როგორ გავყიდოთ ბინა შუამავლების გარეშე: ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები. როგორ გავყიდოთ ბინები, რომ არ მოგატყუოთ

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

როგორც კი ბინის მეპატრონე გაყიდვაზე ფიქრობს, უდავოა, რომ რეალტორს უნდა მიმართოთ. სპეციალისტი ყველაფერს გააკეთებს უმაღლესი სტანდარტით, იპოვის სწორ მყიდველებს და დაეხმარება ყველა დოკუმენტის შევსებაში. მაგრამ კომისიას ასევე მოუწევს მნიშვნელოვანი თანხის გადახდა. ბევრი რეალტორი იღებს ტრანზაქციის ღირებულების 1%-ს. ადვილია გამოთვალოთ რამდენ ფულს კარგავს გამყიდველი. მაგრამ საჭიროა მხოლოდ რამდენიმე ნიუანსის შესწავლა და საცხოვრებლის გაყიდვა შესაძლებელია აბსოლუტურად უსაფრთხოდ შუამავლების გარეშე. მაშ, როგორ გავყიდოთ ბინა?

ვახორციელებთ უძრავი ქონების შეფასებას

სანამ ბინის გაყიდვის რეკლამას განათავსებთ, ჯერ უნდა გადაწყვიტოთ მისი ღირებულება. ეს მომენტი საკმაოდ საპასუხისმგებლოა. თუ ძალიან დაბალ ფასს დააწესებთ, გარიგება მომგებიანი არ იქნება. მაგრამ გაბერილი ღირებულების მქონე საცხოვრებელი შეიძლება გაიყიდოს წლების განმავლობაში. ბინების გაყიდვამდე ღირს კონკრეტულ რეგიონში უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლა. ამისათვის შეგიძლიათ, მაგალითად, რამდენიმე დღის განმავლობაში გადახედოთ შესაბამისი პორტალებისა და ფორუმების გვერდებს და მოძებნოთ მსგავსი რეკლამები. თავდაპირველად, შეგიძლიათ დააყენოთ ფასი, რომელიც არ იქნება ბევრად მაღალი ვიდრე საბაზრო ფასი. თუ მოთხოვნაუძრავი ქონება დაბალი იქნება, დასაწყისში მითითებული თანხა ოდნავ უნდა შემცირდეს.

არსებობს მთელი რიგი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ კვადრატულ მეტრზე საბოლოო ღირებულებაზე. პირველ რიგში, ეს არის სახლის ადგილმდებარეობა. თუ საცხოვრებელი ფართი მდებარეობს არც თუ ისე პრესტიჟულ უბანში, სადაც არ არის კარგი სატრანსპორტო ცვლა, მისი ძვირად გაყიდვა შეუძლებელი იქნება. ღირებულებაზე ასევე შეიძლება გავლენა იქონიოს სახლის ასაკმა, სართულების რაოდენობამ, დამხმარე კომუნიკაციების არსებობამ. 3 წელზე ნაკლები ხნის წინ აშენებული ბინის გაყიდვა ბევრად უფრო სწრაფი და მომგებიანი იქნება. ყოველივე ამის შემდეგ, ეს პრაქტიკულად ახალი შენობაა. ფანჯრიდან ხედიც მნიშვნელოვანია.

მოსახლეობის გადახდისუნარიანობის დონე კონკრეტულ ტერიტორიაზე ასევე ირიბად მოქმედებს უძრავი ქონების ღირებულებაზე. ძალიან ძვირი, საცხოვრებლის გაყიდვა შეუძლებელი იქნება, თუ ხალხი ცხოვრობს მინიმალური ხელფასით. ისინიც კი, ვინც წინასწარ ზოგავს ფულს უძრავი ქონების შესაძენად, ცდილობს განიხილოს იაფი ვარიანტები.

როგორ გავყიდოთ ბინა სწრაფად და ძვირად?

