ახალი კორპუსი თუ "მეორადი": რისი ყიდვა ჯობია?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ერთ-ერთი მთავარი კითხვა, რომელიც ბევრი სახლის მყიდველს აქვს, არის არჩევანი ახალ კორპუსსა და "მეორადი" კორპუსს შორის. არჩევანი სერიოზულად რთულდება, თუ ორივე ტიპის ბინების ფასები დიდად არ განსხვავდება. თითოეულ ვარიანტს აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები, ამიტომ სახლის ყიდვას ძალიან პასუხისმგებლობით უნდა მივუდგეთ. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს არის ბინა და ზოგიერთი მათგანი შეიძლება ასობით ათასი დოლარი დაჯდეს.

ახალი შენობა თუ "მეორადი" - რომელია უკეთესი?

პირველადი საცხოვრებელი არის ბინა, რომელიც ადრე არავისზე არ იყო რეგისტრირებული. ფაქტობრივად, ისინი ხშირად ცდილობენ გაყიდონ ბინები, რომლებიც არც კი აშენებულა როგორც პირველადი საცხოვრებელი.

გაითვალისწინეთ, რომ ბინების გაყიდვა სახლებში, რომლებიც ახლახან შენდება ან დაგეგმილია განვითარებისთვის, რეგულირდება კანონი No214-FZ. ეს კანონი ავალდებულებს დეველოპერს ააშენოს სახლი და განახორციელოს იგი, გადასცეს პროგრამის მონაწილეებს (მყიდველებს) ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ბინები (ობიექტები).მშენებლობა).

სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ ხელს აწერენ ობიექტის მიღების აქტს. ამასთან, მყიდველებს ახალ კორპუსში ბინის საკუთრების რეგისტრაცია მოუწევთ. სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობის მიღების შემდეგ საცხოვრებლის სტატუსი ავტომატურად შეიცვლება პირველადიდან მეორადში.

რა არის "მეორადი ხელი"?

გამყიდველი საცხოვრებელი არის ბინა, რომელიც ეკუთვნის ვინმეს, ანუ არის ფიზიკური ან იურიდიული პირის საკუთრება. ამ შემთხვევაში ბინა შეიძლება იყოს კერძო, მუნიციპალური ან სახელმწიფო. მაგრამ ის მაინც მეორე სახლია. ამიტომ, ექვსი თვის ან ერთი წლის წინ აშენებული ახალი ბინებიც კი უკვე განიხილება მეორად საცხოვრებლად, თუმცა რეალურად ისინი ახალია. ამიტომ, თავდაპირველად შეუძლებელია იმის თქმა, რომელია უკეთესი - ახალი კორპუსი თუ "მეორადი", რადგან ორივე ბინა შეიძლება იყოს ახალი.

რაც შეეხება მუნიციპალურ ბინებს, ადამიანებს შეუძლიათ იქ იცხოვრონ დასაქმების სოციალური ხელშეკრულებით. მათ არ აქვთ სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა, მაგრამ საცხოვრებელი, სადაც ისინი ცხოვრობენ, კვლავ მეორეხარისხოვნად ითვლება, რადგან მათ ჯერ კიდევ ჰყავთ მესაკუთრე - მუნიციპალიტეტი.

2 ტიპის ბინების შედარების კრიტერიუმი

შეუძლებელია ზუსტად განვსაზღვროთ რისი ყიდვა ჯობია - "მეორადი" თუ ახალი შენობა, რადგან პირველადი საცხოვრებლის აშკარა უპირატესობა მეორად საცხოვრებელთან შედარებით არ არსებობს. ყველაფერი სიტუაციაზე და პირობებზე იქნება დამოკიდებული. თუ გსურთ გააკეთოთ სწორი არჩევანი და საბოლოოდ თავად გადაწყვიტეთ რა არის უფრო მომგებიანი - „მეორადი“თუ ახალი შენობა, მაშინგაითვალისწინეთ შემდეგი კრიტერიუმები:

