როდის შემიძლია ბინის გაყიდვა შეძენის შემდეგ: ვადები, გადასახადების გადახდა და ექსპერტების რჩევა

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

რუსეთში უძრავი ქონების გარიგებები საკმაოდ გავრცელებულია. ადამიანები აბარებენ, ანაწილებენ, იღებენ მემკვიდრეობას და ყიდიან ბინებს, სახლებს, აგარაკებს და მიწას. ეს ყველაფერი შესანიშნავი გზაა როგორც დიდი თანხის მისაღებად, ასევე მშვენიერი ინვესტიცია, რომელიც ეკონომიკის დაცემისას არ „დაიწვება“. როდის შემიძლია ბინის ყიდვის შემდეგ გაყიდვა? როგორ გავაკეთოთ ეს ამა თუ იმ შემთხვევაში? რა გამოწვევების წინაშე დგანან დღევანდელი გამყიდველები და მყიდველები? და გადასახადები უნდა გადავიხადო ტრანზაქციის შემდეგ? ამ ყველაფერზე პასუხი აუცილებლად გამოადგება თითოეულ ადამიანს. არ არის გამორიცხული, რომ მოქალაქემ ტრანზაქციის გადადება სჯობს.

გაყიდვის უფლება

პირველ რიგში, მოდით გავარკვიოთ, შეუძლიათ თუ არა მფლობელებს უძრავი ქონების გაყიდვა. იქნებ ეს არ არის საუკეთესო იდეა?

კანონის მიხედვით, ადამიანს აქვს უფლება გააკეთოს თავისი ქონებით რაც უნდა - გასცეს, გასხვისდეს, გამოყოს წილები, გაანადგუროს, მემკვიდრეობით გადასცეს, გაცვალოს და ა.შ. თუ ქმედება არ აზიანებს სხვა ადამიანებს და სხვის ქონებას, ის შეიძლება განხორციელდეს კანონიერადმნიშვნელოვანი ტრანზაქციები.

თუ ბინას რამდენიმე მფლობელი ჰყავს, თქვენ ან უნდა შესთავაზოთ სხვა მფლობელებს მათი წილის გამოსყიდვა, ან შეთანხმდეთ ერთობლივ გარიგებაზე. მაგრამ როდის უნდა გაკეთდეს ეს? და როგორ გავაკეთოთ ეს?

გაყიდვის მეთოდები

რამდენ ხანში შეიძლება ბინის გაყიდვა ყიდვის შემდეგ? სამწუხაროდ, მსგავს კითხვაზე ცალსახა პასუხის გაცემას არც ერთი ადვოკატი არ ძალუძს. საქმე ის არის, რომ რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა არ ადგენს რაიმე განსაკუთრებულ ვადებს ქონების გაყიდვისთვის. თუმცა, გარკვეულ პირობებში, გარიგება რთული იქნება.

შეგიძლიათ გაყიდოთ უძრავი ქონება:

• რეალტორებისა და უძრავი ქონების სააგენტოების მეშვეობით;
• ჩვენებით.

პირველ შემთხვევაში ყველაფერი გაკეთდება გამყიდველისთვის - და გააკეთებენ რეკლამას, განათავსებენ და იპოვიან მომხმარებელს. გარდა ამისა, სააგენტოს მეშვეობით გაყიდვის განხორციელება სამართლებრივად გამართული მიდგომაა. მხოლოდ შუამავლების მომსახურებისთვის საკომისიო ირიცხება. ეს ყოველთვის არ სიამოვნებს ოპერაციის უშუალო მონაწილეებს.

საკუთრების თვითგაყიდვას დიდი დრო და ძალისხმევა სჭირდება. მაგრამ ადამიანს კიდევ ერთხელ არ მოუწევს საკომისიოს გადახდა. ამავდროულად, ყველა თავად წყვეტს როგორ გაყიდოს ქონება.

