როგორ დავიწყოთ ბინის გაყიდვა: დოკუმენტების მომზადება, პროცედურის პროცედურა, რჩევები რეალტორებისგან

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ყველა ადამიანის ცხოვრებაში შეიძლება საჭირო გახდეს ნებისმიერი ქონების გაყიდვა. და თუ მეორადი ნივთები, როგორიცაა ავეჯი, საყოფაცხოვრებო ტექნიკა ან მანქანა, უპრობლემოდ იყიდება გაზეთების ან ბიულეტენების დაფებით, მაშინ ბინის გაყიდვა სულ სხვა საქმეა. სად უნდა დაიწყოს? რა დოკუმენტებია საჭირო? როგორ გავაფორმოთ გარიგება მომავალში პრობლემების თავიდან ასაცილებლად? ამ და ბევრ სხვა საკითხს ძალიან პასუხისმგებლობით უნდა მივუდგეთ. შევეცადოთ გავიგოთ უძრავი ქონების ყიდვა/გაყიდვის ტრანზაქციების ყველა ნიუანსი, რათა ყველაფერი სწორად გააკეთოთ და მომავალში არ ინანოთ.

ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები უძრავი ქონების გაყიდვისთვის

მაშ, სად დავიწყოთ ბინის გაყიდვა? ამ კითხვას სვამს ბევრი ადამიანი, ვინც პირველად შეხვდა ამას. მოქმედებების ალგორითმი ასეთია:

1. საცხოვრებელი სივრცის ღირებულების შეფასება.
2. საბუთების საჭირო პაკეტის მომზადება.
3. სარეკლამო კამპანიის შედგენა და საცხოვრებელი ფართის პრეზენტაციის გზით ფიქრი.
4. წინასწარი ხელშეკრულების დადება მყიდველთან.
5. გარიგება ოფიციალურია.
6. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.
7. საბინაო გადაცემა ახალ მფლობელზე.

შემდეგ, ჩვენ უფრო დეტალურად განვიხილავთ თითოეულ პუნქტს, რათა არ შეგექმნათ პრობლემები მყიდველის პოვნისა და გაყიდვის ლეგალიზების პროცესში.

უძრავი ქონების შეფასება

მაშ რა უნდა იცოდეთ ამის შესახებ? თუ არ აპირებთ რეალტორების მოზიდვას და გსურთ ყველაფერი გააკეთოთ საკუთარი ხელით, სად უნდა დაიწყოთ ბინის გაყიდვა, რათა დადოთ გარიგება ყველაზე ხელსაყრელი პირობებით? პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაბიჯი არის სახლის შეფასება. მას მთელი სერიოზულობით უნდა მივუდგეთ, რადგან თუ ღირებულება ძალიან მაღალია, მაშინ უბრალოდ ვერ იპოვით მყიდველს, ხოლო თუ ის დაბალია, მაშინ დაკარგავთ ფულს. ამიტომ ფასის დადგენამდე აუცილებელია უძრავი ქონების მეორადი ბაზრის მონიტორინგი და ფასზე მოქმედი ძირითადი კრიტერიუმების გულდასმით შესწავლა.

გარდა ამისა, რეკომენდებულია თქვენი მსგავსი შეთავაზებების შესწავლა, ასევე იურისტებთან კონსულტაცია, რათა მინიმუმამდე გაიგოთ არსებული კანონმდებლობა.

ფასის დადებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შემდეგი ფაქტორები:

• საბინაო ფართობი არის მთავარი წერტილი, რომელიც ყველაზე დიდ გავლენას ახდენს ღირებულებაზე;
• მდებარეობა - ბინები მდებარეობს ცენტრშიან მის სიახლოვეს, ბევრად უფრო ძვირია, ვიდრე ქალაქის გარეუბანში;
• ბინის მდგომარეობა - ბევრი მყიდველისთვის ძალიან მნიშვნელოვანია ხარისხიანი რემონტის ხელმისაწვდომობა, ამიტომ ისინი მზად არიან გადაიხადონ მეტი კარგი საცხოვრებელი პირობებისთვის;
• ინფრასტრუქტურისა და ტრანსპორტის ცვლა - თუ სახლთან არის საბავშვო ბაღი, სკოლა, საავადმყოფო და მაღაზიები, ამან ასევე შეიძლება ხელი შეუწყოს საცხოვრებელი ფართის ღირებულების ზრდას.

