იპოთეკა კერძო სახლის ასაშენებლად. როგორ მივიღოთ იპოთეკა: ნაბიჯ ნაბიჯ ინსტრუქციები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ისეთი საბანკო კონცეფცია, როგორც იპოთეკა, მტკიცედ შემოვიდა ჩვენს ცხოვრებაში. დღეს ახალგაზრდა ოჯახების აბსოლუტური უმრავლესობა ვერ ყიდულობს საკუთარ საცხოვრებელს ნასესხები სახსრების გარეშე. იმავდროულად, ზოგიერთს არ სურს შეიძინოს ვიწრო ყუთი ქალაქის ნაცრისფერ კედლებში. საკუთარი სახლის აშენება უფრო მიმზიდველი ვარიანტია. მაგრამ კერძო სახლის მშენებლობისთვის იპოთეკა გაუგებარი ფენომენია, რომელიც უამრავ კითხვას ბადებს. შევეცადოთ მათი გაგება.

აშენე სახლი თუ იყიდე მზა რკინაბეტონის მრიცხველები ქალაქში?

ურბანული საცხოვრებლის გარეუბანში საკუთარი სახლით შეცვლა შესანიშნავი გზაა ცნობილ მოედნებზე დაზოგვისა და შემაშფოთებელი მეზობლებისგან თავის დასაღწევად, კედლის უკან ბურღით. და ეს არ არის კერძო სახლის ყველა უპირატესობა. განიხილეთ ისინი თანმიმდევრობით:

• საიდუმლო არ არის, თუ როგორ არის საქმე ქალაქში გარემოში. ორმაგად შეურაცხმყოფელია ბინის შესაძენად იპოთეკური სესხის გამოყენება, რათა მოგვიანებით გადაიხადოთ ყოველდღიური მოწამვლა.ჰაერი და დაუსრულებელი თამბაქოს კვამლი კიბეებიდან. სუფთა ჰაერი ქალაქგარეთ არის მთავარი პლუსი მათთვის, ვინც მზარდი თაობის ჯანმრთელობაზე ზრუნავს.
• საბინაო ბაზარზე შესვლამდე ბინა გადის 2-3 შუამავლისგან. ეს ხარჯებს აკრძალულს ხდის. აგარაკის კვადრატის ფასი 2-ჯერ დაბალია, თუნდაც იპოთეკის აღება მშენებლობისთვის.
• სახლის დაგეგმვისას ადგილი აქვს ფანტაზიას. თავად საცხოვრებლის გარდა, შეგიძლიათ ააგოთ გაზბი, მოაწყოთ აუზი ან აუზი. ბინაში - უბრალოდ სცადეთ რემონტი და ინტერიერი.

რა უნდა გააკეთოთ, თუ არ გაქვთ საკმარისი საკუთარი სახსრები?

თუ ახალგაზრდა ოჯახი გეგმავს ურბანული ბეტონის კვადრატული მეტრიდან საკუთარ სახლში გადასვლას, ის მზად უნდა იყოს მნიშვნელოვანი ხარჯებისთვის. მშენებლობა არ არის იაფი. და ჩვენს ქვეყანაში ყველა საშუალო ოჯახი არ შეუძლია ასეთი სიამოვნების მიღება. როგორ ვიპოვო ფული საკუთარი სახლისთვის?

არსებობს რამდენიმე გზა:

• მიიღეთ იპოთეკა კერძო სახლის ასაშენებლად;
• მიიღე ზოგადი დანიშნულების სესხი არსებული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი და გამოიყენე თანხა მშენებლობისთვის;
• მიიღე სამომხმარებლო სესხი.

მოდით განვიხილოთ პირველი მეთოდი უფრო დეტალურად. რა ნიუანსები და სირთულეები აქვს იპოთეკას მშენებლობისთვის? რა პირობებს უყენებენ კრედიტორები მსესხებლებს?

საბანკო პრეტენზიები

იპოთეკა კერძო სახლის ასაშენებლად ბანკისთვის სარისკო მოვლენაა. იმ შემთხვევაში, თუ ობიექტიდაუმთავრებელი იქნება, ძნელად თხევადად ჩაითვლება. სამწუხარო გარემოებებში, თუ მოულოდნელად მსესხებელი ვერ დაფარავს სესხს სრულად და გირაოს გაყიდვა იქნება საჭირო ვალების დასაფარად, ბანკი ვერ შეძლებს საიტის გაყიდვას დაწყებული მშენებლობის დროს.

