რუსეთში იპოთეკური სესხის პრობლემები

2025 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2025-01-24 13:19

"იპოთეკის" ცნება რუსულად არც ისე დიდი ხნის წინ გაჩნდა. თუმცა, ცოტამ თუ იცის, რომ საცხოვრებლის შესაძენად ქვეყნის მაცხოვრებლების ფულადი სესხების მიწოდების სერვისები არსებობს 1917 წლიდან. აღსანიშნავია, რომ იმ დღეებში ასეთი ოპერაციები ძალიან პოპულარული იყო, რადგან ასეთი გარიგებები მკაცრად რეგულირდება. თუმცა, როდესაც საცხოვრებლის დარიგება დაიწყო, ეს პრაქტიკა დაიკარგა და იგი შედარებით ცოტა ხნის წინ განახლდა.

დღეს, სამწუხაროდ, მსგავსი ტრანზაქციები მოქალაქეებს შორის ყველაზე უსიამოვნო რამეებთან არის დაკავშირებული. ეს გასაკვირი არ არის, რადგან ახლა რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების საკითხები და ამ ტიპის სერვისების განვითარების პერსპექტივები საკმაოდ მწვავეა. რა ხდება სესხებზე. რატომ არიან ისინი ნაკლებად პოპულარული და იღებენ ამდენ კრიტიკას ახლა?

მოქალაქეთა საკუთარი უძრავი ქონება და სუბსიდიები

პირველ რიგში, იპოთეკური სესხის პრობლემა იწყება იმით, რომ დღეს მოქალაქეების მხოლოდ 10%-ს აქვს საკუთარი საცხოვრებელი ფართი, რომელიც მთლიანი ფართობი აღემატება 18 მ² ერთ ადამიანზე. ამის საფუძველზე უძრავი ქონების ყიდვა ადამიანთა მხოლოდ 1%-ს შეუძლიამიღებული ფული.

საბოლოოდ, მოქალაქეები ვერ ხედავენ სხვა გამოსავალს, როგორ აიღონ იპოთეკა, თუმცა ყველაზე არახელსაყრელ პირობებში. ამასთან, ეკონომიკური მდგომარეობიდან გამომდინარე, მსესხებელთა უმეტესობამ სახელმწიფო მხარდაჭერა უნდა მიიღოს. თუმცა, ეს ყოველთვის არ არის შესაძლებელი ქვეყანაში ადამიანთა დიდი რაოდენობის გამო, რომლებსაც სურთ მიიღონ სახელმწიფო სუბსიდიები. დღემდე, რუსეთის ფედერაციის 20 მილიონზე მეტ მოქალაქეს სურს იპოთეკური სესხის აღება. ამ გიჟურ რიცხვებზე დაყრდნობით, აშკარა ხდება, რომ დეველოპერებს მუდმივად სჭირდებათ სახლების აშენება, რაც ასევე თითქმის შეუძლებელია ასე მოკლე დროში.

რუსეთში იპოთეკური დაკრედიტების მთავარი პრობლემა ის არის, რომ ამ ვითარებაში სახელმწიფო შეძლებს ყველა გაჭირვებულს უზრუნველყოს საცხოვრებელი ფართი სოციალური პროგრამების ფარგლებში მხოლოდ 26 წლის განმავლობაში.

ასევე გასათვალისწინებელია, რომ ქვეყანაში იპოთეკური სესხის საკანონმდებლო ბაზა ჯერ კიდევ საკმაოდ დაუმუშავებელია. შესაბამისად, დამატებითი პრობლემები ჩნდება როგორც საბინაო სესხების, ასევე სუბსიდიების გაცემის კუთხით.

ინფლაცია

როგორც ჩანს, რა კავშირია ქვეყანაში გაუმჯობესებულ ეკონომიკურ მდგომარეობასა და იპოთეკური სესხის განვითარების პრობლემებს შორის? დიახ, ფაქტობრივად, დაახლოებით 15 წლის წინ სახელმწიფოში ძალიან მძიმე ვითარება იყო და ინფლაციის დონემ, ამ სიტყვის სრული გაგებით, მასშტაბებიდან წავიდა. დღეს სიტუაცია ბევრად უფრო პოზიტიურად გამოიყურება, მაგრამ ის ჯერ კიდევ შორს არის სრული სტაბილურობისგან. პირველ რიგში, ეს ეხება საკრედიტო სისტემას.

