ვინ არის წამყვანის მოიჯარე?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

შენობების დაქირავება დღეს უფრო მომგებიანი ბიზნესია, ვიდრე წარმოება, ამიტომ სულ უფრო მეტი მეწარმე ამჯობინებს ამ გზით შემოსავლის მიღებას. ასეთი წამოწყების ყველაზე რთული ნაწილი არის სწორი წამყვანის მოიჯარეების პოვნა. მოდით გავარკვიოთ რას ნიშნავს ეს ფრაზა და რა თვისებები აქვს ამ ტიპის იჯარას.

ვინ არიან მოიჯარეები

წამყვანის დამქირავებლის განსაზღვრამდე, ღირს გავიხსენოთ ვის ჰქვია მოიჯარე. ეს არის ფიზიკური ან იურიდიული პირი, რომელიც აფორმებს წერილობით ხელშეკრულებას შენობის (ან სხვა ქონების) მფლობელთან მისი გამოყენების უფლების შესახებ. სანაცვლოდ მოიჯარე იღებს ვალდებულებას, გადაუხადოს მფლობელს ფინანსური ჯილდო. მისი ზომა და გადახდების სიხშირე მითითებულია ხელშეკრულებაში.

გარდა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობებისა, შეგიძლიათ იქირაოთ აღჭურვილობა, მიწა, მანქანები და მთელი საწარმოებიც კი. სხვათა შორის, სხვადასხვა ნივთების გაქირავებას ქირაობა ჰქვია.

მოქირავნეთა ტიპები

თუ გაითვალისწინებთკერძოდ, საცალო ფართის მოიჯარეები, მაშინ, როგორც წესი, არსებობს მათი სამი ტიპი:

• რეგულარული მოიჯარე. უმეტეს შემთხვევაში, ის ქირაობს მცირე ფართს და ამიტომ მოაქვს ძალიან მოკრძალებული მოგება.
• სუბტენანტი. ზოგჯერ ნაქირავებ ფართი ძალიან ბევრია ერთი კომპანიისთვის. ამიტომ, „დამატებითი“სივრცე ხელახლა იჯარით გაიცემა მცირე ორგანიზაციებზე. ხშირად ხდება, რომ მოიჯარეები უფრო მეტ მოგებას იღებენ ქვეიჯარით, ვიდრე მათი განყოფილება, რომელიც მდებარეობს დანარჩენ ტერიტორიაზე.
• წამყვანის დამქირავებელი. სავაჭრო ცენტრების მფლობელებისთვის ყველაზე სასურველი „კლიენტი“. რატომ? მოდით შევხედოთ.

წამყვანის დამქირავებელი: რა არის ეს

ასეთი იჯარის არსის უკეთ გასაგებად, ღირს სავაჭრო ცენტრების გაჩენის ისტორია.

იმის გამო, რომ მიწის ღირებულება ქალაქების გარეუბანში და მის ფარგლებს გარეთ ყოველთვის დაბალი იყო, ყოველთვის უფრო მომგებიანი იყო იქ მაღაზიების აშენება. იყო მხოლოდ ერთი პრობლემა: როგორ მოვიზიდოთ მყიდველები? ბოლოს და ბოლოს, იქ მისასვლელად, მეტი დრო და ძალისხმევა გჭირდებათ, ვიდრე უბრალოდ მაღაზიაში წასვლა საკუთარ სახლთან ან სამსახურთან ახლოს.

ამ პრობლემის გადასაჭრელად, კიდევ ერთი სავაჭრო კომპლექსის გასახსნელად ემზადებოდა, მასში არსებული ტერიტორიის იჯარით გაცემა დაიწყო უნიკალური ან ძალიან იაფი პროდუქციის მაღაზიებისთვის. სწორედ ისინი გახდნენ ის მაგნიტი, რომელმაც მომხმარებლები იზიდა სავაჭრო კომპლექსში. ასეთი მოიჯარეები, რომლებიც რეალურად ასრულებდნენ რეკლამას მთელი კომპლექსისთვის, ცნობილი გახდნენ როგორც წამყვანი მოიჯარეები. სავაჭრო ცენტრის მომგებიანობა დამოკიდებულია მათ ხელმისაწვდომობაზე.

