შემოსავლიანი მიდგომა უძრავი ქონებისა და ბიზნესის შეფასებისადმი. შემოსავლის მიდგომის გამოყენება

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

შემოსავლის მიდგომა არის უძრავი ქონების, ორგანიზაციის ქონების, თავად ბიზნესის ღირებულების შეფასების მეთოდების მთელი კომბინაცია, რომელშიც ღირებულების განსაზღვრა ხდება მომავალში მოსალოდნელი ეკონომიკური სარგებლის გარდაქმნით.. ასეთი მიდგომის თეორიული საფუძვლები საკმაოდ დამაჯერებელია. ინვესტიციის ღირებულება არის მომავალი სარგებლის ღირებულება დღემდე, დისკონტირებული უკუგების კოეფიციენტით, რომელიც ასახავს ინვესტიციის რისკიანობას.

ეს არის გონივრული და შესაფერისი ნებისმიერი მოქმედი საწარმოსთვის, რომელიც გამოიყენება ქონების წარმოებისა და რეალიზაციის სფეროში, ისევე როგორც მის ბიზნესში, დადებითი მოგების გამომუშავების გათვალისწინებით. საინვესტიციო რისკების ღირებულება შეფასებულ ბიზნესში ნაჩვენებია დისკონტის განაკვეთის საშუალებით. ეკონომიკური გაგებით, ეს არის ანაზღაურების მაჩვენებელი, რომელსაც ინვესტორები ითხოვენ შესადარებელ საინვესტიციო ობიექტებში ინვესტირებულ კაპიტალზე რისკის დონის მიხედვით, ან ეს არის ანაზღაურება ალტერნატიული საინვესტიციო ვარიანტებიდან შესადარებელი რისკებით შეფასების დროს.

ფუნქციები

შემოსავლის განაცხადიპრაქტიკაში მიდგომა საკმაოდ რთული ამოცანაა, ვინაიდან აუცილებელია შეფასდეს ღირებულების თითოეული მნიშვნელოვანი განმსაზღვრელი - ანაზღაურება და მოგება. თუ ეს მეთოდები გამოიყენება საწარმოს შესაფასებლად, მაშინ აუცილებელია ჩატარდეს მათი ყველა ძირითადი ელემენტის საფუძვლიანი ანალიზი, მათ შორის ღირებულება, კომპანიის ბრუნვა, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს მოგებაზე, ხარჯებსა და რისკებზე, რომლებიც წარმოიქმნება თითოეული ცალკეული ელემენტის მიერ.

ბიზნესის შეფასების შემოსავლის მიდგომა საკმაოდ ხშირად გამოიყენება. მაგალითად, თუ ვსაუბრობთ შესყიდვაზე ან შერწყმაზე, მაშინ ეს მეთოდი გამოიყენება ბევრად უფრო ხშირად, ვიდრე ძვირადღირებული ან საბაზრო. მყიდველის კაპიტალის ინვესტიცია ახლა ხორციელდება იმ მოლოდინით, რომ მომავალში მიიღება წმინდა ფულადი ნაკადები, რომლებსაც არ შეიძლება ვუწოდოთ გარანტირებული, რადგან მათ ახასიათებთ გარკვეული რისკები. შემოსავლის მიდგომა ასახავს ღირებულების ამ ძირითად განმსაზღვრელ ფაქტორებს, მაშინ როცა საბაზრო მიდგომის გამოყენება ჩვეულებრივ მოითხოვს ფასსა და მოგებას თანაფარდობას ან მოგების სხვა მსგავს ჯერადს, მომავლის გათვალისწინების გარეშე.

ბაზრის მამრავლები არსებითად არასანდოა და ვერ უზრუნველყოფენ საფუძვლიანობის იმავე დონეს, რაც შეიძლება მიღწეული იყოს შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით, მომავალი ანაზღაურებისა და ფასდაკლების განაკვეთების პროგნოზით. მაგალითად, ფასი-მოგების თანაფარდობა, რომელიც გამოიყენება ყოველწლიურად, ადეკვატურად არ ასახავს მოსალოდნელ ცვლილებებს მომავალ წლებში. სწორიკოეფიციენტების გამოყენება იძლევა შესაძლებლობას აჩვენოს ზოგადი ინვესტორების პრეფერენციები და ხშირად ციტირებულია გამყიდველების ან ინდუსტრიის წყაროების მიერ.

