პირველადი საბინაო ბაზარი არის მახასიათებლები, დადებითი და უარყოფითი მხარეები

2025 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2025-01-24 13:19

პირველადი საბინაო ბაზარი - ეს ის ნაგებობებია, რომლებიც პირველად მოქმედებს როგორც საქონელი. ანუ ეს არის კერძო სახლები და ბინები, რომლებზეც საკუთრების უფლება არასოდეს დამყარებულა. პირველადი საბინაო ბაზარზე გამყიდველები არიან სახელმწიფო და სხვადასხვა სამშენებლო კომპანიები.

ძირითადი ცნებები

პირველადი საცხოვრებელი არის საცხოვრებელი, რომელიც პირველად არის ჩამოთვლილი საქონლის სიაში. პირველადი საცხოვრებლის შეძენა ხდება ან მშენებლობაში მონაწილეობით სახლის მშენებლობის დროს, ან მზა ახალ შენობებში ბინებით, რომლებიც არ იყო რეგისტრირებული საკუთრების სახელმწიფო რეესტრში.

რაც შეეხება ასეთი საცხოვრებლის კვადრატულ მეტრზე ფასებს, მშენებლობის პირველ ეტაპზე ღირებულება მინიმალურია და იზრდება კონკრეტული სახლის მშენებლობის პროგრესის პროპორციულად. პირველადი ბაზარზე უძრავი ქონების შეძენის მიზანშეწონილობა პირდაპირ დამოკიდებულია მშენებლობის დროზე, შემდგომ ფულად ინვესტიციებზე ამ საცხოვრებლის გაუმჯობესებაზე და ხარისხზე.რისკი საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისას. მოდით გავაანალიზოთ პირველადი საბინაო ბაზარი.

აზრი აქვს ასეთი საცხოვრებლის ყიდვას?

პირველადი ტიპის საცხოვრებლის შეძენას აზრი აქვს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბინადრობის ნებართვის და საცხოვრებელი ადგილის მოპოვება არ არის უპირველესი პრობლემა და შეიძლება გადაიდოს გარკვეული პერიოდით სახლის მშენებლობის დასრულებამდე. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ასეთი ვარიანტი შეიძლება უსაფრთხოდ გაუქმდეს. უნდა გვახსოვდეს, რომ ასეთი საცხოვრებლის მიღების შემდეგ, თქვენ ვერ შეძლებთ მასში დაუყოვნებლივ შესვლას. ბინას რემონტი დასჭირდება და ამის გაკეთება, როგორც იტყვიან, "ნულიდან".

თუმცა, პირველადი ბაზარზე საცხოვრებლის შეძენას აქვს გარკვეული უპირატესობები: არაფრის გადაკეთება არ დაგჭირდებათ წინა მფლობელებისგან, რემონტის პრობლემების არარსებობის გამო. თუმცა, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მან დაფაროს მინუსი დროისა და ფულის მნიშვნელოვანი დამატებითი ხარჯების სახით.

რისკები

ზოგადად, კაპიტალის მონაწილეობა მშენებლობაში არის პროცესი, რომელიც, მიუხედავად ყველა მიმზიდველი ასპექტისა და იურიდიული "სიწმინდისა", დაკავშირებულია მთელ რიგ რისკებთან. მთავარია სახლის მშენებლობის დასრულების თარიღის პროგნოზირების მაღალი სირთულე, დეველოპერის გაკოტრების შესაძლებლობა, სახელმწიფოში სოციალური და ეკონომიკური ცვლილებების გაჩენა..

ამავდროულად, მხოლოდ ერთი წერტილი იზიდავს: თუ მშენებლობა უპრობლემოდ წარიმართება, შეგიძლიათ მიიღოთ ძვირადღირებული და ლეგალურად "სუფთა" ქონება.

დადებითი და უარყოფითი მხარეები

პირველადი საცხოვრებლის საკითხს აქვს რამდენიმე ასპექტი:

1. ფულის ასპექტი. აქ არის დროთა და პრაქტიკით დადასტურებული კანონზომიერება: რაც უფრო ადრე გააფორმებთ ხელშეკრულებას საერთო მშენებლობაზე თანხმობის შესახებ, მით უფრო დაბალია 1 კვ.მ. პირველადი საცხოვრებელი.
2. დრო. თუ ხელშეკრულება გაფორმდა იმ დროს, როდესაც სახლი ჯერ კიდევ გათხრების ეტაპზეა, ექსპლუატაციაში შესვლისა და საკუთრების მოპოვების ვადები შეიძლება გადაიდოს საკმაოდ დიდი ხნის განმავლობაში (ზოგჯერ 2 წლამდე). ამ სიტუაციაში მეორად ბაზარზე საცხოვრებელი სახლი უფრო მიმზიდველად გამოიყურება, რადგან თქვენ შეგიძლიათ მასში გადასვლა გარიგების დადებისთანავე.
3. დამატებითი ღირებულება.



