უძრავი ქონების ძირითადი ტიპები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

უძრავი ქონების საკუთრება სამოქალაქო საზოგადოების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებელია. სახლების, ბინების, საოფისე ფართებისა და ნაკვეთების საკუთრება რეგისტრირებულია შესაბამის ორგანოებში, რითაც ყალიბდება საკადასტრო რეგისტრაცია. უძრავი ქონება ჩვეულებრივ ასოცირდება საცხოვრებელ სახლებთან, მაგრამ ამ კატეგორიის ქონების დიაპაზონი გაცილებით ფართოა. გარდა ძირითადი ჯიშებისა, არსებობს ქონების ცალკეული ჯგუფები, რომელთა პოზიციონირება ხშირად იწვევს სირთულეებს საბაზრო ღირებულების შეფასებაში. მიუხედავად ამისა, იურიდიულმა პრაქტიკამ შეიმუშავა პარამეტრების ნაკრები, რომლითაც შესაძლებელია უძრავი ქონების შედარებით ზუსტად კლასიფიცირება. ამ ტიპის ქონების კონცეფცია და ტიპები ხელს შეუწყობს ფინანსური და საცხოვრებელი ობიექტების მახასიათებლების იდენტიფიცირებას, ასევე მათი საინვესტიციო მიმზიდველობის დადგენას, რაც მნიშვნელოვანია. მაგრამ ჯერ უნდა გაარკვიოთ, რომელ ობიექტებს შეუძლიათ, პრინციპში, შეესაბამებოდეს უძრავი ქონების განმარტებას.

უძრავი ქონების ნიშნები

სპეციალისტები იდენტიფიცირებენ სამ ძირითად მახასიათებელს, რომლითაც შეგიძლიათ განასხვავოთ ქონება - სტაციონარული, მატერიალური ღირებულება და გამძლეობა. შესაძლოა, მთავარი მახასიათებელი არის სტაციონარული, საიდანაც მოდის ამ ტიპის ქონების სახელი, როგორც ასეთი. ესდამახასიათებელი ნიშნავს, რომ ობიექტს განუყოფელი ფიზიკური კავშირი აქვს დედამიწის ზედაპირთან. ანუ ქონება მუდმივად ერთ ადგილზეა და არ გულისხმობს დესტრუქციული პროცესების გარეშე გადაადგილებას. მიუხედავად იმისა, რომ რუსეთის ფედერაციაში უძრავი ქონების ყველაზე გავრცელებული ტიპები ნამდვილად შეესაბამება ამ მახასიათებელს, ეს ქონება თანდათან რბილდება და ჩნდება გამონაკლისები. სულ მცირე, ჩნდება გარკვეული სახის მოსაზღვრე კატეგორიები, რომლებსაც აქვთ უძრავი ქონების ზოგიერთი თვისება მისი ტრადიციული გაგებით.

შემდეგი ნიშანი არის მატერიალურობა. დასაწყისისთვის, აღსანიშნავია, რომ ასეთი ქონების ნებისმიერი ობიექტი შეიძლება შეფასდეს ფიზიკური მახასიათებლების მიხედვით. ეს შეიძლება იყოს მონაცემები ტერიტორიის, ადგილმდებარეობის, სტრუქტურებისა და მასალების ხარისხის შესახებ. ერთად აღებული, ეს ინფორმაცია იძლევა წარმოდგენას ობიექტის შესაძლო სარგებელის შესახებ - შესაბამისად, წარმოიქმნება მისი მატერიალური ღირებულება. რაც შეეხება გამძლეობას, თავდაპირველად ეს მახასიათებელი პირობითია, ამიტომ კანონი განმარტავს. ასე რომ, რეგულაციების შესაბამისად, ყველა სახის უძრავი ქონება ასევე შეიძლება დაიყოს 6 ჯგუფად ტექნიკური მდგომარეობისა და ოპერატიული რესურსის მიხედვით. უძრავი ქონების მინიმალური ვადაა 15 წელი, მაქსიმალური კი 150 წელი.

უძრავი ქონების კლასიფიკაცია

უძრავი ქონების სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით დაყოფის მრავალი მიდგომა არსებობს. მაგალითად, რეალტორები, რომლებიც მუშაობენ ბინებთან, პირველ რიგში აყენებენ ისეთ პარამეტრებს, როგორიცაა ტერიტორიის პრესტიჟი, ოთახების რაოდენობა, სართულების რაოდენობა და სხვა მახასიათებლები. თუ დაგეგმილია ოდნავ განსხვავებული მიდგომაკომერციული გამოყენებისთვის განკუთვნილი უძრავი ქონების ტიპების კლასიფიკაცია. ამ შემთხვევაში დაყოფა ხდება პირველ რიგში ლიკვიდურობისა და მომგებიანობის თვალსაზრისით. თუმცა, ასეთი ობიექტების ფიზიკური თვისებები და მათი დაშორება ქალაქის ცენტრიდან დიდწილად განსაზღვრავს მათ საინვესტიციო მიმზიდველობას ბაზარზე.

