მომგებიანია იპოთეკის რეფინანსირება? დადებითი და უარყოფითი მხარეები, ბანკის მიმოხილვები

2025 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2025-01-24 13:19

იპოთეკური განაკვეთების შემცირებამ განაპირობა ის, რომ რუსებმა უფრო ხშირად დაიწყეს რეფინანსირების სესხების განაცხადი. ბანკები ამ მოთხოვნებს არ აკმაყოფილებენ. 2017 წლის ივლისში სესხის საშუალო განაკვეთი 11% იყო. ეს ახალი რეკორდია ცენტრალური ბანკის ისტორიაში. ორი წლის წინ იპოთეკა 15%-ით გაიცა. როგორ აღწევენ მოქალაქეები ხელსაყრელ საკრედიტო პირობებს?

არსი

რეფინანსირება არის პროგრამა, რომლითაც შეგიძლიათ დაფაროთ თქვენი ძველი სესხი ახალი სესხის განაცხადით. სერვისი იყოფა ორ ტიპად:

1. სესხის შიდა განახლება ახალი პირობებით დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმებით.
2. გარე ხელახალი რეგისტრაცია არის სესხის აღება სხვა ბანკიდან. ამ შემთხვევაში კლიენტს კვლავ მოუწევს ხელშეკრულების რეგისტრაციის პროცედურის გავლა. პროცესი გულისხმობს ახალი სასესხო ანგარიშის გაცემას და მის უზრუნველყოფას საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტების არსებობისას.

მომგებიანიაიპოთეკის რეფინანსირება?

აზრი აქვს ხელშეკრულების ხელახლა რეგისტრაციას, თუ რეგულარული გადახდის ზომა შემცირდება ან ტარიფი შემცირდება. მაგალითად, კლიენტმა მიიღო იპოთეკა 200 000 აშშ დოლარის ოდენობით, რომელიც უნდა დაფაროს 30 წელიწადში. კონტრაქტი ემსახურება წლიური 12%-ით. ყოველთვიური გადასახადი იქნება $2,057. მომგებიანია თუ არა იპოთეკის რეფინანსირება, თუ სესხის განაკვეთი დაეცემა 9%-მდე? დიახ, ეს დაზოგავს მსესხებელს $488 თვეში. ოცდაათი წლის განმავლობაში, დანაზოგი იქნება $16,000.

ექსპერტები გვირჩევენ იპოთეკის რეფინანსირებას, თუ საპროცენტო განაკვეთი შემცირდება მინიმუმ 2 პროცენტული პუნქტით.დღეს ბაზარზე საშუალო საბაზრო განაკვეთი 10%-ია. შესაბამისად, უფრო მომგებიანია რეფინანსირების საკითხთან გამკლავება იმ მომხმარებლებისთვის, რომლებმაც 2015 წელს აიღეს იპოთეკა. მაშინ საშუალო საბაზრო განაკვეთი იყო 12%. ვინც იყიდა სახლი სულ რაღაც ერთი წლის წინ, უნდა დაელოდონ განაკვეთის შემცირებას 9%-მდე.

მომგებიანია იპოთეკის რეფინანსირება, თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებდა ანუიტეტის გადახდას? არა, ამ ანგარიშსწორების სქემის მიხედვით, პირველი გადახდები გამოყენებული იქნება პროცენტის დასაფარად. თუ ხელშეკრულების გაფორმებიდან ნახევარზე მეტი გავიდა, მაშინ რეფინანსირება მხოლოდ ზარალს მოაქვს.

