ბინის ყიდვა უკანონო განაშენიანებით: რისკები, შესაძლო პრობლემები, გადაწყვეტილებები და რჩევები რეალტორებისგან

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, ბინების განლაგებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი სამუშაო უნდა იყოს დამტკიცებული შესაბამისი მარეგულირებელი ორგანოების მიერ. თუმცა, როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, ზოგიერთი უპასუხისმგებლო მოქალაქე ამას უგულებელყოფს, რის შედეგადაც მეორადი საცხოვრებლის შემსყიდველ ადამიანებს გარკვეული პრობლემები ექმნებათ. გარდა ამისა? ნორმატიული აქტები მუდმივად ავსებენ და იცვლებიან, შესაბამისად, ის, რაც ადრე იყო სწორი, დროის გარკვეულ მომენტში შეიძლება შეწყდეს. ამ ფონზე ჩნდება ერთი საკმაოდ ლოგიკური კითხვა: რა საფრთხე ემუქრება უკანონო განაშენიანებით ბინის ყიდვას? შევეცადოთ ეს უფრო დეტალურად გავიგოთ და გავარკვიოთ რა რისკების წინაშე აღმოჩნდებიან უძრავი ქონების მყიდველები, ასევე როგორ დაიზღვიოთ თავი და თავიდან აიცილოთ ბევრი პრობლემა.

ზოგადი ინფორმაცია

თქმამდეიმის შესახებ, თუ რა ემუქრება ბინის შეძენას უკანონო განაშენიანებით, მოდით გადავხედოთ ძირითად პირობებს და მარეგულირებელ ჩარჩოს. საცხოვრებელი კორპუსების პროექტში ცვლილებების შეტანის პროცესი რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსით. მასში გაწერილია ყველა პირობა, ნებართვების გაცემის პროცედურა, მოცემულია განაშენიანების კლასიფიკაცია და ასევე განსაზღვრავს ჯარიმას კანონის ნებისმიერი დარღვევისთვის.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ საცხოვრებლის კონფიგურაციის შეცვლაზე ყველა სამუშაო არ საჭიროებს ნებართვას. ზოგიერთ შემთხვევაში, საკმარისი იქნება მხოლოდ BTI-ს შეატყობინოთ დაგეგმილი რემონტის შესახებ, რათა ამ სამთავრობო ორგანიზაციის თანამშრომლებმა სამომავლო ცვლილებების დოკუმენტირება მოახდინოს. ეს მოიცავს შემდეგს:

• სანტექნიკის ტექნიკის გადაცემა;
• კარის დამონტაჟება საყრდენ კედელში;
• აივნების გარემონტება და მინაშენი;
• ვესტიბულის მშენებლობა, რომელიც ზრდის საცხოვრებელი ფართის თბოიზოლაციის მახასიათებლებს;
• შიდა ტიხრების მშენებლობა;
• გადაცემის კარები.

უკანონო განაშენიანებით ბინის შეძენა არცერთ ზემოაღნიშნულ შემთხვევაში არაფერს ემუქრება, ვინაიდან ისინი არ ეწინააღმდეგება საბინაო კოდექსის ნორმებს და არ საჭიროებს ნებართვის აღებას.

ძირითადი მარეგულირებელი მოთხოვნები

მოდი უფრო ახლოს მივხედოთ მათ. თუ თქვენი გეგმები მოიცავს ბინის ყიდვას, უკანონო განაშენიანებამ შეიძლება ბევრი პრობლემა გამოიწვიოს, მაგალითად,თუ მოგვიანებით გსურთ დოკუმენტების ხელახალი რეგისტრაცია ან საცხოვრებელი ფართის გადაყიდვა. ამიტომ, თქვენ უნდა იცოდეთ, რომელ შემთხვევებში აკრძალულია რაიმე ცვლილებების შეტანა საცხოვრებელი ფართის კონფიგურაციაში. ეს მოიცავს შემდეგს:

• თუ ხელახალი განაშენიანების შედეგად საბინაო პირობები გაუარესდება ან ართულებს კომუნიკაციებზე წვდომას;
• ადგილი ხდება სახიფათო ან საცხოვრებლად გამოუსადეგარი;
• იმ შემთხვევაში, როდესაც სამუშაო გავლენას ახდენს სახლის ნაწილებზე, რომლებიც დაცულია სამოქალაქო თავდაცვის სამსახურების ან საგანგებო სიტუაციების სამინისტროს საქმიანობისთვის;
• ზემოქმედებს მზიდი კონსტრუქციების სიმტკიცესა და გამძლეობაზე;
• შექმნას შენობის ნგრევის საფრთხე ან ხელი შეუშალოს მეზობელი შენობების ნორმალურ მუშაობას;
• გაუარესებული ვენტილაციის მოწყობილობა;
• გაზრდის დატვირთვას დამხმარე კონსტრუქციებზე.

ამ შემთხვევაში უკანონო განაშენიანებით ბინის ყიდვა არასასურველია, რადგან ის სავსეა უარყოფითი შედეგებით. იხილეთ ქვემოთ დაწვრილებითი ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ რა შედეგები შეიძლება შეგექმნათ.

საცხოვრებლის გადაკეთების სახეები

მაშ რა უნდა იცოდეთ ამის შესახებ? თუ თქვენ აწონ-დაწონეთ ბინის ყიდვის ყველა რისკი უკანონო განაშენიანებით და თანახმა ხართ გადადგათ ასეთი სარისკო ნაბიჯი, მაშინ უნდა გქონდეთ დეტალური წარმოდგენა იმის შესახებ, თუ რა შეიძლება იყოს ეს. მოქმედი კანონმდებლობა საცხოვრებელი ფართის რეკონსტრუქციას ორ ტიპად ყოფს:

• მარტივი;
• რთული.

სხვაობა მათ შორისარის ის, რომ პირველ შემთხვევაში საჭიროა მარეგულირებელი ორგანოებისთვის მხოლოდ ესკიზის მიწოდება, ხოლო მეორე შემთხვევაში საჭიროა პროექტის შემუშავება. თუ თქვენ აპირებთ კარების გადატანას ან სანტექნიკის აღჭურვილობის გადატანას, საკმარისი იქნება ესკიზის წარდგენა BTI-სთვის დასამტკიცებლად. გარდა ამისა, საჭირო იქნება ყველა ცვლილება ბინის გეგმაში.

კომპლექსის ხელახალი განვითარება უფრო პრობლემური და შრომატევადია, რადგან მოგიწევთ პროექტის შემუშავება და დამტკიცება რამდენიმე სამთავრობო ორგანიზაციაში. მთელ პროცესს დაახლოებით ექვსი თვე სჭირდება და ასევე მოგიწევთ საშუალოდ 60000 რუბლის გადახდა. სანებართვო დოკუმენტაციის მიღების შემდეგ ბინის მფლობელმა უნდა აცნობოს BTI-ს, რომელიც ატარებს ტექნიკურ შემოწმებას და გამოსცემს აქტს.

ამ პროცედურის გვერდის ავლით, შესაძლოა ბინის ყიდვისას გარკვეული შედეგები წარმოიშვას. არასანქცირებული ხელახალი განვითარება, თუ აღმოჩენილია შესაბამისი მარეგულირებელი ორგანოების მიერ, ისჯება მოქმედი კანონმდებლობით.

რა მოხდება, თუ იყიდით ქონებას დაუმტკიცებელი ხელახალი კონფიგურაციით?

ბევრს აინტერესებს კითხვა, რა ემუქრება უკანონო განაშენიანებას ბინის ყიდვისას. და ეს გასაკვირი არ არის, რადგან მეორადი ბაზარი სავსეა საცხოვრებლის გაყიდვის შეთავაზებებით სხვადასხვა დარღვევებით. ამ შემთხვევაში მთელი პასუხისმგებლობა ეკისრება არა გამყიდველს, არამედ მყიდველს. ამიტომ ბინის არჩევისას ძალიან ფრთხილად უნდა იყოთ მისი ტექნიკური პასპორტისა და სხვა დოკუმენტაციის შესწავლისას. ბოლოს და ბოლოს, თუტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, ნებისმიერ დარღვევას მარეგულირებელი ორგანოები მომავალში გამოავლენენ, შემდეგ კი ჯარიმის გადახდა მოგიწევთ.

