შენობების შეფასება: პროცესის ეტაპები და ნიუანსი

2025 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2025-01-24 13:19

უძრავი ქონება წარმოდგენილია მრავალი ობიექტით, რომლებიც შეიძლება იყოს საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი. მასში შედის მიწაც კი. იშვიათი არაა ქონების შეფასების საჭიროება სხვადასხვა მიზნით, როგორიცაა გაყიდვა, დაგირავება, იჯარით გაცემა ან მსგავსი რამის გაკეთება. შეფასება უნდა განხორციელდეს მხოლოდ გამოცდილი ექსპერტების მიერ, რაც საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ კონკრეტული ობიექტის საბაზრო ფასი.

რისი შეფასება შეიძლება?

შეფასება არის მოთხოვნადი სერვისი, რომელიც შეიძლება შესრულდეს საჯარო, კომერციულ ან კერძო საკუთრებაში. ყველაზე ხშირად შესრულებული პროცედურაა:

• საცხოვრებელი ქონება წარმოდგენილი სახლებით, ბინებით ან ოთახებით;
• მიწის ნაკვეთები;
• კომერციული ფართი, რომელიც არის სასტუმროები, ოფისები, საწყობები ან მაღაზიები;
• დაუმთავრებელი მშენებლობა;
• სამრეწველო ნაგებობები;
• საინჟინრო საკომუნიკაციო ქსელები;
• გარე შენობები და დამხმარე შენობები.

შენობის შეფასება მოიცავს მისი ყველა პარამეტრისა და მახასიათებლის შესწავლას. ასევე გათვალისწინებულია საცხოვრებელი კვარტლების მოთხოვნები, რადგან მათი დარღვევის შემთხვევაში, ეს აუცილებლად გამოიწვევსობიექტის ღირებულების მნიშვნელოვანი შემცირება.

როდის არის საჭირო შეფასება?

ეს პროცესი ხორციელდება სხვადასხვა სიტუაციებში:

• უძრავი ქონების გაყიდვა ან შეძენა;
• დაქირავება შენობა;
• ქონებრივი დავის გადაწყვეტა;
• სამკვიდროში შესვლა, რომლის მიხედვითაც სხვადასხვა უძრავი ქონება გადადის მემკვიდრეზე;
• კომპანიის ბალანსზე შეტანის ობიექტი, რომელიც ადრე არ იყო აღრიცხული;
• შენობის შეძენა ნასესხები სახსრების ხარჯზე, რისთვისაც მასზე დაწესებულია ტვირთი, ამიტომ ბანკს სჭირდება ინფორმაცია უზრუნველყოფის ფასის შესახებ;
• სხვადასხვა საინვესტიციო პროექტების განხორციელება;
• დაზღვევის ხელშეკრულების დადება;
• საქორწინო კონტრაქტის გაფორმება.

შენობის შეფასება საჭიროა უძრავი ქონების თითქმის ნებისმიერი სამართლებრივი ქმედებებისთვის. თუ თქვენ აპირებთ შენობის გაყიდვას ან გაქირავებას, მაშინ იმის ცოდნა, თუ რა ღირებულება გაქვთ, უდავოდ იმოქმედებს ხელშეკრულების ფასზე.

შეფასების დადებითი

ქონების შეფასება გთავაზობთ ბევრ სარგებელს:

• უძრავი ქონების რეალური ღირებულების განსაზღვრა;
• მცირდება სხვადასხვა საბანკო თუ სადაზღვევო ინსტიტუტების რისკები;
• უძრავი ქონების მყიდველებს შეუძლიათ დარწმუნდნენ, რომ არ არის გადახდილი და მნიშვნელოვანი თანხების დაკარგვა;
• საბაზრო ფასის შესახებ ინფორმაციის ხელმისაწვდომობის გამო, შეგიძლიათ აირჩიოთ ყიდვის საუკეთესო ვარიანტი.

მიწის შეფასების წყალობით შესაძლებელია ოპტიმალურის დადგენასხვადასხვა ქვეყნის შენობების ღირებულება.

