კომერციული უძრავი ქონების ყიდვა: მახასიათებლები, პროცედურები და რეკომენდაციები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

კომერციული უძრავი ქონების ყიდვა მოითხოვს უკიდურესად პასუხისმგებლიან მიდგომას. მხოლოდ ერთმა შეცდომამ ან არასწორმა შეიძლება გამოიწვიოს სერიოზული უარყოფითი შედეგები. გარიგების სირთულის მიუხედავად, კომერციული უძრავი ქონების შეძენა მოსკოვში განსაკუთრებულ ზრუნვას და გარკვეული წესებისა და მოქმედებების ალგორითმის მკაცრ დაცვას მოითხოვს.

როგორ ვიყიდოთ ოფისი?

დღეს ჩვენს ქვეყანაში კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტირების ყველაზე მომგებიანი მეთოდი არის ობიექტების შეძენა დედაქალაქში და მიმდებარე რეგიონში. ქონების მფლობელი იმარჯვებს. მას შეუძლია იჯარის ხელშეკრულებით ობიექტის მიწოდებიდან მიიღოს სტაბილური მოგება. გარდა ამისა, დღეს ბაზარზე შეგიძლიათ იპოვოთ წარმატებული კომპანიების დიდი რაოდენობა, რომლებიც მზად არიან შეიძინონ საოფისე ფართი. ისინი ძირითადად დაინტერესებულნი არიან არასაცხოვრებელი ფართებით, რომლებიც ვარგისია კომერციული საქმიანობისთვის.

სწორი საოფისე ფართის პოვნას შეიძლება დიდი დრო დასჭირდეს. თუმცა, თუ საბოლოოდ იპოვნეთ შესაფერისი ობიექტი, ჩნდება ახალი კითხვები. როგორ ტარდებაკომერციული ქონების ყიდვა? როგორ გავაფორმოთ ხელშეკრულება? რა მახასიათებლები უნდა იქნას გათვალისწინებული გარიგების დადებისას? ეს და კიდევ ბევრი რამ იქნება განხილული ამ სტატიაში.

სამართლებრივი სიკეთეები: საკუთრება

საბედნიეროდ, მტრული აღტაცების დღეები და უკანონო ქმედებების სხვა სცენარი დიდი ხანია გავიდა. მაგრამ აქ არიან ადამიანები, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან ასეთ საქმიანობაში, მუშაობენ დღემდე. ხშირად ისინი ჩართულნი არიან სხვადასხვა პრობლემის გადაჭრაში. ეკონომიკური კრიზისის პერიოდში თაღლითობის რისკი უფრო მაღალია, ვიდრე ოდესმე, ამიტომ ბიზნესის მფლობელები ფრთხილად და ფხიზლად უნდა იყვნენ.

როგორ ხდება კომერციული უძრავი ქონების შეძენა? ხარვეზები, რომელთა მოლოდინი შეგიძლიათ გარიგების დადებისას, ძალიან მრავალფეროვანია. განსაკუთრებით ფრთხილად უნდა იყოთ, თუ იცით, რომ ქონების გამყიდველი მძიმე ფინანსურ მდგომარეობაშია. თანამედროვე სამართლებრივ პრაქტიკაში უამრავი მაგალითია იმისა, თუ როგორ აფორმებდა შენობის თავდაპირველმა მფლობელმა კომერციული უძრავი ქონების შესყიდვის ხელშეკრულებას, დატოვა ხარვეზები, რამაც შესაძლებელი გახადა საკუთრების შენარჩუნება. ასეთ არაკეთილსინდისიერ გამყიდველებს, ფინანსური საკითხების გადაჭრის შემდეგ, შეუძლიათ მოითხოვონ ობიექტის დაბრუნება.

ამგვარად, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ კომერციული უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა წარმატებული იქნება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გარიგება კანონიერად გაფორმდება. ამ საკითხში მთავარი ფაქტორია ხელშეკრულების შედგენის სისწორე და სისწორე. მხოლოდ ამ შემთხვევაში შეძლებთ დაიცვათ თავი ქონების დაკარგვასთან დაკავშირებული რისკებისგან დაგამყიდველის მიერ დაუსაბუთებელი ფინანსური მოთხოვნის წარდგენა. სწორედ ამიტომ, მყიდველების უმეტესობისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტია იურიდიულად სუფთა შენობის შეძენა.