4. ბინა პირველ საბინაო ბაზარზე მფლობელს გადაეცემა არა მხოლოდ "სუფთა" იურიდიული გაგებით, არამედ ფაქტიურად. ანუ იქ დასრულება უხეში იქნება, რაც რემონტზე მნიშვნელოვან ხარჯებს გულისხმობს. მეორადი საცხოვრებლის შემთხვევაში სიტუაცია გაცილებით მარტივია. მაგრამ პირველადი საცხოვრებლის უპირატესობა ამ თვალსაზრისით არის შესაძლებლობა განახორციელოს რემონტი ისე, როგორც მფლობელს სურს. ანუ ბინის აღჭურვა პირადი პრეფერენციების შესაბამისად სტილის, ფერების, სამშენებლო მასალების ღირებულებისა და მათი ხარისხის მახასიათებლების მიხედვით. რაც უფრო მნიშვნელოვანია - დაზოგვა რემონტზე ან პირველად საცხოვრებელზე, რა თქმა უნდა, თითოეული მყიდველის გადასაწყვეტია დამოუკიდებლად.
5. იპოთეკა პირველად საბინაო ბაზარზე. ეს ხშირად რთულია პრაქტიკაში. ყველა ფინანსური ინსტიტუტი არ გასცემს სესხს საერთო მშენებლობაზე. მაშინაც კი, თუ რომელიმე ბანკი დათანხმდება ამას, მაშინსაპროცენტო განაკვეთები საკმაოდ მაღალი იქნება. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ბანკებს არ სურთ რისკების აღება, რადგან დეველოპერის გაკოტრების შემთხვევაში ისინი იქცევიან არალიკვიდური ობიექტების მფლობელებად.
6. დეველოპერების მიერ მოტყუების რისკი მაღალია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ადამიანმა თავისი სახსრები ანდო დაბალი ავტორიტეტისა და ცუდი რეპუტაციის მქონე სამშენებლო კომპანიას. მყარი იმიჯის მქონე მშენებელი არასოდეს წავა ამ რისკზე. ამიტომ, ასეთ კომპანიებთან ტრანზაქციები ძალიან მომგებიანი პროცედურაა დავების დაბალი ალბათობით.

ასე რომ, პირველადი საბინაო ბაზრის მთავარი უპირატესობებია:

• მფლობელის ფსიქოლოგიური კომფორტი, "პირველი მფლობელის ეფექტის" გამო;
• კანონიერი "სიწმინდე";
• შესაძლებლობა საბაზრო მოგებაზე 30%-მდე მაღალი მშენებლობის საწყის ეტაპზე ინვესტიციის შემთხვევაში.

მეორადი ბაზარი

ყველამ არ იცის რა არის პირველადი და მეორადი საბინაო ბაზარი. მოდით გავარკვიოთ. მეორადი საბინაო ბაზარი ეხება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას, რომელიც რეგისტრირებულია მუნიციპალიტეტის ან კერძო პირების საკუთრებად. ასეთი ობიექტების გაყიდვა გადადის მესაკუთრისგან, გარიგების დროს საკუთრება გადადის მყიდველზე გამყიდველისგან. თავად კონცეფცია მიუთითებს იმაზე, რომ მეორე სახლები არის საკუთრებაში არსებული ობიექტები.

კარგი და ცუდი მხარეები

მეორადი ბაზრის უპირატესობებია:

• ხელმისაწვდომი ფასი;
• სწრაფი კლირენსიგარიგებები;
• განვითარებული ინფრასტრუქტურა;
• დამატებითი ფასდაკლება.

მინუსები, როგორც წესი, არის:

• ობიექტის ტარება;
• უხარისხო;
• რემონტისა და ტექნიკური ხარჯები;
• შესაძლო სამართლებრივი საკითხები.

მეორადი ობიექტების ღირებულება დამოკიდებულია:

• აშენების წელი;
• სივრცისა და განლაგების მახასიათებლები;
• ხარისხის მოპირკეთება და კომუნიკაცია.

თუ მეორად საცხოვრებელზე მოთხოვნა ეცემა, ბაზარი საკმაოდ მოქნილად რეაგირებს ცვლილებებზე და ობიექტების საშუალო ფასი ეცემა. გაყიდვის ღირებულება დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რამდენად სასწრაფოდ სურს მფლობელს საცხოვრებლის გაყიდვა და როგორ აპირებს მიღებული თანხის დახარჯვას.

მაგალითად, თუ მესაკუთრე ყიდის ბინას საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად, ის დაიცავს ფასს უკეთესი შეთავაზების მიღების იმედით. თუ გაყიდვა დაკავშირებულია გადაადგილებასთან, მესაკუთრე დაინტერესებულია უმოკლეს დროში გაყიდოს ქონება და შეიძლება დადოს ფასდაკლება. ფასების შემცირების ან შეთავაზებების დიაპაზონი შეიძლება საკმაოდ ფართო იყოს.

პირველადი საბინაო ბაზარი მოსკოვში

დღეს მოსკოვის უძრავი ქონების უძრავი ქონების უპრეცედენტო დიდი მოცულობის ნახვა შეგიძლიათ. ეს არის დაახლოებით 2,2 მილიონი მ2 და გასული წლის მარტთან შედარებით ეს მაჩვენებელი გაიზარდა 69,2%-ით..

ამჟამად მოსკოვის პირველ ბაზარზე დაახლოებით 35000 ბინა და ლუქსია. განხორციელების პროცესშია 28 683ბინები, რომელთაგან 53% მიეკუთვნება მასობრივ სეგმენტს, 42% - ბიზნეს კლასს, ხოლო ახალი კორპუსების ბინების დაახლოებით 5% ეკუთვნის ელიტარული საცხოვრებლის კატეგორიას. ჩვენ მიგვაჩნია, რომ ეს არის პირველადი საბინაო ბაზარი.