არასტაბილური სიტუაციის გამომოქალაქეებს უბრალოდ არ სურთ ფულის ბანკებში შენახვა. შესაბამისად, სახელმწიფო საკრედიტო ორგანიზაციებს უბრალოდ არსად აქვთ ფული მოსახლეობისთვის სესხის გასაცემად. ეს ასევე იწვევს უფრო მაღალ წლიურ განაკვეთებს და სხვა არახელსაყრელ საკრედიტო პირობებს.

საბოლოო ჯამში, იპოთეკა არ ხდება მასობრივი პროდუქტი, არამედ სერვისი, რომელიც ყველას არ შეუძლია.

ზოგადი ეკონომიკური მდგომარეობა

ყველამ იცის, რომ იპოთეკა არის სესხი, რომელიც იხდის საკმაოდ დიდი ხნის შემდეგ. როგორც წესი, ასეთი სესხი გაიცემა 20-30 წლამდე ვადით. აქედან გამომდინარე, იპოთეკური სესხის პრობლემები წარმოიქმნება რუსეთის ფედერაციაში.

ფაქტია, რომ ბანკებს, რომლებიც გასცემენ ასეთ გრძელვადიან სესხებს, უნდა ჰქონდეთ გადახდის გარანტია მაინც, რათა არ დაკარგონ ეკონომიკური სტაბილურობა. თავის მხრივ, თავად მსესხებლებს ასევე სურთ დარწმუნდნენ, რომ ისინი შეძლებენ გადაიხადონ საცხოვრებელი სახლი, რომლისთვისაც მათ უკვე გააკეთეს საკმაოდ შთამბეჭდავი წინასწარი გადახდა. მაგრამ როგორ შეიძლება მიიღოთ რაიმე გარანტია, თუ მოსახლეობის შემოსავალი პერიოდულად იცვლება? ეს იწვევს ფინანსურ აღმავლობასა და ვარდნას, რაც, თავის მხრივ, მჭიდრო კავშირშია ზოგად ეკონომიკურ მდგომარეობასთან მთელს მსოფლიოში.

აქედან გამომდინარე, საკრედიტო ორგანიზაციები იძულებულნი არიან გაითვალისწინონ რისკები და სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში მსესხებლისგან ჯარიმები აიღონ. სწორედ ამიტომ, დღეს ყველას არ შეუძლია იპოთეკის აღება, ვინაიდან აღებული სესხის დაგვიანების ან შეუძლებლობის შემთხვევაში ადამიანმა უნდა უზრუნველყოს სხვა რესურსები, რაც ბანკს შეუძლია გაითვალისწინოს.გადაუხდელი ვალი.

მოქალაქეთა დაბალი გადახდისუნარიანობა

თუ ვსაუბრობთ იპოთეკური სესხის განვითარების პრობლემებსა და პერსპექტივებზე, მაშინ უნდა გესმოდეთ, რომ ეს ინდუსტრია პირდაპირ დამოკიდებულია თავად ქვეყნის მაცხოვრებლებზე, უფრო სწორად, მათი შემოსავლის დონეზე. დღეს მოსახლეობის 60%-ზე მეტს საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესება სჭირდება. როგორც ჩანს, იპოთეკა შეიძლება იყოს ნამდვილი ხსნა ამ ადამიანებისთვის. მაგრამ, სამწუხაროდ, ყველას არ შეუძლია მიაწოდოს ბანკს შემოსავლის დონის დამადასტურებელი საჭირო დოკუმენტები.

იპოთეკური სესხის პირობების მიხედვით, სესხი გაიცემა პირზე, თუ ყოველთვიური ანაზღაურება შეადგენს მოქალაქისა და მისი ახლობლების ოფიციალური შემოსავლის 40%-ს. ამრიგად, თუ ყოველთვიურად მსესხებელი იხდის დაახლოებით 30 ათას რუბლს, მაშინ მან უნდა გამოიმუშავოს მინიმუმ 75 ათასი რუბლი.

სამწუხაროდ, დღეს საშუალო ხელფასი ამ დონეს არ აღწევს. ეს იწვევს სახლის იპოთეკური სესხის დამატებით პრობლემებს. ბევრი მოქალაქე, სასურველი სესხის აღების მიზნით, მიუთითებს გაბერილ ხელფასებზე სერტიფიკატებში და შემდეგ ვერ ართმევს თავს სესხის ვალდებულებებს.