შეამოწმეთ მომგებიანია თუ არა იპოთეკური რეფინანსირების მოწყობა ვითიბი ბანკში შემდეგნაირად:

1. აუცილებელია აიღოთ მიმდინარე გადახდის გრაფიკი და შეაერთოთ ხელშეკრულებით დარჩენილი ყველა გადახდები.
2. შემდეგ შეიტანეთ საწყისი პირობები სესხის კალკულატორში ბანკის ვებსაიტზე: მიმდინარე ხელშეკრულებით დარჩენილი პერიოდი, გამოთვლილი ნაშთივალი.
3. კალკულატორი გამოთვლის თქვენს ყოველთვიურ გადახდას.
4. ეს თანხა უნდა გავამრავლოთ ახალი სესხის ვადის შესაბამისი თვეების რაოდენობაზე.
5. უნდა შევადაროთ შედეგები. თუ განსხვავება მნიშვნელოვანი იქნება, მაშინ რეფინანსირება მომგებიანი იქნება.

სარგებელი

სესხების შედეგად საპროცენტო განაკვეთი შემცირდება, მაგრამ ხელშეკრულების ვადა გახანგრძლივდება. მომგებიანია იპოთეკის რეფინანსირება? მომხმარებელთა გამოხმაურება ადასტურებს, რომ სტაბილური მაღალი შემოსავლის მქონე მსესხებლებს შეუძლიათ მნიშვნელოვნად დაზოგონ ფული. თუ სესხის გამცემი ბანკში ხელშეკრულების განახლება შეუძლებელია, ყოველთვის შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ სხვა ფინანსურ ინსტიტუტს.

არის გარკვეული დადებითი მაჩვენებლების შემცირება. ცენტრალური ბანკის ინფორმაციით, 2017 წლის 1 აგვისტოს მდგომარეობით, იპოთეკური სესხები გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 20%-ით მეტით იყო გაცემული. დაკრედიტების მთლიანი მოცულობა გაიზარდა 4,7 ტრილიონით. რუბლი.

მომზადება

კითხვაზე "მომგებიანია სბერბანკში იპოთეკის რეფინანსირება?" კონკრეტულ შემთხვევაში, ღირებულება უნდა გამოითვალოს.

• პირველ რიგში, თქვენ უნდა შეისწავლოთ ხელშეკრულება, განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციოთ პუნქტს ვალის უპროცენტო ვადაზე ადრე დაფარვასთან დაკავშირებით;
• შემდეგი თქვენ უნდა გამოთვალოთ საკომისიოს ზომა და ადეკვატურად შეაფასოთ თქვენი შესაძლებლობები;
• თუ გადაწყდა ხელშეკრულების ხელახალი რეგისტრაცია, მაშინ უნდა დაუკავშირდეთ კრედიტორს;
• პასუხისმგებლიან მომხმარებლებს, ბანკები მიდიან შეხვედრაზე და ადგენენვალის რესტრუქტურიზაცია, ის ყოველთვის არ ითვალისწინებს სესხის გაცემას;
• თუ ვერ მიაღწიეთ შედეგს ერთ ბანკში, უნდა მიმართოთ სხვა საკრედიტო დაწესებულებას.

დოკუმენტები

Tinkoff Bank-ში იპოთეკის რეფინანსირების მოსაწყობად, უნდა მომზადდეს რამდენიმე დოკუმენტი:

• პასპორტის ასლი;
• სამუშაო ჩანაწერის დამოწმებული ასლი (ხელშეკრულება, ხელშეკრულება);
• მოწმობა შემოსავლის შესახებ (2-პერსონალური საშემოსავლო გადასახადი) სამუშაო ადგილიდან;
• მსესხებლის სიცოცხლის დაზღვევის კონტრაქტი;
• პირველადი ხელშეკრულება და საბანკო ამონაწერი ვალის დაფარვის გრაფიკით.

კითხვის შევსების შემდეგ ბანკი იწყებს მსესხებლის გადახდისუნარიანობის შეფასებას მის მონაცემებსა და სასესხო ხელშეკრულებაზე დაყრდნობით. განაცხადის დამტკიცების შემთხვევაში მსესხებელმა უნდა წარმოადგინოს ქონების დოკუმენტაცია, ცნობები დავალიანების ნაშთისა და რესტრუქტურიზაციის არარსებობის შესახებ, წერილი იმ ანგარიშის დეტალებით, საიდანაც ხდება გადახდა.