თუ ქონების დაყოფას უფრო ფართოდ მივუდგებით, მაშინ კლასიფიკაციის მთავარი ფაქტორი წარმოშობა იქნება. კერძოდ, არსებობს უძრავი ქონების ობიექტების სახეები, რომლებიც შექმნილია როგორც ბუნების მიერ, ასევე ადამიანის მონაწილეობით. არის მესამე კატეგორია - ეს არის უძრავი ქონება, რომელიც შეიქმნა ხალხის ძალისხმევით, მაგრამ ექსპლუატაციის პროცესში გულისხმობს განუყოფელ კავშირს ბუნებასთან. მაგალითად, წიაღისეული და მიწის ნაკვეთები მოქმედებს როგორც რესურსები, საიდანაც ყალიბდება ბუნებრივი წარმოშობის უძრავი ქონების ობიექტები. როგორც წესი, ისინი თავდაპირველად სახელმწიფო საკუთრებაშია, მაგრამ ასევე შეიძლება გადავიდეს კერძო საკუთრებაში.

უძრავი ქონების ძირითადი ტიპები

დღეს მთელი უძრავი ქონება დაყოფილია სამ ძირითად ჯგუფად - მიწა, კომერციული ობიექტები და საცხოვრებელი. თითოეულ კატეგორიას, თავის მხრივ, აქვს საკუთარი კლასიფიკაცია და უნიკალური მახასიათებლები. მაგალითად, მიწის ნაკვეთს შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული დანიშნულება ექსპლუატაციის თვალსაზრისით. შეიძლება ითქვას, რომ ეს არის ყველაზე საკამათო ტიპის ქონება, რაც აიხსნება მისი გამოყენების ფართო სპექტრით. მეორეს მხრივ, ამ ტიპის საცხოვრებელ და კომერციულ საკუთრებებს აქვთ საკუთარი უნიკალური მახასიათებლები.მაგალითად, ასეთ ობიექტებს შეიძლება ჰქონდეთ მუშაობისთვის მზადყოფნის განსხვავებული ხარისხი. მიწისთვის ეს ქონება შეუსაბამოა. შეიძლება დავასკვნათ, რომ უძრავი ქონების მახასიათებლები, ტიპები და მახასიათებლები მჭიდრო კავშირშია და ეხმარება ერთმანეთის განსაზღვრას. მაგრამ, თუ უფრო მეტად გაეცნობით განსხვავებებს უძრავი ქონების თითოეულ ძირითად ტიპს შორის, მაშინ მათი სპეციფიკური მახასიათებლები უფრო გამოხატული გახდება. აღსანიშნავია ისიც, რომ ერთი ტიპის ქონების მეორეზე გადაცემა შესაძლებელია. მაგალითად, სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთი შეიძლება გადაკლასირდეს ინდივიდუალური მშენებლობის მიწად და დროთა განმავლობაში მის ადგილას აგარაკი გაჩნდეს.

საცხოვრებელი ქონება

პირველ რიგში, თქვენ უნდა განსაზღვროთ, თუ რა ობიექტებს შეიძლება ეწოდოს საცხოვრებელი. როგორც წესი, ეს კონცეფცია ნიშნავს შენობას კეთილმოწყობით, რომელიც უზრუნველყოფს ადამიანის საცხოვრებელ ადგილს. როგორც წესი, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ტიპები განსხვავდება ტექნიკური და ოპერატიული მახასიათებლებით. მთლიანობაში, ბინების და სახლების შენობების თვისებები შესაძლებელს ხდის მათ გამოყოფას ელიტური, ტიპიური, საქმიანი უძრავი ქონების კატეგორიაში და ა.შ. შესაბამისად, ღირებულება მერყეობს იმის მიხედვით, ეკუთვნის თუ არა ქონება რომელიმე მითითებულ ჯგუფს. იგი ასევე ითვალისწინებს საცხოვრებლის დაყოფას ქალაქად და გარეუბნებად. პირველ შემთხვევაში, ჩვენ ჩვეულებრივ ვსაუბრობთ ბინებზე ცალკეულ სახლებსა და კომპლექსებში, ხოლო მეორეში - კოტეჯებზე. ასევე არის სასაზღვრო ობიექტები. მაგალითად, ქალაქებში შენდება თაუნჰაუსები, რომლებიც შექმნილია რამდენიმე ოჯახის განსათავსებლად. მიუხედავად იმისა, რომ ასეთი ობიექტები ინარჩუნებენ ქალაქის ბინების მახასიათებლებს, მფლობელებს შეუძლიათ ჰქონდეთ ინდივიდუალური შესასვლელი და საკუთარი ნაკვეთი.სახლთან ახლოს.