ამიტომ, საკრედიტო ინსტიტუტები უნდობლობას უცხადებენ ასეთ იპოთეკას. გასცემენ მას მხოლოდ განსაკუთრებული პირობებით და დამატებითი უზრუნველყოფით გირავნობის ან/და თავდებობის სახით. ბანკები ასევე საკმაოდ მკაცრ მოთხოვნებს უყენებენ მომავალ მსესხებლებს. ასევე გირაოსათვის. ძირითადად, მათ უმეტესობას მსგავსი რეცეპტები აქვს. არსებობს მხოლოდ გარკვეული რყევები ამა თუ იმ მიმართულებით კლიენტის ასაკობრივ შეზღუდვებთან ან სხვა მახასიათებლებთან დაკავშირებით. რა პარამეტრებს აქვს მნიშვნელობა ბანკებისთვის? აქ არის რამდენიმე ფაქტორი:

• მსესხებლისა და მისი თავდებებისთვის - ასაკი, სამუშაო სახეობა და სტაჟი, მოქალაქეობა და რეგისტრაციის ადგილი.
• გირავნობის საგნისთვის - ღირებულება, გამოყენების სახეობა, ფიზიკური მახასიათებლები, სამართლებრივი სისუფთავე, ტვირთის არარსებობა და სხვა შეზღუდვები სრულ გამოყენებაზე დანიშნულებისამებრ.

ასევე, ბანკი მოითხოვს წინასწარი გადახდის ხელმისაწვდომობის დოკუმენტაციას და ანგარიშს კრედიტით მიწოდებული სახსრების მიზნობრივი გამოყენების შესახებ.

სესხის თანხა და ვადა

თითოეულ საკრედიტო დაწესებულებას აქვს ლიმიტები სესხის ოდენობაზე. ეს დამოკიდებულია არა მხოლოდ მსესხებლისა და მისი ოჯახის წევრების მთლიან შემოსავალზე, არამედ გირაოს ღირებულებაზეც. როგორც წესი, ბანკი აფინანსებსსამშენებლო ხარჯები მთლიანი 20-85%-ის ოდენობით. კერძო სახლის ასაშენებლად იპოთეკა გაიცემა 5-დან 30 წლამდე ვადით. ზოგიერთმა ბანკმა შეიძლება შესთავაზოს უფრო გრძელი ვადა. მაშინ მსესხებელს შეუძლია მიიღოს ძალიან კომფორტული ყოველთვიური გადახდა. მართალია, გასათვალისწინებელია, რომ ზედმეტად გადახდის ოდენობა საბოლოოდ ღირსეულად გაიზრდება.

საპროცენტო განაკვეთი

პროცენტის სიდიდის წინასწარ განსაზღვრა რთულია, თუნდაც კონკრეტულ ბანკზე ვსაუბრობთ. ეს ღირებულება დამოკიდებულია მთელ რიგ პირობებზე - ვადაზე, წინასწარ გადახდის ზომაზე. ზოგიერთი საკრედიტო ორგანიზაცია მზად არის გაუკეთოს ფასდაკლება კლიენტს, რომელიც ოდესღაც მსესხებელი იყო ან ამჟამად არის მსესხებელი. რა თქმა უნდა, თუ ვსაუბრობთ კეთილსინდისიერ ადამიანზე, რომელიც არ უშვებს დაგვიანებას.

საპროცენტო განაკვეთის შემცირებას ელოდებათ როგორც შერჩეული ბანკის ბარათზე ხელფასს იღებენ, ასევე საჯარო სექტორის თანამშრომლები. მშენებლობის დასრულების შემდეგ, როცა სახლი ექსპლუატაციაში შევა და გირავნდება, გამსესხებელიც მზად იქნება განაკვეთის შესამცირებლად. რატომ მიდიან ბანკები ასეთ დათმობებზე? საქმე ისაა, რომ ზემოაღნიშნული პირობების დაცვა მიუთითებს კლიენტის სანდოობაზე და ამცირებს ბანკის რისკებს.