აპლიკაციის შედგენა

როგორც კი კლიენტი მიიღებს ბანკის თანხმობას ხელშეკრულების ხელახლა შესრულებაზე, თავად პროცესი იწყება. მსესხებელი მიიღებს სახსრებს წინა სესხის დასაფარად. ქონება უზრუნველყოფის სახით გადაეცემა ახალ საბანკო დაწესებულებას.

მომხმარებელმა დაუყოვნებლივ უნდა მოემზადოს დამატებითი ხარჯებისთვის. თუ სადაზღვევო კომპანია არ არის ბანკის აკრედიტებული პარტნიორი, მაშინ ის უნდა შეიცვალოს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, დაკრედიტების განაკვეთი გაიზრდება. სბერბანკში სიცოცხლის სესხის გაცემაზე უარი ანაზღაურდება 1 პ.პ."აბსოლუტ ბანკი" და კიდევ უფრო მეტი - 4 pp

თუ დაზღვევა გაცემულია პირველ ბანკთან ხელშეკრულების დადებისას, მაშინ დოკუმენტს უბრალოდ დასჭირდება ბენეფიციარის შეცვლა. ასევე, ახალი ხელშეკრულების რეგისტრაციის პერიოდში (ძველის ანაზღაურებამდე) ირიცხება გაბერილი განაკვეთი (1–2 პ.პ.) სიცოცხლის დაზღვევაზე. ის გრძელდება არა უმეტეს ერთი თვისა.

რა ხდება ბაზარზე?

სბერბანკმა ორას საცხოვრებელ კომპლექსში იპოთეკის რეფინანსირების განაკვეთი ისტორიულ დონემდე შეამცირა. ახალ კორპუსში საცხოვრებლის ყიდვა შეგიძლიათ წელიწადში 7,4-10%-ით, მეორად ბაზარზე - 9-10%-ით. ვითიბი ბანკის ჯგუფი გასცემს იპოთეკურ სესხს 9,9-10%-ით, ხოლო ახალი საცხოვრებლის შესაძენად 9,6-10%-ით..

იგივე პირობებით, როგორც სბერბანკში, შეგიძლიათ მოაწყოთ იპოთეკური რეფინანსირება Otkritie Bank-ში - 10,2%. Absolut Bank-მა და Uralsib-მა ასევე შეამცირეს განაკვეთები 6,5%-მდე ახალი ბინების შეზღუდული რაოდენობისთვის.

რუსული ბანკების რეფინანსირების განაკვეთები წარმოდგენილია ქვემოთ მოცემულ ცხრილში.

ბანკი	შეფასება, %
Sberbank	10, 9
VTB	9, 7
გაზპრომბანკი	10, 2
დელტაკრედიტი	9, 5
Raiffeisenbank	10, 5
ურალსიბი	9, 9
"გახსნა"	10, 25
"აბსოლუტური"	10
სანქტ-პეტერბურგი	10, 9
Zapsibkombank	10

სესხის გაცემის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი პირობაა დაგვიანების, ჯარიმებისა და ჯარიმების არარსებობა. თუ არსებობს, მაშინ ჯერ უნდა გადაიხადოთ დავალიანება და შემდეგ მიმართოთ.

პრობლემა

მომგებიანია იპოთეკური რეფინანსირება საკრედიტო ინსტიტუტებისთვის? უმეტეს შემთხვევაში, არა. საბაზრო განაკვეთების კლებასთან ერთად, ბანკები ცდილობენ შეინარჩუნონ საპროცენტო შემოსავალი, რასაც დიდი მნიშვნელობა აქვს არასტაბილურ სისტემაში. ამიტომ უარს ამბობენ კრედიტის პირობების შეცვლაზე. კლიენტებს უარის ფორმალური მიზეზებიც კი არ აქვთ.

კანონის თანახმად, მსესხებელს უფლება აქვს განახორციელოს სესხის რეფინანსირება, თუ ხელშეკრულება არ შეიცავს ამ ოპერაციის პირდაპირ აკრძალვას. თუმცა, დღეს ბანკები სულ უფრო ხშირად აერთიანებენ ამ პუნქტს ხელშეკრულებაში. ამან უკვე მიიპყრო მარეგულირებლის ყურადღება.

