შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის გაქირავება: იპოთეკის პირობები, საჭირო დოკუმენტები და იურიდიული კონსულტაცია

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

სტატიაში განვიხილავთ შესაძლებელია თუ არა ბინის იპოთეკით გაცემა.

დღეს უფრო და უფრო ხშირად ხდება უძრავი ქონების შეძენა იპოთეკური სესხით. ამ მეთოდის მთავარი უპირატესობა ემყარება იმ ფაქტს, რომ მომგებიანი სესხი დიდი ხნის განმავლობაში ხელმისაწვდომი ხდება საცხოვრებლის მომავალი მფლობელისთვის. იპოთეკური ხელშეკრულების სპეციფიკა ის არის, რომ ქონება თავად ხდება გირავნობა, რითაც მინიმუმამდე მცირდება გამსესხებლის ფინანსური რისკები.

სესხის სწრაფი დაფარვა

ბევრი მომავალი მფლობელი ცდილობს სესხის რაც შეიძლება მალე დაფარვას. სწორედ ამიტომ, დამატებითი სახსრების მოსაპოვებლად, ისინი ხშირად აქირავებენ შეძენილ საცხოვრებელს და, შესაბამისად, აქტუალური რჩება კითხვა, რომელი ბანკები აძლევენ უფლებას იპოთეკური ბინის დაქირავებას..

ფაქტობრივად, ეს პრობლემა ყოველთვის არ არის მარტივი. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ხელშეკრულებაში გამსესხებელს უფლება აქვს დაადგინოს თავისი პირობები.ამიტომ ხშირად ჩნდება პუნქტი, სადაც დაფიქსირებულია კონკრეტული კითხვები ფართის გირავნობის სახით გაცემასთან დაკავშირებით. ანუ, კრედიტორი ბანკი წყვეტს, შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის გაქირავება.

მოქმედი კანონები

პირველ რიგში, კანონიერების კითხვის დასმისას, ყურადღებით უნდა წაიკითხოთ ფედერალური იპოთეკური კანონი. უნდა აღინიშნოს, რომ ასეთი შესაძლებლობები მასში პირდაპირ არის გათვალისწინებული. სამართლებრივი დოკუმენტის დებულებები მიუთითებს, რომ მსესხებელს - ქონების მომავალ მფლობელს - აქვს შემდეგი უფლებები:

• აიღეთ იპოთეკური ბინა საკუთარი საცხოვრებლად;
• მიიღეთ შემოსავალი იპოთეკით დადებული უძრავი ქონებიდან.

მნიშვნელოვანი დამატებითი პირობა, რომელიც მომავალმა მფლობელმა უნდა უზრუნველყოს, არის ის, რომ იჯარის ვადა არ უნდა აღემატებოდეს სასესხო ვალდებულებების უზრუნველყოფის ფაქტობრივ დროს. ფედერალური კანონი ასევე ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ საცხოვრებელი ფართები გაქირავებულია მხოლოდ მისი მიზნის შესაბამისად. აქედან გამომდინარე, შენობა არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც ოფისი.

შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის გაქირავება: იპოთეკის პირობები

უძრავი ქონების შესაძენად სესხის ძირითადი მახასიათებლები რეგულირდება 1998 წლის 16 ივლისის N 102-FZ ფედერალური კანონით „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“. 29-ე მუხლში მსესხებელს არ ეკრძალება იპოთეკით შეძენილი ქონების განკარგვა. საკრედიტო დაწესებულებას შეუძლია დააწესოს შეზღუდვა ამ უფლებაზე. ამიტომ, თუ ადამიანი აპირებს დანებებასმაგალითად, სბერბანკის იპოთეკური ბინა, ქირავდება, მას ამის შესახებ ბანკთან კონსულტაცია სჭირდება.

ნებისმიერი საკრედიტო დაწესებულება ადგენს საკუთარ პირობებს გირაოს ქონების გაქირავების შესაძლებლობასთან დაკავშირებით:

• ბანკი იძლევა იპოთეკური საცხოვრებლის გაქირავებას. ბანკის ნებართვა ფიქსირდება იპოთეკის ხელშეკრულებაში. აქ არის სავალდებულო პირობები კლიენტისთვის. ბანკს უნდა ეცნობოს მისი განზრახვის შესახებ მოიჯარესთან ოფიციალური ხელშეკრულების დადების გზით.
• ბანკი კლიენტს უკრძალავს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების გაქირავებას. ეს პირობა ცალკე პუნქტია იპოთეკის ხელშეკრულებაში. გარდა ამისა, ხელშეკრულება განსაზღვრავს ამგვარი წესის დარღვევის შედეგებს.
• საკრედიტო ორგანიზაცია არ არეგულირებს ქონების გირავნობით გაქირავების პრობლემას. მსესხებელს უფლება აქვს განკარგოს თავისი ქონება დამოუკიდებლად, ბანკისთვის შეტყობინების გარეშე. ანუ მას შეუძლია იპოთეკური ბინის გაქირავება.