გამოიყენე

საწარმოს ბიუჯეტის შესახებ ინფორმაცია ასევე საჭიროებს გაანალიზებას და დაცვას, რაც აუცილებელს ხდის ცვლილებების განხორციელებას და შექმნილი გეგმის, პროგნოზებისა და ძირითადი წინადადებების ფინანსური შედეგების შემუშავებას. ბიზნესის შეფასების შემოსავლის მიდგომა ზომავს ყველა დაშვებას, რომელიც უკავშირდება თუ არა შეძენის გარკვეული სარგებელი წარმოიქმნება შემოსავლების ზრდის, ხარჯების შემცირების, პროცესის გაუმჯობესების ან კაპიტალის დანახარჯების შემცირებისგან. ასეთი მიდგომის დახმარებით შესაძლებელია ამ ყველაფრის გაზომვა და განხილვა. გარდა ამისა, ის შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოსალოდნელი სარგებლის დროების დასადგენად, ასევე საწარმოს ღირებულების შემცირების დემონსტრირებისთვის, რადგან სარგებელი უფრო შორეულ მომავალში გადაინაცვლებს.

შემოსავლის მიდგომის გამოყენება მყიდველებსა და გამყიდველებს აძლევს შესაძლებლობას გამოთვალონ საწარმოს სამართლიანი საბაზრო ღირებულება, ისევე როგორც მისი საინვესტიციო ღირებულება ერთი ან მეტი სტრატეგიული მყიდველისთვის. თუ ეს განსხვავება საკმარისად მკაფიოდ არის ნაჩვენები, მაშინ გამყიდველები და მყიდველები შეძლებენ ადვილად ამოიცნონ სინერგიის უპირატესობები და მიიღონ ინფორმირებული გადაწყვეტილებები.

ბიზნესის შეფასების შემოსავლის მიდგომის გამოყენებისას უნდა გავითვალისწინოთ, რომ გამოთვლილი ღირებულება შედგება ყველა ქონების ღირებულებისგან, რომელიც გამოიყენება პირდაპირი საქმიანობისას. ATგამოყენებული მიდგომის ფარგლებში, არსებობს შეფასების რამდენიმე მეთოდი, რომლებიც ყველაზე დიდ ინტერესს იწვევს. კერძოდ, გამოიყენება შემოსავლის მიდგომის ასეთი მეთოდები: ფულადი ნაკადების კაპიტალიზაცია და დისკონტირება. შეგიძლიათ უფრო დეტალურად განიხილოთ ისინი.

მეთოდები

ფულადი ნაკადების კაპიტალიზაციის მეთოდის გამოყენებით, საწარმოს ჯამური ღირებულება გამოვლინდება საწარმოს ქონებრივი პოტენციალით წარმოქმნილი ფულადი ნაკადების მიხედვით. ბიზნესის ან მთლიანად საწარმოს ფულადი ნაკადები არის სხვაობა ფინანსური რესურსების ყველა შემოდინებასა და გადინებას შორის გარკვეული ბილინგის პერიოდისთვის. როგორც წესი, გამოთვლებისთვის გამოიყენება ერთი წლის პერიოდი. ტექნიკა არის მოსალოდნელი ფულადი ნაკადების წარმომადგენლობითი დონის კონვერტაცია მიმდინარე ღირებულებად ფულადი სახსრების მთლიანი ოდენობის გაყოფის სავარაუდო კაპიტალიზაციის განაკვეთზე. ამ შემთხვევაში, შესაბამისია შემოსავლის ნაკადი გარკვეული კორექტირებით.

ჩვეულებრივი ფულადი ნაკადების მეთოდის გამოსაყენებლად გამოიყენება უნაღდო ხარჯების წმინდა შემოსავლის (გაანგარიშებული გადასახადების შემდეგ) დამატება კაპიტალიზაციის აბსოლუტური ფულადი ნაკადის ოდენობის დასადგენად. ეს გაანგარიშების მეთოდი შეიძლება ჩაითვალოს უფრო გამარტივებულად, ვიდრე თავისუფალი ფულადი ნაკადების გაანგარიშება, რომელიც ითვალისწინებს საჭირო კაპიტალის ინვესტიციას და საბრუნავი კაპიტალის შევსების აუცილებლობას დამატებით.