1. ღირებულება. თუ ვსაუბრობთ "პირველად", მაშინ არსებობს ნიმუში: საცხოვრებლის კვადრატული მეტრის ღირებულება დამოკიდებულია ობიექტის მშენებლობის ეტაპზე. ადრეულ ეტაპზე კვადრატული მეტრის ღირებულება დაბალი იქნება და ეს არის პირველადი საცხოვრებლის მთავარი უპირატესობა. „მეორადი ხელის“ფასი ყოველთვის უფრო მაღალია და ამ ფიქსირებული ფასის ჩამოგდება არ არსებობს.
2. დრო. მეორადი საცხოვრებლის შეძენისას, შეგიძლიათ მასში გადასვლა გარიგების დადებისთანავე. მაგრამ "პირველთან" ეს შეუძლებელია. თუ მყიდველი დადებს გარიგებას და იყიდის სახლს საძირკვლის ორმოს გათხრის ეტაპზე, მაშინ მოგიწევთ კიდევ ორი წლის ლოდინი. თუ დადებთ გარიგებას მშენებლობის დასრულების ეტაპზე, მაშინ კვადრატულ მეტრზე ფასი უფრო მაღალი იქნება, მაგრამ მოგიწევთ ლოდინი მხოლოდ სამიდან ოთხ თვემდე.
3. ინვესტიციები. ახალ კორპუსში საცხოვრებლის შეძენისას მყიდველს სთავაზობენ უხეში დასრულებას. ეს ნიშნავს, რომ მოგიწევთ დიდი თანხის ინვესტიცია რემონტში, სამშენებლო მასალების შეძენაში, აღჭურვილობისა და ავეჯის შეძენაში. მეორად საბინაო ბაზარზე ბინის ყიდვისას ხშირად შეგიძლიათ იპოვოთ გარემონტებული ბინები. და მიუხედავად იმისა, რომ რემონტი ყველაზე ხშირად იაფი ან ძველია, ასეთი ბინა საკმაოდ მისაღებია. ასე რომ, შემდგომი ინვესტიციის საკითხი აქტუალურია საცხოვრებლის არჩევისას.
4. ასორტიმენტი. მეორადი საბინაო ბაზარი გაცილებით ფართოა და აქ უფრო მეტი შეთავაზებაა. ჩვეულებრივ, ახალ კორპუსებში ყველაზე წარმატებულ ბინებს ყიდულობენ გათხრების ეტაპზე. განვითარების ბოლოს, ყველაზე არახელსაყრელი ვარიანტები რჩება გასაყიდად.
5. რეგისტრაცია. ახალ კორპუსში რეგისტრაცია შეუძლებელია, რადგან ბინადრობის ნებართვის მისაღებად ან უნდა გქონდეთსაკუთრების რეგისტრაციის მოწმობა, ან გყავთ ნათესავი, რომელიც უკვე რეგისტრირებულია საჯარო საცხოვრებელში.
6. შესაძლო შემოსავალი. ზემოთ უკვე დაიწერა, რომ კვადრატულ მეტრზე ფასი მშენებლობის ეტაპის პირდაპირპროპორციულად იზრდება. ამიტომ, გათხრების ეტაპზე ინვესტიციის დროს, მომავალი საცხოვრებლის მფლობელს შეუძლია მიიღოს მოგება წელიწადში 30% -მდე. ეს იმ შემთხვევაშია, თუ მშენებლობა შეუფერხებლად მიმდინარეობს. მეორადი საცხოვრებლის ღირებულების გაზრდის გარანტია შეუძლებელია, მაგრამ ის იცვლება ბაზრის ფაქტორების გამო. თუმცა, მეორად ბინაზე ფულის გამომუშავება შესაძლებელია მისი გაქირავებით. ამ შემთხვევაში მოგების ოდენობის გამოთვლა რთულია. ეს ყველაფერი დამოკიდებულია ღირებულებაზე, ფართობზე და ბევრ სხვა ფაქტორზე.
7. იპოთეკა. "მეორადი" ან ახალი კორპუსის აღება შესაძლებელია იპოთეკით. თუმცა ახალ კორპუსში ბინის იპოთეკური სესხის გაცემის შემთხვევაში ბევრი განსხვავებული სირთულეა. ბანკები ცდილობენ არ გასცენ სესხი იმ ბინების შესაძენად, რომლებიც ჯერ არ არის დასრულებული, რადგან არსებობს რისკი, რომ ისინი საერთოდ არ დასრულდეს. ასეთი სესხის გაცემა შეუძლია მაქსიმუმ ერთ ან მეტ ბანკს და ამის პირობები შეიძლება იყოს არახელსაყრელი. როგორც წესი, პირველადი საცხოვრებლის განაკვეთი 2-3%-ით მეტია მეორადი საცხოვრებლის განაკვეთთან შედარებით.
8. სამართლებრივი სიწმინდე. ახალი სახლის შეძენისას შეგიძლიათ იყოთ 100%-ით დარწმუნებული, რომ ის სუფთაა იურიდიული თვალსაზრისით. აქამდე არავინ უცხოვრია და აქ მყიდველი ახალი მფლობელია. მეორად ბაზარზე არსებულ ბინებს ჰყავდათ მფლობელები, ზოგჯერ რამდენიმე. და ხშირად არ არის ცნობილი, როგორი ხალხი იყვნენ ისინი და რას აკეთებდნენ ბინაში.