ბაზრის მონოპოლიზაცია

რუსეთში პირველადი საბინაო ბაზარი კვლავ "გაუმჭვირვალეა". არც ისე ბევრი ფირმაა, რომლებიც სახლების მშენებლობით არიან დაკავებულნი და, შესაბამისად, პრაქტიკულად არ არსებობს კონკურენცია კომპანიებს შორის. ამის გამო, დეველოპერებს შეუძლიათ შეინარჩუნონ უძრავი ქონების ფასები საკმაოდ მაღალ დონეზე, რაციწვევს ვირტუალურ მონოპოლიზაციას და სესხების საწყისი და შემდგომი განვადებით უფრო მაღალ განაკვეთებს.

შესაბამისად, იპოთეკური სესხის პრობლემების ერთადერთი გამოსავალი არის ახალ შენობებზე ფასების შემცირება. ამისათვის აუცილებელია სამშენებლო ბაზრის განვითარება. თუ ქვეყანაში ახალი დეველოპერული კომპანიები გამოჩნდებიან, ეს არა მხოლოდ საცხოვრებლის ღირებულებას შეამცირებს, არამედ მოსახლეობას სარგებელს მოუტანს. მხოლოდ მაშინ გახდება იპოთეკა საჯარო პროდუქტი.

ინვესტიციის მეთოდები

იპოთეკური სესხის პრობლემების განხილვის შემდეგ, გასათვალისწინებელია, რომ ბანკებში ფიზიკური პირებისგან შემოსული ფული ჩვეულებრივ ინახება იქ არა უმეტეს 1 წლის განმავლობაში.

სახელმწიფო ბიუჯეტსა და ფინანსურ ინსტიტუტებს უბრალოდ არ აქვთ საკმარისი თანხა შეღავათიანი სუბსიდიების გასაცემად. იპოთეკურ სესხებზე მოსახლეობის მხარდაჭერის სახელმწიფო პროგრამების დასამკვიდრებლად საჭიროა საფონდო ბაზრების სტაბილიზაცია. ეს ნიშნავს, რომ რუსეთში იპოთეკური სესხის პრობლემები ნაწილობრივ მოგვარდება მას შემდეგ, რაც დაიწყება ძვირფასი აქციების და ქაღალდების აქტიური გაყიდვა და შეძენა.

ეს შეიძლება იყოს კარგი "საკვები" ფინანსური ინსტიტუტებისთვის, რომლებიც გასცემენ სესხებს სახლის შესაძენად. ვინაიდან ამ შემთხვევაში ბანკები ფულს მიიღებენ არა ფიზიკური, არამედ იურიდიული პირებისგან, მაშინ სახსრები ინახება (შესაბამისად და გადაიქცევა) უფრო ხანგრძლივი ვადით.

მიგრაციის პოლიტიკა

ეს ყველამ იცის რუსეთის დედაქალაქსა და დიდ ქალაქებშიცხოვრება ბევრად უკეთესია, ვიდრე რეგიონებში. ამიტომ, გასაკვირი არ არის, რომ ადამიანებს ურჩევნიათ გადაადგილება უფრო აყვავებულ და სტაბილურ ვითარებაში. ყოველწლიურად დიდი რაოდენობით მიგრანტები მთელი ქვეყნიდან მიდიან მოსკოვში, სანკტ-პეტერბურგში და სხვა მეგაპოლისებში. ამ მხრივ, იზრდება მოთხოვნა საცხოვრებელზეც, რაც ბინების კიდევ უფრო დაფასებას იწვევს. შესაბამისად, იზრდება სესხების განაკვეთებიც და მოსახლეობა იპოთეკური სესხის ახალი პრობლემის წინაშე დგას..

მათ გადასაჭრელად უნდა გატარდეს ყოვლისმომცველი ღონისძიებები, რომლებიც გავლენას მოახდენს არა მხოლოდ სამშენებლო და საკრედიტო ორგანიზაციებზე, არამედ მიმართული იქნება ქვეყნის მიკროეკონომიკის გაუმჯობესებაზე. რა თქმა უნდა, ასეთი გლობალური საკითხები ერთ ღამეში ვერ მოგვარდება.