თუ აბსოლუტურად წარმოდგენა არ გაქვთ, სად დაიწყოთ ბინის გაყიდვა და ასევე გიჭირთ მისი ღირებულების დამოუკიდებლად განსაზღვრა, მაშინ ამ შემთხვევაში სჯობს დაუკავშირდეთ სპეციალიზებულ კომპანიებს, რომლებიც პროფესიონალურად არიან ჩართული საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასებაში. მათ აქვთ დიდი გამოცდილება და კარგად ესმით ბაზარი, ამიტომ შეძლებენ გამოთვალონ ყველაზე განახლებული ფასი, რომელიც სრულად შეესაბამება მიმდინარე რეალობას. ამ გზით თქვენ შეგიძლიათ ოდნავ გაზარდოთ ფასი, რათა შემდეგ გააკეთოთ მცირე ფასდაკლება და წაახალისოთ დაინტერესებული ადამიანები იყიდონ.

უძრავი ქონების პრეზენტაცია

ფასის გადაწყვეტისას რეკომენდებულია ბინის ყიდვა/გაყიდვა რემონტიდან დაიწყოთ. ეს განსაკუთრებით ეხება იმ შემთხვევაში, თუ ის არის ძველ სახლში ან არა საუკეთესო მდგომარეობაში. გარეგნობა ძალიან ძლიერ გავლენას ახდენს პოტენციური მყიდველების გადაწყვეტილებაზე. ამიტომ, თქვენ უნდა გაასუფთავოთ საცხოვრებელი ფართი ნაგვისგან, გააკეთოთ ზოგადი გაწმენდა ან თუნდაც ხელახლა ჩასვათ შპალერი ზოგიერთ ოთახში. ნაკლებად ბინაგადატვირთული, მით უფრო ფართო ჩანს. განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ ყველა კომუნიკაციისა და სანტექნიკის ტექნიკის მდგომარეობას. თუ ონკანი გადის სამზარეულოში ან აბაზანაში, ის აუცილებლად უნდა შეიცვალოს.

სტატისტიკის მიხედვით, მყიდველების აბსოლუტური უმრავლესობა სახლის არჩევისას პირველ რიგში ყურადღებას აქცევს აბაზანის მდგომარეობას. ამიტომ ტუალეტი უნდა იყოს იდეალურ მდგომარეობაში და არ აფრქვევს სუნი. ცუდი აბაზანის გამო არის, რომ სახლის გაყიდვები ყველაზე ხშირად ირღვევა.

დოკუმენტაცია

მოდი უფრო ახლოს მივხედოთ ამ ასპექტს. თუ გსურთ ტრანზაქცია შეუფერხებლად წარიმართოს, მაშინ ძალიან მნიშვნელოვანია მისი ფორმირება მოქმედი კანონმდებლობის ყველა ნორმის შესაბამისად. როგორ დავიწყოთ ბინის გაყიდვა? დოკუმენტაცია ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ეტაპია, რომელსაც ადამიანების უმეტესობა სათანადო ყურადღებას არ აქცევს. თქვენ უნდა შეაგროვოთ შემდეგი:

• უძრავი ქონების საკუთრების კანონიერების დამადასტურებელი დოკუმენტები;
• ტექნიკური მონაცემების ფურცელი;
• სათაურის დოკუმენტი მიღებულია USRR-ში;
• ამონაწერი უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრიდან;
• მინიშნება ფორმა No. 9;
• განცხადება, რომელშიც ნათქვამია, რომ გამყიდველს არ აქვს დავალიანება კომუნალური მომსახურების მიმართ;
• ქმრის ან ცოლის თანხმობა საცხოვრებლის გაყიდვაზე წერილობითი ფორმით, დამოწმებული ნოტარიუსის მიერ;
• თუ გყავთ 18 წლამდე ასაკის ბავშვები, ასევე დაგჭირდებათ ნებართვა მეურვეობის ორგანოსგან.

