იპოთეკური სესხის რეფინანსირება: პირობები, საუკეთესო შეთავაზებები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

მიუხედავად იმისა, რომ სესხების რეფინანსირება დიდი ხანია საბანკო სერვისების სიაშია, რუსულ რეალობაში ეს შედარებით ცოტა ხნის წინ გამოჩნდა. ფაქტიურად იპოთეკური სესხის განვითარების დღიდან. უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდასთან ერთად განვითარდა ფინანსური მომსახურების სექტორიც. იპოთეკა თითოეული ბანკის სერვისების ჩამონათვალში წამყვან პოზიციას იკავებს.

იპოთეკური სესხის რეფინანსირება: პირობები, საუკეთესო გარიგებები

ფინანსური ბაზარი ვითარდება და გთავაზობთ ახალ ინსტრუმენტებს სახსრების დაზოგვისა და გაზრდისთვის. იპოთეკა ეხმარება სახლის ყიდვისას, ხოლო დეპოზიტები გამოიყენება დანაზოგის გასაზრდელად.

ისეთი სერვისის პრაქტიკულ გამოყენებას, როგორიცაა იპოთეკური რეფინანსირება, ხელი შეუწყო ბოლო წლების ბაზრის ტენდენციამ, როდესაც ვადაგადაცილებული სესხების რაოდენობამ სწრაფად იმატა. ამრიგად, დღეს სერვისი პოპულარობას იძენს, უფრო და უფრო მეტი ბანკი მზად არის განიხილოს მოთხოვნა რეფინანსირების შესახებ.

პროცედურის არსი

გაცემასესხით, ბანკი მოელის მოგების მიღებას, რომელიც მოიცავს მომსახურების ყველა ხარჯს პლუს საკუთარ შემოსავალს. იპოთეკური სესხის გამოყენებით, მსესხებელს მიაჩნია, რომ ამ გზით მას შეუძლია ახლავე გადავიდეს საცხოვრებელში და გადაიხადოს მომდევნო რამდენიმე წლის განმავლობაში. მაგრამ რაც შეეხება ფინანსებს, ყოველთვის არის რისკები. ამ შემთხვევაში, მსესხებელს უფლება აქვს გამოიყენოს სესხის გაცემა.

პროცედურა ასეთია, რომ მსესხებელი მიმართავს თავის ან სხვა ბანკს ახალი სესხის მისაღებად, საიდანაც თანხა მოხმარდება ძველი სესხის დაფარვას. კანონის თანახმად, ბანკს არ აქვს უფლება უარი თქვას სესხის გაცემაზე, თუ განმცხადებელი აკმაყოფილებს ყველა მოთხოვნას.

იპოთეკური სესხის რეფინანსირება მიზანშეწონილია შემდეგ შემთხვევებში:

• სხვა ბანკი გთავაზობთ დაბალ საპროცენტო განაკვეთებს;
• არის შესაძლებლობა აიღოთ სესხი უფრო ხანგრძლივი ვადით და დაბალი შენატანებით;
• ძველი სესხის ყოველთვიური დაფარვა აუტანელი ხდება;
• არის შეთავაზება სხვა ვალუტაში, რომელიც მომგებიანია მსესხებლისთვის.

მაგრამ მნიშვნელოვანია სხვა პუნქტის გათვალისწინება. იპოთეკური სესხის რეფინანსირება შეიძლება განხორციელდეს იმავე ბანკში, სადაც ხდება არსებული სესხის დაფარვა ან ახალ ბანკში. პროცედურის მიზანია მსესხებლის საკრედიტო ტვირთის შემსუბუქება.

როცა საქმე სხვა დაწესებულებას ეხება, "მათმა" ბანკმა შეიძლება უარი თქვას დოკუმენტების გადარიცხვაზე და ვადაზე ადრე დაფარვაზე, რადგან ამ შემთხვევაში ის კარგავს თავის მოგებას და კლიენტს. ეს პროცედურა კანონით არ არის აკრძალული.