გასათვალისწინებელია ცალკე კონდომინიუმი - ეს არის საცხოვრებლის ტიპი, რომელიც შეიძლება შევიდეს სხვადასხვა კატეგორიაში. ამ ქონების მახასიათებლების გასაგებად, ღირს უძრავი ქონების სახეობების დაყოფა ინდივიდუალურ და ზოგად. ამხანაგობა გამოირჩევა რამდენიმე სახლის ან ერთი შენობის ნაწილის მოთავსების შესაძლებლობით, რომლებშიც შენობები გამოიყენებს სხვადასხვა მფლობელს. ასევე, ამ ტიპის უძრავი ქონება შეიძლება მოიცავდეს მიწის ნაკვეთების არსებობას. ანუ, ამ შემთხვევაში, ერთი ობიექტი შეიძლება შეიცავდეს სხვადასხვა კლასის უძრავი ქონების ერთეულებს, რომლებიც გაერთიანებულია საერთო ინფრასტრუქტურაში.

კომერციული ქონების სახეები

უძრავი ქონების ბაზარი ჩვეულებრივ განასხვავებს კომერციული ქონების ოთხ ძირითად კატეგორიას, რომლებიც განსხვავდება ექსპლუატაციის ხასიათით. ეს არის საცალო ვაჭრობა, საწყობი, საოფისე და სამრეწველო შენობები ან ტერიტორიების კომპლექსები. ხშირად, ერთი ობიექტი ერთდროულად მოიცავს უძრავი ქონების რამდენიმე ერთეულს სხვადასხვა კატეგორიიდან. მაგალითად, საცალო ზონა დაკავშირებულია საქონლის შესანახად განკუთვნილ შენობასთან. საერთო მახასიათებელი, რომელიც აერთიანებს ამ კატეგორიის ობიექტებს, არის ფოკუსირება მატერიალური სარგებლის მოპოვებაზე. შეიძლება ითქვას, რომ ეს არის ფინანსური უძრავი ქონების სახეები, რომლებიც ამა თუ იმ გზით ხელს უწყობს სახსრების დაგროვებას. მაგალითად, საწარმოო კომპლექსები განკუთვნილია პროდუქციის წარმოებისთვის, საწყობები გამოიყენება გასაყიდად მზა პროდუქციის შესანახად ან შემდგომი ლოგისტიკური მიმოქცევისთვის და საცალო ვაჭრობის ობიექტები.გაყიდეთ საქონელი პირდაპირ. ცალკე, ღირს ხაზგასმით აღვნიშნოთ საოფისე შენობები, რომლებსაც შეუძლიათ შეასრულონ სხვადასხვა დავალებები გარკვეული სერვისების მიწოდებიდან მენეჯერული ფუნქციების შესრულებამდე - მაგალითად, იმავე საწარმოო და საცალო ობიექტებში. საცხოვრებელი უძრავი ქონება ზოგიერთ შემთხვევაში კომერციულადაც შეიძლება ჩაითვალოს. მაგალითად, თუ მფლობელი ფართს აქირავებს, რითაც იღებს ფინანსურ მოგებას.

მიწა, როგორც უძრავი ქონების სახეობა

როგორც ზემოთ აღინიშნა, მიწა არის ბუნებრივი საკუთრება და შეიძლება ჩაითვალოს ძირითად საკუთრებად. იმის მიხედვით, თუ რა იურიდიული სტატუსი აქვს კონკრეტულ საიტს, განისაზღვრება მისი დანიშნულება. სოფლის მეურნეობისთვის განკუთვნილი უძრავი ქონების ყველაზე გავრცელებული სახეობები. კერძოდ, მიწა გამოიყოფა საძოვრებზე, სახნავ-სათეს მიწებზე, თივის მინდვრებზე, მრავალწლოვანი პლანტაციების გასაშენებლად და ა.შ. მიწათმოქმედებისთვის განკუთვნილი ნაკვეთები არ გამოიყენება, მაგალითად, კულტივირებული მცენარეების დასარგავად, მაგრამ მათზე შეიძლება აშენდეს ბეღლები, აბანოები, თივის მინდვრები და სხვა. საყოფაცხოვრებო ინფრასტრუქტურის ობიექტები. საკმაოდ პოპულარულია საზაფხულო კოტეჯების კატეგორიაც. ისინი განსხვავდებიან იმით, რომ მფლობელს უფლება აქვს ააშენოს პატარა სახლები მათ ტერიტორიაზე. მაგრამ ასეთი შენობები არ მიეკუთვნება საცხოვრებელ ობიექტებს, ანუ ისინი არ არის გათვლილი მუდმივი საცხოვრებლად. ეს შენობები ასევე ექვემდებარება გარკვეულ შეზღუდვებს კომუნიკაციის მხარდაჭერის თვალსაზრისით.

