კომერციული საცხოვრებელი: კონცეფცია, დიზაინის მახასიათებლები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

თავდაპირველად დადგენილი გრადაცია: მთელი უძრავი ქონება დაყოფილია საცხოვრებელ და კომერციულ. მაგრამ დღეს ყველაფერი ცოტა სხვაგვარადაა. ასევე არსებობს ისეთი კატეგორია, როგორიცაა კომერციული საცხოვრებელი. სხვა სახელია ბინები. რა არის ეს? რა დადებითი და უარყოფითი მხარეები აქვს ასეთი შენობების ყიდვას? როგორ განიხილება ეს იურიდიული თვალსაზრისით? ამ და სხვა მნიშვნელოვან კითხვებზე პასუხები მოცემულია სტატიაში.

რა არის კომერციული უძრავი ქონება?

დავიწყოთ ყველაზე მნიშვნელოვანი განმარტებით. კომერციულ უძრავ ქონებად განიხილება სხვადასხვა ნაგებობები, მიწის ნაკვეთები, შენობები, რომლებსაც იყენებენ მათი მფლობელები, მოიჯარეები სამეწარმეო საქმიანობისთვის. ამ უკანასკნელის მიზანია მუდმივი მოგება, პერიოდული კაპიტალის მოგება, იჯარით მიღებული შემოსავლები. ეს არის ერთ-ერთი საინვესტიციო ვარიანტი.

აქ არის ყველაზე გავრცელებული ობიექტები, რომლებსაც შეიძლება ეწოდოს კომერციული უძრავი ქონება:

• სასოფლო-სამეურნეო საწარმოები.
• სამრეწველო ობიექტები.
• სასტუმროები, სასტუმროები, ჰოსტელები.
• სათავსოები, ავტოფარეხები.
• საოფისე სტრუქტურები.
• სავაჭრო ცენტრები და მაღაზიები.

კიდევ რა არის კომერციული უძრავი ქონება?

კომერციული უძრავი ქონება ასევე შეიძლება ეწოდოს შემდეგს:

• მიწა და სხვა ბუნებრივი ადგილები.
• მიწისქვეშა რესურსების გარკვეული უბნები.
• შეზღუდული წყლის ობიექტები.
• ტყის უბნები.
• მრავალწლიანი პლანტაციები.
• სხვა სახის ქონება მიმაგრებულია მიწაზე ან მყარად არის დაკავშირებული მასთან. როგორც წესი, ეს არის სხვადასხვა შენობები, ნაგებობები.

არ დაგავიწყდეთ, რომ უძრავი ქონება ასევე მოიცავს მასზე უფლებებს. მას ასევე შეიძლება ეწოდოს კოსმოსური ობიექტები, რომლებიც ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, წყალი და თვითმფრინავი.

საკუთრება განიხილება კომერციულად მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის განკუთვნილია კომერციული გამოყენებისთვის. ის, რომელშიც ის ხდება მუდმივი მოგების წყარო.

კატეგორიები

ახლა - კომერციული უძრავი ქონების გრადაცია:

• შენობები უფასო გამოყენებისთვის. სპორტული და ფიტნეს ცენტრები, სასტუმროები, სასტუმროები, რესტორნები, კაფეები.
• საცალო ვაჭრობის ფართი. მაღაზიები და სავაჭრო ცენტრები.
• საოფისე ქონება. ბიზნეს ცენტრებიდან კერძო ოფისებსა და საოფისე ფართებამდე.
• სამრეწველო შენობები. სამრეწველო ფართები, სამრეწველო საწარმოების სტრუქტურები, სასაწყობო კომპლექსები.
• სოციალური სივრცეები. სამედიცინოცენტრები, გასართობი კომპლექსები (ბოულინგი, საცურაო აუზები, დისკო დარბაზები და ა.შ.), კომერციული აეროპორტები და ა.შ.
• კომერციული საცხოვრებელი. ე.წ. ბინები მრავალბინიან კორპუსებში, მოკლევადიანი გაქირავებული ფართები საცხოვრებლად.

ამავდროულად, მხოლოდ პირველი ოთხი კატეგორია ითვლება ჭეშმარიტად კომერციულ უძრავ ქონებად. ბოლო ორს უფრო მოსაზღვრე პოზიცია უჭირავს - სოციალურ და კომერციულ, საცხოვრებელ და კომერციულ ტიპებს შორის. ისინი მოგებას მოუტანენ თავიანთ მფლობელებს, მოიჯარეებს მხოლოდ გარკვეული მიზნებისთვის გამოყენების შემთხვევაში.

შეიძლება თუ არა კომერციული ფართი იყოს საცხოვრებელი?

