როგორ შევამოწმოთ ბინის "სისუფთავე" თავად ყიდვისას? რა უნდა შემოწმდეს ბინის ყიდვისას?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვისას უამრავი რისკია და ამიტომ სასურველია მყიდველმა იცოდეს, ყიდვისას თავად როგორ შეამოწმოს ბინის „სისუფთავე“. მთავარია თავიდან ავიცილოთ ის ძირითადი, ყველაზე დიდი რისკები, რომელთა შესახებაც ეს სტატია შეიცავს ინფორმაციას. უპირველეს ყოვლისა, საჭიროა გამოირიცხოს ტრანზაქციის და ბინის უფლების სადავო შესაძლებლობა და შესაბამისად, ყველაზე დეტალურად იქნება წარმოდგენილი რეკომენდაცია, თუ როგორ შეამოწმოთ ბინის „სისუფთავე“თავად ყიდვისას.

პირველი ნაბიჯები

პირველი - იმ დოკუმენტების ავთენტურობა, რომელსაც გამყიდველი აწვდის განსახილველად. ეს განსაკუთრებით ფრთხილად უნდა შემოწმდეს, წინააღმდეგ შემთხვევაში შეიძლება შემდგომშიგამოავლინოს პრეტენზიები სრულიად მესამე მხარის ამ საცხოვრებელ სივრცეზე. აქ გასათვალისწინებელია, რომ საცხოვრებლის შეძენის თანმხლები დოკუმენტებით უამრავი სიტუაციაა და ძალიან რთულია ერთი რეცეპტის მიცემა იურიდიულ საკითხებთან დაკავშირებით, თუ როგორ უნდა შეამოწმოთ ბინის "სისუფთავე" ყიდვისას. შენი საკუთარი. თუმცა, თქვენ უნდა უზრუნველყოთ ტრანზაქცია მაქსიმალურად და ამიტომ უმჯობესია გადადგათ ყველა ის ნაბიჯი, რომელიც რეკომენდებულია დოკუმენტების შესამოწმებლად. რა თქმა უნდა, აუცილებელია იურიდიული „სიწმინდის“შემოწმება გონივრულობის ფარგლებს გარეთ გასვლის გარეშე, მაგრამ მაქსიმალური ინფორმაცია არა მხოლოდ უნდა იყოს მოპოვებული, არამედ უნდა შეფასდეს და ეს უნდა ეხებოდეს როგორც თავად ბინას, ისე მის საკუთრებაში და სტატუსში ჩართულ ყველას..

რა თქმა უნდა, ბევრად უფრო მოსახერხებელი იქნებოდა პროფესიონალ იურისტებთან მისვლა, მაგრამ ჩვენ კიდევ ერთი კითხვის წინაშე ვდგავართ: როგორ შევამოწმოთ ბინის „სისუფთავე“მისი შეძენისას? პრინციპში, ეს გონივრულია, თუმცა უფრო პრობლემური. უფრო მეტიც, პროფესიონალის დახმარებას შეუძლია მხოლოდ გაზარდოს ტრანზაქციის სანდოობა, მაგრამ ეს ვერ უზრუნველყოფს ასი პროცენტით წარმატებას. უკიდურეს შემთხვევაში, თქვენ შეგიძლიათ დააზღვიოთ სათაური, თუ ჯერ კიდევ არსებობს შეშფოთება. სადაზღვევო კომპანიები, როგორც წესი, საკმაოდ მზად არიან დასაქმდნენ.

ახალი კორპუსი და "მეორადი"

თუ საცხოვრებელი სახლი ახალ კორპუსშია, თქვენ უნდა იცოდეთ როგორ შეამოწმოთ დეველოპერი ბინის ყიდვისას. აქ, ინტერნეტის სპეციალურ საიტებზე შეგროვებული მიმოხილვები ყველაზე სასარგებლოა. რა თქმა უნდა, თქვენ უნდა განასხვავოთ გულწრფელი მიმოხილვები კონკურენტების ინტრიგებისგან, მაგრამ ეს ამოცანა არც ისე რთულია: თუ რიცხვები არ არის,თარიღები, სახელები, კონკრეტული ფაქტები, ასეთ ინფორმაციას არ უნდა მიაქციოთ ყურადღება. ასევე კარგია თვალყური ადევნოთ სხვა ობიექტების ვადებს (როგორც წესი, ასეთი ინფორმაცია ხელმისაწვდომია) და წაიკითხოთ მომხმარებელთა მიმოხილვები. ბინის ყიდვისას დეველოპერის შესამოწმებლად მრავალი გზა არსებობს.

