რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი ვოლგის რეგიონის მაგალითზე

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

იყიდეთ ან იქირავეთ უძრავი ქონება რეგიონებში, რა თქმა უნდა, უფრო იაფად, ვიდრე დედაქალაქში. ღირებულება მნიშვნელოვნად განსხვავდება. მაგრამ ის ასევე განსხვავდება რეგიონებში. იმის გასაგებად, თუ როგორ ყალიბდება ფასი, აუცილებელია უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი. როგორც წესი, მთავარი ფაქტორია გარკვეული რეგიონის განვითარება. შევადაროთ სამარას ქალაქ ტოლიატის, მორდოვის დედაქალაქ სარანსკის, საროვს ნიჟნი ნოვგოროდში და ორსკის ორენბურგში ფასები. სრულიად განსხვავებული მნიშვნელობის ქალაქები, მაგრამ ერთი უბანი - ვოლგის რეგიონი.

Togliatti: უძრავი ქონების ბაზარი

ტოლიატი არის რუსული საავტომობილო ინდუსტრიის დედაქალაქი. მოსახლეობა - 715 ათასზე მეტი ადამიანი. ქალაქი ახალგაზრდაა, ფართო, დინამიურად განვითარებადი. ქარხანა ბევრია, მაგრამ მთავარია სს „ავტოვაზი“. მასში დასაქმებულია ქალაქის მოსახლეობის ნახევარზე მეტი. მაგრამ 2009 წლის კრიზისის შემდეგ, უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზმა აჩვენა, რომ ფასები საცხოვრებელ და სამრეწველო შენობებზე მკვეთრად დაეცა. ამჟამად მათი სტაბილიზაციის გზა არ არსებობს. თუ კრიზისამდელი ღირებულება 1 კვ. მ პირველად ბაზარზე იყო დაახლოებით 70,000 რუბლი, მეორადში - 50,000-დან.რ., შემდეგ კი თითქმის იგივე ფასები ჩამოყალიბდა - დაახლოებით 40 000-45 000 რ. ამან განაპირობა ის, რომ დეველოპერებმა დიდი ზარალი განიცადეს. 2014 წელს სიტუაცია კიდევ უფრო გართულდა დოლარის მკვეთრი ნახტომით. ბევრმა იპოთეკით იყიდა საცხოვრებელი და რეფინანსირების განაკვეთის მატებასთან ერთად, გაყიდვების დონე მკვეთრად დაეცა. ეს გამოწვეული იყო იმით, რომ ბანკები ძალიან მაღალ საპროცენტო განაკვეთებით გასცემდნენ სესხებს. ამასთან დაკავშირებით, ახალი იპოთეკური პროგრამები შემცირებული განაკვეთებით გამოჩნდა მათთვის, ვინც პირველადი საცხოვრებელი იყიდა.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი აჩვენებს მაღალ ნახტომს 2000 წლის დასაწყისში. სწორედ ამ დროს იყო დიდი მოთხოვნა სამრეწველო შენობებზე, ამიტომ ასეთი შენობების მშენებლობა დიდი მოცულობით დაიწყო. სს „ავტოვაზის“წარმატებულმა განვითარებამ ხელი შეუწყო რეგიონის ეკონომიკურ ზრდას. ამასთან დაკავშირებით, მკვეთრი ნახტომი იყო სხვა სფეროებში. თუმცა, კრიზისის შემდეგ, ბიზნესმენებმა დაიწყეს უპირატესობა დაქირავებულ კომერციულ უძრავ ქონებას. ძირითადად, ასეთ მოთხოვნაზე გავლენა იქონია შემოთავაზებების სიმრავლემ საკმაოდ დაბალი ფასებით.

საკუთრება სარანსკში

მორდოვის დედაქალაქი სარანსკი არის პატარა ქალაქი ცხოვრების დაბალი სტანდარტით. მოსახლეობა დაახლოებით 300 ათასი ადამიანია. აქ ბევრი სხვადასხვა ბიზნესია. ამ ქალაქში უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი აჩვენებს ფასების პირდაპირ დამოკიდებულებას მცხოვრებთა რაოდენობაზე. 2000 წელს პირველ ბაზარზე საცხოვრებელი ღირდა 50 000 რუბლი, ხოლო მეორად ბაზარზე 35 000 რუბლი (1 კვ.მ). იმ დროს ახალი შენობები პრაქტიკულად არ არსებობდა. თუმცა, მას შემდეგ2005 წელს სურათი მკვეთრად შეიცვალა. სარანსკმა აქტიურად დაიწყო მშენებლობა. ახლა ძალიან ლამაზი ქალაქია. შენდება არა მხოლოდ საცხოვრებელი ფართები, არამედ კეთილმოეწყობა ტაძრები და პარკები.

2015 წელს რეგიონში უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზმა აჩვენა ფასების მკვეთრი ნახტომი:

• პირველადი ბაზარი გთავაზობთ ფასებს 65 ათასი რუბლიდან;
• მეორადი - 45 ათასი რუბლიდან.

კომერციული უძრავი ქონება ასევე განიცდის ძლიერ ზრდას. ამჟამად ამ მიზნით მრავალი შენობა შენდება. საწარმოო ობიექტების ფასები - 20 მილიონი რუბლიდან.

საროვი: უძრავი ქონების ფასები

საროვი რუსეთის ბირთვული ცენტრია. მას აქვს დახურული ქალაქის სტატუსი. ძალიან მცირეა როგორც ფართობით, ასევე მოსახლეობის მიხედვით (დაახლოებით 100 ათასი ადამიანი). აქ მცხოვრებთა 90% მუშაობს ატომურ სადგურზე. ქალაქში ბევრი ჯარისკაცია. ქალაქელების ცხოვრების დონე საშუალოზე მაღალია. აქ ეკონომიკური სტაბილურობაა, რადგან მას სახელმწიფო კარგად აფინანსებს. საროვის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის შემდეგ შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ ღირებულება საკმაოდ მაღალია.

• პირველ ბაზარზე - 70,000 რუბლიდან, ზოგჯერ აღწევს 80,000 რუბლს.
• მეორადზე - 45000-დან 65000 რუბლამდე.

ფასები თითქმის არ დაეცა თუნდაც რთულ კრიზისულ წლებში.

იგივე შეინიშნება კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე. მაგალითად, საწარმოო ობიექტი დაახლოებით 2000 კვ. მ. ეღირება 60 მილიონი რუბლიდან.

ქალაქ ორსკში უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი

დაბა ორსკი მდებარეობს ორენბურგშიტერიტორიები. მოსახლეობა დაახლოებით 230 ათასი ადამიანია. არ არსებობს დიდი ქარხნები და სახელმწიფოსთვის მნიშვნელოვანი ობიექტები. ამ მხრივ, საცხოვრებლის ღირებულება დაბალია:

• ერთი კვადრატული მეტრი პირველად ბაზარზე დაახლოებით 40000 რუბლია;
• მეორადზე - 27000 რუბლიდან

კომერციული უძრავი ქონების ფასები ასევე საკმაოდ გონივრულია. მაგალითად, საწარმოო შენობა 1500 კვ. მ საწყობებით და ოფისებით დაახლოებით 12 მილიონი რუბლი ღირს.

რამდენიმე ქალაქის უძრავი ქონების ბაზრის გაანალიზების შემდეგ, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ ფასების ფორმირებაზე გავლენას ახდენს ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა ინდუსტრიული განვითარების დონე, მოსახლეობა და, რა თქმა უნდა, სახელმწიფო დაფინანსება.