რა არის საკომისიო ბინის გაქირავებისას? გადახდის მახასიათებლები, ანგარიშსწორებები და გარანტიები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ვისაც სურს ბინის დაქირავება გარკვეული გარანტიებით, მიმართავს სპეციალურ სააგენტოს. რეალტორი ყოველთვის მოქმედებს როგორც დირიჟორი უძრავი ქონების გარიგებებში. ბუნებრივია, მისი მომსახურება უფასო არ არის. შევეცადოთ გაერკვნენ, რა არის საკომისიო ბინის გაქირავებისას, როგორ იხდიან და რის გარანტიას იძლევა.

ძირითადი ცნებები

რა არის საკომისიო ბინის გაქირავებისას? ეს არის ჩვეულებრივი ანაზღაურება შუამავლის, ანუ რეალტორის მიერ გაწეული მომსახურებისთვის. ისინი ჩვეულებრივ მოიცავს:

• ოპციების შერჩევა მოიჯარის გაჟღერებული მოთხოვნების მიხედვით;
• შერჩეული ობიექტების პრეზენტაცია, ყველაზე ხშირად საიტზე;
• მოლაპარაკება ქონების მფლობელთან (ან მის კანონიერ წარმომადგენელთან);
• ხელშეკრულების გაფორმება დამსაქმებლის უშუალო მონაწილეობით.

გარდა ამისა, რეალტორი ყოველთვის დაგეხმარებათ შეაფასოთ უპირატესობები და მიუთითოთ ხარვეზები თითოეული ვარიანტისთვის, გეტყვით, თუ როგორ შეამოწმოთ მომსახურებისუნარიანობატექნიკური აღჭურვილობა. რეალტორთან გადახდის მთავარი მიზეზი კი არის დაზოგილი დროისა და ფულის უზარმაზარი რაოდენობა, რომელიც ჩვეულებრივ იხარჯება საკუთარი ძიების დროს.

ჩვენ გამოვყოფთ

ზემოაღნიშნულიდან ირკვევა, რა არის საკომისიო ბინის გაქირავებისას. ეს არის ერთჯერადი გადახდილი თანხა ქონების გაქირავებისას. მნიშვნელოვანია, რომ არ ავურიოთ ის ყოველთვიური ქირავნობის გადასახადში. ამ ჯილდოს ორი ტიპი არსებობს:

1. უძრავი ქონების ქირაობისას. ამ შემთხვევაში ერთჯერად თანხას იხდის ბინადრობის უფლების მიმღები კლიენტი.
2. უძრავი ქონების ქირაობისას. აქ საკომისიოს იხდის შენობის მფლობელი.

როგორც პირველ, ასევე მეორე შემთხვევაში თანხაში შედის ორმხრივი ხელშეკრულებების შედგენა და ხელმოწერა.

რა განსხვავებაა გირაოს შორის

ეს კონცეფცია ასევე აბნევს ადამიანებს, რომლებიც არ იციან სამოქალაქო სამართლის გარიგებების სირთულეების შესახებ. აქედან გამომდინარე, უნდა აღინიშნოს, რომ დეპოზიტი და საკომისიო ბინის გაქირავებისას სრულიად განსხვავებული ცნებებია. თუ პირველი არის ანაზღაურება რეალტორისთვის მისი მუშაობისთვის, მაშინ დეპოზიტი არის მესაკუთრის მიერ განსაზღვრული თანხა, რომელიც უზრუნველყოფს ნაქირავებ შენობაში ქონების წესრიგსა და უსაფრთხოებას. გირაოს მრავალი ვარიაციაა. მაგალითად, მესაკუთრე ითხოვს გადახდას საკუთრებით სარგებლობის პირველი თვის განმავლობაში და საცხოვრებლად გადასვლამდე ბოლო თვის განმავლობაში. ანუ გირავნობა არის ერთგვარი დაზღვევა მხოლოდ მესაკუთრისთვის. ტრანზაქციის შუამავლებს არანაირი კავშირი არ აქვთ უსაფრთხოების დეპოზიტთან.