ფასდაკლებული ფულადი ნაკადები

ეს მეთოდი ძირითადად ეფუძნება მხოლოდ ფულადი სახსრების მოსალოდნელ ნაკადებს, რომლებიც წარმოიქმნება თავად საწარმოს მიერ. მისი დამახასიათებელი განსხვავება ისაახარჯების შეფასება საჭიროა ფულადი სახსრების ნაკადის წარმომადგენლობითი დონის განსაზღვრის გამოსათვლელად. ეს მეთოდი განვითარებულ ქვეყნებში ყველაზე ფართოდ გამოიყენება იმის გამო, რომ მისი გამოყენება შესაძლებელია განვითარების ყველა პერსპექტივის გასათვალისწინებლად. ფულადი სახსრების ნაკადები ზოგადი თვალსაზრისით უდრის წმინდა შემოსავლისა და ამორტიზაციის ჯამს, რაც ექვემდებარება წმინდა საბრუნავი კაპიტალისა და კაპიტალის ინვესტიციების ზრდას.

არსებობს შემდეგი პირობები ფასდაკლებული ფულადი ნაკადების მეთოდის გამოყენებისთვის:

• არსებობს საფუძველი ვიფიქროთ, რომ ფინანსური ნაკადების მომავალი დონეები განსხვავდებიან ამჟამინდელისგან, ანუ საუბარია განვითარებად საწარმოზე;
• არსებობს შესაძლებლობა გონივრულად შეაფასოთ მომავალი ფულადი ნაკადები ბიზნესის ან კომერციული ქონების გამოყენებისას;
• ობიექტი მშენებარეა, სრული ან ნაწილობრივი;
• საწარმო არის კომერციული მნიშვნელობის დიდი მრავალფუნქციური ობიექტი.

უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა ფასდაკლებული ფულადი ნაკადების მეთოდით საუკეთესოა, მაგრამ მისი გამოყენება ძალიან შრომატევადია. არსებობს შეფასებები, რომლებიც შეუძლებელია ამ მეთოდის გამოყენების გარეშე. მათ შორისაა საინვესტიციო პროექტის შემუშავება მისი შემდგომი შეფასებით.

ფასდაკლების მეთოდის უპირატესობები

თუ იყენებთ შემოსავლის მიდგომას უძრავი ქონების ან ბიზნესის შეფასების ფასდაკლების მეთოდით, შეგიძლიათ განსაზღვროთ რამდენიმე ძირითადი უპირატესობა. პირველ რიგში, მეტყველებაეს ნიშნავს, რომ მომავალი ბიზნესის მოგება პირდაპირ ითვალისწინებს მხოლოდ პროდუქციის წარმოების და შემდეგ მათი გაყიდვის მოსალოდნელ მიმდინარე ხარჯებს, ხოლო სამომავლო კაპიტალის ინვესტიციები, რომლებიც დაკავშირებულია წარმოების ან სავაჭრო ობიექტების შენარჩუნებასა და გაფართოებასთან, აისახება მოგების პროგნოზში მხოლოდ ირიბად მათი მიმდინარე ამორტიზაციის გზით.

მნიშვნელოვანი ქულები

ობიექტის შეფასება შემოსავლის მიდგომით მოგების ან ზარალის ნაკლებობით, როგორც საინვესტიციო გამოთვლების ინდიკატორი, მორგებულია იმ ფაქტზე, რომ მოგება ემსახურება სააღრიცხვო ანგარიშგების ინდიკატორს, ამიტომ იგი ექვემდებარება მნიშვნელოვან მანიპულაციებს. მუშაობის კურსი.

ფასდაკლებული ფულადი ნაკადების მეთოდი მოიცავს მოდელების სამ ჯგუფს:

• დისკონტირებული დივიდენდები;
• ნარჩენი შემოსავალი;
• ფასდაკლებული ფულადი ნაკადები.

თუ შემოსავლის მიდგომა გამოიყენება დივიდენდის ფასდაკლების მოდელის შესაბამისად, როგორც ფულადი სახსრების ნაკადის მტკიცებულება, გამოიყენება აქციების გადახდა. მიუხედავად იმისა, რომ მოდელი საგრძნობლად გავრცელებულია უცხოურ პრაქტიკაში საწარმოს აქტივების ღირებულების განსაზღვრისა და შეფასების მიზნით, მას აქვს ბევრი ნაკლოვანება. გაუნაწილებელი შემოსავლის მქონე მოდელებში, არ არის აღრიცხვის ხარისხი. დივიდენდების პოლიტიკაში განსხვავებაა არა მხოლოდ კონკრეტული საწარმოებისთვის, არამედ მთლიანად ქვეყნებისთვისაც. ამ მეთოდის გამოყენება არ შეიძლება საწარმოებში, რომლებსაც არ აქვთ მოგება. ეს მოდელი საუკეთესოდ შეეფერება უმცირესობის აქციების ღირებულების გამოსათვლელად.

