იპოთეკური დაკრედიტების სახეები. იპოთეკური სესხების პროგრამები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

იპოთეკა უკვე მტკიცედ შემოვიდა ჩვენს ცხოვრებაში და ეს საიდუმლო არ არის. ბევრი ოჯახი, განსაკუთრებით ახალგაზრდები, მიმართავენ ამ სერვისს, რაც მათ საშუალებას აძლევს შეიძინონ უძრავი ქონება ხელსაყრელი პირობებით. იპოთეკის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ბინის ღირებულება ერთგვარ სესხზე პროცენტთან ერთად იყოფა 15-20 წელზე, რაც საშუალებას გაძლევთ გადაიხადოთ ყოველთვიურად მისაღები თანხა.

დღეს რუსეთში არსებობს სხვადასხვა სახის იპოთეკური სესხი, რომლებიც განსხვავდება მათი პირობებით. ჯერ უნდა გაითვალისწინოთ „იპოთეკის“ცნება: რას ნიშნავს და საიდან გაჩნდა ეს სიტყვა?

რა არის იპოთეკა?

ეს ტერმინი სათავეს იღებს ჩვენს წელთაღრიცხვამდე VI საუკუნეში. ე. ამ დროს საბერძნეთის ტერიტორიაზე გაჩნდა ჰიპოთეკის ცნება, რაც გულისხმობს მოვალის ვალდებულებას კრედიტორის წინაშე მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებულ. რომაულ სამართალში იპოთეკა იყო უძრავი ქონების გირავნობა.

ჩვენში ეს ტერმინი პირველად მე-19 საუკუნის ბოლოს გაჩნდა და ევროპიდან იყო ნასესხები. იპოთეკა იმ დროს სიტყვა „გირაოს“სინონიმი იყო. საბჭოეთშიიმ დროს იპოთეკური სესხის შესახებ კანონი არ არსებობდა, რადგან ეს არავის სჭირდებოდა.

1998 წელს რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტმა ხელი მოაწერა და ამოქმედდა კანონი „იპოთეკის შესახებ“, რომელიც პირველია, რომელიც არეგულირებს იპოთეკის საქმიანობას. ამჟამად ტერმინი „იპოთეკა“ნიშნავს ქონების გირავნობის ხელშეკრულებას.

იპოთეკის ობიექტები და საგნები

როგორც უკვე აღინიშნა, იპოთეკური სესხი გულისხმობს, რომ შეძენილი ქონება დაგირავდება სესხის დაფარვის ხანგრძლივობის განმავლობაში. იპოთეკა არის ხელშეკრულება, რომლის მხარეები არიან სამართლებრივი ურთიერთობის ობიექტი და საგანი. ქვემოთ მოცემულია იპოთეკური სესხის შესაძლო ობიექტები:

• ბინები, სახლები და კერძო ოთახები;
• მიწის ნაკვეთი, რომელიც არ ეკუთვნის სახელმწიფოს და არ ეკუთვნის მუნიციპალურ საკუთრებას და ასევე აღემატება მინიმალურ დასაშვებ ფართობს;
• გარაჟები, კოტეჯები, ასევე სხვა კონსტრუქციები და შენობები, რომლებიც განკუთვნილია მომხმარებლისთვის;
• საწარმოები, რომლებიც პოულობენ განაცხადს მეწარმეობაში;
• ships.

მსესხებელი თამაშობს მნიშვნელოვან როლს იპოთეკის მოპოვებაში. ეს შეიძლება იყოს ბანკი ან სხვა იურიდიული პირი, რომელიც შეინახავს ჩანაწერებს სესხის დაფარვის შესახებ. ფიზიკურ პირებზე იპოთეკური დაკრედიტება ხორციელდება მხოლოდ წინასწარი გადახდის შემდეგ.

გარდა კრედიტორებისა, ინვესტორს, რომელიც ყიდულობს იპოთეკური სესხით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებს, ასევე შეუძლია იმოქმედოს ხელშეკრულების სუბიექტად.