ვინ იხდის

დიდი ხნის განმავლობაშიდამკვიდრებული ურყევი ტრადიცია, რეალტორის მიერ გაწეული მომსახურების საკომისიოს იხდის ქონების დამქირავებელი. ამ გადასახადს არაოფიციალურად მოიხსენიებენ, როგორც „შემცირებულს“(აი რას ნიშნავს 50 საკომისიო ბინის ქირაობისას). ეს წესი მოქმედებს დაბალი ფასის კატეგორიის შენობებზე და ნაწილობრივ საშუალო უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე.

ძვირადღირებული უძრავი ქონებისთვის აპრიორი საკმაოდ მაღალი ქირით, ყველა საკომისიო (ე.წ. "გაზრდილი") ერიცხება შენობის მფლობელს. რადგან უმეტეს შემთხვევაში საქმე ეხება ბიზნესს. ანუ, ქირავდება არა მხოლოდ პრემიუმ კლასის საცხოვრებელი ახალ შენობებში, არამედ კორპორაციები, ქარხნები, საწარმოები (ბიზნესის კეთების სუბიექტები)..

უიშვიათეს შემთხვევაში, წინასწარი შეთანხმებით, ანაზღაურება გარიგების ორივე მხარეს თანაბრად ნაწილდება.

გამოშვების ფასი

რას ნიშნავს ბინის გაქირავების საკომისიო, გადავწყვიტეთ. რა არის მისი ზომა? გამოუთქმელი წესის მიხედვით, ანაზღაურება დამოკიდებულია მინიჭებულ ქირაზე და დადებული გარიგების სახეზე. ნაკლებად ხშირად, ის მოიცავს სააგენტოს პარტნიორის მონაწილეობის თანხებს. გახშირდა შერჩეული უძრავი ქონების განსაკუთრებით ლიკვიდური ოფციონებისთვის ანაზღაურების ოდენობის გაზრდის შემთხვევები.

ამიტომ, საკომისიო შეიძლება განსხვავდებოდეს თანხის 50-100%-ს შორის.

ზოგჯერ რეალტორები ფასდაკლებებს აძლევენ. მაგალითად, თუ კლიენტი დათანხმდა პირველ შემოთავაზებულ ვარიანტს. კითხვაზე, თუ როგორ უნდა გამოვთვალოთ საკომისიო ბინის გაქირავებისას, არცერთი სააგენტო გონივრულ პასუხს არ გასცემს. მას აქვს ძალიან ბევრი კომპონენტი და, რაც მთავარია, პირადირეალტორის ინტერესი.

გადახდის წესები

როგორც წესი, ისინი იწერება რეალტორსა და კლიენტს შორის ხელშეკრულებაში. დადგენილია სააგენტოს მიერ ანაზღაურების მიღების წესი. პირდაპირი გადახდა უნდა განხორციელდეს ხელშეკრულების ხელმოწერისა და შენობის გასაღებების გადაცემის შემდეგ.

ბინის ქირაობისას საკომისიოს გადახდის განვადება არ არსებობს (იხილეთ ზემოთ რა არის ეს). იგი მზადდება ნათლად დროულად და სრულად.

აქ მინდა აღვნიშნო, რომ სოლიდური რეპუტაციის მქონე და ბევრი დადებითი გამოხმაურების მქონე სააგენტოები არასოდეს მოითხოვენ ანაზღაურების გადახდას ხელშეკრულების გაფორმებამდე. თუ ეს სიტუაცია მოულოდნელად შეიქმნა, მაშინ დიდი ალბათობით ისინი არიან თაღლითები.

საჭირო დოკუმენტები

მათი განზრახვების სერიოზულობის დასადასტურებლად, შენობის მფლობელმა უნდა უზრუნველყოს:

• პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი;
• ყველა რეგისტრირებული რეზიდენტის თანხმობა (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), წერილობითი ფორმით და დამოწმებული ნოტარიულად;
• სერთიფიკატი მმართველი კომპანიისგან/zhek ყველა ამ მისამართზე დარეგისტრირებულთა შესახებ ან დამოწმებული ამონაწერი სახლის წიგნიდან;
• გაქირავების ხელშეკრულება (თუ შენობა არ არის პრივატიზებული);
• მფლობელობის/საჩუქრის ან გაყიდვის ხელშეკრულება.

