შესაძლებელია არაპრივატიზებული ბინის გაყიდვა? წინასწარი ხელშეკრულება ბინის გაყიდვაზე

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ბევრ ადამიანს, ვისაც აქვს მუნიციპალური საცხოვრებელი, ხშირად უჩნდება კითხვა, შესაძლებელია თუ არა არაპრივატიზებული ბინის გაყიდვა მათი საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად. კანონმდებლობა ცალსახად წერს, რომ ფიზიკურ პირებს არ აქვთ პრივატიზებული უძრავი ქონებით ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების განხორციელების უფლება. თუ ერთ დროს პირი არ იყენებდა სოციალური საცხოვრებლის პრივატიზების უფლებას, ახლა მას შეუძლია გამოისყიდოს ეს უფლება. ეს ოპერაცია ჩვეულებრივ ხორციელდება იმ შემთხვევაში, თუ პრივატიზებულ საცხოვრებელს ცვლიან არაპრივატიზებულ საცხოვრებელში, მიუხედავად მისი მდებარეობისა.

როგორ კეთდება?

ეს საკმაოდ გარკვეული ჩანს. ნებისმიერ პირს, რომელსაც აქვს არაპრივატიზებული ბინა ან წილი კომუნალურ ბინაში, შეუძლია იპოვოს შესაფერისიმყიდველი, რომელსაც ან სჭირდება საცხოვრებელი სხვა ქალაქში, ან ის მზად არის გაცვალოს იგი სწორ საცხოვრებელში. როდესაც ეს პროცედურა განხორციელდება, გამყიდველს შეუძლია დარეგისტრირდეს ბინაში, სადაც მას სურს ცხოვრება. ამ დროისთვის, ზოგიერთი ფირმა სპეციალიზირებულია ასეთ გარიგებებში. მათ აქვთ სახლი სხვა ქალაქში, ბინების მეშვეობით, რომლებშიც გაცვლის ოპერაციები ტარდება.

ბუნებრივია, ამ ტიპის ტრანზაქციებს აქვს "ხაფანგები" და ხშირად აძლიერებს კამათს კანონიერების ან უკანონობის შესახებ. თუმცა, ამის შედეგად გამყიდველის სარგებელი აშკარაა, რადგან ის ყიდის საცხოვრებელს, რომელიც მას არ ეკუთვნის. ერთადერთი ნაკლი ის არის, რომ თანხის გადარიცხვის ფაქტი არსად არ იქნება მითითებული. და ეს განსაკუთრებულ ყურადღებას იპყრობს თაღლითების მხრიდან, რომლებსაც სურთ ისარგებლონ ამ სიტუაციით.

უსაფრთხოების წესები

როგორც სხვა უძრავი ქონების ტრანზაქციაში, ამ შემთხვევაშიც ძალიან ფრთხილად უნდა იყოთ. და იმისათვის, რომ არ მოხვდეთ თაღლითების კლანჭებში, თქვენ უნდა ყურადღებით წაიკითხოთ ყველა დოკუმენტი, რომელსაც ხელს აწერთ, ასევე გახსოვდეთ, რომ გაცვლის ხელშეკრულება შეიძლება ბათილად იქნეს დადებული მისი გაფორმებიდან ერთი წლის განმავლობაში. თუ ხვდებით, რომ თაღლითობის მსხვერპლი გახდით, მაშინ რაც შეიძლება მალე უნდა მიმართოთ პოლიციას. თუ კომპანია, რომელიც ამგვარ ტრანზაქციებს ეხება, კეთილსინდისიერია, მაშინ ის არ დაუშვებს ასეთ ვითარებას, ვინაიდან გამყიდველს ბინის ფულს გადაეცემა მას შემდეგ, რაც დარეგისტრირდება იმ საცხოვრებელ ფართზე, რომელიც თავიდანვე იყო მისთვის გათვალისწინებული.დაიწყეთ ტრანზაქციის დამუშავება.

