ობლიგაციები (იპოთეკა) რუსეთში: საიდან იღებენ ბანკები ფულს იპოთეკებისთვის?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ობლიგაციები (იპოთეკა) შეადგენს აშშ-ში უძრავი ქონების ყველა ტრანზაქციის 80%-ზე მეტს, რუსეთში - 10%-ზე ნაკლებს. ფასიანი ქაღალდების პერსპექტივები აშკარაა. თუმცა, ბევრმა ადამიანმა არა მხოლოდ იცის, რა არის იპოთეკური ობლიგაციები, არამედ ძირითადი ცნებები.

საფუძვლები

ობლიგაციები არის ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც იძლევა ფიქსირებული გარანტირებული მოგების მიღების უფლებას.

ისინი ორი ტიპისაა:

1. პრეზენტაციაზე - იყიდა იაფად, გაიყიდა უფრო ძვირად.
2. ფიქსირებული პროცენტი - ითვალისწინებს შემოსავალს (კუპონს) ინვესტორისთვის გარკვეული დროის შემდეგ.

ობლიგაციები არის სავალო ფასიანი ქაღალდები. ანაზღაურება გარანტირებულია კომპანიის რეიტინგით. რაც უფრო სტაბილურია საწარმო, მით მეტია დაპირებული შემოსავლის მიღების შანსი.

რა არის ობლიგაციები (იპოთეკა)?

იპოთეკური ობლიგაცია არის სავალო ფასიანი ქაღალდი, რომელიც აფინანსებს ინვესტიციებს უძრავი ქონების სესხებში.

მაგალითად, AAA Bank გასცემს სესხებს საცხოვრებლის შესაძენად. მას აქვს კაპიტალიბუნებრივად შეზღუდული. 1 მილიარდი რუბლით ბანკს შეუძლია გასცეს, მაგალითად, 1000 სესხი. ბუნებრივია, უძრავი ქონების ბაზარი შეჩერდება, როცა საკრედიტო დაწესებულებას სახსრები ამოეწურება.

ვის სარგებლობს?

იპოთეკური ობლიგაციების გამოშვება სასარგებლოა ბაზრის ყველა მონაწილისთვის:

• ბანკს - ზრდის გაცემული იპოთეკური სესხების ოდენობას.
• ინვესტორი - დებს ფულს აქტივში, რომელიც, საცხოვრებლის ფასებიდან გამომდინარე, უნდა გაიზარდოს.
• მსესხებელს - იპოთეკის მაღალი განაკვეთები მცირდება 1,5-2%-ით. რა თქმა უნდა, რიცხვები მცირეა, მაგრამ დიდი სესხის კუთხით, სარგებელი აშკარაა.
• მშენებლები - სამშენებლო კომპანიები არ "ყინავენ" ობიექტებს, არამედ აგრძელებენ მუშაობას.
• მთავრობა - გადასახადები განვითარებისა და გაყიდვიდან.
• მუშები - უმუშევრობის გამო არ ათავისუფლებენ.

როგორ არის უზრუნველყოფილი სავალო ვალდებულებები?

ახლა იმის შესახებ, თუ როგორ მუშაობს ეს ბაზარი. AAA Bank გასცემს სესხს ქონების შესაძენად 5 მილიონი რუბლის ოდენობით. მათზე გამოსცემს ობლიგაციებს (იპოთეკა) და ყიდის ბირჟაზე. ინვესტორების ფული ახალ სესხებზე მიდის. ფასიანი ქაღალდები უზრუნველყოფილია მოქალაქეების იპოთეკური გადახდებით.

ალტერნატივები

ობლიგაციები (იპოთეკა) არ არის ერთადერთი ინსტრუმენტი ინვესტორებისთვის ამ ბაზარზე. არსებობს ალტერნატივები:

• იპოთეკის მონაწილეობის მოწმობა - აქტივის შესაძენად სესხის თანხის წილი. ინვესტორს აქვს უძრავი ქონების მოგების უფლება.
• იპოთეკა - ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს ფულის მიღების უფლებასმსესხებელი. განსხვავება ობლიგაციისგან (იპოთეკური ობლიგაცია) არის ის, რომ იპოთეკური უზრუნველყოფა არის შეძენილი ქონება.

ფასიანი ქაღალდების მახასიათებლები რუსეთში

რა თქმა უნდა, იდეა, რომელიც მოდის აშშ-დან, შეუძლია ჩვენს ბაზარზე დადებითი რამ მოიტანოს. თუმცა, რუსეთში იპოთეკური ობლიგაციები ბევრ კითხვას აჩენს როგორც ინვესტორებს, ასევე სპეციალისტებს შორის. ტერმინი „სტაბილურობა“არ ვრცელდება ჩვენი ქვეყნის ეკონომიკის, განსაკუთრებით უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებაზე. ბოლო 1,5-2 წლის განმავლობაში მან არა მხოლოდ შეწყვიტა ზრდა, არამედ მნიშვნელოვნად დაეცა. ობლიგაციები (იპოთეკა) ვერ გამოიმუშავებს შემოსავალს უძრავი ქონების ბაზრიდან, თუ ის არ გაიზრდება.