მიუხედავად იმისა, რომ თავდაპირველად უძრავი ქონება იყოფა კომერციულ და საცხოვრებლად, დღესაც არსებობს ისეთი რამ, როგორიცაა "კომერციული საცხოვრებელი". მაგრამ რა არის ეს?

ეს ეხება აბსოლუტურად ნებისმიერ საცხოვრებელ საკუთრებას, რომლის გამოყენება მოგების მიღების საშუალებას გაძლევთ.

კომერციული საცხოვრებლის მაგალითი

ასეთი საცხოვრებლის ყველაზე გავრცელებული მაგალითია ტიპიური მაღალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი. მაგრამ მასში თითოეული ბინა მოქმედებს როგორც კერძო საცხოვრებელი ფართი. ფაქტობრივად, საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობა ჩნდება როგორც საინვესტიციო პროექტი კომერციული უძრავი ქონების სფეროში. შენობის დაპროექტება, არქიტექტურული დაგეგმარება და შემდგომი მშენებლობა ხომ ინვესტიციაა, რომლის მიზანიც საკმაოდ ნათელია - მოგების მიღება.

მაგრამ ამავდროულად, ასეთ სახლში ყველა ბინა არის საცხოვრებელი საკუთრება. მას შემდეგ, რაც ბინები იყიდება ასეთსახლი, ის წყვეტს კომერციულ პროექტს. ამიერიდან ის მხოლოდ საცხოვრებელ კერძო საკუთრებას შეეხება.

კომერციული საცხოვრებელი. რა არის ბელორუსიაში? ეს მხოლოდ ასეთი მაგალითია. მაგრამ ამის გარდა, თქვენ უნდა იცოდეთ კომერციული საცხოვრებლის შესახებ მოსკოვის რეგიონში და რუსეთის სხვა დიდ ქალაქებში, რომლებიც უფრო ცნობილია საზოგადოებისთვის "ბინების" სახელით..

ფენომენის გავრცელება

როგორც სტატისტიკა აჩვენებს, მოსკოვის პირველადი საბინაო ბაზარზე უძრავი ქონების მეოთხედზე მეტი ბინებია. რატომ არიან ისინი ასე გავრცელებული? ეს ყველაფერი დაბალ ფასზეა, რაც უზარმაზარი პლიუსია რუსეთის ფედერაციის დედაქალაქის რეგიონში საცხოვრებლის გასაყიდად.

მაგრამ მყიდველები ყურადღებას არ აქცევენ დიდ ნაკლოვანებას - ასეთი შენობების სამართლებრივი სტატუსი ჯერ არ არის მკაფიოდ გაწერილი. ფორმალურად, ეს ბინები არის არასაცხოვრებელი უძრავი ქონება. მიუხედავად იმისა, რომ ისინი სრულიად ვარგისია ადამიანის საცხოვრებლად, ისინი აქტიურად არიან ჩართული ადმინისტრაციული ცენტრებისა და სასტუმრო კომპლექსების გეგმებსა და პროექტებში.

იმავე მოსკოვში ბინების წილი შეადგენს დაახლოებით 26-28% საცხოვრებლის გაყიდვის ყველა შეთავაზებას. აქ უმსხვილესი განმახორციელებლები არიან ისეთი მსხვილი კომპანიები, როგორიცაა Tushino 2018, Symbol, ZilArt და სხვები.

რამდენი ღირს კომერციული საცხოვრებელი? თუ შევადარებთ ბინებს ახალ კორპუსებს ტიპიურ საცხოვრებელ მაღალსართულიან კორპუსებში, ისინი ღირებულებაში 20-25%-ით დაბალი იქნება. უფრო მეტიც, შენობის მახასიათებლები მსგავსი იქნება.

ვისთვის არის შეთავაზება?

როგორ გამოისყიდოთკომერციული საცხოვრებელი? თქვენ უბრალოდ უნდა დაუკავშირდეთ თქვენთვის დაინტერესებული დეველოპერის გაყიდვების განყოფილებას. დღეს რუსეთში ბინების ყიდვის პრობლემა არ არის.

თავდაპირველად, ამ ტიპის მშენებლობა დაიწყო განვითარება რუსეთის ფედერაციის დედაქალაქში ტრადიციული საცხოვრებლის მშენებლობის ადგილების არარსებობის გამო. ბინები ბიზნეს ცენტრებში შევიდა. უფრო მეტი. ყოფილი ქარხნები და ქარხნები ახლა გადაიქცევა ბინების კომპლექსებად.

ვისთვის არის განკუთვნილი? თავდაპირველად ბინები წარმატებული ბიზნესმენებისთვის დროებით კომფორტული საცხოვრებლი იყო. ბიზნესმენს შეეძლო ასეთი საცხოვრებლის ყიდვა ქალაქში, სადაც ხშირად ჩნდება მივლინებაში, შეხვედრების, მოლაპარაკებების მიზნით, რათა არ დარჩეს სასტუმროში ან სასტუმროში.