სახლის კრედიტით შეძენა

მაშ რა უნდა იცოდეთ ამის შესახებ? ბინის იპოთეკით ყიდვისას არალეგალური ხელახალი განვითარება შესაძლებელია მხოლოდ მაშინ, როდესაც არ არსებობს შეუსაბამობები ტექნიკურ დოკუმენტაციასა და ქონების ფაქტობრივ გეგმას შორის. ამ შემთხვევაში, ყველაფერი არც ისე საშინელია, რადგან მთელი პასუხისმგებლობა მთლიანად ეკისრება პირს, რომელიც მოქმედებს როგორც საცხოვრებლის კანონიერი მფლობელი შესყიდვის / გაყიდვის ტრანზაქციის დროს. ამიტომ, თუ არ გაქვთ საკმარისი თანხა ნაღდი ანგარიშსწორებით საცხოვრებელი ფართის შესაძენად და გსურთ სესხის აღება ამისთვის, რეკომენდებულია პირველ რიგში გაიაროთ კონსულტაცია სპეციალისტთან, რომელსაც შეუძლია შეამოწმოს ყველა დოკუმენტაცია საბაზისო იურიდიულ სტანდარტებთან შესაბამისობაში.

რა რისკები უნდა გავითვალისწინო?

ამ ასპექტს განსაკუთრებული მნიშვნელობა უნდა მიენიჭოს. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ბინის ყიდვისას უკანონო განაშენიანების შედეგები არის ფულადი ჯარიმა. მისი ზომა დამოკიდებულია ბევრ ფაქტორზე და ზოგიერთ შემთხვევაში აღწევს ძალიან ღირსეულ რაოდენობას. როგორც წესი, თქვენ შეგიძლიათ თავი დააღწიოთ ჯარიმის გადახდას, თუ საცხოვრებლის კონფიგურაციის ცვლილება არ მოჰყვა რაიმე შედეგს, კერძოდ, ეს არ დააზარალებს მეზობელ შენობებს ან შენობებს, ისევე როგორც მათ მფლობელებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, კანონმდებლობა ითვალისწინებს სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობას, რაც უკვე უფრო მძიმეა. გარდა ამისა, მსხვერპლიმხარეს შეუძლია მოითხოვოს დამატებითი ჯარიმები სასამართლოს მეშვეობით და უმეტეს შემთხვევაში ისინი ახერხებენ მათ მიღებას. ასეთი შემთხვევები მოიცავს შემდეგს:

• დარღვევა ვენტილაციის ფუნქციონირებაში;
• ნებისმიერი მექანიკური დაზიანების გამოვლინება შენობების ფასადზე;
• მზიდი კონსტრუქციების ხმის საიზოლაციო მახასიათებლების შემცირება.

თუ გეგმავთ რეკონსტრუქციას, ჯობია არ მოიტყუოთ, რადგან სამშენებლო ხელსაწყოების ხმაური აუცილებლად მოუყვება მეზობლებს შეკეთების შესახებ, რომლებსაც შეუძლიათ შეატყობინონ შესაბამის მარეგულირებელ ორგანოებს. გარდა ამისა, სამუშაო შეიძლება არ განხორციელდეს ძირითადი წესებისა და რეგულაციების დაცვით და გამოიწვიოს საბინაო კომუნიკაციების მუშაობის დარღვევა.

უკანონო განაშენიანება შეიძლება აღმოაჩინონ კომუნალური საწარმოების წარმომადგენლებმა ინდივიდუალური ენერგო მრიცხველებიდან აღებისას. მათი საქმიანობის სპეციფიკიდან გამომდინარე, ისინი იძულებულნი იქნებიან შეატყობინონ შესაბამის ორგანოებს, რომელთა წარმომადგენლებიც მოვლენ შემოწმებით და საუკეთესო შემთხვევაში დაჯარიმდებიან. გარდა ამისა, ტექნიკურ და საკადასტრო პასპორტში შეტანილი ცვლილებები არ განხორციელდება და შესაბამისად, ეს დოკუმენტები ძალადაკარგული იქნება და საცხოვრებლის შემდგომ გადაყიდვასთან დაკავშირებით პრობლემები შეგექმნებათ.