გარდა ამისა, ახალ შენობებში ყოველთვის არის ახალი კომუნიკაციები და საინჟინრო სისტემები. მეორად ბაზარზე კომუნიკაციები შეიძლება იყოს გაცვეთილი და საჭიროებს ჩანაცვლებას, ამიტომ ამ შემთხვევაში ეს არის უპირატესობა ახალი შენობის სასარგებლოდ. ასევე, „პირველადი“ქონების შეძენისას, ძალიან მცირეა იმის შანსი, რომ ნარკომანი ან ალკოჰოლიკი იცხოვროს იქვე.

რისკები

მშენებარე ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას არსებობს მშენებელი კომპანიის გაკოტრების რისკი და მშენებლობა არ დასრულდეს. ამ შემთხვევაში ფულს უკან ვეღარ დაიბრუნებთ. არარეალურია ამის პროგნოზირება. პრაქტიკა გვიჩვენებს, რომ საკმაოდ ხშირად სამშენებლო კომპანიები აჭიანურებენ საცხოვრებლის მიწოდებას და მყიდველებს ამის გაკეთება არ შეუძლიათ. რა თქმა უნდა, მთავრობა ამ რისკის შემცირებას ცდილობს დეველოპერების გაკოტრებისგან სავალდებულო დაზღვევის შესახებ კანონების განხილვით. მაგრამ ჯერ კიდევ არსებობს რისკი და დაგვიანებით ჯარიმებიც კი არ აჩერებს დეველოპერს ვადების გადადებაში. ახალ კორპუსს ან „მეორადს“შორის არჩევისას უნდა გახსოვდეთ ეს რისკები. მაგრამ თუ დეველოპერს ენდობა და აქვს უფლებამოსილება, მაშინ მისგან საცხოვრებლის შეძენის რისკი მკვეთრად მცირდება.