იურიდიულიბაზა

პროცედურა ეფუძნება მთელ რიგ კანონპროექტებსა და დებულებებს. იპოთეკის რეფინანსირების აქტი ითვალისწინებს:

• ფედერალური კანონი No. 122 1997;
• რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის 1998 წლის დებულება No54;
• რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის 2004 წლის დებულება No.254;
• 1998 წლისფედერალური იპოთეკის კანონი No. 102;
• სამოქალაქო კოდექსი, 355, 390 და 382 მუხლები;
• რუსეთის ფედერაციის იუსტიციის სამინისტროს 2000 წლის №289/235/290 ბრძანება;
• 2003 წლის ფედერალური კანონი No. 152-FZ

ზემოხსენებული დოკუმენტები აღწერს რეგისტრაციის პროცედურას, მსესხებლისა და გამსესხებლის უფლებებსა და მოვალეობებს.

მნიშვნელოვანი პუნქტი: იძლევა თუ არა არსებული კონტრაქტი რეფინანსირების შესაძლებლობას? ზოგიერთი ბანკი თავდაპირველად განსაზღვრავს მის შეუძლებლობას ან ჯარიმებს ასეთი პროცედურისთვის. თუ ის არ არის ხელმისაწვდომი ან აკრძალულია, მაშინ კლიენტს უფლება აქვს მოითხოვოს ხელშეკრულებაში ჩართვა.

პროცედურების საფეხურები

იპოთეკური სესხის რეფინანსირება ხანგრძლივი პროცესია, რომელიც მოითხოვს რიგი სამართლებრივი საკითხების გადაჭრას. პირველი ეტაპი არის ბაზარზე შეთავაზებების შესწავლა და გათვლები. აქ მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ პროცედურა მოითხოვს გარკვეულ ხარჯებს, რაც ქვემოთ იქნება განხილული. მიზანშეწონილობა განისაზღვრება გათვლების საფუძველზე, ყველა დაკავშირებული ხარჯების გათვალისწინებით.

გასათვალისწინებელია, რომ ტექნიკური საკითხებისა და საბანკო გარემოში მაღალი კონკურენციის გამო, ყველა ფინანსური ინსტიტუტი არ არის დადებითად განწყობილი მსესხებლის მსგავს ინიციატივას.

არ არის საკმარისი დაეყრდნოთ საჯაროდ ხელმისაწვდომ ინფორმაციას ვებსაიტზე ანბანკის სარეკლამო მასალები. ეს შეიძლება იყოს მარტივი მარკეტინგული ხრიკი, მაშინ როცა არ არსებობს იპოთეკური რეფინანსირების პროგრამა და შეთავაზება ვრცელდება სხვა ტიპის სესხებზე.

დოკუმენტების კოლექცია

საბუთების სია არ განსხვავდება იმისგან, რაც პირველად იქნა წარმოდგენილი. საორიენტაციო სია შეიცავს შემდეგ დოკუმენტებს:

• განცხადება რეფინანსირების შესახებ, რომელიც ივსება ადგილზე;
• შემოსავლის სერტიფიკატი: 2-პერსონალური საშემოსავლო გადასახადის მოწმობა, საბანკო ამონაწერი ან სხვა გადახდის დოკუმენტები;
• განმცხადებლის ეროვნული პასპორტი;
• ოჯახისთვის - ქორწინების მოწმობა;
• დოკუმენტები იპოთეკური უძრავი ქონებისთვის: საკუთრების დოკუმენტი, გარიგების ხელშეკრულება და ცნობები სახელმწიფო უწყებებიდან უფლებების რეგისტრაციის შესახებ;
• საბანკო იპოთეკის ხელშეკრულების ასლი.