და ამ შემთხვევაში, როდესაც ბინას ყიდულობენ ახალ კორპუსში, საბუთების გადამოწმება უნდა იყოს საფუძვლიანი, თუნდაც ეს გაყიდვა იყოს დეველოპერისგან. მეორადი საცხოვრებელი, რა თქმა უნდა, დიდ ძალისხმევას მოითხოვს, რადგან ახალ შენობებს არ აქვთ რეგისტრაციის, ამონაწერების და მესაკუთრეთა ცვლილებების ასეთი მდიდარი ისტორია. მაგრამ აქაც, უძრავი ქონების კანონიერი „სიწმინდის“საფუძვლიანი შემოწმების შემდეგაც, რომელიც ყველა წესის დაცვით ხდება, შეძენილი ბინის ჩამორთმევის ალბათობა რჩება. თუ გამყიდველს შეუძლია დაამტკიცოს, რომ შეძენისას მისი უფლებები დაირღვა, მაგ. მაგრამ თუ მეორადი საცხოვრებელი შეძენილია, დემონტაჟი მოხდება არა მხოლოდ გამყიდველთან, არამედ მფლობელთან, რომელიც მასზე ადრე ფლობდა ამ ბინას. თქვენ ალბათ მოგიწევთ სასამართლო პროცესების მთელი სერიის გავლა. მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვისას იურიდიული „სიწმინდის“შემოწმებას დიდი და რთული დრო სჭირდება: ეს არის ყველა დოკუმენტის ავთენტურობა, ეს არის უძრავი ქონების სამართლებრივი სტატუსის შეფასება, ეს არის შესაძლო ანალიზი. ამ შესყიდვასთან დაკავშირებული რისკები.

დოკუმენტები

შესაძლებელია ბინის ლეგალური "სისუფთავის" შემოწმება, ნებისმიერი უძრავი ქონების შეძენისას ტრანზაქციის მაქსიმალურად უზრუნველყოფა. შემდეგი დოკუმენტები უნდა მოითხოვოს გამყიდველს.

1. საუკეთესოა დოკუმენტაციის კითხვა სერთიფიკატით დაიწყოთუფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ, აგრეთვე მასთან დაკავშირებული: ყიდვა-გაყიდვის ან მემკვიდრეობის ხელშეკრულებები, შემოწირულობა, პრივატიზაცია და სხვა.
2. მეორე ნაბიჯი იქნება USRR განცხადების შესწავლა. ეს არის ერთიან სახელმწიფო რეესტრში, რომელიც შეიცავს ყველა ინფორმაციას ამ ქონებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ტრანზაქციის შესახებ.
3. მესამე ნაბიჯი არის ამონაწერი სახლის წიგნიდან, რათა დავრწმუნდეთ, რომ ამ საცხოვრებელ სივრცეში არ არიან რეგისტრირებული მოიჯარეები. ასეთი ამონაწერის შეკვეთა შესაძლებელია ნებისმიერ მრავალფუნქციურ ცენტრში. დოკუმენტში მითითებული უნდა იყოს, რომ ყველა, ვინც ადრე ცხოვრობდა ამ ბინაში, რეგისტრაციიდან გაუქმდა.
4. დახმარება - ასევე MFC-დან - გიპასუხებთ კითხვაზე, თუ როგორ უნდა შეამოწმოთ დავალიანება ბინის ყიდვისას, რადგან იქ მითითებულია რაიმე კომუნალური დავალიანების არსებობა.
5. აუცილებელია სერთიფიკატი გამყიდველისგან ნეიროფსიქიატრიული და ნარკოლოგიური დისპანსერიდან.