იპოთეკური დაკრედიტების მოწყობილობა

იპოთეკური სესხის განსახორციელებლად გასცემენსპეციალური ფასიანი ქაღალდები, რომელსაც გირაო ეწოდება. ბანკის მიერ ამ ფასიანი ქაღალდების გაყიდვა უზრუნველყოფს იპოთეკური სესხის გაცემისთვის საჭირო სახსრებს. ეს არის ძალიან საიმედო ტიპის ფასიანი ქაღალდები, რომელსაც მოაქვს მყარი ინტერესი. გირავნობის ფურცელი აღნიშნავს მის საკუთრებას.

რუსეთში იპოთეკური სესხი სულ უფრო პოპულარული ხდება და ადამიანებმა, რომლებიც გადაწყვეტენ ამ ნაბიჯის გადადგმას, ნათლად უნდა იცოდნენ, თუ როგორ მუშაობს იპოთეკური სისტემა. გირავნობის ფურცელი უნდა შეიცავდეს კუპონის წიგნს, რომელშიც ასახულია იპოთეკის პროცენტის გადახდის ოდენობა და ვადები. ადამიანები, რომლებმაც ისარგებლეს ამ ტიპის სესხით, ჯერ იხდიან პროცენტს, შემდეგ კი ძირს.

ის, რომ იპოთეკური სესხი დიდი ხნით არის აღებული, ბევრად აადვილებს სესხის დაფარვას. თუმცა, თუ სესხის დავალიანება სრულად არ გადაიხდება, ქონება გადავა იპოთეკური ბანკის საკუთრებაში. ასე მუშაობს ამჟამად იპოთეკური სესხის მექანიზმი.

სახელმწიფო დახმარება

2009 წლიდან მოქმედებს სახელმწიფო იპოთეკის მხარდაჭერის პროგრამა, რომელიც გამიზნულია იმ ადამიანებისთვის, რომლებიც დაბალი შემოსავლის გამო ვერ ახერხებენ ცხოვრების პირობების გაუმჯობესებას. თუმცა, მხოლოდ 2015 წელს გახდა ეს პროგრამა პოპულარული. დაახლოებით 250 მილიარდი რუბლი გამოიყო მოქალაქეების საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად.

სახელმწიფო მხარდაჭერა იპოთეკური სესხისთვის არის ის, რომ სახელმწიფო თავის თავზე იღებს ვალის გარკვეული ნაწილის გადახდას. თუმცა, ასეთი პროგრამით სესხის აღება ადვილი არ არის, ვინაიდან ყველა ბანკი არ ეთანხმება ასეთ პირობებს.ასეთი პროგრამის გამოყენება შეგიძლიათ მხოლოდ ქვეყნის უმსხვილეს ბანკებში.

სახელმწიფო მხარდაჭერის არსი არის შეთანხმება ბანკსა და სახელმწიფოს შორის. ბანკი საპროცენტო განაკვეთს 11%-მდე ამცირებს, რაც არ უნდა იყო თავდაპირველად. საწყის და საბოლოო განაკვეთს შორის სხვაობას (11%) იხდის სახელმწიფო. იმისათვის, რომ გახდეთ ამ პროგრამის მონაწილე, არ არის აუცილებელი მოსახლეობის სოციალურ კატეგორიას მიეკუთვნოთ. ამ პირობებში სესხის აღება ნებისმიერ მსურველს შეუძლია.

იპოთეკური სესხის სახეები

ამჟამად, იმის გამო, რომ ასეთი სესხების რაოდენობა იზრდება, იპოთეკური სესხების მრავალი სახეობა არსებობს. ძირითადად კომერციული ბანკები დაკავებულნი არიან სესხების გაცემით, რომლის მთავარი მიზანიც მოგების მიღებაა.

ყველა ტიპი განსხვავდება ერთმანეთისგან დაკრედიტების, მათი მიღების მახასიათებლების მიხედვით. ამ დროისთვის ფიზიკურ პირებზე იპოთეკური სესხი შეიძლება დაიყოს ორ სეგმენტად:

• შეძენა უძრავი ქონების პირველადი ბაზარზე;
• ყიდვა უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე.