სოციალური პროგრამების რაოდენობა

საბინაო სესხი არის ერთ-ერთი ინსტრუმენტი, რომელიც შექმნილია იპოთეკური სესხის პრობლემის გადასაჭრელად. დღეისათვის არსებობს მთელი რიგი ღონისძიებები, რომლებიც მიზნად ისახავს ახალგაზრდა ოჯახების, მასწავლებლების, სამხედრო მოსამსახურეებისა და მოსახლეობის სხვა სეგმენტების პირობების გაუმჯობესებას. თუმცა, სტატისტიკის მიხედვით, ამ პროგრამების უმეტესობას სერიოზული გაუმჯობესება სჭირდება.

დამატებითი სუბსიდიები უკვე მუშავდება ახალგაზრდა ექიმებისა და მრავალშვილიანი ოჯახებისთვის. მაგრამ ცუდი ამბავი ის არის, რომ ფინანსური ინსტიტუტების უმეტესობა უბრალოდ არ არის დაინტერესებული ასეთი პროგრამებით, რადგან ამ შემთხვევაში მათი შემოსავალი შემცირდება. ერთადერთი სიტუაცია, როდესაც ბანკი მიდის სოციალურ იპოთეკურ სესხზე არის ის, როდესაც ფინანსური ზარალი ანაზღაურდება თავად სახელმწიფოს მიერ.

ამგვარად, რუსეთში იპოთეკური სესხის განვითარების პრობლემები მართლაც გლობალური ხასიათისაა და მათი მომენტალურად გადაჭრა უბრალოდ შეუძლებელია. მიუხედავად ამისა, სახელმწიფო აქტიურ ზომებს იღებს საბინაო სესხის განაკვეთების შესამცირებლად.

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში უამრავი ბანკი მოხვდა იმათ სიაში, ვინც ასეთ მომსახურებას უწევს მოსახლეობას. ბევრი მათგანი უფრო ხელსაყრელ პირობებს გვთავაზობს და ადამიანებს არჩევანის საშუალება აქვთ. ეს იმაზე მეტყველებს, რომ სახელმწიფომ შეაფასა იპოთეკური სესხის ყველა არსებული პრობლემა და მათი გადაჭრის გზები უკვე დასახულია. შესაბამისად, საცხოვრებელი სახლი მალე უფრო ხელმისაწვდომი გახდება რუსეთის მოქალაქეებისთვის. სოციალური პროგრამების შემუშავებით და ახალი სამშენებლო კომპანიების გაჩენით, უძრავი ქონების შესყიდვის კუთხით ვითარება თანდათან სტაბილურდება.

იპოთეკის განვითარების პერსპექტივები

თუ ვსაუბრობთ საბინაო დაკრედიტების მომავალზე, მაშინ ყველაფერი პირდაპირ მოთხოვნაზეა დამოკიდებული. ვინაიდან დღეს არ არსებობს ალტერნატივა, რომელიც იპოთეკას შეცვლის, ადვილია დავასკვნათ, რომ დროთა განმავლობაში ამ მიმართულების პოპულარობა მხოლოდ გაიზრდება.

იპოთეკური სესხის განვითარების პრობლემებსა და პერსპექტივებზე საუბრისას ექსპერტთა უმეტესობა საკმაოდ ოპტიმისტურ პროგნოზებს აკეთებს. თუმცა, ჯერჯერობით აქცენტი ძირითადად კეთდება საშუალო დონის მენეჯერებზე, რომელთა ხელფასები უფრო სტაბილურია.

თუ ვსაუბრობთ განაკვეთების რყევებზე, დღეს ისინი 5%-ით აღემატება ინფლაციის მაჩვენებელს. მათი მკვეთრი ვარდნით, ბანკებს ექნებათ ფინანსური პრობლემები, რაც შეიძლება გამოიწვიოსიპოთეკური პროგრამების დეფიციტი.

ასევე გასათვალისწინებელია, რომ ახლა, იპოთეკური სესხით, ფინანსური ინსტიტუტები დაზღვეულია შესაძლო რისკებისგან ქონების უზრუნველყოფის გზით. თუმცა ეს მათ არ იცავს მსესხებლის შესაძლო გაკოტრებისგან. თუ მოხდა დეფოლტი, მაშინ სესხის აღების პირის დაზღვევის თანხა დაფარავს ძირითადი სესხის მხოლოდ ნაწილს. აქედან გამომდინარე ფინანსური სტრუქტურა უფრო მეტად რისკავს, ვიდრე თავად მოქალაქე. ამიტომ მნიშვნელოვანია ყველა საკრედიტო რისკის გათვალისწინება და შესაბამისი პროგრამების შემუშავება.