უკანონო რეკონსტრუქციით ბინის ყიდვის ძირითადი რისკები შემდეგია:

• ტრანზაქციის ცალმხრივი შეწყვეტა და მისი ბათილობა.
• ქონების ჩამორთმევა სახელმწიფოს სასარგებლოდ. ყველაზე ხშირად, ეს ხდება მაშინ, როდესაც მყიდველმა იცოდა, რომ შენობაში ცვლილებები უკანონოდ იყო განხორციელებული და ის განზრახ მივიდაგარიგება.
• საკუთრების დაკავება, სანამ ყველა დარღვევა არ აღმოიფხვრება მისი ამჟამინდელი მფლობელის მიერ.

რაც შეეხება გამყიდველებს, ისინი არაფერს რისკავს, გარდა საცხოვრებლის ღირებულების დაკარგვისა. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ისინი აბსოლუტურად არ არიან პასუხისმგებელი არაფერზე. ამიტომ, მყიდველებმა სერიოზულად უნდა მიიღონ საცხოვრებელი ფართის არჩევანი, რადგან ამ დღეებში დაკავშირებული რისკები ძალიან მაღალია. რეკომენდირებულია კარგად დაფიქრდეთ რაიმე გარიგებაზე დათანხმებამდე.

როგორ გავხდეთ მყიდველები?

თითოეული ადამიანი უნდა იყოს ძალიან პასუხისმგებელი მიდგომა საცხოვრებლის შეძენის მიმართ. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ შემთხვევებს, როდესაც ბინის შეძენა უკანონო განაშენიანებით იპოთეკაში ხორციელდება, რადგან ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, თქვენ იქნებით ქონების მფლობელი და მთელი პასუხისმგებლობა თქვენზე იქნება. ამ შემთხვევაში პრობლემის მოგვარების ორი ვარიანტია: კანონით დადგენილ ვადაში საცხოვრებლის ყველა დოკუმენტის ხელახლა გადაკეთება ან შენობის პირვანდელ მდგომარეობაში დაბრუნება. პირველი მეთოდი ნაკლებად ძვირი და შრომატევადია, ამიტომ უმჯობესია მას მიჰყვეთ.

როგორ დაკანონდეს საცხოვრებლის უნებართვო შეცვლა

მოდით ამ ასპექტზე უფრო დეტალურად ვისაუბროთ. ასე რომ, თქვენ იყიდეთ ბინა უკანონო განახლებით. რა შეიძლება გაკეთდეს კანონთან დაკავშირებული პრობლემების თავიდან ასაცილებლად? ამ კითხვაზე პასუხი გაცემული იყო ზემოთ: ხელახლა დაარეგისტრირეთ საცხოვრებლის საბუთები. ამასთან, უნდა გესმოდეთ, რომ ყველა დაკავშირებული ხარჯი თქვენ და არა გამყიდველი გეკისრებათ. მოგიწევთ შეგროვებაშემდეგი დოკუმენტები:

• აპლიკაცია შენობის კონფიგურაციის შესაცვლელად;
• ტექნიკური მონაცემების ფურცელი;
• შესყიდვის/გაყიდვის ხელშეკრულების ორიგინალი და ასლი;
• იმ პირის სამოქალაქო პასპორტის ასლი, ვისთვისაც ბინა არის რეგისტრირებული;
• ახალი გეგმა;
• ოჯახის ყველა წევრის წერილობითი თანხმობა ხელახლა განვითარებაზე.

ყველა ამ საკითხის მოსაგვარებლად მხოლოდ 6 თვე გექნებათ, ამიტომ სახლის შეძენის შემდეგ უმჯობესია არ გადადოთ, არამედ სასწრაფოდ დაიწყოთ საბუთების შეგროვება, რადგან ამას დიდი დრო სჭირდება. ამავდროულად, თქვენ უნდა იყოთ კარგად გათვითცნობიერებული ყველა იურიდიულ ასპექტში. როგორც ამბობენ, კანონის უცოდინრობა არ არის საბაბი, უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საკითხებში კი ბევრი ხარვეზია. და ბინის ყიდვა უკანონო განაშენიანებით საკმაოდ საეჭვო საწარმოა, რომელსაც მთელი სიფრთხილით უნდა მივუდგეთ. ამიტომ, სასარგებლო იქნება პირველ რიგში იურისტების რჩევა. ეს არა მხოლოდ მნიშვნელოვნად დააჩქარებს პროცესს, არამედ თავიდან აიცილებს ბევრ პრობლემას მომავალში.