კანონმდებლობა გარიგების დადების მომენტის შესახებ

როდის შემიძლია ბინის გაყიდვა მისი შეძენის შემდეგ? როგორც უკვე ვთქვით, რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა ამ საკითხთან დაკავშირებით ზუსტ ვადებს არ მიუთითებს.

რას ნიშნავს ეს? კანონი საშუალებას აძლევს ობიექტზე საკუთრებაში გადაცემისთანავეგანახორციელოს მასთან იურიდიული გარიგება. მაგრამ უმჯობესია არ იჩქაროთ. და ამის მიზეზები არსებობს.

USRN-ში ცვლილებების შეტანის ვადა

შესაძლებელია თუ არა ბინის დაუყოვნებლივ გაყიდვა შეძენის შემდეგ? დიახ, იპოთეკის ჩათვლით. უბრალოდ უკეთესი, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, არ იჩქაროთ. ყოველ შემთხვევაში, დამწყებთათვის, მესაკუთრეს რეკომენდირებულია ცვლილებები შეიტანოს USRN-ში. წინააღმდეგ შემთხვევაში მას არ გაეცემა ამონაწერი უძრავი ქონების რეესტრიდან. ეს არის ძალიან მნიშვნელოვანი ნაშრომი, რომელიც აუცილებლად გამოჩნდება გარიგებაში.

მონაცემები USRN-ში სწორდება 5-10 დღეში. ამ პერიოდის შემდეგ მფლობელს შეუძლია მივიდეს Rosreestr-ში და აიღოს დადგენილი ფორმის ამონაწერი. ის ჩაანაცვლებს საკადასტრო პასპორტს, საკუთრების უფლების მოწმობას და რეგისტრაციის მოწმობას.

წინასწარი გაყიდვა - ძველი ქონება

შემიძლია თუ არა ბინის გაყიდვა შეძენისთანავე? ზოგადად, რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობას არ აქვს რაიმე შეზღუდვა ამ საკითხთან დაკავშირებით. მთავარია ტრანზაქციის ნიუანსების გათვალისწინება და ამისთვის სათანადოდ მომზადება.

ბინის გაყიდვა შეძენიდან ერთი წლის შემდეგ საკმაოდ რეალურია. გარიგების დადებიდან ერთი დღის შემდეგაც კი მფლობელს უფლება აქვს განკარგოს თავისი ქონება. მხოლოდ, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ეს ყოველთვის არ არის მომგებიანი აქტი.

საქმე ის არის, რომ ქონების გასხვისების შემდეგ ადამიანს მოუწევს საშემოსავლო გადასახადის გადახდა. ეს არის გაყიდვის ხელშეკრულებაში მითითებული თანხის 13%.

როდის შემიძლია ბინის გაყიდვა მისი შეძენის შემდეგ? ყოველ შემთხვევაში დაუყოვნებლივ, მაგრამ 2016 წლამდე შეძენილი ქონებისთვის, თუ ოპერაცია ადრე განხორციელდება, იქნებადაბეგვრის აქტი. იგი ვრცელდება ობიექტზე 3 წლის განმავლობაში.

სწრაფი გარიგება - ახალი წესები

მაგრამ 2016 წელს სიტუაცია გარკვეულწილად შეიცვალა. შესაძლებელია თუ არა ახალი ბინის გაყიდვა შეძენის შემდეგ? დიახ, მთავარია შესაბამისი იურიდიულად მნიშვნელოვანი ოპერაციის ყველა მახასიათებლის გათვალისწინება.

თუ ქონება შეძენილია 2016 წლის შემდეგ, მაშინ დაბეგვრა მოქმედებს უფრო დიდი ვადით. კერძოდ, 5 წელი. ამიტომ რეკომენდირებულია არ იჩქაროთ ქონების გაყიდვა.

როცა გადასახადები არ არის

როდის შემიძლია ბინის გაყიდვა მისი შეძენის შემდეგ? კანონის მიხედვით - საკუთრებაზე უფლების ახალ მფლობელზე გადაცემისთანავე. პრაქტიკაში, მოქალაქეები ხშირად ელიან გარკვეულ მომენტს. კერძოდ, ტრანზაქციის გათავისუფლება გადასახადისგან.