ბანკმა შეიძლება არ დაამტკიცოს

უნდა აღინიშნოს, რომ კლიენტის განზრახვამ იპოთეკური სესხი გადაიხადოს მხოლოდ იჯარის შემოსავლით, შესაძლოა უარყოფითად იმოქმედოს ბანკის გადაწყვეტილებაზე სესხის დამტკიცების შესახებ.

როდესაც შენობა იპოთეკაშია, ასეთი საცხოვრებლის გაქირავება ბანკმა შეიძლება დაუშვას მხოლოდ ოფიციალური იჯარის გაფორმების შემთხვევაში. უმჯობესია ხელშეკრულების გაფორმება ერთი წლით, რაც კიდევ უფრო გაახანგრძლივებს დოკუმენტს. კონტრაქტი ამ შემთხვევაში არ უნდა დარეგისტრირდეს.

ღირსება

შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის გაქირავება - კითხვა არ არისუმოქმედო.

თუ სწორად მიუდგებით საკითხს, მაშინ ბინის ყიდვა გაქირავების მიზნით შეიძლება მნიშვნელოვნად გააუმჯობესოს ფინანსური მდგომარეობა. ამიტომ, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ ასეთი პროცედურის ყველა დახვეწილობა, შევისწავლოთ როგორც მისი უპირატესობები, ასევე შესაძლო სირთულეები.

იპოთეკით გასაქირავებელი ქონების ყიდვის სარგებელი:

• დამატებითი შემოსავალი. იჯარიდან მიღებული თანხები შეიძლება გამოყენებულ იქნას ყოველთვიური იპოთეკის გადასახდელად და კომუნალური გადასახადების გადასახდელად.
• სესხის სწრაფი დაფარვა. თუ იპოთეკის გადახდა იგივეა, რაც ქირა, სესხის განვადება რეალურად მოხდება დამქირავებლის მიერ საკუთარი ბიუჯეტის კომპრომისის გარეშე.
• უსაფრთხოების საცხოვრებელი უნდა იყოს დაზღვეული. თუ მოიჯარეებმა ქონებას მნიშვნელოვანი ზიანი მიაყენეს, დაზღვევა გარანტიას იძლევა კლიენტის საკრედიტო დაწესებულების წინაშე დავალიანების დაფარვას.

მაგრამ, რა თქმა უნდა, ყოველთვის არ არის მომგებიანი ბინის დაქირავება.

ხარვეზები

არის ასევე უარყოფითი მხარეები:

• ეს სქემა ვრცელდება მხოლოდ მსესხებლებისთვის, რომლებსაც აქვთ ცალკე საცხოვრებელი ფართი.
• მოქირავნეების პასუხისმგებლობისა და სისუფთავის გარანტიების არარსებობა. იჯარის პერიოდის დასრულების შემდეგ, უმეტეს შემთხვევაში, საცხოვრებელ სახლს კაპიტალური რემონტი სჭირდება.
• გადახდის დაგვიანების შესაძლებლობა. თუ ადამიანს არ აქვს საკუთარი სახსრები ბანკში ყოველთვიური გადასახადების განსახორციელებლად, არ შეიძლება დაეყრდნოს მხოლოდ იჯარის შემოსავალს. საბინაო შეიძლება რამდენიმე თვის განმავლობაში არ იყოს მოთხოვნილი, ან არაკეთილსინდისიერი მოიჯარეები დროულად არ გადაიხდიანგაქირავების საფასური. ასეთი ფაქტორების გამო იპოთეკაზე დაგვიანებული გადახდა ჩამოყალიბდება. ეს გამოიწვევს ჯარიმების დაწესებას, რამაც შესაძლოა ქონების კონფისკაცია გამოიწვიოს.
• თუ ქონება დაზიანდა, ბანკი კომპენსაციის სახით აიღებს იპოთეკით დადებულ ქონებას.

შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის დაქირავება, მნიშვნელოვანია წინასწარ გაიგოთ სესხის აღებამდე.

რამდენად მომგებიანია?

შეგიძლიათ განსაზღვროთ იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებლის გაქირავების სარგებელი, თუ დეტალურად გააანალიზებთ ბაზრის ტენდენციებსა და შესაძლო რისკებს.