კლიენტებს აქვთ მხოლოდ ერთი შანსი შეცვალონ ბანკის გადაწყვეტილება. აუცილებელია სხვა საკრედიტო დაწესებულების საგარანტიო წერილის ან წინასწარი ხელშეკრულების წარდგენა, რომლის პირობებითაც ბანკი იღებს ვალდებულებას დახუროს სესხი ვადაზე ადრე და მსესხებელს გასცეს ახალი იპოთეკა იმავე პირობებით, მაგრამ შემცირებული. საპროცენტო განაკვეთი. ამ შემთხვევაში, გამსესხებელი კლიენტს შუა გზაზე შეხვდება, ვინაიდან ხელშეკრულების ვადაზე ადრე დაფარვა მნიშვნელოვნად შეამცირებს მის საპროცენტო შემოსავალს. გარიგება წამგებიანი გახდება.

არის რეფინანსირება მომგებიანიიპოთეკა: მინუსები

ხელშეკრულების პირობების გადახედვის მიღწევა თითქმის შეუძლებელია, თუ ვალის ნაწილი გადაიხადა სამშობიარო კაპიტალით, ქონება რეგისტრირებულია მშობლებისა და არასრულწლოვანთა საერთო საკუთრებაში. ასეთი ობიექტის განხორციელება ძალიან რთულია.

კონტრაქტის პირობების გადახედვამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს რუსეთის ბანკის მოთხოვნებზე. მარეგულირებლის რეგლამენტის მიხედვით, ფინანსურმა ინსტიტუტმა უნდა შექმნას რეზერვი თითოეულ გაცემულ სესხზე. ეს გამოიწვევს სახსრების გაყინვას და შეიძლება გავლენა იქონიოს შესაბამისობაზე.

მომგებიანია იპოთეკის რეფინანსირება? ყოველთვის არა, რადგან დოკუმენტების ხელახალი გაცემის პროცედურისთვის ფულის გადახდა მოგიწევთ. ახალ სესხზე პირველი გადახდები გამოყენებული იქნება შემცირებული პროცენტის დასაფარად. და ბოლოს, ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაკლი არის ის, რომ მსესხებელი დაკარგავს საგადასახადო შეღავათებს. რეფინანსირების შემთხვევაში ეს აღარ არის იპოთეკა, არამედ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულება. ამიტომ, მსესხებლები მოკლებულნი არიან საგადასახადო გამოქვითვას.

როდის არის მომგებიანი იპოთეკის რეფინანსირება? ასეთი ოპერაცია ეკონომიკურად გამართლებულია მხოლოდ ერთ შემთხვევაში: თუ ახალი კრედიტორის განაკვეთი წინაზე ნაკლებია მინიმუმ 2 პროცენტული პუნქტით. ამიტომ, ძალიან ბევრია რეფინანსირების მსურველი.

მიმოხილვა

რეფინანსირების ემისიის ფასს დიდი მნიშვნელობა აქვს. იპოთეკური რეფინანსირება მომგებიანია? მომხმარებელთა მიმოხილვები ადასტურებს, რომ ხელახალი გამოშვებისთვის საკომისიო არ არის დაწესებული. თუმცა, ორიგინალმა ბანკმა შეიძლება დააკისროს თანხა თითოეული სერტიფიკატის გაცემისთვის. ასეთი დოკუმენტების საშუალო ღირებულებაარის 1 ათასი რუბლი.

მსესხებელს ტრანზაქციის სანოტარო რეგისტრაციისა და შემფასებელი კომპანიის მომსახურების საფასურის გადახდა დამოუკიდებლად მოუწევს. პირველი დოკუმენტის დამუშავების ღირებულებაა 1,5-2 ათასი რუბლი, ხოლო მეორე - 4 ათასი რუბლი. მხოლოდ ყველა დოკუმენტის გაფორმების შემდეგ იხსნება ტვირთი იპოთეკიდან და ის რეგისტრირდება ახალი ხელშეკრულებით რეგპალატში.

