შედარებითი მიდგომა. უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრის მეთოდები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

მსოფლიო პრაქტიკაში უძრავი ქონების შეფასების სფეროში გამოიყენება სამი მიდგომა:

• შედარებითი, ან საბაზრო;
• ძვირადღირებული;
• მომგებიანი.

მეთოდოლოგიის არჩევანი დიდწილად დამოკიდებულია შეფასების ობიექტზე და რეალურ ვითარებაზე, რომელიც შეიქმნა კონკრეტული ტიპის უძრავი ქონების ირგვლივ. თუმცა, შედარებითი მიდგომა სავარაუდო ღირებულების განსაზღვრისას მაინც ითვლება ყველაზე საიმედო გზად.

ძირითადი ბენჩმარკინგის პრინციპები

შედარებითი მიდგომა არის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდების ერთობლიობა. შეფასებული ქონება შედარებულია მსგავს თვისებებთან.

შეფასება ეფუძნება შემდეგ პრინციპებს:

• მოთხოვნა და მიწოდება. ეს ორი მაჩვენებელი განუყოფლად არის დაკავშირებული, შეთავაზებების შეზღუდული რაოდენობა წარმოშობს გარკვეულ მოთხოვნას და პირიქით, რაც მეტი შეთავაზება მით ნაკლებია მოთხოვნა.
• ჩანაცვლება. არცერთი მყიდველი არ გადაიხდის მეტს, თუ მსგავსი მახასიათებლების მქონე ქონება იაფი ღირს.

საბაზრო ღირებულების კონცეფცია თითქმის იდენტურია წონასწორული ფასის კონცეფციისა. წონასწორობის ფასი არის რაოდენობრივი მახასიათებლების ერთობლიობა დაფასების ფაქტორები, რომლებიც განსაზღვრავენ მიწოდებას და მოთხოვნას შედარებულ საქონელზე.

მთავარი კრიტერიუმები უძრავი ქონების შეფასების შესადარებელი ქონების არჩევისთვის

არის უამრავი ელემენტი, რომლებიც მხედველობაში მიიღება შედარებითი ანალიზის დროს და მათი კომბინაცია თითქმის უსასრულოა. ამიტომ, ანალიზი შემოიფარგლება გარკვეული რაოდენობის ფაქტორებით, რომლებიც პირდაპირ გავლენას ახდენენ ფასზე.

შედარების ელემენტები. უფლებების ხარისხი

ნებისმიერი დატვირთვა ან სერვიტუტი იწვევს შესაფასებელი ქონების ღირებულების შემცირებას. ანუ საკუთრების უფლების ნებისმიერი შეზღუდვა არის ფასის შემცირება. თუ შეფასებულ ობიექტს არ აქვს მსგავსი ნაკლოვანებები შესადარ ობიექტებთან შედარებით, მაშინ ფასი პირიქით იზრდება.

მიწის ნაკვეთებისთვის სერვიტუტების ხელმისაწვდომობა არ არის ერთადერთი შემამცირებელი ფაქტორი. ღირებულების შეფასებისას ძალიან მნიშვნელოვანია მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში გადაცემა ან იჯარის, მუდმივი სარგებლობის უფლება. ბოლო ორი უფლება მოიხსენიება როგორც შემცირების ფაქტორები. ძალიან მნიშვნელოვანია, აქვს თუ არა მიწას გარკვეული შეზღუდვები მასთან შემდგომ გარიგებებზე.

გაყიდვის პირობები

ასეთი პირობები მხედველობაში მიიღება, თუ შეფასებულ ობიექტს გაყიდვისას ნამდვილად აქვს გამორჩეული თვისებები.

გაკოტრება შემამცირებელი ფაქტორია, ანუ გამყიდველი ჩქარობს ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციას, ვინაიდან უძრავი ქონების ბაზრის ობიექტის ექსპოზიციის დრო აშკარად შემცირებულია მსგავს ობიექტებთან შედარებით..

შეფასებაზე ასევე მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს ოჯახური კავშირები, პარტნიორობაურთიერთობა, თუმცა ძნელია ამ რისკების შეფასება.

თუ გამყიდველი და მყიდველი დაკავშირებულია საიჯარო ურთიერთობებით და დაგეგმილია მათ შორის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება, მაშინ საგადასახადო გადასახადებზე დაზოგვის მიზნით, რა თქმა უნდა, სავარაუდო ღირებულება არ იქნება შეფასებული. ამ შემთხვევაში მხოლოდ ერთი მოტივაციაა – ვინაიდან გარიგების მხარეები დაკავშირებულია სხვა არასაბაზრო ურთიერთობებით, შესაბამისად, გამყიდველი რეალურად აკრედიტებს მყიდველს. ანალოგიური სიტუაცია ვითარდება, თუ ტრანზაქცია არის ოფციონის პირობებით.