დადექი მარტო დაინდივიდუალური მშენებლობისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების კატეგორია. თუ სასოფლო-სამეურნეო ტიპის უძრავი ქონების აშენება შეუძლებელია საცხოვრებელი კორპუსებით, მაშინ ინდივიდუალური საცხოვრებლის ობიექტები იძლევა კერძო სახლებისა და კოტეჯების აშენებას. აღსანიშნავია, რომ ყოფილ სასოფლო-სამეურნეო მიწებზე მრავალი თანამედროვე კოტეჯური დასახლებაა მოწყობილი, რომლებმაც დღეს ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობის სტატუსი შეიძინეს. სპეციფიკურ და იშვიათ ჯგუფში შედის სამეცნიერო სადგურების ადგილები. ასეთ მიწებზე მოწყობილია კვლევითი კომპლექსები და ბაზები.

მობილური უძრავი ქონება

ეს არის ზუსტად ის შემთხვევა, როდესაც შეიძლება საუბარი უძრავი ქონების, როგორც ასეთი, წესების გამონაკლისზე. მობილური ობიექტები, რომლებიც ეკუთვნის უძრავ ქონებას, წარმოდგენილია ე.წ. როგორც სრულფასოვანი უძრავი ქონების ობიექტი, ასეთი სტრუქტურები ბოლო დროს ფართოდ გავრცელდა შეერთებულ შტატებში. ამ ტიპის უძრავი ქონება ნაკლებად პოპულარულია რუსეთში, მაგრამ ისინი ასევე გამოიყენება დისტანციურ სამშენებლო ობიექტებზე მდებარე სოფლების აღჭურვისთვის. მობილური სახლების უპირატესობებში შედის დაბალი ღირებულება, სამშენებლო მოედნის არჩევისას არამოთხოვნილი, ასევე ექსპლუატაციის მრავალფეროვნება. ნაკლოვანებებს შორის გამოირჩევა კომფორტის დაბალი დონე, საშუალო გამძლეობა და არასანდოობა. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ამ ტიპის სტრუქტურების უმეტესობა ჯერ კიდევ არ არის გათვლილი მუდმივი საცხოვრებლად.

არის ასევე იურიდიული დახვეწილობა, რომელიც ყველა შემთხვევაში არ იძლევა საშუალებასგანიხილოს ასეთი სტრუქტურები, როგორც სრულფასოვანი უძრავი ქონება. ასეთი ობიექტების კონცეფცია და ტიპები შეიძლება განსხვავდებოდეს ტექნიკური მოწყობილობის მეთოდის მიხედვით. ასე რომ, საკუთრების უფლებისთვის დოკუმენტების გაფორმება დღეს დაშვებულია მობილური სტრუქტურებისთვის, რომლებიც ეფუძნება საძირკველს ობიექტის მფლობელის საკუთრებაში არსებული საიტის საზღვრებში. ზოგიერთ შემთხვევაში დაშვებულია „სახლზე ბორბლებზე“რეგისტრაციაც. რა თქმა უნდა, ასეთი სტრუქტურისთვის საძირკვლის მოწყობა აიძულებს დაივიწყოს მობილურობის თვისებები, თუმცა, სურვილის შემთხვევაში, მომხმარებელს შეუძლია სახლი გადაიტანოს სხვა ადგილას მინიმალური დანაკარგებით. ამ კატეგორიაში ასევე ნაწილობრივ შედის საზღვაო გემები, რომლებიც ასევე ეკუთვნის სახელმწიფო უძრავ ქონებას, თუმცა რეალურად მათ აქვთ გადაადგილების უნარი.