თუმცა, არსებობს რისკები მეორადი საბინაო ბაზარზეც. ისინი დაკავშირებულია ნასყიდობის ხელშეკრულების შესრულებასთან. ეს ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს სასამართლოში მას შემდეგ, რაც მყიდველი გადაიხდის ყველა თანხას. არის შემთხვევებიც, როცა უძრავ ქონებაზე კანონიერი საკუთრების მქონე მესამე პირები ჩნდებიან. ამ შემთხვევაში შესაძლოა ნასყიდობის ხელშეკრულება კვლავ შეწყდეს და გარიგება ძალადაკარგულად გამოცხადდეს. ამ შემთხვევაში თქვენ დაკარგავთ ფულს დადარჩით უსახლკაროდ. საბედნიეროდ, ყველა ამ რისკის გასწორება შესაძლებელია კომპეტენტური ადვოკატის დახმარებით, მაგრამ მისი მომსახურება შეიძლება ძვირი დაჯდეს.

ახალი შენობის დადებითი

ბინებს ახალ კორპუსებში აქვს შემდეგი უპირატესობები:

1. დამზადებულია თანამედროვე მასალისგან. ეს ირიბად ნიშნავს, რომ ისინი უფრო გამძლე და საიმედოა.
2. ისინი კარგად არის დაპროექტებული და თითქმის ყოველთვის ფართო.
3. განლაგება არის კომფორტული და დამზადებულია თანამედროვე სტანდარტების შესაბამისად.
4. სადესანტოები სუფთა და დიდია. იგივე ეხება შესასვლელებს.
5. ყველა ბინას აქვს ორმაგი მინის ფანჯრები.
6. წყლის და გაზის მრიცხველები ყველგან არის.
7. მუშაობს ლიფტები, ზოგიერთ სახლს აქვს სატვირთო ლიფტებიც.
8. არის პარკინგი მიწისქვეშა და ეზოში.

ახალი შენობის ფასი, როგორც მთავარი უპირატესობა

ყველა ეს უპირატესობა უმნიშვნელოა ყველაზე მნიშვნელოვან უპირატესობასთან - ღირებულებასთან შედარებით. პირველადი საცხოვრებლის ყველაზე მაღალი პოპულარობა უზრუნველყოფს ფასს. თუ ასეთ ბინას იყიდით გათხრების ეტაპზე, მაშინ ბინა ახალ კორპუსში შეიძლება 30%-ით ნაკლები დაჯდეს, ვიდრე ზუსტად იგივე ბინა მეორად საბინაო ბაზარზე. ანუ, თუ პირობითად კარგი "მეორადი" ღირს 100 ათასი რუბლი (ფასი აღებულია, როგორც მაგალითი), მაშინ იგივე "პირველადი" ეღირება მხოლოდ 70 ათასი. მართალია, მას მოუწევს ლოდინი დაახლოებით ერთი, ან თუნდაც ორი წელი.

საცხოვრებელი ფართი და გაძლიერებული უსაფრთხოება

კიდევ ერთი არგუმენტი სასარგებლოდ"პრაიმერი" - დიდი საცხოვრებელი ფართი. თანამედროვე პროექტები მაცხოვრებლებისთვის დიდ ფართობს ითვალისწინებს. მაგალითად, რუსეთში ყველაზე პოპულარული ახალი პანელის სახლები (P-44T სერია) ითვალისწინებს მინიმალურ ფართობს ერთი ბინისთვის, რომელიც უდრის 38 "კვადრატს". მაგრამ ძველ პანელის სახლში, ერთოთახიანი ბინის ფართობი შეიძლება იყოს 30-33 კვადრატული მეტრი. ეს იყო სტანდარტი ამ ძველი სახლის აშენების დროს.

ჯერ კიდევ არ იცით რომელია უკეთესი - "მეორადი" თუ ახალი შენობა? მაშინ აქ არის კიდევ ერთი არგუმენტი თქვენთვის: ახალ შენობებში დაცულია უსაფრთხოების ახალი მოთხოვნები, გამოიყენება ახალი ტექნოლოგიები და მასალები. ასევე არსებობს გარკვეული ელემენტების გარანტია: ჭერი, საინჟინრო აღჭურვილობა, კედლები და ფანჯრები. თუ დამქირავებელს ხუთი წლის განმავლობაში შეექმნება პრობლემები, რომლებიც არ არის დაკავშირებული საცხოვრებლის არასწორად მუშაობასთან, მაშინ მას შეუძლია დაუკავშირდეს დეველოპერს და მოითხოვოს ხარვეზის აღმოფხვრა და მიყენებული ზიანის ანაზღაურება.