ამ ტიპის იჯარის მახასიათებლები

რისთვისშესაძლებელია თუ არა სპეციალური მახასიათებლების ამოცნობა, როგორც წამყვანი მოიჯარე სავაჭრო ცენტრებში (სავაჭრო და გასართობი ცენტრები)?

• საშუალოდ, ისინი იკავებენ შენობების მთლიანი ფართობის 5-დან 15 პროცენტამდე. მათ მიერ დაქირავებული ტერიტორიის მაქსიმალური ოდენობა არის არაუმეტეს 50%.
• ეს არის ეს მაღაზიები (ან დაწესებულებები, რომლებიც უზრუნველყოფენ სხვა სერვისებს), რომლებიც ჩვეულებრივ იზიდავს ყველაზე მეტ მომხმარებელს სავაჭრო ცენტრში, ამიტომ მათი რეკლამა შეიძლება ყველგან იყოს სავაჭრო ცენტრში.
• ხშირად სავაჭრო კომპლექსში წამყვანის დამქირავებლის ადგილი მეორე, მესამე სართულზეა (ან სხვა ნაკლებად მიმზიდველ ადგილებში). ეს კეთდება იმისთვის, რომ მათთან მოხვედრისას პოტენციურმა მყიდველმა გაეცნოს ნაკლებად ცნობილი მაღაზიების პროდუქტებს. ამ ტიპის რეკლამისთვის, გამქირავებელი ჩვეულებრივ აძლევს დამქირავებელს შეთანხმებულ ფასდაკლებას ან აძლევს მას სხვა შეღავათებს.
• როგორც წესი, ასეთი განყოფილება მომხმარებელს სთავაზობს პროდუქციის ფართო არჩევანს მიმზიდველ ფასებში. ამიტომ, ყველაზე ხშირად სავაჭრო ცენტრების წამყვანი მოიჯარეები არიან სხვადასხვა სუპერმარკეტები. მათი ყველაზე გავრცელებული სპეციალობაა საკვები, ქიმია ან საყოფაცხოვრებო ტექნიკა. ზოგჯერ შეიძლება რამდენიმე მათგანი იყოს ერთდროულად: მაგალითად, პირველ სართულზე არის სასურსათო სუპერმარკეტი, ხოლო მესამე სართულზე არის საყოფაცხოვრებო ტექნიკა. მეორე სართული და ცარიელი ადგილები დანარჩენ ორზე გადანაწილებულია პატარა ვიწრო მაღაზიებსა და ოფისებს შორის.

წამყვანის იჯარის უპირატესობები სავაჭრო ცენტრების მფლობელებისთვის

ამ ბოლო დროს, შენობების მფლობელები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ, რაც შეიძლება მეტი წამყვანი ჰყავდეთ მათ კლიენტებს შორის. რატომ არის ასე?

• უპირველეს ყოვლისა, ისინი დამოუკიდებლად იზიდავენ მომხმარებლებს, რითაც სავაჭრო ცენტრების სხვა მაღაზიებს მეტი ხილვადობა ანიჭებენ.
• შენობის მფლობელი ნაკლებ ხარჯავს თავისი სივრცის რეკლამაზე, რადგან წამყვანის დამქირავებელი აწარმოებს საკუთარ მარკეტინგულ კამპანიას. სხვათა შორის, ხანდახან იხდის შენობის ფასადის ან მისი ნაწილის გაფორმებას.
• ასეთ მოიჯარეს უფრო მეტი მოგება მოაქვს, ვიდრე მცირე საცალო მაღაზიებს. სხვათა შორის, არის შემთხვევები, როდესაც მესაკუთრე სარგებლობაში მყოფი ფართისა და კომუნალური მომსახურების საფასურს კი არ იღებს, არამედ კომპანიის მთლიანი შემოსავლის პროცენტს..
• განსაკუთრებით წარმატებული "წამყვანის" ქონა შენობის მფლობელს საშუალებას აძლევს გაზარდოს ქირა პატარა საცალო მაღაზიებისთვის, რომელთა მომხმარებელთა ნაკადი იზრდება მის ხარჯზე.

