აქციონერი - ვინ არის ეს? როგორ არ გავხდეთ თაღლითი

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

სამშენებლო კომპანიების გაკოტრების ტალღა მძიმედ დაარტყა კაპიტალის მფლობელებს, რომლებიც ოცნებობდნენ საკუთარ ახალ საცხოვრებელზე. თითოეული აქციონერი არის ყველაზე დაზარალებული მხარე, რომელმაც არამარტო დაკარგა ფული, არამედ დიდი ხნის განმავლობაში განშორდა ახალ ბინაში გადასვლის სურვილს. როგორ არ ჩავარდეთ დეველოპერების ცრუ დაპირებების მახეში? შევეცადოთ ჩამოვაყალიბოთ სამშენებლო კომპანიების წარმომადგენლებთან მუშაობის ძირითადი წესები.

ვინ არიან კაპიტალის მფლობელები

პირველ რიგში, ტერმინოლოგიას შევეხოთ. დეველოპერები არიან სამშენებლო ორგანიზაციები და მათი წარმომადგენლები, რომლებიც სთავაზობენ ბინის ყიდვას დაუმთავრებელ საცხოვრებელ კორპუსში. როგორც წესი, ბინები ამ ეტაპზე შედარებით იაფია, მაგრამ ასეთ საცხოვრებელში ვერ გადახვალთ. დეველოპერებს უფლება აქვთ შესთავაზონ ბინები გასაყიდად მშენებლობის ნებისმიერ ეტაპზე.

მეწილე არის პირი, რომელსაც აქვს მშენებარე სახლის ნაწილზე (წილის) უფლება, ჩვეულებრივ შემოიფარგლება იმ საცხოვრებელი ფართით, რომელზედაც აპირებს გადასახლებას შენობის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ. საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობით დაინტერესებულია ორივე მხარე - დეველოპერიც და აქციონერიც. შემდეგ ეს უკანასკნელი შეიძლება გადავიდესბინა, ხოლო დეველოპერი - ფულის მისაღებად.

აქციონერის მთავარი დოკუმენტი

პირველ რიგში, უნდა დარწმუნდეთ, რომ სამშენებლო კომპანია მუშაობს 214-FZ-ის ფარგლებში. სწორედ ეს ფედერალური კანონი აყალიბებს ურთიერთობას „აქციონერ-დეველოპერს“და განმარტავს სწორ პროცედურას მათ შორის, ვინც ბინის შეძენას ცდილობს და მათ, ვინც უნდა ააშენოს იგი..

შეთანხმება საერთო მშენებლობაში მონაწილეობისთვის (DDU) არის დოკუმენტი, რომელსაც ხელი უნდა მოაწერონ როგორც დეველოპერმა, ასევე აქციონერმა. ეს წესი კანონით არის გათვალისწინებული და უნდა დაიცვან. ეს არის DDU, რომელიც ბინის მომავალ მყიდველს საშუალებას აძლევს, მშენებლური ორგანიზაციის გაკოტრების შემთხვევაში დაითვალოს თანხის დაბრუნება. აქციონერს ნათლად უნდა ახსოვდეს, რომ მხოლოდ DDU არის გარანტი და მიიღება სასამართლოში. რატომ არ ჩქარობენ დეველოპერები DDU-ს შედგენას, მაგრამ სთავაზობენ სრულიად განსხვავებულ დოკუმენტებს ხელმოწერისთვის?

წინასწარი ხელშეკრულება: აქციონერის მოტყუება

მომავალი მოიჯარეების მოტყუების მარტივი და საიმედო გზაა მას შესთავაზოთ ხელი მოაწეროთ არა საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულებას, არამედ "თითქმის იგივე" დოკუმენტს, რომელიც, სავარაუდოდ, გარანტირებულია მომავალი მოიჯარის ყველა უფლებით. ეს დოკუმენტი შეიძლება სხვაგვარად იყოს დასახელებული. ყველაზე გავრცელებული სახელწოდებაა „წინასწარი ხელშეკრულება“. ასეთი დოკუმენტის არსი შემდეგია.

წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება შემოთავაზებულია მშენებლობის პერიოდისთვის, სანაცვლოდ სრულ პარტნიორობას გვპირდება. გასაგებია, რომ გაყიდვის ხელშეკრულება აქციონერთან დაიდება მხოლოდ ახალი სახლის მშენებლობის დასრულების შემდეგ და ეს საცხოვრებელი ფართი ექსპლუატაციაში შევა ქ.ოპერაცია.

მაგრამ, როგორც წესი, იურისტები წინასწარ კონტრაქტებში თანაინვესტორის დაცვის რაიმე მინიშნებას ვერ პოულობენ. ეს დოკუმენტები არსად არ არის რეგისტრირებული და შეიძლება ცალმხრივად დაიშალოს. წინასწარი ხელშეკრულება საერთოდ არ ითვალისწინებს რაიმე ფულად ტრანზაქციას - ყველა ურთიერთდაანგარიშება რეგულირდება კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებით. შედეგად, მოტყუებული კაპიტალის მფლობელი არ იღებს ყველაზე მნიშვნელოვანს - გარანტიებს, რომლებიც ხელმისაწვდომია საზიარო მშენებლობის შესახებ კანონში. კონტრიბუტორი:

• არ არის დაზღვეული ერთი და იგივე საცხოვრებელი ფართის ორმაგი გაყიდვებისგან;
• არ აქვს შანსი განაცხადოს პრეტენზია მშენებლობის ხარისხსა და დროზე;
• არ აქვს დეველოპერზე ზეწოლის ლეგალური მეთოდები.