საცხოვრებლის სამართლებრივი სისუფთავე

როდესაც ირჩევთ რომელი ბინა იყიდოთ - ახალი კორპუსი თუ "მეორადი", ასევე უნდა გახსოვდეთ, რომ მეორად საცხოვრებელს შეიძლება ჰქონდეს "ბნელი წარსული" ისტორიაში. მაგრამ ახალი შენობები კანონიერად ყოველთვის სუფთაა და არ უნდა ინერვიულოთ, რომ გამოჩნდება გამყიდველის რომელიმე ნათესავი, რომელსაც აქვს თქვენი ბინაზე უფლებები. ერთადერთი რისკი დაკავშირებულია გათხრების ეტაპზე საცხოვრებლის მშენებლობის დროს ფულის შესაძლო დაკარგვასთან. მაგრამ იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერთან დაკავშირებულია საინჟინრო ქსელების ან დოკუმენტაციის განხორციელებასთან დაკავშირებული პრობლემები, ეს უბრალოდ გადაიდებს ობიექტის დასრულების ვადას.მცირეა ალბათობა იმისა, რომ დეველოპერი გაკოტრდება. დიდი ალბათობით, ის მთლიანად გაკოტრებისგან იქნება დაზღვეული. თუმცა, ზოგადად არის სამწუხარო შემთხვევები, როდესაც დეველოპერი რაიმე მიზეზით ყინავს ობიექტს და შემდეგ ადამიანები, რომლებმაც ბინები იყიდეს დაუმთავრებელ კორპუსში, არ იღებენ მათ და ვერ დააბრუნებენ ფულს.

ინფრასტრუქტურა და გამწვანება

ასევე, ახალ კორპუსში ბინის ყიდვისას არის შანსი ქალაქის ცუდად განვითარებული ინფრასტრუქტურის ნაწილში მოხვედრის დროს. ჩვეულებრივ, დეველოპერი თავდაპირველად ექსპლუატაციაში აყენებს საცხოვრებელ კორპუსს და მხოლოდ წლების შემდეგ ჩნდება მაღაზიები, სკოლები, საბავშვო ბაღები და სხვა ობიექტები. ამიტომ, ასეთი საცხოვრებლის ყიდვისას, უნდა გესმოდეთ, რომ თავდაპირველად მოგიწევთ სასურსათო ნივთებისთვის მოგზაურობა. თუმცა თუ ქალაქის ცენტრში ახალი კორპუსი შენდება, მაშინ ბინის ღირებულება იქ ძალიან მაღალი იქნება.

კიდევ ერთი მინუსი არის კეთილმოწყობის ნაკლებობა. ბინა ახალ სახლში არის ბეტონის ყუთი კომუნალური საშუალებების გარეშეც. აქ არაფერია, ამიტომ ფულის და ძალისხმევის დახარჯვა მოგიწევთ გამწვანებაში.

"მეორადი" დადებითი

ახალ კორპუსს ან "მეორადს" შორის არჩევისას, თქვენ ასევე უნდა გახსოვდეთ ბოლო ტიპის საცხოვრებლის უარყოფითი მხარეები და უპირატესობები. დავიწყოთ დადებითით:

1. შესაძლებლობა დაუყოვნებლივ გადახვიდეთ ბინაში, რომელიც ახლახან იყიდეთ.
2. ასეთ ბინაში იქნება საინჟინრო კომუნიკაციები და რაიმე სახის რემონტი, რაც უკვე გაძლევთ საშუალებას იცხოვროთ აქ.
3. დიდი ასორტიმენტი. მეორადი საბინაო ბაზარი უზარმაზარია და ხშირად შეგიძლიათ აირჩიოთ სხვადასხვა ვარიანტს შორის. და შესაძლებელიაიპოვნეთ ბინა, რომელიც ახლოს არის მეტროსთან და აქვს შესანიშნავი ხედი ფანჯრიდან.