რა სარგებელს იღებს წამყვანის მოიჯარე

ხდება "წამყვანი", მოიჯარე ასევე იშვიათად რჩება უკან და იღებს გარკვეულ სარგებელს.

• სავაჭრო ცენტრში თქვენი განყოფილების ადგილმდებარეობის არჩევისას მას აქვს უპირატესობა მცირე მაღაზიებთან შედარებით.
• იღებს ქირავნობის ხელსაყრელ პირობებს განსაკუთრებული სტატუსის გამო.
• ფასადზე, როგორც წესი, პირველ რიგში გამოსახულია წამყვანი მოიჯარეის ლოგო ან რეკლამა.

სამწუხაროდ, წამყვანის იჯარაზე დაფუძნებული მარკეტინგული სტრატეგიები ყოველთვის არ არის წარმატებული. ცნობილია შემთხვევები, როდესაცრეკლამირებული საცალო ვაჭრობის ობიექტები გაკოტრდნენ და სავაჭრო ცენტრის მფლობელს ახალი „წამყვანის“ძებნა მოუწია. ამიტომ, უამრავ უპირატესობასთან ერთად (შენობის სხვა მოიჯარეებთან შედარებით), წამყვანი ასევე იღებს მნიშვნელოვან რისკს. მიუხედავად იმისა, რომ მესაკუთრე ფინანსურად მაინც ისარგებლებს.

"წამყვანების" ტიპები

აღსანიშნავია, რომ წამყვანის დამქირავებელი ყოველთვის არ არის მაღაზია. გასაგებია, რომ ნებისმიერი მაღაზიის მთავარი მიზანი არის მოგება, მაგრამ ხშირად ასეთი კლიენტები სპეციალიზდებიან არა პირდაპირ გაყიდვებში, არამედ გარკვეული სერვისების მიწოდებაში. ამის ცოდნა ჩვენ შეგვიძლია განვასხვავოთ „წამყვანების“ძირითადი ტიპები.

• სუპერმარკეტები. უმეტეს შემთხვევაში, ისინი სავაჭრო ცენტრების წამყვანი მოიჯარეები არიან. ასეთი პუნქტების სია შეიძლება ჩამოთვალოს ნებისმიერ მსურველს, ვინც მაინც ყოფილა პატარა სავაჭრო ცენტრში. მიუხედავად იმისა, რომ ყველაზე ხშირად ეს არის სასურსათო სუპერმარკეტები, ზოგჯერ მათ შეიძლება ჰქონდეთ განსხვავებული სპეციალობა. მაგალითად, ტანსაცმლის, სამშენებლო მასალების ან ტექნიკის გაყიდვა.
• სპორტდარბაზები, ფიტნეს ცენტრები და მსგავსი დაწესებულებები ხშირად წამყვანი მოიჯარეები არიან.
• საგანმანათლებლო დაწესებულებები. რა თქმა უნდა, ისინი არ არიან ისეთი გავრცელებული და მომგებიანი, როგორც პირველი ორი ტიპი, მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში ისინი "წამყვანები" არიან. ჩვეულებრივ ეს არის კერძო უცხო ენების კურსები, სკოლები პარიკმახერებისთვის, კოსმეტოლოგებისთვის, მანიკურის და პედიკურის ოსტატებისთვის და ა.შ.
• გასართობი კომპლექსები. სუპერმარკეტების შემდეგ "წამყვანების" ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული სახეობა. ეს შეიძლება იყოს სასრიალო მოედანი, კინოთეატრები, საცურაო აუზები, ბოულინგები, საუნები და ა.შ. როგორც წესი,ისინი ძალიან მოსახერხებელია მემამულეებისთვის, რადგან ისინი შეიძლება გარშემორტყმული იყვნენ მრავალი რესტორნით ან მაღაზიით, რომლებიც ყიდიან შესაბამის აღჭურვილობას (მაგალითად, საცურაო კოსტუმები აუზებთან ახლოს, ციგურები ყინულის მოედანთან ახლოს, პირსახოცები და საპნები და შამპუნები საუნებთან).