დეტალები

როგორ შევამოწმოთ არის თუ არა დაკავება ბინაზე? EGRP ამონაწერიდან. ნათქვამია, თუ ეს მარტივი განცხადებაა, არის თუ არა გამყიდველი მფლობელი. და ამონაწერის გაფართოებულ ვერსიაში არის ამ ბინის მთელი ისტორია USRR-ში პირველი შესვლიდან. მასში მითითებულია, ვინ იყო ადრე მფლობელი და რამდენად ხშირად იყიდებოდა. თუმცა, ამ განცხადებით ვერ შემოიფარგლება. როგორ შევამოწმოთ არის თუ არა ბინა იპოთეკით ყიდვისას? ხშირად საცხოვრებელი ფართი იყიდება მარიონეტული გზით და, შესაბამისად, მფლობელი პრაქტიკულად არ იღებს მონაწილეობას გარიგებაში. ეს ძალიან სარისკო სიტუაციაა. ხშირად ასეთი დოკუმენტები არაკეთილსინდისიერი გზით მოიპოვება.

ამიტომ, ბინის შეძენისას მხოლოდ საგულდაგულოდ უნდა შემოწმდეს, არის სახლის უშუალო მფლობელის საბუთები. ამისათვის თქვენ უნდა სთხოვოთ სანდო პირს კონტაქტი და დაუკავშირდეთ მფლობელს, რათა მან დაადასტუროს, რომ ბინა იყიდება. შემდეგი, თქვენ უნდა შეამოწმოთ "Encumbrance" სვეტი USRR ამონაწერში, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას ბინის სტატუსის შესახებ - არის თუ არა იგი დაგირავებული. თუ ქონება გაიყიდება მემკვიდრეობის მიღებისთანავე, უმჯობესია არ იყიდოთ იგი. სამი წლის განმავლობაში შეიძლება გამოჩნდნენ ახალი მემკვიდრეები, რომლებიც სასამართლოში გაასაჩივრებენ ამ გარიგებას. ასევე, USRR სერთიფიკატის გაფართოებული ვერსიით, შეიძლება დადგინდეს, რომ მაგალითად, ამ ბინის იპოთეკა ბოლომდე არ არის გადახდილი.

რას მივაქციოთ განსაკუთრებული ყურადღება

პირველი, რასაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ არის ფასი. თუ მსგავსი ბინები უფრო ძვირად გაიყიდება, ეს განსაკუთრებით საგანგაშო უნდა იყოს და მხოლოდ ამ ქონებისადმი დიდი ინტერესით შეგიძლიათ გააგრძელოთ მისი „სისუფთავის“იურიდიული კუთხით შემოწმება და ამის გაკეთება ბევრად უფრო ფრთხილად, ვიდრე აქამდე ეგონათ. გამყიდველს საგულდაგულოდ უნდა ჰკითხო და დეტალები მოიძიო: არა მხოლოდ ვის ეკუთვნის ეს ბინა, არამედ როდის, როგორ და ვისგან შეიძინა, რატომ იყიდება იგი ხელახლა, იყო თუ არა ბინა სასამართლოში ჩართული. შემდეგ გადაამოწმეთ რა წერია დოკუმენტებზე. აქედან გაირკვევა, რამდენად მართალია გამყიდველი, რადგან თქვენ მოგიწევთ მასთან გამკლავება, როგორც კონტრაგენტი. მაგრამ როგორ შევამოწმოთ ბინის გამყიდველი სხვაგვარად ყიდვისას?