ბინების უარყოფითი მხარეები მეორად საბინაო ბაზარზე

რა თქმა უნდა, ყველა ეს უპირატესობა ხშირად უბიძგებს მყიდველებს განიხილონ მეორადი საბინაო ბაზარი. მაგრამ, იმაზე საუბრისას, თუ რომელი ბინა ჯობია - ახალი კორპუსი თუ "მეორადი", აუცილებლად უნდა მიუთითოთ უარყოფითი მხარეები:

1. მაღალი ფასი კვადრატულ მეტრზე.
2. გრძელი ამბავი, რომელიც შესაძლოა მალავს უსიამოვნო ფაქტებს. იმისთვის, რომ მომავალში აუცილებლად იყიდოთ კარგი საცხოვრებელი იურიდიული პრობლემების გარეშე, მოგიწევთ ინვესტიცია პროფესიონალ ადვოკატში, რომელსაც შეუძლია შეამოწმოს ბინის ისტორია და „სისუფთავე“.
3. საყრდენი კედლები შესაძლოა სუსტი გახდა მათი ცხოვრების მანძილზე.
4. საინჟინრო კომუნიკაციები ძველია და შესაძლოა მალე მოითხოვოს ჩანაცვლება, ან შეიძლება კიდევ ათწლეულის განმავლობაში იმუშაოს.

სახლის დანგრევა, როგორც შესაძლო მინუსი

თუმცა, სუსტი კედლები და კომუნალური საშუალებები შეიძლება იყოს 20-25 წლის წინ აშენებულ სახლში. სახლის მიმზიდველი გარეგნობის მიუხედავად, მისი ზოგადი მდგომარეობა შესაძლოა ცუდი იყოს, ამიტომ სახლის ყიდვისას მიზანშეწონილია შეამოწმოთ საინჟინრო სისტემები და თავად სახლის სიმტკიცე. ამისათვის თქვენ მოგიწევთ ფულის დახარჯვა სპეციალისტების საექსპერტო შეფასებებზე. ხანდახან სიტუაცია შეიძლება ისე აღმოჩნდეს, რომ თქვენ მოგიწევთ ბინის ღირებულების ნახევარის დახარჯვა კომუნიკაციების შესაცვლელად და სახლის სტრუქტურის გასაძლიერებლად სამუშაოების შესრულება. ამიტომ, ღირს კარგად დაფიქრება, რომელი ბინის ყიდვა ჯობია - "მეორადი" თუ ახალი კორპუსი. არის პლიუსები და მინუსები იქაც და იქაც. შეუძლებელია განზოგადება რომელი ჯობია.საჭიროა ძველი სახლისა და ახალი კორპუსის კონკრეტული ბინების შედარება.

მიმოხილვებს აქვს მნიშვნელობა?

ბოლო კრიტერიუმი, რომელიც დაგეხმარებათ გადაყიდვის ან ახალი შენობის არჩევაში, არის მაცხოვრებლების და მყიდველების გამოხმაურება! მაგალითად, თუ მშენებელი აშენებს ახალ სახლს, აუცილებლად წაიკითხეთ მიმოხილვები ამის შესახებ. მყიდველებმა შეიძლება უარყოფითად ისაუბრონ მასზე, რადგან წარსულში მან მნიშვნელოვნად შეაფერხა მშენებლობის პროცესი. თუ დეველოპერი ახალია, მაშინ არც მას უნდა ენდოთ განსაკუთრებულად, მაგრამ თუ მას აქვს უნაკლო რეპუტაცია და კარგი მიმოხილვები, შეგიძლიათ ენდოთ.