ქირავდება ერთოთახიანი ბინები ყველაზე მომგებიანი ვარიანტია. აუცილებელია, რომ იპოთეკა გაუტოლდეს ბინის ფასს, შემდეგ კი ქირამ შეიძლება დაფაროს სესხის თანხა. ოროთახიანი ბინების გაქირავება სასარგებლოა მათთვის, ვისაც სხვა საცხოვრებელი არ აქვს. თუ მოიჯარეებს გვერდით ოთახში მოათავსებთ, შეგიძლიათ მიიღოთ შემოსავალი და გააკონტროლოთ საცხოვრებელი ფართის უსაფრთხოება. განსაკუთრებით მომგებიანია სამოთახიანი ბინების ოთახების დაქირავება.

სესხებისთვის უმჯობესია აირჩიოთ ბანკი, რომელიც მოგცემთ იპოთეკური ბინის დაქირავებას.

ყველაზე მომგებიანი ვარიანტია ერთი ბინის დაქირავება და მეორის შეძენა იპოთეკით. იჯარიდან მიღებული შემოსავალი შეიძლება მოხმარდეს იპოთეკის ყოველთვიური გადასახადის დასაფარად. იპოთეკა ამ შემთხვევაში არანაირად არ იმოქმედებს კლიენტის ბიუჯეტზე.

მნიშვნელოვანია, რომ შემდგომი საცხოვრებლის გასაქირავებლად ფოკუსირება მოახდინოს ხარჯების ეფექტურ ვარიანტებზე. მოიჯარეებისთვის ყველაზე თხევადია მეორადი ბინები ავტობუსის გაჩერებებთან და მეტროსთან, განვითარებულიინფრასტრუქტურა.

რომელი საკრედიტო დაწესებულებები იძლევა იპოთეკური ბინის გაქირავებას?

Sberbank, Alfa-Bank, Svyazbank, VTB 24 და სხვა მსხვილი ფინანსური ინსტიტუტები იპოთეკური უძრავი ქონების გაქირავებას იძლევიან ბანკის თანხმობის და საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმების შემთხვევაში.

სამხედრო იპოთეკით ნაყიდი ბინის ქირავდება

მნიშვნელოვანი საკითხია აგრეთვე ბინის გაქირავება, თუ ის შეძენილია სამხედრო იპოთეკით. ეს პრობლემა აქტუალურია იმითაც, რომ ჯარისკაცი სამხედრო იპოთეკით უძრავ ქონებას ყიდულობს ქალაქში, რომელშიც ცხოვრებას მხოლოდ პენსიაზე გასვლის შემდეგ აპირებს. როცა ამ გზით იძენს საცხოვრებელს, სამსახურს სხვა რეგიონში აგრძელებს. რა თქმა უნდა, კომუნალური გადასახადების ოდენობის დასაფარად ადამიანები ხშირად ცდილობენ ბინის გაქირავებას.

ამ შემთხვევაში საკითხავი იმით არის განპირობებული, რომ „სამხედრო მოსამსახურის სტატუსის შესახებ“კანონის შესაბამისად, მოქალაქეს არ აქვს უფლება ეწეოდეს კომერციულ საქმიანობას. სწორედ ამიტომ უნდა გაარკვიოთ არის თუ არა საცხოვრებელი ფართის გაქირავება მეწარმეობა.

მეწარმეობა განსაზღვრულია ჩვენი ქვეყნის სამოქალაქო კოდექსში. მასში ნათქვამია, რომ ეს ნიშნავს საქმიანობას, რომელიც ხორციელდება თქვენივე რისკის ქვეშ, გულისხმობს შემოსავლის მიღებას და საჭიროებს რეგისტრაციას კანონით მოქმედი პროცედურის შესაბამისად.

მეორეს მხრივ, 608-ე მუხლი მიუთითებს, რომ რეგისტრაცია არ არის საჭირო ქონების მფლობელისთვის, რომელიც გაქირავებულია.

დაბოლოს, უნდა აღინიშნოს, რომ რუსეთის ფედერაციის გადასახადებისა და გადასახადების სამინისტრო 2004 წლის 6 ივლისის No. 04-3-01 / 398 წერილით განმარტავს, რომ ოპერაციები, რომლებიც დაკავშირებულია საკუთარი საკუთრების გაქირავებასთან. საცხოვრებელი უძრავი ქონება არ არის სამეწარმეო საქმიანობა.

ყოველივე ზემოთქმულის გათვალისწინებით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ სამხედრო იპოთეკით შეძენილი ბინა კანონიერად შეიძლება გაქირავდეს. ასეთი საქმიანობა არ არის კომერციული და არ ეწინააღმდეგება კანონს „სამხედრო პერსონალის სტატუსის შესახებ“.

რატომ არ შემიძლია ვიქირავო იპოთეკური ბინა?