მეორე გამოსავალი სიტუაციიდან

თუ თქვენ უპასუხებთ კითხვას "შესაძლებელია თუ არა არაპრივატიზებული ბინის გაყიდვა", მაშინ აღსანიშნავია, რომ არსებობს სხვა ვარიანტი, თუ როგორ უნდა მოიქცეთ ასეთი საჭიროების შემთხვევაში. ჯერ თქვენ უნდა იპოვოთ პოტენციური მყიდველი თქვენი ქონებისთვის.

შეიძლება გაარკვიოს, არის თუ არა თქვენი სახლის პრივატიზების შესაძლებლობა. უნდა გვახსოვდეს, რომ ისეთი ობიექტები, როგორიცაა ბინები სამხედრო ბანაკებში, სპეციალური დანიშნულების სახლებში, მუდმივი კაპიტალური რემონტის მქონე სახლებში, სოციალური საცხოვრებლები და საერთო საცხოვრებლის ოთახები, არ ექვემდებარება პრივატიზაციას. თუ თქვენი საცხოვრებელი არ მიეკუთვნება რომელიმე ამ ტიპს, მაშინ შეგიძლიათ შეაგროვოთ დოკუმენტების პაკეტი პრივატიზებისთვის. ეს არის:

- ოჯახის შემადგენლობისა და საცხოვრებელი ფართის ცნობა;

- დარიცხული საცხოვრებელი კვოტის მოწმობა;

- პასპორტები;

- საბინაო ჩეკები;

- დაბადების მოწმობა 18 წლამდე ბავშვებისთვის;

- დოკუმენტები, რომლებიც მიუთითებს გარკვეული შეღავათების ხელმისაწვდომობაზე.

თუ კი ვისაუბრებთ იმაზე, შესაძლებელია თუ არა არაპრივატიზებული ბინის გაყიდვა, მაშინ აღსანიშნავია, რომ ჩამოთვლილი დოკუმენტებით გამგეობაში მოგიწევთ მთელი ოჯახით მისვლა. აქ თქვენ უნდა შეავსოთ განაცხადი, რომელსაც ოჯახის ყველა წევრმა უნდა მოაწეროს ხელი. ერთი თვის განმავლობაში განიხილება. ნოტარიუსის თანდასწრებით დგება პრივატიზების ხელშეკრულება. სახელმწიფოს მიერ აღიარებისთანავე ბინა მიიღებს პრივატიზებულ სტატუსს.

რაც შეეხება მყიდველს?

აღწერილ სიტუაციაში უნდა ითქვას, რომ მყიდველმა უნდა იცოდეს, რომ ბინა არ არის პრივატიზებული. ხშირად, თუ პოტენციური მყიდველი დაინტერესებულია ამ კონკრეტული ქონების შეძენით, ის მზად არის შეიტანოს დეპოზიტი, რომელიც დაგჭირდებათ ყველა საჭირო დოკუმენტის შესავსებად. უმჯობესია სადეპოზიტო ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება. რა თქმა უნდა, ამ შემთხვევაში ბინის ღირებულება ოდნავ დაბალი იქნება იმაზე, რაც იქნებოდა, თავიდანვე რომ უკვე პრივატიზებული ყოფილიყო. მყიდველისგან იღებთ დეპოზიტს, რის შემდეგაც გექნებათ ბინის გაყიდვის უფლება, შემდეგ კი შეგიძლიათ გაყიდოთ.

მესამე ვარიანტი

თუ ჩვენ გავაგრძელებთ კითხვის გააზრებას, შესაძლებელია თუ არა არაპრივატიზებული ბინის გაყიდვა, მაშინ ღირს კიდევ ერთი ვარიანტის აღნიშვნა. თქვენ შეგიძლიათ შეადგინოთ სოციალური ქირავნობის ხელშეკრულება თქვენს ხელთ არსებულ უძრავ ქონებაზე, მყიდველისთვის. ამისათვის ჯერ უნდა დაეთანხმოთ მას, რის შემდეგაც შეგიძლიათ დარეგისტრირდეთ თქვენს ბინაში შრომითი სოციალური ხელშეკრულების შესაბამისად. მას შემდეგ რაც მიიღებთ თქვენს შორის შეთანხმებულ თანხას, შეგიძლიათ გახვიდეთ ბინიდან. გარდა ამისა, მყიდველს აქვს შესაძლებლობა შეადგინოს სოციალური ქირავნობის ხელშეკრულება საცხოვრებლის საკუთარი სახელით და შემდეგ პრივატიზდეს საკუთრებაში.