შედგენილი საბუთების საფუძველზე დგება იჯარის ხელშეკრულება, რომლის ხელმოწერის შემდეგ იხდის კლიენტის საკომისიო ბინის გაქირავებისას (იხილეთ ზემოთ რა არის).

კონტრაქტის ხელმოწერა

პირველი, რაც უნდა აღინიშნოს, შეთანხმებას უნდა ეწოდოს კონტრაქტიიჯარა, ნებისმიერ შემთხვევაში არა საიჯარო ხელშეკრულება. რუსეთის კანონმდებლობის შესაბამისად, მხოლოდ იჯარის ხელშეკრულება აძლევს მოიჯარეს უფლებას ისარგებლოს ნაქირავებ ფართით.

კონტრაქტის სამმხრივი ხელმოწერა ავტომატურად აღიარებს გარიგებას ლეგალურად. ანუ მას ხელს აწერს სამი პირი: მოიჯარე, ფართის მფლობელი და რეალტორი. გარდა ამისა, ეს ხელშეკრულება შეიცავს ყველა აუცილებელ ინფორმაციას მხარეების შესახებ მის ხელმოწერისთვის, ასევე პირობებსა და სხვა პირობებს.

მთავარი პუნქტები

სწორად შედგენილი დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს:

• სრული აღწერა და გარიგების სათაური;
• თითოეული ხელმომწერის პასპორტის მონაცემები;
• გადახდის თანხა და გადახდის პროცედურა;
• გასაქირავებელი შენობისმახასიათებლები: მისამართი, ტერიტორია და ა.შ.;
• თითოეული მხარის უფლებები და მოვალეობები;
• კომუნალური გადახდის პირობები;
• კონტრაქტის შეწყვეტის გარემოებები.

შეთანხმების მხარეთა შეთანხმების მიხედვით მასში შესაძლებელია ნებისმიერი საჭირო ნივთის დამატება. მაგალითად:

• მოთხოვნა უცვლელი ყოველთვიური ქირის გადასახდელებისთვის;
• ქონების ინვენტარიზაცია;
• მხარეთა პასუხისმგებლობა მიყენებულ ზიანზე;
• პენალტები;
• სავარაუდო ზიანის მოგვარების საფუძველი და წესები;
• შესაძლებლობა შინაური ცხოველების დარჩენის ნაქირავებ შენობაში;
• აკრძალვა უძრავი ქონების მესამე პირებზე გადაცემის შესახებ;
• დავის გადაწყვეტა და ა.შ.

შეთანხმება ძალაში შედის მისი შედგენის მომენტიდანსამმხრივი ხელმოწერა. და მხოლოდ ამის შემდეგ, წესების მიხედვით, აგენტს ბინის გაქირავებისას საკომისიო უნდა გადაუხადოს.

თუ ხელშეკრულება ერთ წელზე ნაკლებია, მაშინ არ გჭირდებათ მისი რეგისტრაცია. ხოლო თუ ხელშეკრულების დასრულების თარიღი არ არის მითითებული, ის ავტომატურად ითვლება ძალაში ხუთი წლის განმავლობაში.

რაზეა პასუხისმგებელი რეალტორი

რა არის საკომისიო ბინის გაქირავებისას, გაარკვიე. და ის, ვინც იცის თავისი საქმე და პასუხისმგებელია მასზე, არ ინანებს მის გადახდას. ამიტომ შუამავალთან დაკავშირებისას უნდა იცოდეთ რაზეა ის პასუხისმგებელი.

პირველ რიგში, ეს არის კლიენტის მიერ მითითებული პარამეტრების მიხედვით ოფციონის შერჩევა და ხელშეკრულების გაფორმება. გარდა ამისა, რეალტორმა შეიძლება შესთავაზოს დამხმარე ხელშეკრულების გაფორმება იმ შენობების არჩევისთვის, რომლებიც აკმაყოფილებენ ოპტიმალურ მოთხოვნებს. ეს დოკუმენტი აძლევს დამქირავებელს უფლებას, რაიმე შეუსაბამობის ან გაუმართაობის შემთხვევაში, დაუკავშირდეს მასთან მომუშავე აგენტს და მოითხოვოს სხვა ვარიანტის არჩევა. მეტიც, ეს სერვისი ფასიანი აღარ არის.