აუცილებლად მიაქციეთ ყურადღებამოწმდება მისი პასპორტი და ბინასთან დაკავშირებული სხვა დოკუმენტები: რის საფუძველზე დაარეგისტრირეს ქონება, სად, როდის მიიღეს მასზე უფლების რეგისტრაციის მოწმობა. დარწმუნდით, რომ აიღეთ ასლები ხელახალი შესამოწმებლად, მაგრამ შეამოწმეთ ორიგინალები ბეჭდების, ხელმოწერების, ჭვირნიშნებისა და ყველაფერი, რაც დაკავშირებულია სამთავრობო დოკუმენტთან. ასევე დარწმუნდით, რომ შეადარეთ ასლები ორიგინალს. მათ შეიძლება წარმოადგინონ სრულიად განსხვავებული დოკუმენტები. ქაღალდზე წარმოდგენილი ინფორმაცია უნდა შეესაბამებოდეს გამყიდველის ზეპირ ამბავს. როგორ შევამოწმოთ მემკვიდრეები ბინის ყიდვისას? Არანაირად. უმჯობესია შეიძინოთ იგი, როდესაც უფლება დამტკიცდება მემკვიდრეობის დღიდან სამი წლის შემდეგ. როგორ შევამოწმოთ ბინა Rosreestr-ის საშუალებით ყიდვამდე? ზემოთ ნათქვამია, რომ MFC-ში შეგიძლიათ შეუკვეთოთ და მიიღოთ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული აბსოლუტურად ნებისმიერი დოკუმენტი.

დამატებითი ინფორმაცია

საბუთების მიღებამდე და შემოწმებამდე გამყიდველს ვერ გადაერიცხება არც წინასწარი გადახდა და არც დეპოზიტი, ვინაიდან ყოფილ მფლობელს შეუძლია შეინახოს ორიგინალური მოწმობა და კონტრაქტი, თუნდაც უკვე გაყიდული ეს ბინა. აუცილებელია დოკუმენტურად გაირკვეს, ჰყავს თუ არა გამყიდველს დამოკიდებული მოქალაქეები, არასრულწლოვანი შვილები, არის თუ არა გამყიდველი ახლა დაქორწინებული და იყო თუ არა ის დაქორწინებული იმ დროს, როდესაც იყიდა ეს ბინა და რაც მთავარია, მოქმედებს თუ არა პირადად, თუ რწმუნებულის მეშვეობით.

შეუძლებელია გარიგების დადება მფლობელთან პირადად საუბრის გარეშე. უმჯობესია ხელშეკრულების გაფორმება მფლობელთან და არა რწმუნებულთან. ყალბი ტრანზაქციების მნიშვნელოვანი რაოდენობა არის ქვეშსაბაბი იმისა, რომ მეპატრონე არ არის: სხვა ქალაქში, სხვა ქვეყანაში და ა.შ. მინდობილობა შეიძლება ყალბი იყოს. თუ რწმუნებულს არ სურს მყიდველს აჩვენოს ბინის მფლობელი, ეს საეჭვო უნდა იყოს და აქ მიზეზები სრულიად შეუსაბამოა. ასევე ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ის გამცემმა ნოტარიუსმა შეძლოს მინდობილობის ნამდვილობის დადასტურება, რადგან ნოტარიუსები ასეთ თხოვნებს არ პასუხობენ.

მეურვეობის ორგანოები და ქმედუნარიანობის მოწმობები

თუ არასრულწლოვანი ბავშვები დარეგისტრირდნენ გასაყიდ ბინაში, თქვენ უნდა მოითხოვოთ მეურვეობის ორგანოების წერილობითი თანხმობა, წინააღმდეგ შემთხვევაში გარიგება ვერ დაიდება. თუ თავად გამყიდველი ოფიციალურად გამოცხადდა არაკომპეტენტურად, მისი საქმეები ევალება მეურვეს და მხოლოდ მეურვეობის ორგანოს მიერ დანიშნული მეურვეს. საბუთებიდან უნდა გადაამოწმოთ სასამართლოს გადაწყვეტილებები პირველ საკითხზე (ქმედუუნარობის შესახებ) და მეორე საკითხზე (მეურვის დანიშვნის შესახებ). და თავად გარიგების განსახორციელებლად, აუცილებელია მეურვეობის ორგანოების თანხმობის მიღება. ასეთი გარიგების გეგმის რისკი იმდენად დიდია, რომ ყველაზე ხშირად მყიდველი უარს ამბობს ასეთი საცხოვრებლის შეძენაზე.