მიახლოებითი გაანგარიშების მისაღებად, თქვენ უნდა შეხვიდეთ საკრედიტო დაწესებულების ვებსაიტზე. ხოლო "იპოთეკის" განყოფილებაში აირჩიეთ სასურველი სესხის პროგრამა, სცადეთ სამშენებლო იპოთეკის კალკულატორი ე.წ. ის გეტყვით სავარაუდო საპროცენტო განაკვეთს, ყოველთვიური გადახდის ოდენობას და ზედმეტ გადასახადს.

საჭირო დოკუმენტები

ნუ გაგიკვირდებათ უხამსი პაკეტიდოკუმენტები, ბევრად მეტი, ვიდრე მოითხოვს ჩვეულებრივი სამომხმარებლო სესხი. იპოთეკა გულისხმობს ბანკის მიერ დიდი თანხის გაცემას ხანგრძლივი ვადით. და ეს ყოველთვის უფრო დიდი რისკია ფინანსური ინსტიტუტისთვის. კიდევ უფრო სარისკოა ასეთი იპოთეკის მიზანი - მშენებლობა. მართლაც, დაუმთავრებელი საქმის შემთხვევაში, ბანკს შეიძლება არაფერი დარჩეს. ამიტომ, ღირს თქვენი ნების შეკრება, ყველა საბუთის და მოწმობის აღება, რათა მიიღოთ ის, რაც გსურთ.

პირველ რიგში, დაგჭირდებათ შემდეგი დოკუმენტები:

• მსესხებელთან და მის თავდებებთან/თანამსესხებლებთან დაკავშირებული ნაშრომები - პირადობის, შემოსავლის, განათლებისა და სოციალური მდგომარეობის შესახებ დოკუმენტების დადასტურება. ბანკის ამოცანაა განსაზღვროს კლიენტის გადახდისუნარიანობა და პასუხისმგებლობა, ამიტომ სპეციალისტს უფლება აქვს მოითხოვოს ბევრი დამატებითი ინფორმაცია.
• დოკუმენტები გირაოს შესახებ. ხშირად, გირავნობის სიიდან ფასიანი ქაღალდების უმეტესობა არ არის კლიენტების ხელში და მათი სწრაფად შეგროვება არც ისე ადვილი საქმეა. იმის ნაცვლად, რომ დააკაკუნოს Rosreestr-ის და BTI-ის ზღურბლზე, ბევრი მიმართავს სპეციალისტებს დახმარებისთვის.
• ანგარიშის ამონაწერები, სხვა დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ წინასწარი გადახდის ხელმისაწვდომობას.
• სახლის პროექტი, ესკიზები, სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულების ასლი, სამშენებლო ხარჯთაღრიცხვა.

სესხის პირობები

2014 წლის მოვლენებამდე ქვეყნის საკრედიტო დაწესებულებებში უფრო გავრცელდა ისეთი პროგრამა, როგორიცაა კერძო სახლის ასაშენებლად იპოთეკა. დღეს მას შედარებით მცირე რაოდენობის ბანკები გვთავაზობენ. ამიტომ, განიხილეთ სესხის გაცემის პირობები სბერბანკის მაგალითზე. ის დღეს არისუფრო სავარაუდოა, რომ ასოცირდება ამ გარიგებებთან:

• სესხის ვალუტა - მხოლოდ რუსული რუბლი.
• სესხის თანხა - 300 ათასი რუბლიდან, მაგრამ არაუმეტეს უზრუნველყოფის ღირებულების 75%.
• განვადით - 25%-დან.
• კრედიტის ვადა - 30 წლამდე.
• საპროცენტო განაკვეთი - 13-დან, 25%.

როგორ გამოიყურება მთელი პროცესი სინამდვილეში?

ხშირად მსესხებლებს, როდესაც გეგმავენ მშენებლობისთვის თანხის კრედიტით მიღებას, ცუდად წარმოდგენა აქვთ მთელ პროცესზე. ბევრი იმედი აქვს განაცხადის შეტანას, თუ მათ აქვთ ორი დოკუმენტი. ამ შემთხვევაში, ბანკი დამატებით ითხოვს მხოლოდ საიტით სარგებლობის უფლების მოწმობას. და რამდენიმე საათში ან დღეში მსესხებელი მიიღებს ფულს.