რა უნდა ვეძებოთ სახლის არჩევისას?

უკანონოდ განაშენიანებული ბინის ყიდვის თავიდან ასაცილებლად, ყურადღებით უნდა შეისწავლოთ მისთვის საბუთები. თუ არის რაიმე დარღვევა ან უკანონო ცვლილება, მაშინ მათ ადვილად გამოავლენთ მათ. ამის გაკეთება შეგიძლიათ ერთ-ერთი შემდეგი მეთოდის გამოყენებით:

1. ხშირად, ხელახალი განაშენიანების დროს ხდება მიმდებარე ნაგებობების საწყისი მახასიათებლების ცვლილება, რის საფუძველზეცმეზობელი ბინების მაცხოვრებლებს შეუძლიათ გამოიცნონ ქმედებების უკანონობა და ამის შესახებ აცნობონ ინსპექტირების ორგანოებს. მიღებული საჩივრის საფუძველზე კომისია მიდის მითითებულ მისამართზე. თუ ამავე დროს გამოვლინდება შეუსაბამობა საცხოვრებლის მდგომარეობასა და მის გეგმას შორის, მაშინ მესაკუთრე ვალდებული იქნება გადაიხადოს ფულადი ჯარიმა და დააბრუნოს ყველაფერი პირვანდელ მდგომარეობაში.
2. მსგავსი სცენარი ხდება, თუ ცვლილებების პროცესში დაფიქსირდა სამშენებლო კოდებისა და წესების უხეში დარღვევები, რამაც გამოიწვია კომუნიკაციის გაუმართაობა, რის შედეგადაც გამოიძახეს სასწრაფო დახმარების ჯგუფები პრობლემების მოსაგვარებლად. ამ შემთხვევაში ჯარიმის ოდენობა გაცილებით მეტი იქნება და შესაძლოა მომხდარ ფაქტზე სისხლის სამართლის საქმე აღიძრას.
3. გადაკეთების უკანონობა შეიძლება გამოავლინონ კომუნალური სამსახურების თანამშრომლებმა ენერგიის მოხმარების ინდივიდუალური მრიცხველებიდან ჩვენების აღების პროცესში, რომლებსაც ასევე შეუძლიათ მიმართონ შესაბამის ორგანოებს.

ნებისმიერი ზემოაღნიშნული შემთხვევა დაფიქსირდება და აისახება შესაბამის დოკუმენტაციაში, ასე რომ, თუ ბინის ყიდვისას სერიოზულად ხართ შესწავლილი, შეგიძლიათ თავიდან აიცილოთ ბევრი პრობლემა.

დასკვნა

დღეს ბევრი გადაწყვეტს ბინის ყიდვას უკანონო განაშენიანებით, ვინაიდან ასეთი ბინის ღირებულება გაცილებით დაბალია, ანალოგიურად სურთ ფულის დაზოგვა. თუმცა, დადებითი და უარყოფითი მხარეები კარგად უნდა აწონ-დაწონოთ. შენობის კონფიგურაციის ცვლილებების ლეგიტიმაცია ან მათი აღმოფხვრა ყოველთვის არ არის შესაძლებელი, და შედეგები შეიძლებაიყავი საკმაოდ სერიოზული. უმჯობესია, კიდევ ერთხელ არ გარისკოთ და არ დადოთ საეჭვო გარიგებები. და თუ საბოლოოდ გადაწყვეტთ საცხოვრებლის შეძენას უკანონო განახლებით, მაშინ ყურადღებით წაიკითხეთ ტექნიკური დოკუმენტაცია და დარწმუნდით, რომ შეძენის შემდეგ შეგიძლიათ გააკეთოთ ყველაფერი კანონის მოთხოვნების შესაბამისად. მხოლოდ ამ გზით იქნები დარწმუნებული, რომ სამართლიანობა არ მოგაღწევს.