უფრო მეტიც, იურისტები აფრთხილებენ, რომ წინასწარი შეთანხმებები შეიძლება ჩაითვალოს ცრუ გარიგებად.

თამასუქის სქემა

გაცვლის სქემის შემთხვევაში ინვესტორ-კლიენტმა უნდა გააფორმოს ორი ხელშეკრულება - წინასწარი ხელშეკრულება და რეალიზაციის ბილეთი. ერთი შეხედვით, სწორედ კუპიურა ემსახურება საიმედო ურთიერთობების გარანტს და ეს საგადახდო დოკუმენტი გამოყენებული იქნება ძირითადი კონტრაქტით ურთიერთგადახდისთვის. მაგრამ თამასუქი ასევე არ მიიღება სასამართლოს მიერ, როგორც გარანტიის ვალდებულება: დეველოპერს აქვს სრული უფლება უარი თქვას საცხოვრებელი კომპლექსის კაპიტალის მფლობელთან მთავარ ხელშეკრულებაზე, დაუბრუნოს თამასუქზე არსებული თანხა და გაყიდოს ბინა. სხვა ადამიანს.

რა უნდა ვეძებოთ დოკუმენტების მომზადებისას?

სანამ ახალ კორპუსში ბინას იყიდით, დარწმუნდით, რომდეველოპერს მიღებული აქვს მშენებლობის ნებართვა და აქვს მოქმედი სამოქალაქო პასუხისმგებლობის დაზღვევის პოლისი. ასეთი პოლისი შეიძლება იყოს საბანკო გარანტია ან სრულფასოვანი ხელშეკრულება მზღვეველთან.

თუ დეველოპერი გვთავაზობს DDU-ს დადებას, თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ მედიას ან ინტერნეტს აქვს დეტალური საპროექტო დოკუმენტაცია მომავალი განვითარებისთვის. დეველოპერი ვალდებულია სამშენებლო გეგმები გამოაქვეყნოს პირველი DDU ხელშეკრულების გაფორმებამდე 14 დღით ადრე. მშენებლობის კანონიერების შემოწმება მხოლოდ ადვოკატს შეუძლია. აქედან გამომდინარე, სასარგებლო იქნება ხელშეკრულების ფორმის, ნორმატიული, სანებართვო დოკუმენტების, საპროექტო დოკუმენტაციის მოთხოვნა და ამ დოკუმენტების შემოწმება კვალიფიციურ იურისტთან.

შემდეგი ნაბიჯი დეველოპერის სანდოობის ანალიზში არის საზოგადოებრივი აზრის შესწავლა. უმჯობესია გავიგოთ სამშენებლო კომპანიის საქმიანობის შეფასება ქსელში განთავსებული კაპიტალის მფლობელების მიმოხილვებიდან. დეველოპერს უნდა ჰქონდეს კარგი რეპუტაცია, შესაბამისი გამოცდილება სამშენებლო სამუშაოებში და უკვე დასრულებული ახალი შენობები, რომელთა მშენებლობის ხარისხი შეიძლება შეფასდეს.

შეისწავლეთ ახალი სახლის მშენებლობის ისტორია ნებართვის გაცემის მომენტიდან დღემდე. შესაძლოა, ეკონომიკაში არსებულმა კრიზისმა აიძულა სამშენებლო კომპანია შეეჩერებინა ახალი შენობის მშენებლობა. ხოლო ქონება, რომელიც გასაყიდად არის, უკვე ეკუთვნის რომელიმე აქციონერს, რომელიც მხოლოდ ფულის დაზოგვას ცდილობს.

ეწვიეთ საიტს

აუცილებლად უნდა ეწვიოთ სამშენებლო ადგილს, სადაც ახალი შენობა შენდება. ღობეზე სამშენებლო მოედანთან არის ინფორმაცია დეველოპერის, მომხმარებლის, სავარაუდო პირობების შესახებობიექტის მიწოდება საცხოვრებლად. აუცილებელია საინფორმაციო დაფის მონაცემების შემოწმება DDU-ში წარმოდგენილი ინფორმაციით. მცირედი შეუსაბამობა შეიძლება გახდეს აქციონერის მიერ ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველი - ეს არის პირდაპირი მიმართვა სასამართლოში თანხის დაბრუნებისა და კომპენსაციისთვის. განიხილეთ ყველა საეჭვო პუნქტი თქვენს ადვოკატთან ან მიმართეთ ადგილობრივი ხელისუფლების ცხელ ხაზზე.

ვიმედოვნებთ, რომ ეს მარტივი რჩევები დაგეხმარებათ მიიღოთ თქვენი ნანატრი საცხოვრებელი დროულად და დაუყოვნებლად. წარმატებებს გისურვებთ!