კომერციული უძრავი ქონების შეძენა ინდივიდუალური მეწარმისთვის (ინდივიდუალური მეწარმე) შეიცავს ბევრ რისკს, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს ხანგრძლივი სამართალწარმოება. შედეგად, თქვენ შეგიძლიათ არა მხოლოდ დახარჯოთ თქვენი დრო და ენერგია, არამედ დაკარგოთ თქვენი შენობა.

მყიდველის ძირითადი რისკები

კომერციული უძრავი ქონების შეძენა შეიძლება მოჰყვეს შემდეგ რისკებს:

• გამყიდველი არ ფლობს ობიექტს;
• უფლება შენობაზე შეიძლება გასაჩივრდეს მესამე მხარის მიერ;
• საკუთრების უფლება შეიძლება იყოს არასწორი;
• ობიექტის ჩვენება;
• ობიექტის ყიდვას შეიძლება თან ახლდეს მთელი რიგი დამატებითი ხარჯები;
• მესამე პირების გამოჩენა, რომლებიც ითხოვენ დავალიანების დაფარვას ან ობიექტის გამოყენებასთან დაკავშირებული ზარალის ანაზღაურებას.

ამგვარად, თუ ტრანზაქციას სათანადო ყურადღებას არ მიაქცევთ, ასეთმა შეძენამ შეიძლება გამოიწვიოს მძიმე ფინანსური შედეგები. ეს განსაკუთრებით ეხება კომერციული უძრავი ქონების შესაძენად სესხის აღებას. ფაქტია, რომ მსხვილ ბანკებში მუშაობენ სპეციალურად მომზადებული სპეციალისტები, რომელთა ამოცანაა იმოქმედონ ორგანიზაციის ინტერესებიდან გამომდინარე. გაყიდვისა და შეძენის ტრანზაქციის საფუძვლიანი შემოწმების არარსებობა, უსაფრთხოების ძირითადი წესების შეუსრულებლობა და ძირითადი იურიდიული დოკუმენტების არარსებობა შეიძლებაგამოიწვიოს შეძენილი ქონების რაიდერული ჩამორთმევა.

გარიგების დამუშავება

დოკუმენტაციის შემუშავება იმ შემთხვევაში, როდესაც ფიზიკური პირის მიერ კომერციული უძრავი ქონების შეძენა ხორციელდება სტანდარტული ფორმების საფუძველზე. მათ შეიძლება არ გაითვალისწინონ კონკრეტული ოთახის ყველა მახასიათებელი. კონტრაქტების უმეტესობა შედგენილია სტანდარტული პირობებისა და ზოგადი ფრაზების გამოყენებით. გარდა ამისა, მყიდველმა შესაძლოა საკმარისად არ იფიქროს გარიგების სავარაუდო სცენარებსა და გეგმაზე. შედეგად, კომერციული უძრავი ქონების შეძენამ შეიძლება გამოიწვიოს საკუთრების მოპოვების სირთულეები ან სასამართლო დავები ხელშეკრულებაში აღწერილი რომელიმე პუნქტზე.

როგორ შევამოწმოთ ტრანზაქციის სიწმინდე?

ეს კითხვა დღეს უძრავი ქონების ბევრ მყიდველს აინტერესებს. თუ არ შეასრულებთ საფუძვლიან შემოწმებას, მაშინ არსებობს შესაძლებლობა, რომ მესამე პირებმა განაცხადონ პრეტენზია ქონებაზე. მყიდველისთვის ეს მხოლოდ უარყოფით შედეგებს გამოიწვევს: მას სასამართლოში მოუწევს საკუთარი უფლებების დამტკიცება, რაც დამატებით ხარჯებს მოითხოვს. გარდა ამისა, თუ სესხი იქნა აღებული კომერციული უძრავი ქონების შესაძენად, უფრო მნიშვნელოვანი პრობლემებია ბანკის დავალიანების დაფარვის მოთხოვნებთან დაკავშირებით.