მაგრამ კიდევ უფრო დიდი პრობლემაა სიტუაცია, როდესაც გამყიდველი არ არის აღიარებული ქმედუუნაროდ, მაგრამ მუდმივად ან ზოგჯერ არის უუნარობის მდგომარეობაში საკუთარი ქმედებების მნიშვნელობის გაგება (ეს განმარტება მომდინარეობს კანონით). ამ მდგომარეობის თვალით გამოთვლა საკმაოდ რთულია თუნდაც განმეორებითი პირადი შეხვედრებით. ამიტომ, ყოველი შემთხვევისთვის, თქვენ უნდა მოითხოვოთ ცნობა ფსიქიატრისგან, გარიგების დღით დათარიღებული. გამოსავალი ასევე შეიძლება იყოს ფსიქიატრი მეგობრის ნათესავად გარიგებაზე მოწვევაან მეგობარი. თუმცა, უბრალოდ არარეალურია ასეთი გარიგების უზრუნველყოფა ყველა ცუდი შემთხვევისგან. ნოტარიუსთან გარიგების გაფორმებითაც კი, ამ საწარმოს სრული წარმატება შესაძლოა ვერ მიაღწიოს. ამიტომ, ჯობია, თავი დავანებოთ საეჭვო საწარმოს, რადგან დღეს უძრავი ქონების მიწოდება მოთხოვნაზე თითქმის სამჯერ მეტია.

ოფიციალურ საიტებზე

თქვენ უნდა გადახვიდეთ რაიონული სასამართლოს ოფიციალურ ვებსაიტზე, რომელსაც ეკუთვნის ეს საცხოვრებელი, და ძიებაში ჩაწერეთ გამყიდველისა და მისი წინამორბედების - ბინის მესაკუთრეთა სახელები. იგივე პრინციპი მოქმედებს, თუ თქვენ უნდა შეამოწმოთ, ჰქონდათ თუ არა გამყიდველებს და მათ მეუღლეებს რაიმე საქმე სასამართლოში და თუ ასეა, რომელი. მთავარია, დაიშალა თუ არა ქორწინება და გაიყო თუ არა ქონება, აღიარეს თუ არა მესაკუთრე ქმედუუნაროდ. ეს უკანასკნელი მოწმდება რეგისტრაციის ადგილზე, ამიტომ გამყიდველის პასპორტი ძალიან ფრთხილად უნდა შეისწავლოს და შემდეგ გადახვიდეთ სასამართლოს ვებსაიტზე, სადაც ეს პირი არის რეგისტრირებული ან რეგისტრირებული.

სასამართლო სისტემა ჯერ არ არის ჩამოყალიბებული, რომ ეს ყველაფერი რამდენიმე დაწკაპუნებით იპოვო, სამწუხაროდ. საარბიტრაჟო სასამართლოებს ასევე აქვთ ოფიციალური მონაცემთა ბაზა. აქ თქვენ უნდა დაადგინოთ, გამოცხადდა თუ არა გამყიდველი გაკოტრებული. თუ ეს იყო, მაშინ ეს აუცილებლად აისახება იმ ქალაქის საარბიტრაჟო სასამართლოში, სადაც ის რეგისტრირებულია. ონლაინ სააღსრულებო წარმოების ღია ოფიციალური მონაცემთა ბაზის მეშვეობით უნდა გაარკვიოთ, არის თუ არა ბინის მფლობელი ან მისი მეუღლე მოვალე და აღძრულია თუ არა საქმე ამ მოქალაქეების მიმართ.

განცხადებებისა და ცნობების მიხედვით

მფლობელის ბარათზე, ანუ ამონაწერისახლის წიგნი, თქვენ უნდა დაადგინოთ ვინ არის რეგისტრირებული ამ ბინაში, მათ შორის (და განსაკუთრებით) ვინც იქ არ ცხოვრობს. ასევე უნდა იყოს წარმოდგენილი კომუნალური გადასახადი. იდეალური ვარიანტია, როცა ბინაში არავინ არის რეგისტრირებული, მაგრამ ეს ყოველთვის ასე არ არის. თუ ბინაში არიან რეგისტრირებული პირები, აუცილებელია ხელშეკრულებაში მიეთითოს ის ვადა, რომლის განმავლობაშიც ისინი ამოღებულნი იქნებიან სარეგისტრაციო რეესტრიდან. მათ, ვინც დარეგისტრირებულნი არიან ამ საცხოვრებელ ფართში, მაგრამ არ ცხოვრობენ იქ, უნდა წარმოადგინონ ნოტარიულად დამოწმებული ვალდებულება, რომ გააუქმონ რეგისტრაცია გარკვეულ თარიღამდე.

