაციის საჭიროების ნაკლებობით.

რას ფიქრობენ ბანკები მეორად ბაზარზე?

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, მეორადი საცხოვრებლის იპოთეკური სესხი საკრედიტო ორგანიზაციების მიერ ბევრად უფრო ხშირად არის გაცემული, ვიდრე ახალი შენობებისთვის. ეს არის რამდენიმე მიზეზის გამო. პირველი, ახალი საცხოვრებლების ბაზარი ნელი ტემპით განახლდება, ხოლო მეორადი ბაზარი გთავაზობთ სხვადასხვა ფასების კატეგორიების მდიდარ არჩევანს.

მეორე, საცხოვრებელი, რომელიც მხოლოდ პროექტში არსებობს, ისევე როგორც ახალი შენობების შემთხვევაში, ბანკისთვის გარკვეულ რისკს წარმოადგენს. საკრედიტო ინსტიტუტები ფრთხილად ირჩევენ დეველოპერებს თანამშრომლობისთვის, მაგრამ არავინ არ არის დაზღვეული გაუთვალისწინებელი გარემოებებისგან.

მოთხოვნებიბანკები მეორად ბაზარზე

მაგრამ საკრედიტო ორგანიზაციები თავიანთ მოთხოვნებს აყენებენ საკუთრებაში არსებულ ბინას. ყოველივე ამის შემდეგ, უძრავი ქონება ხდება საბანკო გირაო სესხის მთელი პერიოდის განმავლობაში. იმ შემთხვევაში, თუ მსესხებელი ფინანსურად გადახდისუუნარო გახდება, ბანკი ვალდებული იქნება გაყიდოს გირაო, რათა ზარალი არ იყოს. აქედან გამომდინარე, ბინა უნდა აკმაყოფილებდეს გარკვეულ ფიზიკურ მახასიათებლებს, რათა არაფერი შეუშლის ხელს მის შემდგომ გაყიდვას.

• სახლი, რომელშიც მსესხებელი გეგმავს საცხოვრებლის შეძენას, უნდა აშენდეს არა უადრეს 1957 წელს.
• სავალდებულო პირობაა ყველა თანამედროვე კომუნიკაციის ხელმისაწვდომობა. ბანკი გირაოდ არ აიღებს სახლს, რომელსაც არ აქვს ცხელი და ცივი წყალი, გათბობა და კანალიზაცია.
• იპოთეკის სრულად გადახდის მომენტამდე სახლი, რომელშიც ბინა მდებარეობს, ფიზიკურად არ უნდა იყოს 70%-ზე მეტით ნახმარი..

რაც შეეხება საცხოვრებლის კანონიერ სისუფთავეს?

ბანკები ასევე აწესებენ მოთხოვნებს ბინის იურიდიულ ისტორიაზე - დაუშვებელია ტვირთი. დაუშვებელია მესამე პირების შენობაში რეგისტრაცია, აგრეთვე სხვა საკრედიტო ორგანიზაციებთან დაკავების ან გირავნობის ხელშეკრულებების არსებობა. გარდა ამისა, ბანკი მოითხოვს ყველა სათაურის დოკუმენტს და შეამოწმებს მათ შეცდომებსა და უზუსტობებზე. ეს მომგებიანია მომავალი მესაკუთრეებისთვისაც - მიიღებენ კარგად აპრობირებულ ბინას, რომელშიც დროთა განმავლობაში უსიამოვნო მომენტები ვერ მოიძებნება.