იპოთეკის ტიპებისა და ტიპების მთელი მრავალფეროვნება განხილული იქნება ქვემოთ.

ბინა ახალ კორპუსში კრედიტით

ეს სახეობა ამჟამად განსაკუთრებით პოპულარულია. თუმცა, მიუხედავად ყველა თვალსაჩინო უპირატესობისა (ახალი ბინა, აქამდე არავინ უცხოვრია), არის მთელი რიგი უარყოფითი მხარეები. ძალიან ხშირად ჩნდება სიტუაცია, როდესაც სახლი დროულად არ არის გაქირავებული ან დიდი ხნის განმავლობაში არ არის რეგისტრირებული რომელიმე სახელმწიფო ორგანოში.

ასევეახალი შენობის ერთ-ერთი მთავარი მინუსი არის საკუთრების ხანგრძლივი რეგისტრაცია. გარდა ამისა, საკმაოდ რთულია სესხის აღება ახალი შენობის შესაძენად, რადგან ამას ყველა ბანკი არ აკეთებს. თუ ბანკმა მაინც მიიღო განაცხადი, თითოეული შემთხვევა განიხილება ცალკე. ბევრი ფაქტორი გავლენას ახდენს საბოლოო გადაწყვეტილებაზე, მათ შორის იმის გარკვევა, თუ ვინ არის დეველოპერი, ინვესტორი, რა არის სახლის დასრულების ვადა და ა.შ. ახალ კორპუსებში ბინების შეძენა შესაძლებელია საკმაოდ იაფად და იპოთეკა ხდება კარგი ვარიანტი. ასეთ პირობებში. ბინის არჩევისას ახალგაზრდა ოჯახს თითქმის ყოველთვის ურჩევნია ახალი სახლი.

ბინა უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე

ამ ტიპის იპოთეკური სესხის თავისებურებები მოიცავს საკმაოდ სწრაფ დამუშავებას და შედარებით მარტივად მიღებას. ამ საკითხში აუცილებელია რამდენიმე ბანკთან დაკავშირება, თუნდაც უარის შემთხვევაში. ყოველივე ამის შემდეგ, მიზეზი, თუ რატომ იყო უარი ერთ ბანკში, მეორეში არ იქნება საკმარისად მყარი.

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ასეთი სესხის აღება უფრო ადვილია, ვიდრე ახალ კორპუსში, განსაკუთრებით იმის გამო, რომ უარის მიზეზი ცოტაა. მათ შორის:

• გამყიდველმა მოახდინა ბინის რეკონსტრუქცია და ეს ფაქტი არ დაარეგისტრირა;
• სახლის კანონიერი სისუფთავე, ალბათ ვინმე ცხოვრობდა იქ არახელსაყრელი ისტორიით.

სოციალური ტიპის იპოთეკა

ამ ტიპის იპოთეკური სესხი გათვლილია მოსახლეობის სოციალურად დაუცველ სეგმენტებზე, ასევე მოლოდინში მყოფთათვის, რომლებიც ნორმალურ პირობებში უძრავი ქონების შეძენას ვერ ახერხებენ. არსებობს ორი სახის სოციალურიიპოთეკა:

• მოლოდინის სიაში მყოფთათვის, როცა ქალაქს აქვს წინასწარი გადახდა სუბსიდიის სახით;
• სესხი გაიცემა მშენებლობის თვითღირებულების ფასებში; ექვს თვეში ამ სესხის მიმღებს შეუძლია სესხის დაფარვა ყოველგვარი პროცენტის გარეშე.

მომავალში იგეგმება სოციალური პროგრამის ფარგლებში უძრავი ქონების შეძენა თავად დეველოპერებისგან საბაზრო ფასებში. მაგრამ მომლოდინეთა სიაშიც შეძლებენ ამით ისარგებლონ ბინის სუბსიდიის გადახდით. რაც უფრო დიდხანს დგახართ რიგში, მით მეტია სუბსიდიების ოდენობა. ასევე, მოლოდინში მყოფ ადამიანებს შეუძლიათ შეიძინონ უძრავი ქონება, რომელიც არამარტო ქალაქმა ააშენა.