შედეგად, ბინის დაქირავებისას აგენტისთვის საკომისიოს გადახდა (რაც ნიშნავს, იხილეთ ზემოთ) უზრუნველყოფს გარიგების კანონიერებას.

ვცდილობთ ფულის დაზოგვას

დღევანდელ ეკონომიკურ პირობებში ბევრს არ სურს ზედმეტი გადახდა, ანუ არ უნდა გადაიხადოს რეალტორის მუშაობისთვის. მაგრამ ამ შემთხვევაში, თქვენ გჭირდებათ არა მხოლოდ იპოვოთ, ჩამოტვირთოთ და სწორად შეავსოთ ფორმა შენობის დაქირავებისთვის. არის ბევრი პატარა ნიუანსი, რომლის შესახებაც უცოდინარმა ადამიანმა უბრალოდ ვერ იცის, გარდა ამისა, ამ სფეროში ბევრი თაღლითები არიან.

ყველაზე ხშირად, ე.წ. მესაკუთრე უზრუნველყოფს დამქირავებელს საკუთრების უფლებებში. მოგვიანებით, მაგალითად, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ ეს მხოლოდ არაკეთილსინდისიერი ნათესავია, რომელსაც არც კი აქვს ბანალური თანხმობა ნაქირავებ შენობაზე. ეს კიდევ უარესად ხდება. ნაქირავებ ფართებზე წინასწარი გადახდა, საკომისიო ბინის გაქირავებისთვის (რაც ნიშნავს იხილეთ ზემოთ) და დეპოზიტი უკვე დადებულია, მაგრამ გადაადგილება შეუძლებელია: საცხოვრებელი სახლი უკვე დაკავებულია. და მოყვანილი მაგალითები არ არის ყველაზე ცუდი რაც შეიძლება მოხდეს.

თავად დოკუმენტი ასევე რთულია საკუთარი თავის შედგენაში. ეს საკმაოდ სკრუპულოზური პროცედურაა: ხელშეკრულებაში ძირითადი პუნქტების გარდა, დეტალურად უნდა მიუთითოთ მხარეთა უფლებები და მოვალეობები, გადახდის პროცედურა და ა.შ. უფრო მეტიც, ნებისმიერმა გაურკვევლობამ შეიძლება მისცეს გარიგების არაკეთილსინდისიერ მონაწილეს შესაძლებლობა შეცვალოს დაწერილის მნიშვნელობა და ინტერპრეტაცია თავისებურად.

მიუხედავად იმისა, რომ არის პლიუსები რეალტორის მომსახურებაზე უარის თქმაში. სააგენტოს საკომისიო ბინის გაქირავებისას მესამე პირის ჩართულობის გარეშე, ანუ უშუალოდ: მესაკუთრე - მოიჯარე არ აღემატება 60%..

ფრთხილად

ნებისმიერი შეთანხმება, რომელსაც დადებთ სააგენტოსთან, გულდასმით უნდა განიხილებოდეს ხელმოწერამდე. მაგალითად, შეიძლება მოხდეს, რომ მფლობელი აღმოჩნდეს ფიგურა ან ორგანიზაცია თავად იყოს დაკავებული არაკეთილსინდისიერი გარიგებებით. მოვლენების ასეთი განვითარებით, ხელშეკრულების უეცარი შეწყვეტის შემთხვევაში გადახდილი საკომისიო არ დაბრუნდება. მაგრამ გაუთვალისწინებელი გარემოებების შემთხვევაში მისი დაბრუნება შესაძლებელია (საჭიროების შემთხვევაში სასამართლოს მეშვეობითაც კი).