ზემოხსენებულიდან გამომდინარეობს, რომ თქვენ არ მოგიწევთ გადასახადის გადახდა ქონების გაყიდვის შემდეგ, თუ:

• 2016 წლამდე შეძენილი ქონება და მას შემდეგ 36 თვეზე მეტი გავიდა;
• ქონება შეძენილია 2016 წლის შემდეგ და ობიექტზე უფლებების გადაცემიდან 5 წელზე მეტი გავიდა.

არ არსებობს ტრანზაქციის გადასახადისგან გათავისუფლების კანონიერი გზები. ეს ყველაფერი უაღრესად მნიშვნელოვანია. განსაკუთრებით უძრავი ქონების ტრანზაქციებისთვის.

თუ არის იპოთეკა

შესაძლებელია თუ არა ბინის იპოთეკური ყიდვის შემდეგ გაყიდვა? ყოველივე ზემოთქმულიდან, დიახ. მაგრამ იპოთეკა განსაკუთრებული ტვირთია. და ასეთი ქონებით გარიგებები არ არის დიდი მოთხოვნა.

პირველ რიგში, იპოთეკური ქონების გასაყიდად, თქვენ უნდა მიიღოთნებართვა ბანკიდან, სადაც აიღეს სესხი საცხოვრებლისთვის. საფინანსო კომპანიები რუსეთის ფედერაციაში ხშირად არ აძლევენ უფლებას ქონების გადაყიდვას ტვირთით.

მეორე, უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობითაც კი მყიდველების პოვნა უკიდურესად პრობლემური იქნება. დატვირთული ქონება უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნადი არ არის.

მესამე, ტრანზაქციის შემდეგ, გამყიდველს კვლავ მოუწევს გადასახადის გადახდა. ეს ნიშნავს, რომ გარიგება ყოველთვის არ არის მომგებიანი.

ზემოხსენებულიდან გამომდინარეობს, რომ სჯობს ჯერ იპოთეკა დახუროთ ან რამდენიმე წელი დაელოდოთ, შემდეგ კი ქონება გაყიდოთ. როგორც კი ბინის სესხის სახით ტვირთი მოიხსნება, გაიზრდება წარმატებული და სწრაფი ტრანზაქციის ალბათობა.

ინსტრუქცია: გაყიდეთ ქონება თავად

როდის შემიძლია ბინის გაყიდვა მისი შეძენის შემდეგ? სასურველია ობიექტზე უფლებების გადაცემიდან ან იპოთეკის დახურვის შემდეგ 5 წელი. ეს ხრიკები დაგიცავთ ზედმეტი პრობლემებისგან.

როგორ ვიყიდოთ და გავყიდოთ? დავიწყოთ პროცესის განხილვით უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით. დავუშვათ, რომ ქონებას ჰყავს მხოლოდ ერთი მფლობელი.

ამ შემთხვევაში, გამყიდველი:

1. შეაგროვეთ დოკუმენტების გარკვეული პაკეტი. მასზე მოგვიანებით ვისაუბრებთ.
2. დაუკავშირდით უძრავი ქონების სააგენტოს და გადაიხადეთ შუამავლის მომსახურება, აუხსენით თქვენი სურვილები.
3. დაუკავშირდით სააგენტოს მიერ ნაპოვნი მყიდველებს.
4. აჩვენეთ ბინა. ამას ჩვეულებრივ აკეთებს რეალტორი.
5. გარიგების დეტალების განსახილველად. მაგალითად, ჩაატარეთ აუქციონი.
6. მოდიშეთანხმებული დრო უძრავი ქონების სააგენტოში წინასწარ მომზადებული დოკუმენტებით და ხელი მოაწერე „ნასყიდობის“ხელშეკრულებას.
7. აიღეთ თანხა ხელში და მიეცით მყიდველს მიღების და გადარიცხვის ცნობა, ასევე თანხის მიტანის ქვითარი.
8. მიეცით გასაღებები სახლის ახალ მფლობელს.