სამწუხაროდ, ეს არც ისე მარტივია. იპოთეკური სესხი, როგორიც არ უნდა იყოს მისი მიზანი, მოითხოვს მსესხებლისა და უზრუნველყოფის საგნის ფრთხილად შემოწმებას. ბანკმა უნდა შეამციროს შესაძლო რისკები როგორც კლიენტისთვის, ასევე თავად ორგანიზაციისთვის. გარდა ამისა, სახსრების მიზნობრივი გამოყენება მოითხოვს ანგარიშგებას და თავად თანხა იშვიათად არის მოწოდებული ნაღდი ფულის სახით.

როგორ გამოიყურება სინამდვილეში საკრედიტო პროცესი, როგორიცაა იპოთეკა სახლის ასაშენებლად? მაგალითად, სბერბანკს შეუძლია შესთავაზოს კლიენტსა და ბანკს შორის თანამშრომლობის შემდეგი სქემა:

• მსესხებელი აწვდის თავის საბუთებს და გარანტიის დოკუმენტებს. ამ ეტაპზე ბანკი წყვეტს კლიენტთან თანამშრომლობის შესაძლებლობას.
• საბუთების შეგროვება მიწის ნაკვეთზე. შეგროვებული სერტიფიკატები გადაეცემა ბანკს იურიდიული მონიტორინგისთვის.გარდა ამისა, მოწმდება საიტის შესაბამისობა ბანკის მოთხოვნებთან ფიზიკური მახასიათებლების მხრივ.
• გირაოს შეფასება მიმდინარეობს ბანკის მიერ აკრედიტებული შემფასებელი კომპანიების მიერ.
• კლიენტი ბრძანებს სახლის პროექტს, აფორმებს სამშენებლო ხელშეკრულებას. ბანკს ასევე დასჭირდება ხარჯთაღრიცხვა სესხის საჭირო თანხის დასადგენად. მსესხებელს ეს საბუთები თავად სამშენებლო კომპანიისგან უნდა აიღოს და შემდეგ გადასცეს ფინანსური ინსტიტუტის სპეციალისტებს..
• თუ ყველა წინა ეტაპი წარმატებით დასრულდა, მხარეები აგრძელებენ სესხის ხელშეკრულების დადებას.
• სამშენებლო სესხი გულისხმობს მიწაზე ტვირთის დაწესებას, ასე რომ თქვენ მოგიწევთ გარკვეული დროის დახარჯვა საბუთებზე Rosreestr-ში. ახალი სერტიფიკატის მიღების დღეს ბანკი გადარიცხავს მშენებლობისთვის სახსრების პირველ ნაწილს.
• მსესხებელი აწვდის ანგარიშს სესხის პირველი ნაწილის განზრახ გამოყენების შესახებ.
• ბანკი გასცემს თანხის მეორე ნაწილს.
• მსესხებელი ასრულებს მშენებლობას და აფორმებს სახლს, როგორც დასრულებულ ქონებას. ამის შემდეგ მიწის ნაკვეთი უძრავი ქონებით ხდება გირავნობა. შემდეგ სესხზე საპროცენტო განაკვეთი ეცემა.

როგორ გაგიადვილებთ საქმეს?

უფრო კომფორტული გადახდისთვის, ზოგიერთი ბანკი ითვალისწინებს პროცედურას, როგორიცაა ძირითადი ვალის გადახდის გადავადება. მსესხებელს ხანგრძლივი ვადით, 3 წლამდე, აქვს შესაძლებლობა გადაიხადოს მხოლოდ სესხის თანხაზე დარიცხული პროცენტი. ეს ძალიან მოსახერხებელია მშენებლობის დროს შესაძლო დამატებითი ხარჯების გათვალისწინებით,რამაც შეიძლება მძიმე დარტყმა მიაყენოს ბიუჯეტს. გარდა ამისა, სამშობიარო კაპიტალი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ძირითადი დავალიანების ნაწილის გადასახდელად. ამ შესაძლებლობის შესახებ წინასწარ უნდა იკითხოთ სესხზე განაცხადის გაკეთებამდე. თუ ზოგიერთ ბანკში მშენებლობისთვის იპოთეკა მოითხოვს წინასწარ გადახდას, ამისთვის ასევე გამოიყენება სერტიფიკატი.