იპოთეკის ტიპი ახალგაზრდა ოჯახებისთვის

განსაკუთრებით მწვავედ დგას ახალდაქორწინებული მეუღლისთვის უძრავი ქონების შეძენის პრობლემა. ბანკებს არ სურთ რისკების აღება და ინტერესი საკმაოდ მაღალია, რადგან ახალგაზრდა პროფესიონალების მომავალი არაპროგნოზირებადია. თუმცა, ბოლო დროს ზოგიერთი ბანკი აკმაყოფილებდა ახალგაზრდების საჭიროებებს და ქმნიდა ახალ პროგრამებს.

ძირითადად, ამ ტიპის იპოთეკური დაკრედიტების პროგრამები მიმართულია წინასწარი გადახდის შემცირებაზე და სესხის გაცემის მაქსიმალურ ვადაზე. თუ ერთ-ერთი მეუღლე 30 წლამდეა და ოჯახში შვილია, საწყისი შენატანი შეიძლება იყოს 10%. თუ ახალგაზრდა სპეციალისტები უკვე დასაქმებულნი არიან პერსპექტიულ სამუშაოებზე, წინასწარი გადახდა ხდება 5%-იც კი, ხოლო იპოთეკა გაიცემა 25-30 წლით..

რა თქმა უნდა, თანამედროვე პირობებში, სახლის შეძენის ერთ-ერთი ყველაზე რეალური ვარიანტი იპოთეკაა. ახალგაზრდა ოჯახი გაუმჯობესების სხვადასხვა გზებს ეძებსსესხის პირობები. მთავარი პრობლემა არის ბანკისთვის დაუმტკიცოს განზრახვების სერიოზულობა. თუ ეს შესაძლებელია, ბანკი უარს არ იტყვის.

პროგრამა ერთად აშენება

იპოთეკური სესხის სახეები ძალიან მრავალფეროვანია და თითოეულ მათგანში იქმნება გარკვეული პროგრამები. „ერთად ავაშენოთ“არსი არის გრძელვადიანი განვადება, რომლის ანაზღაურებაც მოსახლეობის ხარჯზე ხდება.

ადამიანის ამოცანა, რომელიც აპირებს სახლის ყიდვას, არის ბინის ღირებულების დაახლოებით 40-50%-ის დაგროვება, დანარჩენს კი კოოპერატივი ამატებს. უძრავი ქონების შეძენისთანავე ის გადადის ამ პირის საკუთრებაში, მაგრამ უზრუნველყოფის საფუძველზე. კოოპერატივის მიერ გაცემული ნაწილი მაქსიმუმ 20 წლის განმავლობაში უნდა დაიფაროს. შემდეგ ანაბარი ამოღებულია და ადამიანი ხდება სრული მფლობელი.

სამხედრო იპოთეკის პროგრამა

ყველა იპოთეკური დაკრედიტების პროგრამა მიმართულია საკრედიტო პირობების გაუმჯობესებაზე და არც ეს არის გამონაკლისი. ეს არის დაფინანსებული სისტემა სამხედრო პერსონალისთვის საცხოვრებლის უზრუნველსაყოფად.

ამ პროგრამის იპოთეკური სესხის თავისებურებანი ისაა, რომ სამხედროებს, რომლებიც აფორმებენ პირველ კონტრაქტს, აქვთ გარკვეული სახის გამოქვითვის უფლება. ყოველწლიურად, საშუალოდ, დაახლოებით 250 ათასი რუბლი ირიცხება სამხედრო მოსამსახურის ანგარიშზე. ამ თანხის გამოყენება მას ძველი კონტრაქტის გასვლის შემდეგ და ახლის გაფორმებისას შეუძლია. თანხა, რომელიც დაგროვდა რამდენიმე წლის განმავლობაში, გამოიყენება როგორც წინასწარი გადახდა.

სესხის დანარჩენ ნაწილს იხდის სახელმწიფო, სანამ სამხედროები ჯარში არიან კონტრაქტით. როგორც კი ის შეწყვეტს სამხედროობას, სახელმწიფო წყვეტს გადახდას და დანარჩენსსესხი თავად უნდა დაფაროთ.