მერე სხვა კატეგორიის მოქალაქეებმა დაიწყეს ბინების შეძენა. არა საცხოვრებლად, არამედ თქვენი ფულის უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის.

ვის აინტერესებს დღეს ბინები?

დღეს ბინები აინტერესებს დიდი ბიზნესისა და ინვესტიციებისგან შორს მყოფ მოქალაქეებსაც. ვისაც სურს მხოლოდ კომფორტული საცხოვრებლის შეძენა ხელმისაწვდომ ფასად მასში მუდმივი საცხოვრებლად.

მაგრამ არ უნდა იჩქაროთ ასეთი შესყიდვა. დაბალი ფასით მოზიდული, ახალმოსახლეები თავდაპირველად ყურადღებას არ აქცევენ მრავალ უბედურებას, რაც შემდეგ მათთვის დიდ პრობლემებად გადაიქცევა.

პირველ რიგში, ტერმინები "კომერციული საცხოვრებელი", "ბინები" საკანონმდებლო დონეზე საერთოდ არ არის გათვალისწინებული - არც რეგიონულ და არც ფედერალურ დონეზე. ფაქტობრივად, ბინები- საცხოვრებელი ფართები. მაგრამ ისინი იურიდიულად რეგულირდება როგორც კომერციული. გადასახადების გადახდა ხდება ამ პრინციპის მიხედვით.

რაც შეეხება კომერციულ საცხოვრებელ სახლებს, ეს არ არის დაკავშირებული კონცეფციაც კი. ეს ეხება კომერციულ გაქირავებას და არა ბინებს.

კითხვა რეგისტრაციისთვის

კომერციული სამხედრო საცხოვრებელი - ბინების გარეშე. ეს არის კომერციული იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ბინები.

ბინების მეორე მნიშვნელოვანი მინუსი - კანონის მიხედვით ისინი არ არის განკუთვნილი მუდმივი საცხოვრებლად. ამიტომ, მათი მფლობელიც კი იყო და მუდმივად იქ ცხოვრობდე, ასეთ ოთახში დარეგისტრირება შეუძლებელია. არის მხოლოდ ერთი გამონაკლისი: აპარტამენტებში რეგისტრაცია შესაძლებელია, თუ ისინი სასტუმრო კომპლექსის ნაწილია.

სად შემიძლია დარეგისტრირება?

კანონის თანახმად, არასაცხოვრებელ შენობებში რეგისტრაცია შესაძლებელია, როდესაც ისინი სპეციალიზებული დაწესებულებების - სასტუმროების, სასტუმროების, საავადმყოფოების, დასასვენებელი სახლების იურისდიქციას ექვემდებარება. აქ მცხოვრებთა რეგისტრაციის ვალდებულება ეკისრება ასეთი ორგანიზაციის ადმინისტრაციას.

თუ ბინები ბიზნეს ცენტრის ან ყოფილი ქარხნის ნაწილია, მათი საცხოვრებელ ადგილად გადაქცევა შეუძლებელია. მაგრამ დაშვებულ შემთხვევაშიც კი ყველაფერი არ არის გლუვი. აქაც ბინის მეპატრონეები იღებენ არამუდმივ რეგისტრაციას. ისინი ვალდებულნი არიან განაახლონ რეგისტრაცია ყოველ 5 წელიწადში ერთხელ. მაგრამ ის მისცემს მათ იგივე უფლებებს, რაც რეგისტრირებულებს სტანდარტულ ბინებში. ანუ ლოკალურში დაფიქსირდებაპოლიკლინიკას, შეუძლია ბავშვისთვის ადგილის მოთხოვნით საბავშვო ბაღში ან სკოლაში რეგისტრაციით. ამიტომ, ბინები ხშირად ხდება ოჯახის მყიდველების არჩევანი.

დაბეგვრის თავისებურებები

კომერციული საცხოვრებლის გადასახადი ასევე შეუფერხებლად არ მიდის. ვინაიდან ბინები ფაქტობრივად არ ეკუთვნის საბინაო მარაგს, შეუძლებელია გადასახადის გამოქვითვა 13%..

მაგრამ ამავდროულად, თავად ქონების გადასახადები იბეგრება მაღალი ტარიფებით, რადგან იურიდიულად ეს არის კომერციული. ამიტომ, ბინის მეპატრონე, ჩვეულებრივი ბინის მფლობელთან შედარებით, ზედმეტად იხდის 20-25% გადასახადს. უფრო მეტიც, ყოველწლიურად.