თუ დაგეგმილია იპოთეკური სესხის რეფინანსირება სბერბანკში, მაშინ შესაძლოა ჩართული იყოს სამშობიარო კაპიტალი. ასეთი გარემოებებიდან გამომდინარე, ბანკმა შეიძლება მოითხოვოს დამატებითი დოკუმენტები:

• სამშობიარო კაპიტალის მოწმობა;
• ბავშვთა დაბადების მოწმობა;
• საბანკო ამონაწერი ანგარიშის ნაშთებზე.

თუ ბანკი მოითხოვს გარანტიების მონაწილეობას, მაშინ ამ პირებმა ასევე უნდა წარმოადგინონ დოკუმენტების სია, მათ შორის გადახდისუნარიანობის დამადასტურებელი საბუთი.

სიძნელეები

როდესაც მსესხებელი მიმართავს იპოთეკის რეფინანსირებას Sberbank-ს ან სხვა ფინანსურ ინსტიტუტს, ამჟამინდელმა გამსესხებელმა შეიძლება უარი თქვას ზოგიერთის გაცემაზე.დოკუმენტები. ამ შემთხვევაში, საბანკო სექტორის პროფესიონალ იურისტს შეუძლია დაეხმაროს ან ახალ კრედიტორს შეუძლია მოითხოვოს დოკუმენტების გაცემა.

ასევე მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ შემოსავლის დადასტურებისას მოგიწევთ ორი სახის დოკუმენტის წარდგენა: 2-NDFL და ბანკის სახით. შემოსავლის მაჩვენებლები, რა თქმა უნდა, უნდა აღემატებოდეს საარსებო მინიმუმს და საკმარისი იყოს ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადების დასაფარად.

კიდევ ერთი გართულება არის ის, რომ იპოთეკური სესხის რეფინანსირებისას ბანკებმა შეიძლება მოითხოვონ გირაო. სესხის ოდენობიდან გამომდინარე, მხოლოდ უძრავი ქონება შეიძლება იყოს გირაოს სახით. ხოლო იპოთეკური უძრავი ქონება კვლავ ჩამოთვლილია პირველი კრედიტორის ბალანსზე.

პრაქტიკაში ასეთ შემთხვევებში ადამიანები მიმართავენ მცირე მანიპულირებას: აწარმოებენ მოლაპარაკებას მეგობართან ან ნათესავთან, რომელსაც აქვს ეკვივალენტური ქონება, ამ ქონებას გირავნობენ და იპოთეკის ხელახალი რეგისტრაციის შემდეგ ყველაფერს უბრუნებენ. თავის ადგილზე.

მიმოხილვის პროცესი

მიღება აბსოლუტურად არაფერს ნიშნავს. მათ შეუძლიათ უარი თქვან კლიენტების გადახდაზეც კი. მაგრამ გირაო შეიძლება იყოს დიდი არგუმენტი. უნდა გვახსოვდეს, რომ რაც უფრო ლიკვიდურია უზრუნველყოფა, მით უფრო დიდია ბანკის კეთილგანწყობის მოპოვების ალბათობა.

ასევე, ბევრი სიტყვაა ნათქვამი საკრედიტო ისტორიის მნიშვნელობაზე. მაგრამ ექსპერტები ამბობენ, რომ ეს მომენტი უფრო აქტუალურია მცირე სესხებისთვის, სადაც გირაო არ არის. კარგი საკრედიტო ისტორია არავის ავნებს. განხილვის პროცესი ჩვეულებრივ ხდება 5-7სამუშაო დღეები. დადებითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში, რეგისტრაციის პროცესი იწყება.

ხარჯები

იპოთეკური სესხის რეფინანსირება ბანკში იწვევს გარკვეულ ხარჯებს, რომლებიც მთლიანად განმცხადებლის პასუხისმგებლობაა. ზოგიერთ ფინანსურ ინსტიტუტში განაცხადის განხილვის პროცედურაც კი ხდება ფასიან საფუძველზე. უარის შემთხვევაში თანხა არ დაბრუნდება.