მეორე პრობლემა ფასიანი ქაღალდების მაღალი ღირებულებაა. კერძო კომერციული კომპანიები და რიგითი მოქალაქეები ამ მიზეზით ვერ გახდებიან ინვესტორები. ყველა იმედი ამყარებულია არასახელმწიფო საპენსიო ფონდებზე, ბანკებზე, რომლებსაც აქვთ უფასო სახსრები, რომლებმაც, სავარაუდოდ, არ იციან სად ჩადონ მათი ინვესტიცია.

მესამე პრობლემა არის კარგად გააზრებული საკანონმდებლო ბაზის არარსებობა.

შეგიძლიათ შევაჯამოთ: ფასიანი ქაღალდების მაღალი ღირებულება, იპოთეკური ბაზრის არასტაბილურობა, ისევე როგორც არასწორად გააზრებული საკანონმდებლო ბაზა, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ამ ტიპის ფასიანი ქაღალდების განვითარებას რუსეთში დაუშვებს.

რატომ გამოიწვია იპოთეკური ობლიგაციები სისტემის კრახი 2008 წელს?

2008 წლის კრიზისი დაიწყო სწორედ იპოთეკური ობლიგაციებით (CDOs). ფაქტია, რომ ბევრმა ინვესტორმა დაიწყო ფასიანი ქაღალდების შეძენა, რადგან იცოდა, რომ უძრავი ქონების ბაზარი მუდმივად იზრდება. ამან გავლენა მოახდინა ბანკების სტრატეგიაზე, რომლებიც გულგრილი იყვნენ თავიანთი კლიენტების გადახდისუნარიანობის მიმართ.მთავარი ის არის, რომ ისინი არიან. ყოფილა შემთხვევები, როცა 500 000 დოლარად იპოთეკა გაცემული იყო იმ ადამიანებზე, რომლებსაც რეგულარული შემოსავალი არ ჰქონდათ. ბანკისთვის რისკები მინიმალურია - მათ ეს თანხა ბირჟებზე იპოთეკური ობლიგაციების გაყიდვით მიიღეს.

ასევე, ბანკებმა გასცეს საკრედიტო სვოპები, ანუ დაზღვევა თუ დავალიანება არ გადაიხადეს.

მაგრამ პირამიდა ისე დატრიალდა, რომ მათ ქვეშ დაიწყეს ობლიგაციების (სინთეზური CDOs) გამოშვება. იმის გამო, რომ ანალიტიკურმა კომპანიებმა არ იცოდნენ რა იყო ეს, ისინი დაეყრდნობოდნენ საინვესტიციო კომპანიების მონაცემებს, რომლებმაც ისინი გასცეს. ზოგიერთმა იცოდა, მაგრამ ეშინოდა დიდი კლიენტების დაკარგვის. მათ შექმნეს კიდევ უფრო პრობლემური აქტივი სარისკო დონის BBB ობლიგაციებიდან, მაგრამ მისი საფრთხის ხარისხი უკვე ტოლი იყო AAA-ს (როგორც აშშ-ს სახელმწიფო ობლიგაციებს), ანუ აბსოლუტურად უსაფრთხო. ეს საშუალებას აძლევდა ინვესტორებს, რომლებიც ფლობენ მილიონობით დოლარს, ინვესტირებას აძლევდნენ არაუზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებს, ასევე, მიეღოთ სახსრები საპენსიო ფონდებიდან, რომლებსაც ეკრძალებათ ამ რეიტინგზე ნაკლებ აქტივებში ინვესტირება. ბუნებრივია, ასეთ პირამიდას ადრე თუ გვიან მოუწია დანგრევა, როდესაც საცხოვრებლის ფასები დაიწყებს ვარდნას. ეს არის ის, რაც მოხდა. მსხვილი საინვესტიციო კომპანიები, ინვესტორები და სადაზღვევო აგენტები გაკოტრდნენ.

ინვესტორებმა ამის კაპიტალიზაცია მოახდინეს იპოთეკის სვოპებზე, ანუ იპოთეკით უზრუნველყოფილი უძრავი ქონების დაზღვევაზე, რომელიც იყიდებოდა დაბალ ფასებში. ანუ, მაშინ მათში მილიონი დოლარის ინვესტიციით, შესაძლებელი გახდა რამდენიმე ასეული მილიონის მიღება, რადგან უბრალოდ არავის სჯეროდა დეფოლტის..