ესე იგი. განხორციელებული მოქმედებების შემდეგ ბინა გაიყიდება. ახლა რჩება საგადასახადო დეკლარაციის წარდგენა ფედერალურ საგადასახადო სამსახურში და საჭიროების შემთხვევაში გადასახადის გადახდა.

მნიშვნელოვანია: ქონების გადასახადი უნდა გადაიხადოთ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებიდან კიდევ ერთი წლის განმავლობაში.

ინსტრუქცია: გაყიდვა საკუთარი

რამდენ ხანში შეგიძლიათ გაყიდოთ ბინა ყიდვის შემდეგ გადასახადების გარეშე? თუ ქონება შეძენილია 2016 წლამდე - 3 წლის შემდეგ, წინააღმდეგ შემთხვევაში - კონკრეტულ ობიექტზე უფლებების გადაცემიდან 5 წლის შემდეგ.

და როგორ გაყიდოთ ქონება თავად? ამისათვის ადამიანს სჭირდება:

1. მოამზადე ბინა და საბუთები ტრანზაქციისთვის.
2. გადაიღეთ ქონება და გააკეთეთ განცხადება.
3. განათავსეთ განცხადება ქონების გასაყიდად ყველა სახის დაფებსა და გაზეთებზე.
4. დაუკავშირდით პოტენციურ კლიენტებს და მოაწყეთ ბინის დემო ვერსია.
5. მყიდველებთან შეხვედრის დროს უპასუხეთ ყველა შეკითხვას ქონების შესახებ, ასევე ჩაატარეთ აუქციონი, თუ ეს შესაძლებელია.
6. თუ მყიდველი კმაყოფილია საცხოვრებლით, შეთანხმდით ტრანზაქციის თარიღზე.
7. შეთანხმებულ დროს მობრძანდით ნოტარიუსთან წინასწარ მომზადებული მოწმობებით და გააფორმეთ ნასყიდობის ხელშეკრულება.
8. გასცეს თანხის ქვითარი გამყიდველისგან.
9. აჩუქეთ ბინის გასაღები და ნივთის მიღება-გადაცემის აქტი.
10. შეაგროვეთ "ყიდვა-გაყიდვის" ხელშეკრულების თქვენი ასლი.

ჟღერს არც ისე საშინლად, როგორც ჟღერს. მთავარია სწორად მოემზადოთ ოპერაციისთვის. შეუძლებელი იქნება ამ ამოცანის შესრულება გარკვეული დოკუმენტების გარეშე.

გარიგების მითითებები

შესაძლებელია თუ არა ბინის დაუყოვნებლივ გაყიდვა შეძენის შემდეგ? ყოველივე ზემოთქმულიდან გამომდინარეობს, რომ დიახ. მაგრამ უმჯობესია დაველოდოთ გადასახადის გათავისუფლებას.

სახლის გასაყიდად მოგიწევთ მოამზადოთ:

• გაყიდვის ხელშეკრულება;
• USRN განცხადება;
• სათაურის დოკუმენტები ობიექტისთვის;
• პარტიების პასპორტები;
• მეუღლის ნებართვა გარიგებაზე (მყიდველისა და გამყიდველისგან);
• ქორწინების მოწმობა;
• საქორწინო შეთანხმება (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
• თანამესაკუთრეთა თანხმობა ოპერაციაზე ან უარის ყიდვაზე.

ეს საკმარისი უნდა იყოს. თუ ობიექტის ან მისი წილის მფლობელი ბავშვია, დამატებით უნდა მოამზადოთ:

• მშობლის თანხმობა და მეურვეობა ოპერაციაზე;
• დაბადების/შვილად აყვანის მოწმობა;
• ბავშვის პასპორტი (თუ შესაძლებელია).

პრაქტიკაში ბავშვის საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი არ არის მოთხოვნადი. მისი გაყიდვა ძალიან პრობლემურია.