თუ არ იცით სად დაიწყოთ ბინის გაყიდვა, დოკუმენტები სწორედ ისაა, რაზეც ყურადღება უნდა გაამახვილოთ. ყველაფაქტია, რომ თუ მათთან ყველაფერი რიგზეა, მაშინ 100 პროცენტიანი დარწმუნებით შეძლებთ მყიდველის პოვნას და გარიგებას. იმ შემთხვევაში, როდესაც უძრავი ქონება არ არის სრულიად სუფთა იურიდიული ასპექტების თვალსაზრისით, ეს შეაშინებს პოტენციურ მყიდველებს. ამიტომ, დოკუმენტების პაკეტი სრულად უნდა იყოს შეგროვებული.

როგორ დავაჩქაროთ პროცესი?

ამ ასპექტს განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს. თუ თქვენ გაქვთ დეტალური წარმოდგენა, სად უნდა დაიწყოთ ბინის გაყიდვა, შეგიძლიათ მნიშვნელოვნად შეამციროთ გარიგების დასადებად საჭირო დრო. მას შემდეგ რაც შეაგროვეთ ყველა დოკუმენტი, მოიტანეთ საცხოვრებელი სათანადო ფორმაში და მოაგვარეთ ყველა დავა, თქვენ მოგიწევთ მხოლოდ რაც შეიძლება მეტ ადამიანს უთხრათ თქვენი შეთავაზების შესახებ. გარდა ამისა, თქვენ უნდა განათავსოთ რეკლამა გაზეთებში და განათავსოთ ისინი თემატურ ინტერნეტ რესურსებზე.

მნიშვნელოვანია გამოვყოთ ის ძირითადი უპირატესობები, რაც აქვს საცხოვრებელ სივრცეს. მაგალითად, აღსანიშნავია, რომ ბინას აქვს კარგი განლაგება, დიდი სამზარეულო და სასადილო ფართი, იზოლირებული აივანი, მოქმედი ლიფტი, სუფთა შესასვლელი, ახლოს არის სუპერმარკეტი და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერება..

შეძენით დაინტერესებულ პირებს საცხოვრებლის დემონსტრირებისას იყავით რაც შეიძლება თავაზიანი და მეგობრული. მომხმარებლები ბევრად უფრო მზად არიან დაამყარონ კონტაქტი სასიამოვნო ადამიანებთან. დატოვეთ რამდენიმე საკონტაქტო ნომერი და ყოველთვის უპასუხეთ ზარებს. თუ ყველაფერს სწორად აკეთებთ, შეგიძლიათ დადოთ გარიგება ხელსაყრელი პირობებით, მიუხედავად იმისა, იცით თუ არა სად დაიწყოთ გაყიდვაბინები თუ არა.

რჩევა რეკლამის განთავსების შესახებ

მაშ რა უნდა იცოდეთ ამის შესახებ? ნებისმიერი კომერციული წინადადების შედგენისას აუცილებელია გარკვეული რჩევებისა და რეკომენდაციების დაცვა. იმის კომპენსირებას, რომ არ ვიცი საიდან დავიწყოთ ბინის გაყიდვით, ხარისხიანი რეკლამა დაგეხმარებათ.

მისი განთავსებისას დაიცავით შემდეგი წესები:

1. ფოტოები უნდა იყოს მაღალი ხარისხის. შეეცადეთ შექმნათ ისინი ისე, რომ მყიდველმა დაუყოვნებლივ გაიგოს რა არის საცხოვრებელი ფართი.
2. ინტერნეტ საიტების შერჩევა რეკლამის განთავსებისთვის. ისინი უნდა იყვნენ ძალიან პოპულარული და კარგი დასწრება. დღესდღეობით, უამრავი პოპულარული აქტუალური ონლაინ რესურსია, ასე რომ თქვენ არ შეგექმნებათ პრობლემები მის პოვნაში.
3. კარგად დაფიქრდით აღწერილობის ტესტზე. ის უნდა იყოს მარტივი, გასაგები და ინფორმატიული. მყიდველებმა უნდა გაიგონ, რატომ არის თქვენი შეთავაზება უფრო მომგებიანი, ვიდრე სხვები, რათა დაუყოვნებლივ მოინდომონ მისვლა და ქონების ნახვა.
4. თუ დროში შეზღუდული ხართ, მაშინ განათავსეთ ფასიანი რეკლამები. ისინი ყოველთვის არიან სიის სათავეში, ამიტომ ისინი დაუყოვნებლივ აკეთებენ ყურადღებას საკუთარ თავზე.

თუ ბინის გაყიდვის დაწყება სწორად არის დაყენებული, მაშინ მყიდველები არ დააყოვნებენ.

გარიგების დამუშავება

როგორ ხდება ეს და რა არის ამ პროცესის თავისებურება? თუ გსურთ გაყიდოთ უძრავი ქონება სახლში, რომელიც ჯერ არ არის ამოქმედებული, მაშინ არის ბევრი ნიუანსი, რომელიც გასათვალისწინებელია. ექსპერტების აზრით, ბინების გაყიდვა დაიწყო ქახალ შენობებში, საბუთების შედგენის და მყიდველის გამოვლენის შემდეგ, ეს არის წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება. ეს აუცილებელია იმისათვის, რომ დაინტერესებულმა პირმა დაადასტუროს თავისი განზრახვა გარიგების დასრულებაზე. ეს დოკუმენტი აზღვევს გამყიდველს, თუ მყიდველი რაიმე მიზეზით გადაიფიქრებს. ამ შემთხვევაში ხდება წინასწარი გადახდა, რომლის ოდენობაზე მოლაპარაკება ხდება ინდივიდუალურად.

შემდეგ, შესაძლებელი იქნება უძრავი ქონების ყიდვა/გაყიდვის ოფიციალური რეგისტრაცია. აქ მთავარია ხელშეკრულების სწორად გაფორმება. შეცდომების თავიდან ასაცილებლად, შეგიძლიათ აიღოთ მზა ფორმა იურიდიული საცნობარო ბაზიდან ან მიმართოთ კვალიფიციურ იურისტებს. დოკუმენტში დეტალურად უნდა იყოს გაწერილი გარიგების ყველა პირობა, გარიგების საგნის მითითების ნიშნების სრული აღწერა, ასევე მისი ღირებულება. კონტრაქტი ივსება ორ ეგზემპლარად - მყიდველისა და გამყიდველისთვის.

ფინალურ ეტაპზე ხდება ახალი მფლობელის უფლებების რეგისტრაცია და მასზე გადაცემის ბინა. ამისათვის თქვენ უნდა წარადგინოთ დადგენილი ფორმის განაცხადი Rosreestr-ში, დაურთოთ შემდეგი:

• გაყიდვის/ყიდვის ხელშეკრულება;
• ტრანზაქციის ყველა მონაწილის პასპორტის ასლები;
• ამონაწერი უძრავი ქონების საკუთრების სახელმწიფო რეესტრიდან;
• შემოწმება, რომელიც ადასტურებს ყველა მოსაკრებლისა და მოსაკრებლის გადახდას.

მხოლოდ ამის შემდეგ გაფორმდება ბინის გადაცემის აქტი და ახალ მფლობელს შეუძლია გადავიდეს საკუთარ ბინაში. მეორად და პირველად ბაზრებზე საცხოვრებლის გაყიდვა სრულიად მსგავსია, ასე რომ თქვენ შეგიძლიათ უსაფრთხოდ მიჰყვეთ ზემოთ აღწერილი ინსტრუქციებს.

რა უნდა გავაკეთოთ, თუ უძრავ ქონებაზე არის ტვირთი?