ნარჩენი შემოსავლის მოდელი

შეფასების შემოსავლის მიდგომა ნარჩენი მიდგომის მოდელის საშუალებით ვარაუდობს, რომ ნარჩენი შემოსავლის ოდენობა, ანუ განსხვავება რეალურ მოგებასა და მოგებას შორის, რომელიც აქციონერებმა იწინასწარმეტყველეს კომპანიის შეძენის დროს ან მისი აქციები გამოყენებული იქნება ფულადი სახსრების მოძრაობის ინდიკატორად. თუ საწარმოს ღირებულება გამოითვლება ამ მოდელის შესაბამისი ვარაუდების საფუძველზე, მაშინ ის ტოლი იქნება საბალანსო ღირებულების ჯამს ამის შემდეგ დარჩენილი შემოსავლის მოსალოდნელი თანხის ამჟამინდელი ღირებულებით. ეს მოდელი აჩვენებს მნიშვნელოვან სენსიტიურობას ფინანსურ ანგარიშგებაში წარმოდგენილი მონაცემების ხარისხის მიმართ. რუსული პირობებისთვის, ასეთი ინფორმაციის ადეკვატურობა მნიშვნელოვან ეჭვს იწვევს.

სარგებელი აქციონერებისთვის

რა თქმა უნდა, საწარმოს აქციონერებს ან აქციონერებს, რომლებსაც აქვთ გარკვეული ისტორია, ისევე როგორც დივიდენდების გადახდის ფაქტები, შეუძლიათ გამოიყენონ ფასდაკლების მოდელი საკუთარი კომპანიის ღირებულების გამოსათვლელად. სიტუაცია ისეთია, რომ ამ სექტორის საწარმოების აქციონერები იშვიათად წარმოადგენენ უმცირესობას, ამიტომ მათთვის ყველაზე შესაფერისი გზა იქნება უძრავი ქონებისა და ბიზნესის შეფასების შემოსავლის მიდგომის გამოყენება დისკონტირებული თავისუფალი ფულადი ნაკადების მოდელის მეშვეობით. ამ სისტემაში, ფულადი სახსრების თავისუფალი ნაკადები დისკონტის განაკვეთებით ან ინვესტირებულ კაპიტალზე მოსალოდნელი ანაზღაურებით არის მთავარი. ამ მოდელის გამოყენების ყველაზე დიდი პრობლემა არის ფულადი სახსრების თავისუფალი ნაკადების პროგნოზის სიზუსტე, ისევე როგორც დისკონტის განაკვეთის ადეკვატური განსაზღვრა.

თუ გამოყენებულია შემოსავლის მიდგომა, როგორც ზემოთ არის განსაზღვრული, მაშინ დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდის გამოყენებისას, ბიზნესიდან მოსალოდნელი შემოსავალი ითვალისწინებს პროგნოზირებულ ფულადი ნაკადებს, რომლებიც შეიძლება ამოღებულ იქნეს მიმოქცევიდან ნაწილის საჭირო რეინვესტიციის შემდეგ. ფულადი მოგება. როგორც ინდიკატორი, ფულადი ნაკადები არ არის დამოკიდებული საწარმოს მიერ გამოყენებული აღრიცხვის სისტემაზე და მის ცვეთის პოლიტიკაზე. ამავდროულად, გასათვალისწინებელია ნებისმიერი ფულადი ნაკადი - შემოდინება და გადინება. ფულადი სახსრების დისკონტირების ფინანსური მნიშვნელობის შეფასება გამოდის ისეთი, რომ ამ პროცესების შედეგად ისინი მცირდება იმ თანხებით, რომლებიც ხელმისაწვდომი იქნებოდა ინვესტორისთვის მითითებული ფულადი ნაკადის მიღების მომენტისთვის, იმ პირობით, რომ მან ჩადო თავისი ინვესტიცია. აფინანსებს არა ამჟამად ამ ბიზნესში, არამედ ზოგიერთ სხვა საინვესტიციო აქტივში, რომელსაც აქვს საჯარო ხასიათი, მაგალითად, ლიკვიდურ ფასიან ქაღალდს ან საბანკო დეპოზიტს.