პროექტი "ხელმისაწვდომი და კომფორტული საცხოვრებელი რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებისთვის"

ამ პროექტის მიზანია რუსეთის მაცხოვრებლებისთვის იპოთეკის ხელმისაწვდომობის გაზრდა. ყველამ იცის, რომ ბევრი ადამიანისთვის სახლის შეძენის თითქმის ერთადერთი შანსი არის იპოთეკა. გამონაკლისი არც ახალგაზრდა ოჯახებია. მათ ძირითადად უარს ეუბნებიან იპოთეკაზე.

პროექტის მონაწილეებს ამის პრობლემა არ აქვთ. გარდა ამისა, მცირდება იპოთეკის პროცენტი. ეს პროექტი შემუშავდა იპოთეკური სესხის სოციალური ტიპის ფარგლებში. მისი მთავარი განსხვავება კომერციულისგან არის კვადრატული მეტრის სპეციალური (შეღავათიანი) ღირებულება. სოციალური იპოთეკის ფარგლებში ბანკი იღებს ვალდებულებას დააზღვიოს მსესხებელი და თავად საცხოვრებელი ფართი, ასევე შეინარჩუნოს გარკვეული განაკვეთი სესხის დასრულებამდე.

იპოთეკური დაკრედიტების განვითარება შესაძლებელია ასეთი ტიპისა და პროგრამების წყალობით, რომლებიც მიმართულია საბინაო პირობების გაუმჯობესებაზე, როგორც ახალგაზრდა ოჯახებისთვის, ასევე მოსახლეობის სოციალურად დაუცველი ფენებისთვის.

იპოთეკის უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები

იპოთეკური სესხის ტიპებს, განურჩევლად ერთმანეთისა, აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები. ეს დამახასიათებელია არა მხოლოდ იპოთეკური სესხისთვის, არამედ ნებისმიერი სესხისთვის. ასე რომ, სარგებელი შემდეგია:

• ადამიანთა დიდი რაოდენობისთვის, იპოთეკა არის ერთადერთი შანსი იყიდოს საკუთარი სახლი;
• იპოთეკა გაიცემა ხანგრძლივი ვადით და ადამიანებს აქვთ შესაძლებლობა გადაიხადონ მცირე თანხები;
• შეგიძლიათ დაარეგისტრიროთ თქვენი ნათესავები ბინაში,და ასევე გააკეთეთ რემონტი თქვენი გემოვნებით, ზოგადად, მიეცით ფული პოტენციურად თქვენი საცხოვრებლისთვის.

ნაკლოვანებები მოიცავს:

• ფორმალურად, იპოთეკით აღებული ბინა ბანკს ეკუთვნის და პირი ვერ გაყიდის ან გაჩუქებს;
• სესხის დროს პირი იხდის ამ 2 ან თუნდაც 3 ბინის ღირებულებას, ვინაიდან ვადა ძალიან გრძელია;
• თუ პირმა გადაიხადოს შეწყვეტს, ბანკი იღებს ბინას და გასაყიდად გამოაქვს მისი ხარჯების დასაფარად, დანარჩენი თანხა უბრუნდება.

ადამიანთა უმეტესობას ცხოვრების ამა თუ იმ ეტაპზე აინტერესებს აიღოს თუ არა ბინა კრედიტით. რუსეთში იპოთეკური სესხის გაცემას ბევრი უარყოფითი მხარე აქვს, მაგრამ მაინც თანამედროვე სამყაროში ეს არის ერთ-ერთი იმ რამდენიმე შანსებიდან, რომ იყიდოთ საკუთარი საცხოვრებელი ფართი. მთავარია სტაბილური მუშაობა, რაც ხელს შეუწყობს ბანკის ნდობის მოპოვებას, ასევე საკრედიტო პირობების გაუმჯობესებას. სახელმწიფომ ახლახან შექმნა მრავალი პროგრამა, რომელიც შექმნილია იმისთვის, რომ ხელი შეუწყოს გადახდებს და დაეხმაროს ხალხს საცხოვრებლის შეძენაში.