რა უფლებას იღებთ პრივატიზაციის შემდეგ?

პრივატიზაციის შემდეგ თქვენ, როგორც მესაკუთრეს გაქვთ ბინის გაყიდვის უფლება. რა საბუთებია საჭირო ამისათვის ნოტარიუსი, ვისთანაც იმუშავებთხელშეკრულების გაფორმება და გარიგების დადება. როგორც წესი, ძირითად დოკუმენტებში შედის: ქონების ტექნიკური პასპორტი; დოკუმენტი BTI ნიშნით; ცნობა საბინაო ოფისიდან (ფორმა No3) ბინაში რეგისტრირებული პირების შემადგენლობის შესახებ; საკუთრების რეგისტრაციის მოწმობა (ამონაწერი რეესტრიდან) უძრავ ქონებაზე; დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს კომუნალური სარგებლობისთვის დავალიანების არარსებობას, თქვენი პასპორტი და პირადობის მოწმობა. თქვენ შეგიძლიათ არა მხოლოდ გაყიდოთ საცხოვრებელი, არამედ გაცვალოთ იგი.

თუ გსურთ ბინის გაყიდვა უმოკლეს დროში, მაშინ დაუკავშირდით სააგენტოს. სპეციალისტები არა მხოლოდ დაგეხმარებიან მყიდველის პოვნაში, არამედ მნიშვნელოვნად დაზოგავთ დროს. თუ თქვენ ასევე არ გაქვთ დრო, რომ შეაგროვოთ სერთიფიკატები პრივატიზებისთვის, მაშინ ისინი დაგეხმარებიან ბუფერული საცხოვრებლის გაცვლაში, ისინი ასევე გეტყვიან, საჭიროა თუ არა რაიმე დოკუმენტი ამისათვის. ბინის გაყიდვა შესაძლებელი იქნება მას შემდეგ რაც გახდებით მესაკუთრე. თქვენ ცვლით თქვენს საცხოვრებელს ბუფერში, ანუ კომპანიის საკუთრებაში არსებულ ბინაში. თქვენ და მყიდველს მოეთხოვებათ წარუდგინოთ განცხადება გაცვლის შესახებ სამთავრობო ორგანიზაციაში, შემდეგ კი დაელოდოთ ნებართვას. როდესაც მას მიიღებთ, მყიდველი აიღებს კონტროლს თქვენს ბინაზე. არ უნდა შეგეშინდეთ ასეთი ტრანზაქციების, რადგან ის არა მხოლოდ უსაფრთხოა, არამედ საკმაოდ მომგებიანიც.

თუ გაინტერესებთ როგორ გაიყოთ არაპრივატიზებული ბინა, მაშინ აღსანიშნავია, რომ ახალი კანონმდებლობა ამას კრძალავს. ეს კონცეფცია გულისხმობდა მასში პირადი ანგარიშების დაყოფას. ახლა თქვენ შეგიძლიათ მხოლოდ არაპრივატიზებული ბინა გაცვალოთ იმავე სტატუსის მქონე ორ სხვაზე.

კონტრაქტების მახასიათებლები

ხშირად მოქალაქეებს, რომლებიც აპირებენ ბინის ყიდვას, ეშინიათ მისი ორმაგი გაყიდვისა და გამყიდველის თაღლითობის. სწორედ ასეთი ადამიანებისთვის შევიდა რუსულ პრაქტიკაში ბინის გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულება. ეს გარიგების ორივე მხარეს საკმაოდ გარკვეულ უფლებებს ანიჭებს. ეს არის ერთგვარი ვალდებულება, რომლითაც მხარეები დადებენ გარიგებას მომავალში და ასევე საშუალებას გაძლევთ აღმოფხვრათ ქონების ღირებულების ზრდა და შეინარჩუნოთ პირვანდელი სახე მომავალში გადაცემული ქონების გაუარესების გარეშე. მაგრამ ზოგჯერ ბინის გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულება შეიცავს პირობებს, რომლებიც ქმნის გარიგების გარკვეულ ნიუანსებს. ამიტომ მისი შედგენისა და დასკვნისას განსაკუთრებული სიფრთხილე გმართებთ.