სად დავიწყოთ ბინის ყიდვა/გაყიდვა, თუ ის არის დაგირავებული ფინანსურ დაწესებულებაში, დაპატიმრებული ან უვადოდ გაცემული? დაუყოვნებლივ უნდა აღინიშნოს, რომ მყიდველების პოვნის შანსები ამ შემთხვევაში ძალიან მცირდება და ხელსაყრელ ფასს ვერ მიიღებთ. ნებისმიერი საცხოვრებელი ან კომერციული ქონება, რომელსაც აქვს რაიმე სახის ტვირთი, იყიდება დიდი ფასდაკლებით. მაგრამ ასეც რომ იყოს, მყიდველების აბსოლუტური უმრავლესობა ამჯობინებს თავი შეიკავოს.

როგორც წესი, საცხოვრებლის უმეტესობა გამოიყენება სესხის უზრუნველყოფად. ამ შემთხვევაში ყველაფერი არც ისე საშინელია, რადგან ყოველთვის შეგიძლიათ დაეთანხმოთ მეორე მხარეს ორმხრივად მომგებიანი პირობებით. თუმცა, გაყიდვიდან შემოსული თანხა ფინანსური ინსტიტუტის წინაშე ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას მოხმარდება. თუ მეზობლები იზრუნებენ ქონების მფლობელზე, მაშინ შეუძლებელი იქნება ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის დადება, ვინაიდან ეს კანონით აკრძალულია.

მაგრამ როგორ დაიწყოთ ბინის გაყიდვა დამოუკიდებლად, თუ ის ჩამორთმეულია? ეს საქმე ყველაზე პრობლემურია, რადგან ის მოითხოვს დავის გადაწყვეტას დაკისრებულ ორგანიზაციასთან. როგორც წესი, საკმარისი იქნება ყველა დავალიანების გადახდა, მაგრამ ეს ყოველთვის არ არის შესაძლებელი. ზოგიერთ შემთხვევაში, მათი ზომა შეიძლება იყოს იმდენად მაღალი, რომ სახლის გაყიდვა უბრალოდ წამგებიანი ხდება.

ქონების ექსპროპრიაცია

თუ თქვენ ფლობთ საცხოვრებელ საკუთრებას სხვა პირთან ერთად, მაშინ მისთვისგანხორციელება მოგიწევთ ოთხი ეტაპის გავლა. როგორ დავიწყოთ წილის გაყიდვა ბინაში? უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ ფასი და შეათანხმოთ ტრანზაქციის ყველა პირობა ყიდვით დაინტერესებულ პირთან. ამ შემთხვევაში, თქვენ არ გჭირდებათ რაიმეს კოორდინაცია სხვა ქონების მფლობელთან. თუმცა, თქვენ უნდა აცნობოთ მას გაყიდვის თქვენი განზრახვის შესახებ მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად. ეს ხდება წერილობითი შეტყობინების გაგზავნით, სადაც მითითებულია ფასი და გაყიდვის პირობები. მისი მიღების მომენტიდან, თანააქციონერებს აქვთ 30 კალენდარული დღე, რათა მიიღონ გადაწყვეტილება თქვენი ნაწილის გამოსყიდვის შესახებ. თუ რაიმე ქმედება არ განხორციელდა მათი მხრიდან, მაშინ ეს ავტომატურად უტოლდება თანხმობას.

თუ ყველა კმაყოფილია ყველაფრით, მაშინ შეგიძლიათ გააგრძელოთ სანოტარო დამოწმების დიზაინი. ამისათვის საჭირო იქნება შემდეგი დოკუმენტები:

• მფლობელების წერილობითი უარი წილის უკან გამოსყიდვაზე ან მტკიცებულება მათი უპასუხოდ;
• USRR განცხადება;
• ტექნიკური პასპორტი ქონებისთვის;
• საბინაო ხელშეკრულება;
• მყიდველისა და გამყიდველის ორიგინალური პასპორტები.

ყველა იურიდიული ფორმალობის მოგვარების შემდეგ შეგიძლიათ გააგრძელოთ სახელმწიფო რეგისტრაცია. ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ Rosreestr-ს ან მრავალფუნქციურ ცენტრს, დაწეროთ განცხადება დადგენილი ფორმით და გადაიხადოთ სახელმწიფო გადასახადი 2000 რუბლი.