მოსახლეობის გადახდისუნარიანობის დონის შეცვლა ან საცხოვრებლის სხვა რაიონში გადატანა არ გამოდგება, რადგან ეს თქვენს ძალებს აღემატება. მაგრამ საცხოვრებლის ღირებულების ოდნავ გაზრდა მაინც შესაძლებელია. ყველაფერი უნდა გავაკეთოთ, რომ ბინა ვიზუალურად უფრო ძვირი გამოიყურებოდეს. ადამიანების უმეტესობა საბოლოო გადაწყვეტილებას მხოლოდ პოტენციური შესყიდვის შემდეგ იღებს. თუ ბინა იდეალურად გამოიყურება, მისი გაყიდვა კარგ ფულზე იქნება შესაძლებელი.

მარტივი კოსმეტიკური შეკეთება შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს ადრეული პერიოდის შანსებიუძრავი ქონების გაყიდვა. საჭიროა მხოლოდ შპალერის ხელახლა ჩასმა, ჭერის მოხატვა და აივნის მოწესრიგება. კარგი რემონტის შემთხვევაში შესაძლებელია ოთახიანი ბინის გაყიდვა კაპიკის ფასად. ეს სამუშაო რეკომენდირებულია ენდოთ ნამდვილ პროფესიონალს. დიზაინერის რემონტით საცხოვრებელი ფართი ყოველთვის გაცილებით ძვირია. ექსპერტებმა გამოთვალეს, რომ მარტივი დასრულების სამუშაოების ჩატარების შემდეგ უძრავი ქონების ღირებულება 20-30%-ით იზრდება..

გასაყიდი ბინის მომზადება

გაყიდვის განცხადების დადებამდე ღირს ბინის სათანადო ფორმაში მოყვანა. პოტენციურ მყიდველებს ხომ ნებისმიერ დროს შეუძლიათ „პატარძალთან“მისვლა. როგორ გავყიდოთ ბინა, თუ ის არ არის დასუფთავებული? ადამიანები, რომლებსაც სურთ გარიგების დადება, არ ექნებათ საუკეთესო შთაბეჭდილება.

პირველ რიგში, აუცილებელია თვალსაჩინო ნაკლოვანებების აღმოფხვრა. ეს არის ბზარები, რომლებიც გაჩნდა სახლის ჩაძირვის, რადიატორებზე და ფანჯრის რაფაზე საღებავის აქერცვლის, ასევე დაჟანგული მილების გამო. არასამუშაო სანტექნიკა და აბაზანაში ლაქები აშკარად მოგერიდებათ პოტენციურ მყიდველებს. გარდა ამისა, თუ ბინა დიდი ხანია არ არის გარემონტებული, უსიამოვნო სუნი დადგება. თავიდან მოიშორეთ იგი.

ოთახში არეულობა ასევე უნდა აღმოიფხვრას. თითქმის ყველა ბინაში არის სხვადასხვა წვრილმანი, რომელთაგან თავის დაღწევა რთულია. ეს არის უცხოეთიდან ჩამოტანილი სუვენირები, შეფუთვები გამოუცხადებელი ნივთებით, ძველი რბილი სათამაშოები და ა.შ. ეს ყველაფერი საცხოვრებელი ფართის პატრონისთვის მოგონებაა. მაგრამ პოტენციალის გამომყიდველს ეს „ღირებულებები“ნაგავივით მოეჩვენება. ვისაც გადაწყვეტილი აქვს ბინის გაყიდვა შუამავლების გარეშე, ყველაფერი არასაჭირო უნდა გაიტანოს ავტოფარეხში. ოთახში უნდა იყოს მინიმუმ ნივთები. უნდა დარჩეს მხოლოდ ავეჯი და საჭირო ნივთები.

ავეჯის ზოგიერთი ნაწილი ასევე უნდა განადგურდეს. პირველ რიგში, ეს კეთდება სივრცის ვიზუალურად გაფართოების მიზნით. გარდა ამისა, პოტენციურ მყიდველს აუცილებლად მოუნდება ავეჯის თავისებურად მოწყობა. აუცილებელია შეიქმნას ყველაფერი ისე, რომ გარიგების სხვა მონაწილემ შეძლოს თავისი ფანტაზიის ჩვენება. ისე, თუ გაყიდვის დროს შესაძლებელი იქნება საერთოდ სხვა ადგილას გადასვლა. რატომ? ყველაფერი მარტივია. ცარიელი ბინის გაყიდვის ვადა რამდენჯერმე მცირდება.