ქონების შეფასების პროცესი

საცხოვრებელი თუ არასაცხოვრებელი ობიექტის შეფასება თითქმის ერთნაირად ხდება და განსხვავებები იმაში მდგომარეობს, რომ ქონების სხვადასხვა პარამეტრის შესწავლა მიმდინარეობს. თავად პროცედურა იყოფა თანმიმდევრულ ეტაპებად:

• არჩეულია კომპანიის ან კერძო დამოუკიდებელი შემფასებელის მიერ;
• გაფორმებულია ხელშეკრულება ორგანიზაციასთან შეფასების სერვისის მიწოდებაზე;
• დოკუმენტში მითითებულია პროცედურის პირობები, ამ პროცესის განხორციელების პროცედურა, ასევე მომსახურების ღირებულება;
• შენობისთვის დოკუმენტების მომზადება, წარმოდგენილი ამონაწერით USRN-დან, რეგისტრაციის მოწმობით და სხვა საბუთებით;
• შეფასებულია ობიექტის მახასიათებლები, რისთვისაც გათვალისწინებულია მოთხოვნები საცხოვრებელი ფართების ან არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების მიმართ;
• შესწავლილიაარსებული განლაგება, ქონების მდგომარეობა, სასარგებლო ვადა, ვარგისიანობა გარკვეული მიზნებისთვის და დასრულების მდგომარეობა;
• განისაზღვრება ობიექტის საბაზრო ფასი, რისთვისაც შეიძლება გამოვიყენოთ სხვადასხვა მეთოდი: ანალოგური, მომგებიანი ან ძვირადღირებული;
• ფასზე გავლენას ახდენს ობიექტის მისამართი, კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა და ეფექტურობა, ქონების სიცოცხლე და სხვა ფაქტორები;
• შესწავლილი პარამეტრების მიხედვით, იქმნება ანგარიში, რომელიც შეიცავს ქონების ფასს.

თუ შეფასება ტარდება იპოთეკურ სესხზე განაცხადის დროს, მაშინ ამისთვის შეირჩევა საბანკო დაწესებულების მიერ აკრედიტებული კომპანია. კომპანიის არჩევისას მხედველობაში მიიღება, რომ მას უნდა ჰქონდეს შესაბამისი ლიცენზია.

არასაცხოვრებლის შეფასების ნიუანსიობიექტი

არასაცხოვრებელი შენობების შეფასება მოიცავს ფაქტორების გათვალისწინებას:

• საკუთრების მდებარეობა;
• სართული;
• სართულის საერთო ფართი;
• შესასვლელთან პარკინგის ადგილების ხელმისაწვდომობა;
• მშენებლობის წელი;
• კომუნალური საშუალებების ხელმისაწვდომობა და მდგომარეობა;
• დამთავრებული და საინჟინრო აღჭურვილობა;
• სხვა პარამეტრები, რომლებიც მნიშვნელოვანია მყიდველებისთვის ან მომხმარებლებისთვის.

ასეთი ობიექტები მოიცავს მაღაზიებს, საწყობებს, ოფისებს ან სამრეწველო შენობებს.

პროცედურის თავისებურებები

პროცესი ითვლება კომპლექსურ და სპეციფიკურ, ამიტომ მხოლოდ სპეციალისტებს ენდობიან. ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონების შეფასებისას პროფესიონალები აუცილებლად გაითვალისწინებენ სხვადასხვა ფაქტორს:

• რეგიონში მსგავსი ქონების ფასები შესწავლილია;
• ოპტიმალურად მიჩნეულია შესასწავლი ქონების ღირებულების დადგენის შედარებითი მეთოდის გამოყენება, რისთვისაც შედარებულია სხვადასხვა ვარიანტის ფასები;
• წინასწარმა შემფასებელმა უნდა შეისწავლოს სხვადასხვა ინფორმაცია შენობის შესახებ, რომელიც უნდა იყოს არა მხოლოდ ეკონომიკური ან ტექნიკური, არამედ იურიდიული;
• განისაზღვრება ობიექტის მთლიანი საბაზრო ფასით, ხოლო 1 კვ.მ. მ.

ასე რომ შეფასების სერვისები საკმაოდ მნიშვნელოვანია. მათი განხორციელება შესაძლებელია მხოლოდ გამოცდილი და პროფესიონალი შემფასებლების მიერ. ეს სერვისი საჭიროა სხვადასხვა სიტუაციებში და ასევე ხორციელდება სხვადასხვა უძრავი ქონების ობიექტებთან მიმართებაში. ობიექტის ღირებულების შესახებ ინფორმაციის მოპოვებით შესაძლებელიათავიდან აიცილოთ გაუთვალისწინებელი და არასაჭირო ხარჯები, ასევე შეგიძლიათ დადოთ იჯარა ხელსაყრელი პირობებით. ამავდროულად, შეფასება ითვლება საკმაოდ ხელმისაწვდომ სერვისად.