სესხების სხვა ტიპები

რეფინანსირება გათვალისწინებულია არა მხოლოდ იპოთეკის, არამედ საკრედიტო ბარათის, ნაღდი ფულის ან მანქანის სესხისთვის. სამომხმარებლო სესხები ყველაზე სწრაფად ხელახლა გაიცემა, ხოლო იპოთეკა ყველაზე გრძელია. იპოთეკური ქონების ხელახალი რეგისტრაცია და დალაგება საჭიროა დაზღვევით. ზოგადად, სერვისის უპირატესობა ის არის, რომ ახალი სესხი გაიცემა უფრო ხელსაყრელი პირობებით, ხოლო ყოველთვიური გადასახადი მცირდება. მსესხებელს შეუძლია ვალუტის შეცვლაც კი.

მომსახურების მექანიზმი ძალიან მარტივია. ბანკი თანხებს გადარიცხავს ანგარიშზე, საიდანაც დავალიანება ჩამოიწერა. მსესხებელმა უნდა მიმართოს ვადამდე დაფარვისთვის პირველ ბანკს და ეს უნდა გაკეთდეს ახალი გადახდის ვადამდე.

როგორც წესი, პირველ ორ თვეში ახალ ბანკში სესხის განაკვეთი იზრდება. თუმცა, შეიძლება სხვა სქემაც იყოს გამოყენებული. ძველი სესხების დაფარვის პერიოდში 40-50 დღეა გამოყოფილი. ამ პერიოდის შემდეგ, მაჩვენებელი იზრდება. ასე, მაგალითად, ამას აკეთებენ ალფა-ბანკში. სესხის რეფინანსირებისას სახელფასო ბარათის მფლობელს ემსახურება შეღავათიანი განაკვეთი 11,99%. მას შეუძლია 7 წლით ახალი კონტრაქტი გააფორმოს და 3 ვადაში განაახლოს დავალიანებამილიონი რუბლი. არახელფასიანი კლიენტებისთვის ლიმიტი მცირდება 2 მილიონ რუბლამდე.

ბაზრის მდგომარეობა

რეფინანსირება ბანკის ერთ-ერთი მთავარი სერვისია. ამიტომ, ბაზარზე სერიოზული კონკურენციაა. ზოგიერთი ფინანსური ინსტიტუტი გთავაზობთ სერვისს ონლაინ რეჟიმში. Alfa-Bank-ის მომხმარებლებმა უბრალოდ უნდა შეავსონ კითხვარი ინტერნეტ ბანკის საშუალებით და მიიღონ პასუხი ყველა კითხვაზე ჩატში.

წინასწარი გამოთვლებისთვის საიტებზე განთავსებულია ონლაინ კალკულატორები. სესხის ხელახალი გაცემისას შეგიძლიათ გაზარდოთ სესხის თანხა და მიიღოთ ნაშთი ნაღდი ანგარიშსწორებით. მომხმარებელს შეუძლია ვალების დაფარვა ინტერნეტ ბანკინგის მეშვეობით.

ტრანზაქციის განსახორციელებლად ფინანსური ინსტიტუტის ნებართვა არ არის საჭირო. ბანკები თავს არიდებენ კლიენტების გადაწყვეტილებას სხვა საკრედიტო დაწესებულებებში მომსახურეობის შესახებ. არავის სურს მომგებიანი მომხმარებლების დაკარგვა.

თავად ბანკები სთავაზობენ ამ სერვისს, პირველ რიგში, იურიდიულ პირებს, რათა კლიენტი მიიღონ ყოვლისმომცველი სერვისებისთვის და არა მხოლოდ საკრედიტო პროგრამით. ფიზიკურ პირებს უფრო ხშირად ერიცხებათ სამომხმარებლო სესხები. უზრუნველყოფილი სესხების ხელახალი დაგეგმვა ძალზე იშვიათია.