პრობლემების გადაჭრის გზები

თუ ბანკები დარწმუნებულნი არიან შესაძლო ზარალის 100%-იან კომპენსაციაში, მაშინ მსესხებლები არ დაექვემდებარებიან ასეთ მკაცრ მოთხოვნებს იპოთეკის ასაღებად და წინასწარი გადახდა შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს.

დღეს ფინანსური ინსტიტუტები თავიანთი აქტივების უზრუნველსაყოფად მსესხებლებს სთხოვენ საბინაო შენატანების გადახდას, რომელიც იხდიან სესხზე განაცხადის დროს და შეადგენს მთლიანი ბინის ღირებულების დაახლოებით 30%-ს. რა თქმა უნდა, ყველას არ შეუძლია ასეთი თანხის ერთდროულად შეტანა. ეს აიძულებს მოქალაქეებს გრძელვადიანი საბანკო სესხის აღების ნაცვლად ბინები იქირაონ.

აშშ-ში ეს პრობლემა უკვე მოგვარებულია და დღეს ამერიკული ბანკები გასცემენ სესხებს განვადებით, ანუ ბინების ღირებულების 100%-ით. ეს შესაძლებელი გახდა იპოთეკური რისკების სისტემის განვითარების შემდეგ. თუ ეს პრაქტიკა დაიწყებს მუშაობას რუსეთში, გარკვეული პერიოდის შემდეგ, შიდა ბანკებიც დაიწყებენ უფრო დიდი სესხების გაცემას.

თუმცა, ყველაფერი ასე მარტივი არ არის. იპოთეკურ სესხზე საუბრისას, პრობლემებსა და მათი გადაჭრის პერსპექტივებს, არ უნდა დავივიწყოთ საბაზრო რისკები. ფაქტია, რომ არსებობს საცხოვრებლის ღირებულების მკვეთრი შემცირების შესაძლებლობა. ეს მდგომარეობა უარყოფითად იმოქმედებს როგორც მსესხებელზე, ასევე საკრედიტო ინსტიტუტზე.

საცხოვრებელი ფართის ყიდვისას ყველას უნდა დარწმუნდეს, რომ დროთა განმავლობაში მისი ღირებულება არათუ არ დაეცემა, არამედ შესამჩნევად გაიზრდება. ამის წყალობით, 10 წლის შემდეგ, საკმაოდ კარგი გარიგება შეგიძლიათ ბინის გაყიდვით. ასეთი ვითარება ბანკისთვისაც წამგებიანია, ვინაიდან ამ შემთხვევაში იძულებული გახდება წლიური საპროცენტო განაკვეთი შეამციროს. ამიტომ, სანამ უძრავი ქონების ბაზარზე სტაბილურობა არ იქნება, ამ სფეროში დაკრედიტების ოპტიმალური პირობების მიღწევა რთული იქნება.

გარდა ამისა, ღირს ყურადღება მიაქციოთ ისეთ რამეს, როგორიცაა ლიკვიდობის რისკი. ეს ნიშნავს იმის ალბათობას, რომ ბანკი ვერ შეასრულებს ვალდებულებებს მითითებულ ვადაში არსებული აქტივების დისბალანსის გამო. ამ შემთხვევაში ვალდებულებები არ იქნება საკმარისი საჭირო გადახდებისთვის.

ასეთი სიტუაციები ხდება იმიტომ, რომ იპოთეკური სესხები ყალიბდება მოკლევადიანი სესხებითა და დეპოზიტებით. და ისინი, თავის მხრივ, არ სურთ მოქალაქეების შედგენა.

ამგვარად, იპოთეკური დაკრედიტების სფეროში სტაბილურობის მიღწევა მხოლოდ მაშინ იქნება შესაძლებელი, როცა ეს საკითხი განიხილება ყველა ზემოთ აღწერილი მიმართულებით. რაც უფრო მეტი მოქალაქე აიღებს იპოთეკას, დეპოზიტს და მცირე სესხს, მით მეტი რესურსი ექნება ფინანსურ ინსტიტუტებს.ორგანიზაციები. იგივე ეხება სამშენებლო ფირმებს, ასევე სამთავრობო პროგრამებს, რომლებიც ნელ-ნელა იწყებენ განვითარებას.