თუ პროცედურა დამტკიცდა, მაშინ განმცხადებელი მზად უნდა იყოს შემდეგი ხარჯებისთვის:

1. უძრავი ქონების შეფასება. კანონში წერია, რომ პროცედურის განხორციელება შეუძლია ნებისმიერ შემფასებელს, რომელსაც აქვს შესაბამისი ლიცენზია. მაგრამ ბანკებს ჰყავთ საკუთარი მუდმივი პარტნიორები პერსონალში. თუ ბანკი დაჟინებით მოითხოვს კონკრეტულ შემფასებელს, მაშინ განმცხადებელი იძულებულია დაეთანხმოს ამას.
2. ბანკი აკისრებს კლიენტებს განაცხადის დამუშავებისა და კონკრეტული კლიენტის მომსახურების ხარჯებს. ასე რომ, იპოთეკის გაცემისთვის საკომისიოს გადახდა მოგიწევთ.
3. ასევე მოქმედებს იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებლის ძველი კრედიტორის ბალანსიდან გადარიცხვის საკომისიო.
4. ახალი გირავნობის ან იგივე ობიექტის რეგისტრაცია ასევე ფასიანია.
5. მიიღეთ რამდენიმე სახის დახმარება.
6. კრედიტის, უძრავი ქონების ან საკუთარი შემოსავლის დაზღვევა - ბანკის წესების მიხედვით.
7. სახელმწიფო გადასახადის გადახდა სანოტარო დოკუმენტაციის არსებობის შემთხვევაში.

მიმდინარე კრედიტორის პირობებიდან გამომდინარე, სესხის ვადამდე დაფარვისთვის თანხები და ჯარიმები შეიძლება ამოღებულ იქნეს.

სარგებელი

სხვა ბანკის არჩევისას კლიენტი ყოველთვის ეძებს უფრო ხელსაყრელ პირობებს. ექსპერტები ამას გვირჩევენიპოთეკის რეფინანსირებისას საუკეთესო შეთავაზებებს მოაქვს ხელშესახები სარგებელი, თუ არსებობს განსხვავება რამდენიმე პარამეტრში.

რა პუნქტით უნდა შეფასდეს სარგებელი?

1. საპროცენტო განაკვეთი. რამდენად დაბალია? როგორც წესი, თუ სხვაობა არ აღემატება 3%-ს, მაშინ, რეგისტრაციისა და ინფლაციის ხარჯების გათვალისწინებით, კლიენტმა შეიძლება საბოლოოდ ბევრი ვერ მოიგოს.
2. შეცვალეთ ვადა. ღრმა ფინანსური ანალიზი, რომლის გაკეთებაც ყველა უბრალო მოქალაქეს არ შეუძლია, აჩვენებს, რომ რაც უფრო გრძელია სესხი, მით უფრო ძვირია იგი. გრძელვადიანი უნდა იყოს არჩეული, თუ ამჟამად შეუძლებელია მეტის გადახდა.
3. შეამცირეთ თქვენი ყოველთვიური გადასახადი. აქაც იგივე პრინციპი მოქმედებს: ახლავე გამარჯვებით, საბოლოოდ შეგიძლიათ მეტის გაცემა. მაგრამ თუ ახალი შეთავაზება ნამდვილად მომგებიანია, მაშინ ის ინდივიდუალურად უნდა განიხილებოდეს.
4. სესხების შეფუთვა. ბევრი რუსი იღებს რამდენიმე სესხს. პრაქტიკა აჩვენებს, რომ თვეში 2-3 გადახდა მძიმე ტვირთია. ყველა ვალდებულების ერთში გაერთიანებით, შეგიძლიათ უფრო მშვიდად იცხოვროთ.

სად წავიდეთ?