კომერციული ფართების იურიდიული მდგომარეობა

ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის რეგისტრაციის პროცედურის შეუსრულებლობის შემთხვევაში შეიძლება წარმოიშვას სხვადასხვა სახის კონფლიქტი კონტროლის განმახორციელებელ სახელმწიფო ორგანოებთან. გარიგების ყველა დეტალის არასაკმარისი ყურადღებით შესწავლით, სავარაუდოა, რომმყიდველი უბრალოდ მოტყუებულია. ამ შემთხვევაში თქვენ შეგიძლიათ დაკარგოთ არა მხოლოდ ქონება, არამედ ფულიც.

უარყოფითი შედეგების ალბათობის ნულამდე შესამცირებლად, თქვენ უნდა ყურადღებით შეამოწმოთ როგორც თავად ობიექტი, ასევე გამყიდველი. შეეცადეთ რაც შეიძლება ზუსტად აღწეროთ ხელშეკრულების ყველა პირობა, აუცილებლად გაითვალისწინეთ ტრანზაქციის მომენტი და მისი შემდგომი პერიოდი. უმჯობესია წინასწარ გაანალიზოთ ყველა შესაძლო შედეგი და გადაწყვიტოთ სასურველი ქცევის სტრატეგია.

ტრანზაქციისთვის არასაკმარისი მომზადების გამო, მისი საფუძველი შეიძლება იყოს მყიფე იურიდიული თვალსაზრისით. ამ შემთხვევაში მარცხის ალბათობა დიდია. ასე რომ, თუ თქვენ გადაწყვიტეთ კომერციული ქონების შეძენა, კვალიფიციური იურიდიული მხარდაჭერა უნდა იყოს თქვენი მთავარი პრიორიტეტი.

ფარული რისკები

კომერციული უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველს შეიძლება არ ჰქონდეს საჭირო ინფორმაცია ობიექტის ტექნიკური მახასიათებლების შესახებ. გამყიდველები ცდილობენ არ გაამახვილონ ყურადღება უარყოფით წერტილებზე. შედეგად, მყიდველს, ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, შეიძლება დაემუქროს მნიშვნელოვანი ფინანსური ხარჯები, რომელიც საჭიროა ქონების სწორ მდგომარეობაში მოყვანაზე. მაგალითად, ახალ კორპუსში შენობის შეძენისას, მყიდველმა შეიძლება აღმოაჩინოს გარკვეული ხარვეზები, რომლებიც არ იქნა გამოვლენილი პირველადი შემოწმების შედეგად. ზოგჯერ ხდება შეუსაბამობის შემთხვევებიც კი, გასაყიდი შენობის ფართობსა და განლაგებასა და ოფიციალურ ტექნიკურ დოკუმენტაციაში მითითებულ პარამეტრებს შორის.

ექსპერტიზა

ობიექტის ყველა პარამეტრისა და მახასიათებლის დასადგენად აუცილებელია ტექნიკური ექსპერტიზის ჩატარება. საექსპერტო კომისიის მოსაზრებით, თქვენ შეგიძლიათ დასაბუთებული მოთხოვნები წაუყენოთ დეველოპერს გარკვეული ხარვეზების გამოსწორების მოთხოვნით. იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი უარს იტყვის მშენებლობის დროს დაშვებული ხარვეზების აღმოფხვრაზე, მყიდველს შეუძლია მიმართოს სასამართლოს და იქ დაიცვას თავისი უფლებები.

ძველ შენობებში კომერციული უძრავი ქონების შეძენისას მთავარი ყურადღება უნდა მიექცეს ცვეთას. ყოველივე ამის შემდეგ, დეფექტებმა, რომლებიც ერთი შეხედვით უმნიშვნელოა, შეიძლება გამოიწვიოს გლობალური განადგურება. ობიექტის ტექნიკური მდგომარეობის დასადგენად აუცილებელია სტრუქტურის საფუძვლიანი შემოწმება. დეველოპერები და უძრავი ქონების სააგენტოები დაინტერესებულნი არიან ქონების რაც შეიძლება მალე გაყიდვით. ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მათ სურთ აცნობონ მყიდველს შენობის ყველა მახასიათებლის შესახებ. ეს გასაგებია, რადგან თუ ყველა ხარვეზს გაიგებს, ტრანზაქციის ოდენობის შემცირება მოუნდება.