საგადასახადო ბაზის განსაზღვრისას (საკადასტრო ღირებულებიდან გამომდინარე), ბინების მინიმალური განაკვეთი არის 0,5%, მაქსიმალური 2% (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 406-ე მუხლის მე-2 პუნქტი, პუნქტი 2). რაც შეეხება სტანდარტულ საცხოვრებელ უძრავ ქონებას, მასზე ვრცელდება განაკვეთი 0,1% (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 406-ე მუხლის 1 პუნქტი 2)..

საგადასახადო თვალსაზრისით ყველაზე არახელსაყრელი აქ არის ბინები, რომლებიც მდებარეობს საოფისე, სავაჭრო კომპლექსში, კვების დაწესებულებებისთვის განკუთვნილ კორპუსში. აქ მაჩვენებელი 1-2%-ია. ყველაზე ეკონომიური - აპარტამენტები სასტუმროებში. მაქსიმალური ფსონი არის 0.5%.

შეიძლება თუ არა კომერციული საცხოვრებლის პრივატიზება? აქაც მათი „გაურკვევლობა“. ზოგჯერ ახალმოსახლეებს სთავაზობენ კონტრაქტებს, სადაც ისინი არიან არა ბინის, არამედ საერთო საკუთრების ზოგიერთი წილის მფლობელები.

ფასები

რაც შეეხება კომუნალურ ტარიფებს, ბინები ისევ გართულდა. ისინი არ იქნება წარმოდგენილიLCD-ის მოთხოვნები, სავალდებულო საცხოვრებელი სექტორისთვის საერთო ქონების მართვასთან დაკავშირებით.

ასე რომ, ბინის მესაკუთრეებს არ შეუძლიათ გავლენა მოახდინონ იმ ტარიფების ოდენობაზე, რომელსაც მმართველი კომპანია ადგენს შენობის, მიმდებარე ტერიტორიის და ზოგადად ინფრასტრუქტურის ფუნქციონირებისთვის. აქედან გამომდინარე, კომუნალური გადასახადები აქ ნამდვილად უფრო მაღალია ჩვეულებრივ ბინებთან შედარებით. საშუალოდ 15%-ით.

არარეგულირებული ინფრასტრუქტურა

კიდევ ერთი შემაშფოთებელი მინუსი, რომელსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ ბინის შეძენამდე. დეველოპერი არ არის ვალდებული გააუმჯობესოს კომერციული უძრავი ქონების მიმდებარე ტერიტორია. ანუ, მწვანე ზონა, გაზონები, სათამაშო მოედნები, მანქანების დროებითი პარკინგი და საფეხმავლო ბილიკები შეიძლება არასოდეს გამოჩნდეს თქვენს სახლთან.

მიაქციეთ ყურადღება მეზობლებსაც. თუ ბინები განლაგებულია ბიზნეს ცენტრში, მაშინ თქვენს სახლში იქნება მრავალფეროვანი ვიზიტორი და კურიერები. მოწევის ადგილი ან მანქანის სადგომი ოფისის თანამშრომლებისთვის შეიძლება განთავსდეს ფანჯრების ქვეშ.

SanPiN ნორმები

დასკვნის სახით, ვამატებთ, რომ კომერციული საცხოვრებელი არ ექვემდებარება სანიტარიულ სტანდარტებს, რაც მკაცრად უნდა იყოს დაცული სამშენებლო კომპანიების მიერ, რომლებიც აშენებენ სტანდარტულ საცხოვრებელს. განათების, ხმის იზოლაციის, იზოლაციის დონის მიხედვით.

ეს განსაკუთრებით შემაშფოთებელია ძველი სამრეწველო კომპლექსების ბინებისთვის, რომლებმაც რეკონსტრუქცია გაიარეს. ანუ ყოფილი ქარხნები, ქარხნები, საწყობები. ბევრს იზიდავს ეგრეთ წოდებული ლოფტები, მაგრამ რამდენად უსაფრთხო იქნებითიქ?

თუ საწარმო, რომელიც ადრე იქ იყო, ასე თუ ისე, დაკავშირებული იყო ქიმიურ მრეწველობასთან, სახიფათო ნარჩენებთან, მაშინ ასეთ ოთახში ცხოვრება უბრალოდ საშიშია. ვინაიდან ასეთი ნივთიერებების დაშლის დრო ათობით ან თუნდაც ასობით წელია.

კომერციული საცხოვრებელი - ასე ჰქვია ბინებს. ადრე ისინი მხოლოდ ბიზნესმენებსა და ინვესტორებს იზიდავდნენ. დღეს - რიგითი მოქალაქეები დაინტერესებულნი არიან ხელმისაწვდომ პერსონალურ საცხოვრებლით. მაგრამ სინამდვილეში, ბინების დაბალი ღირებულება ითარგმნება უამრავ მინუსში, რომელიც ვერც კი ამართლებს მას.