დამატებითი ტექნიკა

შემოსავლის მიდგომა, რომლის მაგალითიც ადრე იყო აღწერილი, ბოლო დროს სულ უფრო ნაკლებად გამოიყენება და ახლა შეფასების მეთოდი გახდა ყველაზე გავრცელებული. იგი გამოიყენება ყველა სახის აქტივის შესაფასებლად და დაფუძნებულია იმ აზრზე, რომ ნებისმიერი აქტივი, რომელიც იზიარებს ოფციონის ძირითად მახასიათებლებს, შეიძლება შეფასდეს როგორც ეს ვარიანტი. ამ დროისთვის, შემოსავლის მიდგომა ყველაზე ხშირად მიტოვებულია ოფციონის ფასის მოდელის სასარგებლოდ (შესაბამისად, Black-Scholes მოდელი).

ასეთი სისტემა, გამოყენების შემთხვევაში, შესაძლებელს ხდის კომპანიის ან საწარმოს კაპიტალის მთლიანი ღირებულების შეფასებას იმ შემთხვევაში, თუ ის მუშაობს დიდი ზარალით. ეს მოდელი მიზნად ისახავს კიდევ უფრო ახსნას, თუ რატომ არ არის საწარმოს კაპიტალის ღირებულება ნულოვანი, მაშინაც კი, თუ მთელი საწარმოს ღირებულება მცირდება ვალის ნომინალურ ოდენობაზე ქვემოთ. მაგრამ ამ უპირატესობის გათვალისწინებითაც კი, შეიძლება აღინიშნოს, რომ Black-Scholes მოდელი რუსული საწარმოების ღირებულების შეფასების მომენტში სულ უფრო და უფრო თეორიულია. მთავარი პრობლემა, რის გამოც ეს მოდელი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას შიდა ბიზნესზე, არის მოდელის პარამეტრების გარკვეული მტკიცებულებების არარსებობა, რაც აუცილებელია.

დასკვნა

ბიზნესისა და უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა გაცილებით ნაკლებად გავრცელებული გახდა და ეს მრავალი მიზეზის გამო ხდება. კერძოდ, ეს ეხება იმ ხარვეზებს, რის გამოც არის სირთულეები სამომხმარებლო ბაზარზე მისი გამოყენებისას. უპირველეს ყოვლისა, უნდა აღინიშნოს, თუ რამდენად რთულია მომსახურებისა და პროდუქტების, მასალებისა და ნედლეულის მომავალი ღირებულების პროგნოზირება, ისევე როგორც სხვა ხარჯების ინდიკატორების ნაკრები. ამავდროულად, შეიძლება ვისაუბროთ ექსპერტთა შეფასებების გარკვეულ სუბიექტურობაზე. გარდა ამისა, პრობლემა მდგომარეობს რუსული საწარმოების შესახებ ინფორმაციის დაბალ გამჟღავნებაში და, ფაქტობრივად, ეს აუცილებელია კომპეტენტური გამოთვლების გასაკეთებლად და Black-Scholes მოდელის შედგენისთვის. ეს დიდწილად განპირობებულია მათი დაბალი კორპორატიული კულტურითსაწარმოები.

აქციების აბსოლუტური უმრავლესობა, მათ შორის დიდი წილები, კონცენტრირებულია მცირე რაოდენობის ხალხის ხელში, ხოლო მინორიტარი აქციონერებისა და მცირე მფლობელების წილი, რომელთა წილი ძალიან მცირეა, საწესდებო კაპიტალში უმნიშვნელოა. გამოდის, რომ ბევრი საწარმო უბრალოდ არ არის დაინტერესებული რაიმე ინფორმაციის გამჟღავნებით. სწორედ ამიტომ, შემოსავლის მიდგომით გაანგარიშება შესამჩნევად უფრო რთულია რუსეთში მრეწველობისა და ბიზნესის უმეტესობასთან მიმართებაში. სხვა პირობებში ის მუშაობს საუკეთესოდ, აჩვენებს ყველა მის უპირატესობას და საიმედოობას.