უძრავი ქონების კომპანიები

თუ არ ხართ დარწმუნებული, რომ ყველაფერს უმკლავდებით ან არ გინდათ არაფერიჩაერთეთ, შეგიძლიათ ისარგებლოთ ორგანიზაციების მომსახურებით, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან უძრავ ქონებასთან მუშაობაში. როგორ დავიწყოთ ბინის გაყიდვა რეალტორის მეშვეობით? ყველაფერი ძალიან მარტივია. თქვენ უბრალოდ უნდა დარეკოთ კომპანიის ოფისში და მოაწყოთ შეხვედრა მის წარმომადგენელთან. შემდეგ ის მიდის ობიექტთან და ითვლის მის ღირებულებას, ამოწმებს კლიენტის უფლებამოსილებას ფლობდეს ქონებას და ყველა საჭირო დოკუმენტის ნამდვილობას.

თუ ყველაფერი რიგზეა, მაშინ ხელშეკრულება იდება ორივე მხარეს შორის. ამისათვის სახლის მესაკუთრე უნდა მივიდეს კომპანიის ოფისში. ხელშეკრულების გაფორმებისას ძალიან მნიშვნელოვანია მისი ყურადღებით წაკითხვა და თანამშრომლობის პირობების გაცნობა. მასში ნათლად უნდა იყოს გაწერილი ყველა პირობა, რომლითაც ხორციელდება გაყიდვა, საკომისიოს ოდენობა და პასუხისმგებლობა ვალდებულებების შეუსრულებლობაზე. ამის შემდეგ გადასცემთ ქონების საბუთებს და გასაღებს და შეგიძლიათ იყოთ თავისუფალი. რეალტორი მოძებნის მყიდველებს და ჩაატარებს მათთვის ბინის ტურს. ორგანიზაციების უმეტესობას აქვს საკუთარი ვებგვერდი, ამიტომ ტრანზაქცია ჩვეულებრივ ძალიან სწრაფია.

ეს ვარიანტი კარგია, რადგან თქვენ აბსოლუტურად არ გჭირდებათ იცოდეთ სად დაიწყოთ ბინის გაყიდვა. ყველაფერს აკეთებენ თქვენთვის კვალიფიციური სპეციალისტები დიდი გამოცდილებით. ისინი თავად ათავსებენ რეკლამას და ატარებენ სარეკლამო კამპანიას, ხოლო მყიდველის აღმოჩენისთანავე ადგენენ საჭირო დოკუმენტებს და დებენ გარიგებას ყველა იურიდიული ფორმალობების დაცვით. თქვენ დაგჭირდებათ მხოლოდ გამოცხადება დოკუმენტებზე ხელმოწერისთვის და შემდეგ თქვენი ფულის მისაღებად.

რჩევებირეალტორები

ბინის გაყიდვა (სად უნდა დაიწყოთ, რა დოკუმენტები უნდა მოამზადოთ და როგორ დაასრულოთ გარიგება, დეტალურად იყო აღწერილი ამ სტატიაში) იურიდიული მხრიდან საკმაოდ რთული პროცესია, რადგან საჭიროა არა მხოლოდ მოამზადოს დიდი რაოდენობით საბუთები, არამედ სწორად შეადგინოს ხელშეკრულება. ამიტომ, უძრავი ქონების ექსპერტები გვირჩევენ დაუკავშირდნენ უძრავი ქონების კომპანიებს. მათი დახმარებით თქვენ შეგიძლიათ:

• დაზოგე ბევრი დრო მყიდველების ძებნაში;
• ბინის გაყიდვა საუკეთესო ფასად;
• მოერიდეთ ბევრ დოკუმენტურ საკითხს.

მაგრამ თუ სირთულეები არ შეგაშინებთ, მაშინ თქვენ თვითონ შეგიძლიათ გააკეთოთ ყველაფერი. მიჰყევით ამ სტატიაში აღწერილი ინსტრუქციებს და აუცილებლად მიაღწევთ წარმატებას.