უძრავი ქონების ეკონომიკური არსი

მატერიალური სარგებლის მიზანმიმართული მოპოვება ფინანსური უძრავი ქონებისთვის უფრო დამახასიათებელია. ეს არის ასეთი ობიექტების არსებობის აზრი. უძრავი ქონების კომერციული სახეები, მისი საინვესტიციო თვისებები და მახასიათებლები განისაზღვრება ბაზარზე მიმზიდველობით. ანუ ინდიკატორები, რომლებიც განსაზღვრავენ ობიექტის ლიკვიდობას და მის შესაძლო მომგებიანობას პოტენციური მყიდველის ან მოიჯარის თვალში. საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობაც საინვესტიციო პროექტია და კომერციული უძრავი ქონების სფეროს განეკუთვნება.

ამ დარგის სპეციალისტები ეწევიან სახლის არქიტექტურულ დაგეგმარებას, ტექნიკურ პროექტირებას და ახორციელებენ მის პირდაპირ მშენებლობას, აქცენტს აკეთებენმომავალი საინვესტიციო მიმზიდველობა. მაგრამ მშენებლობის დასრულების, შენობის ექსპლუატაციაში გაშვების და ბინების საცხოვრებელი უძრავი ქონების სტატუსზე გადასვლის შემდეგაც, საინვესტიციო მახასიათებლები შენარჩუნებულია. მაგალითად, კომპანიის პირველმა კლიენტმაც კი, რომელიც ყიდის ამ სახლის საცხოვრებელ ფართს, შეიძლება შესყიდვა განიხილოს არა როგორც მათი მომავალი საცხოვრებელი ადგილისთვის, არამედ როგორც ფინანსური ინვესტიციის ინსტრუმენტი გაყიდვიდან შემდგომი მოგებით.

უძრავი ქონების საკუთრების სახეები

უძრავი ქონების საკუთრების ყველაზე გავრცელებული ფორმა არის კერძო საკუთრება. ამ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი საშუალებას აძლევს კონკრეტულ პირს, საკუთარი შეხედულებისამებრ განკარგოს გარკვეული უძრავი ქონების ობიექტი. ამავდროულად, არსებობს უძრავი ქონების საკუთრების სხვადასხვა სახეობა კერძო საკუთრების თვალსაზრისით. ამრიგად, განასხვავებენ ინდივიდუალურ და საერთო საკუთრებას. მეორე ჯიში ხდება იმ შემთხვევებში, როდესაც ერთი განუყოფელი ობიექტი გულისხმობს ორი ან მეტი მფლობელის არსებობას. ამ კონტექსტში, ღირს საკუთრების ერთობლივ ფორმაზე გადასვლა, რომელიც ასევე განიხილება როგორც საერთო, მაგრამ კონკრეტული წილების გამოყოფის გარეშე. თუ ის საკუთრების მესაკუთრეებს შორის უნდა გაიყოს, მაშინ შეიძლება ვისაუბროთ საკუთრების სხვა ფორმაზე - საზიაროზე. საერთო საკუთრება გულისხმობს მფლობელებს შორის ერთიანი აქციების ფორმირებას, მაგრამ მათი კონკრეტული ზომა არ არის მითითებული. ეს შეიძლება იყოს მეუღლეების ბინა, რომელიც შეძენილია ქორწინებაში საერთო ფინანსური რესურსით.

დასკვნა

ბოლოს და ბოლოს, ობიექტების გამოყოფის საფუძველიუძრავი ქონება სხვადასხვა ტიპებად და კატეგორიებად არის გამოყენების ბუნება. მომავალი დანიშნულების სპეციფიკიდან გამომდინარე, არქიტექტორები და მშენებლები აყალიბებენ ობიექტის საოპერაციო თვისებებს, რომლებიც ასახულია პროექტის შემუშავების ეტაპზე და უკვე დანერგილია სამუშაო ადგილზე. ასევე არსებობს სპეციალური იურიდიული თვისებები, რომელიც გააჩნია სხვადასხვა სახის უძრავ ქონებას. სამოქალაქო სამართალი ადგენს ცალკეულ პირობებს სხვადასხვა კატეგორიის უძრავი ქონების მოვლის, ექსპლუატაციისა და საბაზრო ტრანზაქციებისათვის. მაგალითად, დაბეგვრა შეიძლება განსხვავებულად ვრცელდებოდეს საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებაზე. უფრო მეტიც, გარკვეულ კატეგორიებშიც კი, ხშირად ხდება დიფერენციაცია მიდგომებში გარკვეული ობიექტების მოვლა-პატრონობასა და მომსახურებასთან დაკავშირებით მარეგულირებელი დოკუმენტების ფორმირებისადმი. ეს ეხება, კერძოდ, სანიტარიული სტანდარტების დაცვას, საჯარო სამსახურის წესებს, ხანძარსაწინააღმდეგო საკითხებს და ა.შ.