იმისთვის, რომ არ გახდეთ არაკეთილსინდისიერი გამყიდველის მსხვერპლი, მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციოთ აშკარა ნაკლოვანებებს, არამედ ყურადღება გაამახვილოთ თუნდაც უმცირეს დეფექტებზე. თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ გამყიდველისგან ან შეამციროს ობიექტის ღირებულება, ან ყველა ხარვეზის უსასყიდლოდ აღმოფხვრა წინასწარ განსაზღვრულ ვადაში. კომერციული ქონების ხარისხთან დაკავშირებით რაიმე მნიშვნელოვანი დარღვევების გამოვლენის შემთხვევაში, მყიდველს შეუძლია უარი თქვას ქვეპუნქტით განსაზღვრული ვალდებულებების შესრულებაზე.კონტრაქტი.

გაძვირებული

როგორ ფასდება კომერციული ქონება? გარიგების შესყიდვა მოითხოვს ქონების საფუძვლიან შეფასებას.

არსებობს სამი ძირითადი მიდგომა:

1. მომგებიანი: გარკვეული პერიოდის განმავლობაში დახარჯული თანხის თანდათანობითი დაბრუნება.
2. შედარებითი: ქონება შედარებულია გასაყიდად მსგავს ქონებასთან.
3. Cost: ითვლის ხარჯების სავარაუდო ოდენობას, რომელიც უნდა დაიხარჯოს მსგავსი ობიექტის შეძენის გარეშე.

ეს შეფასება არის ანალიტიკური ხასიათის.

როგორ სწორად შევაფასოთ ობიექტის მნიშვნელობა?

შეფასების პროცედურა შეიძლება განახორციელოს დამოუკიდებელმა ექსპერტმა, რეალტორმა ან თავად გამყიდველმა. როდესაც უძრავი ქონებით გარიგებებს ახორციელებენ იურიდიული პირები, საჭიროა დამოუკიდებელი შემფასებლის ჩართვა. შესრულებული სამუშაოს შემდეგ სპეციალისტი იძლევა დეტალურ ანგარიშს, რომელიც იქნება ოფიციალური დოკუმენტი.

რეალტორი უძრავი ქონების შეფასების შემდეგ არ გასცემს არანაირ დოკუმენტს. გასათვალისწინებელია ისიც, რომ დღეს ჩვენს ქვეყანაში მომუშავე რეალტორთა უმრავლესობა ვერ ახერხებს ასეთი მაღალი ხარისხის მომსახურებას. შეფასება ადეკვატური იქნება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ითანამშრომლებთ კომპეტენტურ და კვალიფიციურ სპეციალისტთან.

ასევე, შეგიძლიათ დამოუკიდებლად ჩაატაროთ ქონების შეფასება. ამისათვის საკმარისია ბაზრის ინდიკატორების ოდნავ გააზრება და სხვა შეთავაზებების ანალიზი. აქ არის მთავარიშეაფასეთ ობიექტების ყიდვა-გაყიდვის მრავალი განსხვავებული წყაროს საფუძველზე.

ფასზე მოქმედი ძირითადი ფაქტორები

მნიშვნელოვანი პარამეტრია ქონების მდებარეობა. ტერიტორიის პრესტიჟი დიდ გავლენას ახდენს შენობის ღირებულებაზე. ასევე მნიშვნელოვანია მოსახერხებელი ინფრასტრუქტურა და ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა. რაც უფრო ზუსტად განსაზღვრავთ ობიექტის ღირებულებას, მით უფრო წარმატებული იქნება ტრანზაქცია.

თუ კომერციული უძრავი ქონების შეძენას აპირებთ, გარიგების დადებამდე აუცილებლად წაიკითხეთ ყველა ნიუანსი, რათა არ მოხვდეთ უსიამოვნო სიტუაციაში და არ დაკარგოთ ფული.