წამყვანების მაგალითები

განსახილველი კონცეფციის არსის უკეთ გასაგებად, განიხილეთ რამდენიმე სავაჭრო ცენტრი ქალაქ მოსკოვში.

მაგალითად, აიღეთ ცნობილი სავაჭრო ცენტრი "შელკოვო". მიუხედავად იმისა, რომ მას მხოლოდ ორსართულიანი აქვს, ორასზე მეტი სავაჭრო ობიექტი თავისუფლად არის განთავსებული. ამ შემთხვევაში მთავარი წამყვანებია „ბასკინ რობინსი“(საბავშვო ატრაქციონები და კაფეტერია), ჰიპერმარკეტი „რეალი“და კინოთეატრ „ცენტრფილმი“. ყველა ეს ადგილი სავაჭრო ცენტრშია გადანაწილებული ისე, რომ მოიზიდოს ვიზიტორები ნაკლებად პოპულარულ წერტილებზე.

კიდევ ერთი მაგალითია სავაჭრო და გასართობი ცენტრი "გაგარინსკი". საინტერესოა, რომ Auchan-ისა და Sportmaster-ის ჰიპერმარკეტების, ასევე ბრენდული ტანსაცმლის, საიუველირო და კოსმეტიკური მაღაზიების სახით სტანდარტული „წამყვანების“გარდა, მისი უპირატესობა მეტროსთან ახლოს მდებარეობაა..

წამყვანის დამქირავებელთა ეს მოკლე სია არასრული იქნებოდა ლეგენდარული GUM-ისა და TSUM-ის ხსენების გარეშე, რომლებიც მე-20 საუკუნის დასაწყისიდან ბევრი მყიდველისთვის იყო "წამყვანი"..

ამ მიზეზით, ცენტრალური უნივერმაღი არსებობს არა მხოლოდ მოსკოვში, არამედ კიევშიც.და მინსკი.

რატომ არის პრობლემები წამყვანებთან დღეს

თანამედროვე სამყაროში სავაჭრო ცენტრები იშვიათობა აღარ არის. თუ ათი წლის წინ პატარა ქალაქებში ერთი-ორი იყო, დღეს დაახლოებით 60-80 ათასი მოსახლეობით დასახლებულ პუნქტში დაახლოებით ხუთი ასეთი ადგილია..

თუ ვსაუბრობთ დიდ ქალაქებზე ან მეტროპოლიტებზე, მაშინ მათში ათობით სავაჭრო ცენტრია. ყველა მათგანი, როგორც წესი, საკმაოდ ჰგავს ერთმანეთს, ისევე როგორც მათი „წამყვანები“. ჩვეულებრივ, ეს არის სუპერმარკეტები ან ფიტნეს დარბაზები, რესტორნები. ზოგჯერ იაფფასიანი ბრენდირებული ტანსაცმლის მაღაზიები (როგორც, მაგალითად, მოსკოვის GUM-ში).

ამ მხრივ სერიოზული კონკურენციაა სავაჭრო ცენტრებს შორის, განსაკუთრებით მათ შორის, რომლებიც მდებარეობენ იმავე ტერიტორიაზე, ამიტომ შენობის მფლობელები იძულებულნი არიან ეძებონ უჩვეულო წამყვანები, რათა მათი სავაჭრო კომპლექსი გამოირჩეოდეს სხვებისგან. თუმცა, პატარა ქალაქებში უფრო რთულია მისი პოვნა.

ბოლოს და ბოლოს, მაგალითად, იგივე ყინულის მოედანი, კინო ან საცურაო აუზი საკმაოდ ძვირი საწარმოა და პატარა ქალაქებში ეს უბრალოდ არ გამოდგება. ამასთან დაკავშირებით, მემამულეები იძულებულნი არიან მოიფიქრონ სხვა გზები მყიდველების მოსაზიდად. ამიტომ, დღეს წამყვანი სისტემა თანდათანობით ხდება მოძველებული. სამწუხაროდ, ღირსეული ალტერნატივა ჯერ არ არის გამოგონილი.