რეკლამის სწორად შედგენა

ყველამ იცის, რომ ვაჭრობის ძრავა არის რეკლამა. გამონაკლისი არც უძრავი ქონების გაყიდვაა. და რეკლამა მოქმედებს როგორც რეკლამა. აუცილებელია გაყიდვის შესახებ ინფორმაციის განთავსება სხვადასხვა გაზეთებში და ელექტრონულ რესურსებზე. ამავდროულად, ღირს ცოტა ფულის დახარჯვა, რათა რეკლამა გამოირჩეოდეს სხვათა შორის. ბინის გაყიდვა შუამავლების გარეშე სწრაფად იძლევა მაღალხარისხიან ტექსტს. შეგიძლიათ მოიფიქროთ ნათელი სათაური, რომელიც მოიზიდავს პოტენციურ მყიდველებს.

რეკლამის მთავარი ტექსტი უნდა იყოს მაქსიმალურად ინფორმატიული. პოტენციურ მყიდველს სურს მიიღოს პასუხი ყველა კითხვაზე. ვინც მოსკოვში ბინის გაყიდვას ცდილობს, არა მხოლოდ უნდა აღწეროს ტერიტორია, არამედ მიუთითოს მისი უპირატესობა. თუ სახლიდან ხუთი წუთის სავალზე არის მეტროსადგური, ეს აუცილებლად უნდა გახსოვდეთ. ყველა საჭირო ინფორმაციაშეიტანეთ კომპაქტურად, მცირე წინადადებებით. ძალიან გრძელი და მოსაწყენი ტექსტი არ დააინტერესებს მყიდველს.

განცხადება, რა თქმა უნდა, სწორად უნდა იყოს შედგენილი. საჭიროების შემთხვევაში, შეგიძლიათ ისარგებლოთ კორექტორის მომსახურებით. სპეციალისტი არა მხოლოდ შეასწორებს ორთოგრაფიულ, მეტყველების ან პუნქტუაციის შეცდომებს (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), არამედ გეტყვით, თუ როგორ უნდა დაწეროთ წინადადებები სწორად.

სხვაგვარად როგორ გამოვაცხადოთ ქონება?

თუ სასწრაფოდ გჭირდებათ ბინის გაყიდვა მოსკოვში ან სხვა ქალაქში, უნდა გამოიყენოთ ყველა შესაძლებლობა. გაყიდვის შესახებ ინფორმაცია შეგიძლიათ განათავსოთ ტელევიზორში ან რადიოში. ასევე არსებობს რეკლამირების აბსოლუტურად უფასო გზები. განცხადება შეიძლება დაკიდოთ შესასვლელ კარზე ან მანქანის ფანჯარაზე. ვისაც ბინა სჭირდება კონკრეტულ უბანში, აუცილებლად წაიკითხავს გაყიდვის შესახებ ინფორმაციას.

ანუ, განცხადებები კეთდება, შექმნილია და ჩასმულია/იდება გაზეთში, ინტერნეტში, რადიოში და ა.შ. რა არის შემდეგი? მას შემდეგ, რაც გაყიდვის შესახებ ინფორმაცია ხელმისაწვდომი გახდება პოტენციური მყიდველებისთვის, თქვენ უნდა მოემზადოთ იმისთვის, რომ გამოჩნდეს ზარების დიდი რაოდენობა. კარგია, თუ რეკლამაში მიუთითებთ, რომელ საათზე ჯობია დარეკვა. ალბათ ღირს ბინის გაყიდვა არდადეგებზე. ეს დრო შეიძლება მთლიანად დაეთმოს ტრანზაქციის საკითხებს. შეეცადეთ მაქსიმალური ყურადღება დაუთმოთ თითოეულ კლიენტს. რაც უფრო მეტ ადამიანს ესაუბრებით, მით მეტია სავარაუდოა, რომ სახლი მალე გაიყიდება.

როგორ და როდის მოვაწყოთ ყურება?