უკეთესია ეს უკანასკნელი ტრანზაქციის დასრულებამდე ბინიდან გამოვიწეროთ, წინააღმდეგ შემთხვევაში შეძენილ ბინაში შეგიძლიათ დარჩეთ "ჩაყრით". სასამართლოში ხშირად იკარგება საქმეები, რომლებიც ეხება გამოსახლების მოთხოვნებს, რადგან ეს საკითხი ბევრ უსიამოვნო ნიუანსს შეიცავს. გარიგებაზე ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა ასევე აუცილებელია რეგისტრირებულ ქორწინებაში მყოფი მფლობელისთვის, რომელიც ადასტურებს, რომ მეუღლე არ არის წინააღმდეგი ამ საცხოვრებელი ფართის გაყიდვის შესახებ. ეს კეთდება უშეცდომოდ, თუ ბინა იყიდა ქორწინების დროს და გაყიდვის მომენტისთვის ქორწინება დაიშალა. დამატებითი საბუთები არ არის საჭირო მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც ბინა მიიღეს საჩუქრად, მემკვიდრეობით (სამ წელზე მეტი ხნის წინ!), მოხდა პრივატიზება. ეს არის ყველა ყველაზე ძირითადი რამ, რაც უნდა შეამოწმოთ ბინის ყიდვისას. მთელი ამ მოცულობითი ინფორმაციის მიღების შემდეგ, დოკუმენტების პაკეტი საგულდაგულოდ არის შესწავლილი და გაანალიზებული.

ლეგალური სტატუსი

უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა შეაფასოთ ამ ბინის იურიდიული სტატუსი: როგორ და რის საფუძველზე შეიძინეს ის ამჟამინდელმა მფლობელებმა, როდის მოხდა ეს. თუ შეძენის შემდეგ სამი წელი არ გასულა, მაშინ ჩნდება ორი პრობლემა. ხანდაზმულობის ვადა არ გასულა, ანუ ბინის ყიდვის გარიგება კვლავ შეიძლება გაასაჩივროს წინა მესაკუთრეებმა. გადასახადების შესამცირებლად, გამყიდველმა შეიძლება მოგთხოვოთ, მიუთითოთ ბინის დაბალი ღირებულება დოკუმენტებში. უმჯობესია არ დაეთანხმოთ, რადგან თუ ეს ტრანზაქცია ბათილად გამოცხადდა, გამყიდველი არ დააბრუნებს სრულ თანხას, არამედ დააბრუნებს მხოლოდ იმას, რაც ხელშეკრულებაშია მითითებული.

მისი მფლობელის მიერ ბინის შეძენის ყველაზე არასანდო მიზეზი მისი მემკვიდრეობაა, მით უმეტეს, თუ მისი მიღების სამწლიანი ვადა არ არის გასული. თუ ამ ვადაზე გვიან სასამართლოში გამოჩნდება ახალი მემკვიდრე, მაშინ მყიდველის რისკები მნიშვნელოვნად შემცირდება. თუ ბინა ხშირად იყიდებოდა და ყიდულობდა მოკლე დროში, ეს თაღლითობის ყველაზე თვალსაჩინო ნიშანია. უმჯობესია დაუყოვნებლივ მოძებნოთ შესყიდვის სხვა ვარიანტი, რადგან ახლა ამაში პრაქტიკულად არანაირი პრობლემა არ არის. რაც უფრო მეტი გაყიდვები და შესყიდვები აქვს ბინას, მით უფრო მახინჯია მისი იურიდიული ისტორია. თუ ამ კონკრეტული საცხოვრებელი ფართის ყიდვის სურვილი მართლაც უზარმაზარია, მაშინ თქვენ უნდა შეამოწმოთ არა მხოლოდ ბოლო გამყიდველი, არამედ მეუღლე და ყველა წინა მფლობელი ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში მაინც.