წინასწარი გაყიდვის ხელშეკრულების შიგთავსი

ეს დოკუმენტი შეიცავს სამომავლოდ ძირითადი ხელშეკრულების გასაფორმებლად აუცილებელი პირობების სრულ ჩამონათვალს. მითითებული დოკუმენტი აუცილებლად უნდა შეიცავდეს პირობებს, რომლითაც მხარეებს შორის უნდა დასრულდეს ბინის ყიდვა-გაყიდვა, მყიდველის მიერ დეპოზიტად ან წინასწარ გადახდილი თანხის ოდენობა. ასევე, წინასწარ ხელშეკრულებაში შეიძლება მიეთითოს ობიექტის, ავეჯის მდგომარეობა, რომელიც გადადის ბინასთან ერთად. ამ შემთხვევაში გამყიდველი იღებს გარკვეულ ვალდებულებებს, რომლებზეც მას არ აქვს უფლება უარი თქვას მომავალში, როდესაც დაიდება ბინის გაყიდვის ხელშეკრულება. დოკუმენტები ამ შემთხვევაში ე.წდააკისროს პასუხისმგებლობა ერთ-ერთ მხარეს, თუ ის თავს არიდებს გარიგებას. ამის შედეგად გამოწვეული ზიანი შეიძლება დაექვემდებაროს იურიდიულ მოქმედებას.

წაფები გაყიდვისას

ასე რომ, ახლა თქვენ იცით, შეგიძლიათ თუ არა არაპრივატიზებული ბინის გაყიდვა. აღსანიშნავია ის ხარვეზები, რომლებიც ხშირად გვხვდება ასეთ სიტუაციებში. არაპრივატიზებული ბინის გაყიდვის ნებისმიერ ვარიანტთან არის რისკი. აქ მთავარი ფაქტორი არის თაღლითობა სააგენტოს ან მყიდველის მხრიდან. მაგალითად, შეიძლება შეგექმნათ ის ფაქტი, რომ ბინიდან გაწერის შემდეგ თანხას არ გადაგიხდით. ან სააგენტოს უბრალოდ არ სურს ბუფერული ბინის უკან ყიდვა. ჯერ ყურადღებით უნდა შეამოწმოთ იმ ადამიანისა და ფირმის რეპუტაცია, ვისთანაც გსურთ ბიზნესის წარმოება.

„ბუფერული“სქემით მყიდველის ინტერესებიც დაზარალდება, ვინაიდან თუ მისი პრივატიზების უფლება უკვე გამოიყენეს, ის არ გახდება ახალი ბინის მფლობელი, უბრალოდ დარჩება მასში მოიჯარე.

კანონის მხრიდან კიდევ ერთი საფრთხე იმალება. ერთ-ერთმა დაინტერესებულმა მხარემ შეიძლება მიმართოს სასამართლოს გარიგების ბათილობის თაობაზე. ფორმალურად, ამას ყველა მიზეზი ექნება: თეორიულად, ასეთი გაყიდვა შეიძლება ჩაითვალოს წარმოსახვით ან მოჩვენებით გარიგებად. და საკმაოდ რთულია სასამართლო პროცესის შედეგის პროგნოზირება.

დასკვნის ნაცვლად

და თუ ფიქრობთ როგორ გაყიდოთ ბინა არასრულწლოვანებთან, მაშინ კიდევ უფრო მეტი პრობლემა და კითხვა გელით,როგორც თქვენ უნდა დაამტკიცოთ, რომ ამ ადამიანებს ექნებათ საცხოვრებელი ადგილი მომავალში. სწორედ ამიტომ, ყველაზე სწორი ვარიანტი იქნება საცხოვრებლის პრივატიზაცია, მაშინაც კი, თუ თქვენ უკვე შეთანხმდით მყიდველთან და მიიღეთ მისგან ანაბარი. თქვენ მიერ გადადგმული ყოველი ნაბიჯი საგულდაგულოდ უნდა იყოს დოკუმენტირებული, რაც დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ ბევრი პრობლემა.