მნიშვნელოვანია ბინის დათვალიერებანაბიჯი. მხოლოდ მას შემდეგ რაც კლიენტი იხილავს ქონებას საკუთარი თვალით, ის გადაწყვეტს გარიგებას. ღირს თუ არა ბინის გაყიდვა, თუ ის არ არის მოწესრიგებული? ჩვენ უკვე დავაყენეთ ეს საკითხი. კიდევ ერთხელ შეგახსენებთ: შეკეთების და სათანადო დასუფთავების არარსებობა გამყიდველის სასარგებლოდ არ ითამაშებს.

მზად უნდა იყოთ იმისთვის, რომ პოტენციური მყიდველების გარდა, ბინის მონახულება მოუნდებათ რეალტორებს. ტელეფონით, ისინი, სავარაუდოდ, არ წარმოადგენენ საკუთარ თავს, როგორც ასეთებს. მაგრამ როგორც კი ისინი გადალახავენ სახლის ზღურბლს, მაშინვე იწყებენ თავიანთი სერვისების შეთავაზებას. შეგიძლიათ გაყიდოთ ახალი ბინა შუამავლის გარეშე. მაგრამ თუ საცხოვრებელს არ აქვს პრეზენტაბელური გარეგნობა და თქვენ უნდა სწრაფად დადოთ გარიგება, აზრი აქვს სპეციალისტების დახმარების გამოყენებას.

რეკლამის მიხედვით, რეალტორების გარდა, შეიძლება მოვიდეს ისინიც, ვინც უკანონოდ იშოვება. პოტენციური მყიდველების საფარქვეშ, ბანდიტები შედიან სახლში, სწავლობენ მესაკუთრის ქცევას, ხედავენ რა ღირებულებებია ბინაში. თუ საცხოვრებელი ფართის სანახავად მოსულს საეჭვოდ მოეჩვენება, მოითხოვეთ პასპორტი. თქვენ ასევე შეგიძლიათ მოაწყოთ, რომ მყიდველმა თან წაიღოს დოკუმენტები ტელეფონით. ასეთი თხოვნა არ შეაშინებს წესიერ ადამიანს. მაგრამ "ყალბი" მყიდველების უმრავლესობას არ სურს მოსვლა.

საჭიროა ყურების ორგანიზების დროის ფრთხილად შერჩევა. იდეალურ შემთხვევაში, ეს უნდა იყოს დღის საათებში. თუ დღის განმავლობაში ვერ აწყობთ შეხვედრას (მაგალითად, კლიენტი გვიან მუშაობს), მოიწვიეთ მეგობარი ან მეზობელი. ამრიგად, თქვენ შეგიძლიათ დაიცვათ თავი საეჭვო პიროვნებებისგან.

ოთახის შემოწმება სიბნელეშიდროს აქვს თავისი უპირატესობები. თუ ბინაში არის ხარვეზები, პოტენციურმა მყიდველმა შეიძლება უბრალოდ ვერ შეამჩნიოს ისინი.

რა საბუთები მჭირდება?

თუ მყიდველი მზად არის ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია განახორციელოს, ჯერ დოკუმენტაციის ჯერია. ღირს წინასწარ მოწესრიგდეს ბინის მესაკუთრის პასპორტი და შენობის ტექნიკური პასპორტი, რომელშიც მითითებული იქნება ძირითადი პარამეტრები. ასევე შეუძლებელია ბინის გაყიდვა მასში რეგისტრირებული ოჯახის წევრების თანხმობის გარეშე. გამონაკლისია მხოლოდ 18 წლამდე ასაკის ბავშვები. დამატებით დაგჭირდებათ შემდეგი დოკუმენტები: ცნობა პირადი ანგარიშის მდგომარეობის შესახებ, ამონაწერი სახლის წიგნიდან, ფინანსური და პირადი ანგარიშის ასლი, ცნობა საგადასახადო სამსახურისგან.