ინფრასტრუქტურის განვითარებისთვის სახელმწიფო სუბსიდიების მიღების პერსპექტივამ შესაძლოა გამოიწვიოს საცხოვრებელი უძრავი ქონების სავარაუდო ღირებულების ზრდა. მოსალოდნელი შეღავათიანი დაკრედიტების ოდენობა განისაზღვრება შეღავათიანი და საბაზრო დაკრედიტების სხვაობიდან.

ბაზრის პირობები

შესაძლებელია დაღმავალი კორექტირება, თუ არსებობს მნიშვნელოვანი განსხვავება მსგავსი ქონების საბაზრო ღირებულებასა და ექსპერტის საკუთრებას შორის.

შეფასებისას შეიძლება გათვალისწინებული იყოს ფუნქციონალურობის ცვლილება, რადგან ეს გავლენას ახდენს მიწოდებისა და მოთხოვნის ბალანსზე.

ქონების მდებარეობა

ღირებულების დრაივერები	ფასის დამთრგუნველი ფაქტორები
მეზობლის პრესტიჟი სხვა საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრეთა სტატუსი დაჯავშნა ტერიტორია პარკინგი ხელმისაწვდომობა ხელმისაწვდომობა გზატკეცილებზე არქიტექტურული ძეგლების და სხვა ატრაქციონების არსებობა რეკრეაციული ზონა უძრავი ქონების მახლობლად შენობის უნიკალური არქიტექტურული თავისებურებები	მანძილი ქალაქის ცენტრიდან სასურსათო მაღაზიები არ არის ფეხით სავალ მანძილზე დაშორება სკოლიდან და სკოლამდელი დაწესებულებებიდან ცუდი ეკოლოგიური მდგომარეობა რეგიონში ქარხნული და სასაწყობე საწარმოების არსებობა საკუთრებასთან, ნაგავსაყრელებთან

ფიზიკური ფაქტორები (მიწისთვის)

შედარებითი მიდგომა მიწის ნაკვეთის შეფასებისას მოიცავს საკუთრების მახასიათებლების შეგროვებას:

• ზომა;
• ფორმა;
• გეოლოგია;
• ტოპოგრაფია;
• მომზადების დონე, ანუ გაიწმინდა თუ არა მიწა მცენარეულობისგან, აღმოიფხვრა თუ არა დარღვევები;
• ნიადაგის საფარის ხარისხობრივი მაჩვენებლები.

ყველაზე საყურადღებოა ბორცვების ან ფერდობების, კლდოვანი წარმონაქმნების ან თხრილების არსებობა ან არარსებობა. ასევე მნიშვნელოვანია დედამიწის ტარების უნარი, მისი სიძლიერე, მიწისქვეშა წყლების არსებობა. ძალიან მნიშვნელოვანია, არის თუ არა ინფორმაცია მინერალების შესაძლო გაჩენის შესახებ. თუ ინფორმაცია დადასტურდება, მაშინ მიწას მომავალში აუცილებლად ექნება ტვირთი.

შესაფასებელი ობიექტის ზოგადი მახასიათებლები

ბაზრის შედარების მიდგომა არის მახასიათებლების შესწავლა, რომლებიც ზრდის ობიექტების ღირებულებას. ეს მოიცავს:

• შენობის ან ოთახის ზომა;
• შენობის სიმაღლე;
• ხელმისაწვდომობა და დამხმარე ობიექტების ფართობი;
• ჭერის სიმაღლე.

მასალა, საიდანაც შენობა აშენდა, ასევე მნიშვნელოვანია, რაც უფრო თანამედროვე და საიმედოა, მით უფრო მაღალია ქონების ღირებულება. ბოლო, მაგრამ არანაკლებ მნიშვნელოვანია მთელი შენობის ზოგადი გარეგნობა, რემონტის ხელმისაწვდომობა და მოსახერხებელი შესასვლელი. თუ შესასვლელი ეზოდან არის, მაშინ ეს შემცირების ფაქტორი იქნება.

რემონტის არარსებობა არის შეფასების ანგარიშის შესწორების მიზეზი. ასეთი გაანგარიშება კეთდება სარემონტო ან აღდგენითი სამუშაოების ღირებულების საფუძველზე, იმ მოგების გათვალისწინებით, რომელსაც მეწარმე მიიღებს ინვესტიციიდან მშენებლობაში ან რემონტში.

ეკონომიკური ფაქტორები

შედარებითი მიდგომა უძრავ ქონებაში არის ენერგორესურსების შესაძლო დაზოგვის გათვალისწინება ექსპლუატაციის დროს. კომუნალური მომსახურების ღირებულების მუდმივი მატება აიძულებს ადამიანებს მუდმივად იფიქრონ ენერგიის ალტერნატიული წყაროების დაზოგვაზე და გამოყენებაზე.