კონკურენცია საბანკო გარემოში მაღალია. მაგრამ ეს სიტუაცია მხოლოდ მომხმარებელთა ხელშია: ისინი მიდიან იქ, სადაც სესხები იაფია. იპოთეკის რეფინანსირების განხილვისას, საუკეთესო გარიგებები მოდის ინდუსტრიის ლიდერებისგან:

• Sberbank – 10-12%
• VTB -24 – 9.7%
• გაზპრომბანკი – 9.2%
• როსბანკი – 8,7%
• რუსეთის ბანკი – 11,5%

2018 წელს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ახალი ტალღისა და ქვეყანაში ეკონომიკური მაჩვენებლების ზრდის გამო მოსალოდნელია ახალი შეთავაზებების ზრდა.

რეფინანსირების გამოქვითვა

საგადასახადო გამოქვითვა - პირადი საშემოსავლო გადასახადის დაბრუნება, რომელიც ადრე იხდიდა დამსაქმებელს პირადი საშემოსავლო გადასახადის სახით. მისი მაჩვენებელი 13%-ია. კანონი ითვალისწინებს შემთხვევებს, როდესაც მოქალაქეს შეუძლია ამ თანხების უკან დაბრუნება. იპოთეკური სესხის რეფინანსირების პირობები იძლევა ისეთი სოციალური გარანტიების გამოყენებას, როგორიცაა სამშობიარო კაპიტალი და საგადასახადო გამოქვითვა, თუ ისინი არ იყო გამოყენებული პირველად იპოთეკური განაცხადის დროს..

თუ თქვენ გეგმავთ გადასახადის დაქვითვის მიღებას, წინასწარ უნდა აცნობოთ საკრედიტო მენეჯერს, რადგან ეს პუნქტი უნდა იყოს ასახული საბანკო ხელშეკრულებაში.

მაქსიმალური გამოქვითვაა 260,000 რუბლი. ამავდროულად, არსებობს მოთხოვნები ობიექტის ღირებულებაზე: ფასი არ უნდა აღემატებოდეს 2 მილიონ რუბლს. გამოქვითვის თანხა ნაწილდება წელიწადში. თუ მთლიანი თანხა არ იქნა გამოყენებული 1 კალენდარული წლის განმავლობაში, მაშინ მომდევნო წლის დასაწყისში მიმღებმა კვლავ უნდა წარადგინოს განცხადება საგადასახადო სამსახურში და შეაგროვოს დანარჩენი. დაბრუნების ორი გზა არსებობს:

1. გადარიცხვა საბანკო ანგარიშზე იპოთეკის დაფარვის სასარგებლოდ.
2. განმცხადებლის სამუშაო ადგილზე საგადასახადო სამსახურისგან ცნობის გაცემა ბუღალტერიაზე. ამ შემთხვევაში თანხა უკან არ ბრუნდება და განმცხადებლის შემოსავალი თავისუფლდება პირადი საშემოსავლო გადასახადისგან კუთვნილი გამოქვითვის ოდენობით.

დასკვნა

იპოთეკის აღებისას თითოეულმა ადამიანმა უნდა გაიხედოს წინ და ჩაატაროს საკუთარი შემოსავლის ობიექტური ანალიზი. რისკები თან ახლავს ყოველ ნაბიჯს. ამ შემთხვევაში, თქვენ უნდა გამოიყენოთსანდო სადაზღვევო კომპანიების მომსახურება.

თუ რეფინანსირების სარგებელი აშკარაა, მაგრამ ბანკი უარს ამბობს, მაშინ სხვა ბანკს უნდა მიმართოთ. მაგრამ რეფინანსირების მასიური ინტერესი აიძულებს ამ ინსტიტუტებს გადახედონ მიდგომას. მათი კლიენტების თქმით, ზოგიერთი არ არის მზად კლიენტებისთვის კონკურენტებისთვის მიცემას და სურს განიხილოს ახალი სესხის პირობები. ძნელად ღირს ფუნდამენტურ ცვლილებებზე დათვლა, მაგრამ ზოგიერთი ინდიკატორის გამარტივების თეორიული შესაძლებლობა არსებობს.