გამყიდველი და მყიდველი აფორმებენ წინასწარ ხელშეკრულებას დოკუმენტაციის მომზადების ეტაპზე. ამავდროულად, ბინის შენატანი ირიცხება. ეს იქნება მყიდველის გულწრფელი ზრახვების გარანტი. ღირს თუ არა ახლა ბინის გირაოს გარეშე გაყიდვა, ძნელი გადასაწყვეტია. ყველა საჭირო დოკუმენტაციის დამზადება ძვირადღირებული პროცედურაა. თუმცა, სერთიფიკატების უმეტესობა მოქმედებს არა უმეტეს ერთი თვისა. თუ მყიდველი ბოლო მომენტში გააუქმებს გარიგებას, ფული დაიხარჯება. დეპოზიტი არ უბრუნდება მყიდველს.

ვყიდით ბინას იპოთეკით

ნებისმიერი ტრანზაქცია იპოთეკური უძრავი ქონებით შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ იმ ფინანსურ ინსტიტუტთან შეთანხმების შემდეგ, რომელთანაც დაიდო სესხის ხელშეკრულება. უპირველეს ყოვლისა, გამყიდველმა უნდა მიიღოს შესაბამისი ნებართვა ბანკიდან. შემდეგ ეტაპზეგანსაზღვრავს ზუსტ თანხას, რომელიც სახლის მფლობელმა უნდა დაუბრუნოს ფინანსურ ინსტიტუტს. ეს არის სხვაობა პროცენტით სესხის მთლიან თანხასა და მესაკუთრემ უკვე გადახდილ ფულს შორის.

მნიშვნელოვანია! ბინის იპოთეკით გაყიდვა შეგიძლიათ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ პოტენციურმა მყიდველმა იცის ბანკთან ხელშეკრულების დადების შესახებ. ფინანსური ინსტიტუტი გასცემს სპეციალურ ცნობას, რომელიც ადასტურებს უძრავი ქონების რეალიზაციის კანონიერებას. და მაშინ ყველაფერი მარტივია. პროცედურა იგივეა, რაც ჩვეულებრივი უძრავი ქონების გაყიდვისას. გამყიდველმა უნდა შეაგროვოს ყველა დოკუმენტი და მიიღოს ბინაში რეგისტრირებული ნათესავების თანხმობა.

როგორ გავყიდოთ ბინა, თუ ის რამდენიმე მესაკუთრეს ეკუთვნის?

შესაძლებელია ბინის წილის გაყიდვა. თუმცა, გარიგებას ბევრი ნიუანსი აქვს. ჰოსტელში ან კომუნალურ ბინაში ნომრის გაყიდვასაც ვერ შეედრება. პრობლემა ის არის, რომ საკმაოდ რთულია წილის საზღვრების დადგენა. შენობის თანამფლობელს შეუძლია დაიკავოს მთელი ოთახი. მაგრამ ეს არ ნიშნავს რომ ის არის კანონიერი მფლობელი.

ბინის წილის გაყიდვა შეგიძლიათ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ საცხოვრებელი პრივატიზებულია. ამ შემთხვევაში, ყველა შენობას ექნება საერთო პირადი ანგარიში. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მიხედვით, რამდენიმე ადამიანის საკუთრებაში არსებული ბინის გაყიდვა შესაძლებელია მხოლოდ ყველა მათგანის თანხმობით. წილის შეძენის უფლებას პირველ რიგში თანამფლობელი იღებს.

ცოლს აქვს შესაძლებლობა მიყიდოს ქმარს ბინა ან წილი. გარიგების დადება შესაძლებელია გარე მყიდველთან მხოლოდ უახლოესთან შეთანხმებითამ საცხოვრებელ სივრცეში რეგისტრირებული ნათესავები. სახლის მეპატრონეები იღებენ შეტყობინებას, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას მომავალი გაყიდვის შესახებ. თუ ერთი თვის განმავლობაში სხვა მფლობელი არ მიიღებს გადაწყვეტილებას გაყიდული ნაწილის შეძენის შესახებ, ის შეიძლება შესთავაზოს მესამე პირებს.

ყველამ არ იცის, შესაძლებელია თუ არა ბინის წილის გაყიდვა, თუ მასში არასრულწლოვანი ბავშვები ცხოვრობენ. ამ კითხვაზე პასუხის გაცემა რთულია. ყველა სიტუაცია განსხვავებულია. გადაწყვეტილების მიღება შესაძლებელია სასამართლოს მეშვეობით, თუ მასპინძლები ვერ შეთანხმდებიან დეტალებზე.