არამიზნობრივი სესხი უზრუნველყოფილი არსებული უძრავი ქონებით

ამ ტიპის დაკრედიტება ასევე არის იპოთეკა, ყველა შემდგომი შედეგით. მართლაც გირაოდ მიიღება უძრავი ქონების ობიექტი, რაც ნიშნავს, რომ ბანკმა უნდა იზრუნოს სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში ობიექტის რეალიზაციის შესაძლებლობაზე..

ასეთი დაკრედიტების უპირატესობებში შედის მიზნობრივი გამოყენების შესახებ ანგარიშის არარსებობა - მსესხებელს უფლება აქვს განკარგოს სახსრები თავისი შეხედულებისამებრ. გარდა ამისა, როგორც ნებისმიერი იპოთეკა, ეს არის გათვალისწინებული საკმაოდ ხანგრძლივი პერიოდით.

მინუსებიდან - რეგისტრაციის დროს დოკუმენტების იგივე გროვა და განაცხადის განხილვისა და ფულის გაცემის პროცესის ხანგრძლივობა. გარდა ამისა, არასათანადო გამოყენების შემთხვევაში მაჩვენებელი ოდნავ იზრდება. ზოგადად, კრედიტორები მზად არიან უზრუნველყონ უზრუნველყოფის ღირებულების არაუმეტეს 50% არასათანადო გამოყენებისთვის.

შესაძლებელია თუ არა საკითხის გადაჭრა სამომხმარებლო დაკრედიტების გზით?

ზემოთ აღწერილი სახლის იპოთეკის პირობების გათვალისწინებით, ჩვეულებრივი სამომხმარებლო სესხი შეიძლება მოგეჩვენოთ უფრო მარტივი გზა თქვენთვის საჭირო თანხის მისაღებად. პირველი, ბანკი არ აკონტროლებს სახსრების დანიშნულ გამოყენებას. მეორეც, მსესხებელიმოგიწევთ სერთიფიკატების შთამბეჭდავი პაკეტის შეგროვება და სხვა პროცედურების გავლა. თანხის მიღებას 2-3 დოკუმენტზე განაცხადის შეტანის დღეს შეძლებს. მაგრამ ამ მეთოდს აქვს თავისი ნაკლიც:

• ჩვეულებრივი სესხების ოდენობა იშვიათად აღემატება 1,5 მილიონ რუბლს.
• სამომხმარებლო კრედიტი გაიცემა მოკლე ვადით, მაქსიმუმ 5 წლამდე. სესხის დიდი თანხა ნიშნავს აკრძალვით დიდ გადახდებს, რომლებიც ყველასთვის ხელმისაწვდომი არ არის. დიახ, და ისინი მძიმე ტვირთად იქცევიან მშენებლობის რთულ პერიოდში.
• ბანკები ჩვეულებრივ ადგენენ მაღალ საპროცენტო განაკვეთს რეგულარულ სესხზე. იპოთეკური სესხი ამ კუთხით დიდი გზა გაიარა. ჩვეული 22-24%-ის ნაცვლად არის შანსი მიიღოთ მხოლოდ 15% წელიწადში.

სამომხმარებლო დაკრედიტება, როგორც ჩანს, მოსახერხებელი, მაგრამ არა ყველაზე მომგებიანი გზაა მშენებლობისთვის დაკარგული სახსრების მისაღებად. ეს ვარიანტი შესაფერისია მათთვის, ვინც გეგმავს სახლის აშენებას ეტაპობრივად ან უკვე აქვს რამდენიმე საჭირო სამშენებლო მასალა. დასასრულს, შეგვიძლია დავამატოთ, რომ ბანკების პირობები საკმაოდ ხშირად შეიძლება შეიცვალოს. ამიტომ, სანამ რომელიმე საკრედიტო ინსტიტუტს აირჩევთ, პირადად უნდა გაიაროთ კონსულტაცია თითოეულ მათგანზე. სამშენებლო სესხი რთული და ხანგრძლივი პროცესია, მაგრამ მიზანი ამართლებს სამუშაოს და მოლოდინს.