მიწის ღირებულების შეფასება

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

მიწის ღირებულების თანამედროვე შეფასება განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების საბაზრო ფასს ან სხვა საკუთრების უფლებებს, რომლებიც დაკავშირებულია შესაფასებელ მიწასთან. ახლა ამ საკითხს უფრო დეტალურად განვიხილავთ, რადგან მიწასთან დაკავშირებული ფინანსური ოპერაციები ერთ-ერთ ყველაზე რთულად ითვლება და ბევრი ნიუანსი და ნაკლი აქვს.

როდის უნდა შეფასდეს მიწა?

მიწის ღირებულების შეფასება ყალიბდება გირავნობის რეგისტრაციისას, ყიდვა/გაყიდვისას, საწარმოს საწესდებო კაპიტალში შეტანისას და კანონით გათვალისწინებული სხვა მიზნებისათვის. შეფასებითი ექსპერტიზა ტარდება სამრეწველო მიწებთან, დასახლებებთან, ასევე სასოფლო-სამეურნეო მიწებთან მიმართებაში. ქონების გაყოფისას საჭიროა მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასება. თუ საჭიროა იჯარის უფლების შეფასება, მაშინ ბაზარზე მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების ღირებულება განისაზღვრება, როგორც სხვაობა საბაზრო ღირებულებასა და ქირავნობის კაპიტალიზებულ განაკვეთს შორის.ამ ტერიტორიაზე. მიწის ნაკვეთის შესაფასებლად (საბაზრო ფასით) უნდა გავითვალისწინოთ მისი მდებარეობა, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა, მისი დანიშნულება, ასევე ამ უკანასკნელის შეცვლის შესაძლებლობა..

მიწის შეფასების ძირითადი მიზეზები:

– სასამართლოს გადაწყვეტილების შესრულება სამკვიდრო უფლებებთან დაკავშირებით, ქონებრივი დავების გადაწყვეტა, როგორიცაა განქორწინების პროცესი და ა.შ.

– მიწის ნაკვეთით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემისას. ეს შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთი, რომელიც შეძენილია საკრედიტო ფულით ან უკვე ფლობს.

– იჯარის ან ყიდვა/გაყიდვის ტრანზაქციის განხორციელებისას.

– საკადასტრო ღირებულების გადახედვა. ამ ოპერაციის მიზანია საგადასახადო ბაზის შემცირება და ა.შ.

შეფასების ფაქტორები

მიწის შეფასების სირთულე მდგომარეობს იმაში, რომ აქ თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ შემდეგი ფაქტორები:

– ნებადართული გამოყენება;

– გველის არეალის დანიშნულება;

- მოცულობითი და სივრცითი მახასიათებლები (რელიეფი, ფართობი) და მრავალი სხვა.

მიწის თანამედროვე შეფასება განსხვავდება ბინის ან სახლის შეფასებისგან, რომელსაც მხოლოდ ერთი დანიშნულება აქვს. რელიეფიდან გამომდინარე, მიწის ღირებულება განსხვავებული იქნება. გარდა ამისა, მიწის ღირებულების შეფასებისას შეგიძლიათ გამოიყენოთ ყველა არსებული მიდგომა საბოლოო ფასის მისაღებად: მომგებიანი, ძვირადღირებული და შედარებითი. ყველაზე ხშირად გამოყენებული მიდგომა შედარებითია. თუმცა, გარკვეულ სიტუაციებში (მდემაგალითად, თუ უძრავი ქონების ბაზარზე არ არის საკმარისი აქტივობა მიწის ყიდვა/გაყიდვის კუთხით), ამ მიდგომის გამოყენება შეუძლებელია. ამ შემთხვევაში, ღირებულება განისაზღვრება ღირებულების ან შემოსავლის მიდგომით.

მიწის ღირებულების შეფასება ასევე დამოკიდებულია იჯარით ნაკვეთის მოსალოდნელ ხანგრძლივობაზე, ზომასა და შემოსავლის პოტენციალზე იმ პერიოდისთვის, როდესაც ის ყველაზე ეფექტურად გამოიყენება.

რა ღირს შეფასებები

მიწის ღირებულების შეფასებას ასევე აქვს თავისი ღირებულება. ხოლო ეს უკანასკნელი დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასების მიზანზე, მის დანიშნულებაზე, სამუშაოს მოცულობაზე, ასევე შემფასებელზე, რომელიც ახორციელებს ამ შეფასებას.