როგორ გავაფორმოთ გაყიდვის ხელშეკრულება?

ბინის გაყიდვამდე აუცილებელია საბაზისო საბუთების შესრულების სისწორის გარკვევა. როდესაც მყიდველი მოიძებნება, ეს ხელს შეუწყობს გაყიდვის ხელშეკრულების უფრო სწრაფად დადებას. ეს არის მთავარი იურიდიული დოკუმენტი, რომელიც აღწერს გარიგების ნიუანსებს.

ხელშეკრულების ძირითად მონაცემებში შედის უძრავი ქონების ღირებულება, გარიგების საგნის აღწერა. გარდა ამისა, მასში მითითებულია მხარეთა პასპორტის დეტალები, ასევე ჩამოთვლილია დოკუმენტები, რომლებიც აუცილებელია უძრავი ქონების გასაყიდად. თუ მყიდველმა მანამდე შეიტანა დეპოზიტი, ეს ინფორმაცია ასევე აისახება ხელშეკრულებაში. უძრავი ქონების გაყიდვის ძირითად დოკუმენტში აღწერილია მხარეთა ვალდებულებები, მათი ურთიერთშეთანხმება და ასევე მითითებულია გარიგების თარიღი.

ეს არის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელიც არის მთავარი დოკუმენტი, რომლითაც შესაძლებელია თანხის გადარიცხვა. თუ უნაღდო ანგარიშსწორება განხორციელდა, ეს უნდა იყოს მითითებული. ასევე მოყვება მონაცემებიფინანსური ინსტიტუტი, რომლის მეშვეობითაც ხდება ტრანზაქციის დამუშავება და ანგარიშის ნომერი.

კრიზისი ასევე არის კრიზისი აფრიკაში

დღეს ბევრს აინტერესებს ღირს თუ არა ბინის გაყიდვა 2015 წელს? და ეს გასაკვირი არ არის. ქვეყანაში ეკონომიკური მდგომარეობა კვლავ არასტაბილურია. ეს, პირველ რიგში, უძრავი ქონების ბაზარზე აისახება. კითხვა, ღირს თუ არა ახლა ბინის გაყიდვა, არ ჩნდება მათ გარდა, ვინც საზღვარგარეთ აპირებს წასვლას. ამ შემთხვევაში, ქონება უნდა განადგურდეს რაც შეიძლება მალე. ამავდროულად, საცხოვრებლის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად შეფასდეს.

გასული წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები 10%-ით გაიზარდა. ამავე დროს, რუსების საშუალო ხელფასი იგივე დარჩა. ადამიანებმა ბევრი უნდა დაზოგონ, რომ საჭირო თანხა დააგროვონ. ეს გამოწვეულია უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის შემცირებით. ექსპერტები ვარაუდობენ, რომ 2015 წელს ტრანზაქციები გაცილებით ნაკლები იქნება. ამდენად, საკითხის გადაწყვეტა „ბინას ძვირად გავყიდი“პრინციპით აღარ არის შესაძლებელი. გადამყიდველების ღირებულება ბოლო რამდენიმე თვის განმავლობაში დაეცა. ვისაც ქონების მომგებიანად გაყიდვა სურს, კიდევ რამდენიმე წელი უნდა მოითმინოს. ანალიტიკოსები იმედოვნებენ, რომ ქვეყანაში ეკონომიკური მდგომარეობა მალე დასტაბილურდება.

და ბოლოს, მოდით გადავხედოთ კიდევ ერთ ვარიანტს. სულ უფრო მეტი ახალგაზრდა ოჯახი ამჯობინებს დეველოპერისგან უძრავი ქონების შეძენას. ეს კიდევ უფრო ამძიმებს ვითარებას მეორად ბაზარზე. მყიდველის მოზიდვა შეგიძლიათ მხოლოდ იდეალური მდებარეობით და ევროპული ხარისხის რემონტით. ამასთან, ბინის ფასი საგრძნობლად უნდა შეფასდეს.გამყიდველი რისკავს საცხოვრებლის რეალური ღირებულების 15%-ზე მეტს.