მიაქციეთ ყურადღება შესაბამის დოკუმენტში "მფლობელობის სახეს". მოიჯარესთვის საუკეთესო ვარიანტი იქნება „ქონების“დაწერა. იურიდიულად ეს მხოლოდ ერთს ნიშნავს: ქონება არ არის დაყოფილი წილად და ჰყავს ერთი მფლობელი. თუ სიტუაცია განსხვავებულია, მაშინ არსებობს სასამართლო და სხვა პრობლემების შესაძლებლობა შენობის სხვა მფლობელებისგან. დაზღვევისთვის, შეგიძლიათ მოითხოვოთ რეალტორს, შეადგინოს და მოაწეროს ხელშეკრულება ყველა მონაწილესთან კაპიტალის განყოფილებაში.

კიდევ ერთი საინტერესო ნიუანსია ფარული კომისია. ჭკვიანური აგენტები კლიენტისთვის შეუმჩნევლად მოიცავს მათ ანაზღაურებას ტრანზაქციის ღირებულებაში. მაგალითად, ანაბრის დადგენილ თანხას „ჩუმად“ემატება რეალტორის ანაზღაურება (ამ შემთხვევაში არავის უხერხულია, ემატება 100%). შედეგად, „ყველა ბედნიერია“: მფლობელმა მიიღო ანაბარი, სააგენტომ მიიღო პროცენტი და დამსაქმებელმა გადაიხადა ყველაფერი.

იმ სიტუაციაში, როდესაც აგენტი ურჩევნია მიიღოს ფული თავისი სამუშაოსთვის ორივე მხრიდან და დამსაქმებელი თანახმაა, უნდა გაფორმდეს ორი კონტრაქტი. პირველი ეხება ოთახის გაქირავებას (გამქირავებლისა და მესაკუთრის ხელმოწერებით), მეორე - სააგენტოსა და ქონების გამქირავებელს შორის. ამ უკანასკნელს, კომპანიის სპეციალისტების მოთხოვნით, შეიძლება ეწოდოს საძიებო ხელშეკრულება, მომსახურების მიწოდებაზე და ა.შ. მაგრამ მისი არსი იგივე იქნება - უძრავი ქონების ოფციონების შერჩევის სერვისების მიწოდება მითითებული პარამეტრების მიხედვით., შრომითი ხელშეკრულების გაფორმების მიზნით. ყველა ეს დახვეწილობა უნდა იყოს ჩაწერილი დოკუმენტებში.

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს იმ მომენტს, როდესაც მოხდება მომსახურების აღიარებადასრულდა. ვინაიდან მოიჯარე მოელის, რომ გარიგების დასრულება (საბოლოო შედეგი) არის საიჯარო ხელშეკრულების ხელმოწერა, მის ინტერესებში შედის დოკუმენტში მიუთითოს, რომ სააგენტოს მომსახურება გაწეულია აღიარებული ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტიდან. შენობის უშუალო მფლობელი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, დამსაქმებელი შეიძლება აღმოჩნდეს ცასა და დედამიწას შორის: რეალტორის მომსახურებისთვის საფასურის გადახდის ვალდებულება უკვე დადგა და ხელშეკრულება ჯერ არ არის დადებული, გარანტიაც კი არ არის, რომ ეს საერთოდ იქნება.

ასევე მნიშვნელოვანია დადებულ ხელშეკრულებაში მიეთითოს მისი ვადაზე ადრე შეწყვეტის შემთხვევა მოიჯარის კონტროლის მიღმა მიზეზების გამო. ამ შემთხვევაში სააგენტო ვალდებულია უზრუნველყოს და დამატებითი გადახდების გარეშე უზრუნველყოს მეორე სერვისი და მოძებნოს შესაბამისი ვარიანტი.

სკრიპტის გამოქვეყნება

კარგი რეპუტაციისა და სოლიდური გამოცდილების მქონე სააგენტოები აფორმებენ დოკუმენტებს და იხდიან ანაზღაურებას რუსეთის კანონმდებლობის ყველა ნორმის შესაბამისად, რაც უზრუნველყოფს გარიგების მთლიანობას. ამიტომ, დამქირავებლის მთავარი წესია არასოდეს გადაიხადოთ წინასწარ!