არა ყოველთვის საკრედიტო ორგანიზაციები მიესალმებიან მსესხებლის სურვილს გასცეს შეძენილი ქონება. მთავარი მიზეზი არის ის, რომ საცხოვრებელი ფართი არის უზრუნველყოფის საგანი. როდესაც მსესხებელი ვერ ახერხებს სესხით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას, ქონებას ბანკი ართმევს ყადაღას და ყიდის. საკრედიტო დაწესებულება ითვალისწინებს, რომ მოიჯარეები ყველა შემთხვევაში არ ზრუნავენ იჯარით აღებულ ქონებაზე. დაზიანებული ბინის გამო მისი ღირებულება საბოლოოდ შემცირდება.

კიდევ ერთი მიზეზი: როცა მსესხებელი გეგმავს იპოთეკის დაფარვას მხოლოდ ბინის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლით, ეს ნიშნავს, რომ მას არ აქვს საკმარისი გადახდისუნარიანობა. ბანკისთვის ეს ასევე რისკია და სესხზე უარის თქმის მიზეზი.

თუ კრედიტორი კრძალავს

თუ გამსესხებელი კრძალავს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების გაქირავებას, იგი იტოვებს უფლებას შეამოწმოს დადებული ხელშეკრულების პირობების შესრულება, უძრავი ქონების მიზნობრივი გამოყენება და შენარჩუნება. შემოწმებები შეიძლება იყოს სპონტანური. მაქსიმალური თანხაბანკის თანამშრომლების ვიზიტები არ უნდა იყოს წელიწადში ორჯერ მეტი. თუ ბინაში აღმოჩნდებიან არაუფლებამოსილი პირები, რომლებიც არ არიან რეგისტრირებული ხელშეკრულებაში, ბანკს აქვს უფლებამოსილება დააწესოს სანქციები მსესხებელზე. ბანკმა გააფრთხილა. მსესხებელს მოუწევს ჯარიმის გადახდა.

კონტრაქტის შეწყვეტა

დარღვევის განმეორების შემთხვევაში, ბანკს უფლება აქვს შეწყვიტოს იპოთეკური ხელშეკრულება. ამ შემთხვევაში საჭიროა დავალიანების მთელი ოდენობის დაფარვა, წინააღმდეგ შემთხვევაში იპოთეკით დადებულ ქონებას ჩამოერთმევათ.

ყველა შედეგი, აკრძალვა და პირობა უნდა იყოს გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებაში.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ბანკმა შესაძლოა ყურადღება მიაქციოს მსესხებელს, თუ ყოველთვიური გადახდა დროულად არ განხორციელდება. ჩვეულებრივ, კეთილსინდისიერ გადამხდელებს არ ამოწმებენ.

როგორ ვიქირაოთ იპოთეკური ბინა სწორად?

იურიდიული რჩევა

კლიენტები ეკითხებიან იურისტებს, ღირს თუ არა ბინის იპოთეკით ყიდვა შემდგომი გასაქირავებლად?

არ არსებობს მკაფიო პასუხი. აუცილებელია უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლა და იმის გაგება, თუ რამდენად ლიკვიდურია შეძენილი საცხოვრებელი და არის თუ არა მასზე მოთხოვნა მოიჯარეებს შორის. ქირით, რომელიც უდრის ან აღემატება იპოთეკის გადახდას, ქირა, რა თქმა უნდა, მომგებიანი იქნება კლიენტისთვის.

შეიძლება თუ არა სბერბანკის იპოთეკური ბინის გაქირავება სამხედრო მოსამსახურეებზე?

დიახ. კანონმდებლობა არ განიხილავს უძრავი ქონების გაქირავებას, როგორც სამეწარმეო საქმიანობას, შესაბამისად, ის ხელმისაწვდომია სამხედრო მოსამსახურეებისთვის. უნდა იქნას მიღებული ბანკის თანხმობა და ფორმალური ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს მოიჯარეებთან. Საიჯარო შემოსავალიექვემდებარება 13%-იან გადასახადს.

თუ ადამიანმა აიღო იპოთეკა, მაგრამ ბინა ქირავდება დროულად, რა შეგიძლიათ გააკეთოთ?

იმ სიტუაციაში, როდესაც იპოთეკა გადახდილია, მაგრამ სახლის მიწოდების დრო დაგვიანებულია, აუცილებელია სარჩელის შეტანა დეველოპერის წინააღმდეგ ზიანის ანაზღაურებისთვის. როდესაც მიწოდების თარიღი გადაიდება განუსაზღვრელი ვადით, შესაძლებელია დეველოპერთან კაპიტალის ხელშეკრულების შეწყვეტა, ასევე გადახდილი თანხის ანაზღაურება.

ჩვენ განვიხილეთ შესაძლებელია თუ არა იპოთეკური ბინის გაქირავება.