ეს ფაქტორი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, თუ ობიექტი შეძენილია შემდგომი ლიზინგისთვის. რაც უფრო მაღალია შემოსავლის თანაფარდობა ხარჯებთან, რომელიც წავა შენობის ან შენობის ექსპლუატაციაზე, მით ნაკლებია დასაბრუნებელი კაპიტალის ოდენობა უძრავი ქონების წმინდა ქირავნობის შემოსავალში.

ამ კატეგორიაში ასევე შედის მრიცხველების არსებობის ან არარსებობის მაჩვენებელი, მიღებულია თუ არა ზომები სითბოს დანაკარგების შესამცირებლად.

სხვა ინდიკატორები

შეფასება გულისხმობს მომსახურების ელემენტების არსებობის ან არარსებობის გათვალისწინებას. უმარტივესი მაგალითია აქვს თუ არა სახლს ლიფტი. ყველა კომუნიკაციის არსებობა ან სრული ან ნაწილობრივი არარსებობა,უფრო მეტად დაკავშირებულია ადგილობრივ სისტემასთან. თუ ძალიან ბევრი ხარვეზია, მაშინ ტარდება დაღმავალი კორექტირება. უძრავი ქონების შეფასება სხვადასხვა ინდიკატორის მიხედვით ტარდება.

გამოთვლების საფეხურები

ყველა შედარებითი გამოთვლა ეფუძნება ღია წყაროების ინფორმაციას მსგავსი უძრავი ქონების ბოლო ტრანზაქციებზე.

შეფასების საფეხურები:

1. მსგავსი შეთავაზებების შესწავლა ქონების კონკრეტულ სეგმენტში, შედარებითი ქონების იდენტიფიცირება, რომლებიც ახლახან გაიყიდა.
2. შეგროვებული ინფორმაცია გაანალიზებულია და თითოეული შეთავაზება ინდივიდუალურად შედარებულია შესაფასებელ ქონებასთან.
3. ფასთა მახასიათებლების იდენტიფიცირება, შეფასების ანგარიშში ცვლილებები.

კორექტირებულ ფასზე შეთანხმება და საბოლოო ღირებულების გამოტანა შედარებითი მიდგომით.

შედარებითი მიდგომის უპირატესობები

პირველ რიგში, მეთოდი საშუალებას გაძლევთ ასახოთ მხოლოდ ტიპიური მყიდველებისა და გამყიდველების აზრი.

შეფასება აისახება მიმდინარე ფასებში, ფინანსური მდგომარეობის ცვლილებისა და ინფლაციური პროცესების გათვალისწინებითაც კი. შეფასება ყოველთვის სტატიკურად გამართლებულია.

კონკრეტული ქონების შესაფასებლად, თქვენ არ გჭირდებათ მთელი უძრავი ქონების ბაზრის შესწავლა, არამედ მხოლოდ მსგავსი ქონების შესწავლა. ტექნიკა ძალიან მარტივია, სანდო შედეგებით.

… და უარყოფითი მხარეები

• საკმაოდ რთულია რეალური ფასების გარკვევა.
• სრული დამოკიდებულება უძრავი ქონების ბაზრის აქტიურობასა და სტაბილურობაზე.
• სირთულემონაცემთა შეჯერება, თუ მსგავსი ობიექტები მნიშვნელოვნად განსხვავდება გაყიდვის თვალსაზრისით.

დახურვისას

უძრავი ქონების შეფასების შედარებითი მიდგომის არსი ნათელია როგორც მყიდველისთვის, ასევე გამყიდველისთვის. ტექნიკა მხარეებს საშუალებას აძლევს შეისწავლონ უძრავი ქონების ბაზარი და დარწმუნდნენ, რომ არ წააგეს. შეფასება შეიძლება განხორციელდეს უკვე დასრულებული ტრანზაქციების ან სხვა გამყიდველების შეთავაზებების საფუძველზე. ნებისმიერ შემთხვევაში, შედარებითი ტექნიკა არის მსგავსი უძრავი ქონების შესახებ მონაცემების სისტემატიზაცია და შედარება. მთავარი ის არის, რომ მსგავსი ობიექტების შედარებისთვის გათვალისწინებული უნდა იყოს სპეციალური ან უჩვეულო ფაქტორები, მაგალითად, გირაოს ჩამორთმევის საფრთხე, ადგილობრივ დონეზე რეგულაციების ცვლილება ან სესხის ხელშეკრულების პირობების შეუსრულებლობა. იძულებითი ელემენტების არსებობა.