როგორ გავყიდოთ ბინა დამოუკიდებლად და სააგენტოს მეშვეობით: ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ბინის გაყიდვა რთულ და სპეციფიკურ პროცესად ითვლება. ეს შეიძლება გაკეთდეს დამოუკიდებლად ან რეალტორების მონაწილეობით. ბევრს არ სურს დახარჯოს დრო მყიდველების ძებნაში, უძრავი ქონების დემონსტრირებასა და გარიგების დახურვაში, ამიტომ ისინი სარგებლობენ პროფესიონალი შუამავლის ფასიანი მომსახურებით. მაგრამ ხშირად გჭირდებათ ობიექტის უფრო მაღალ ფასად გაყიდვა, რაც მოითხოვს მყიდველებთან დამოუკიდებლად კომუნიკაციას. ამიტომ, თქვენ უნდა გაერკვნენ, თუ როგორ სწორად გაყიდოთ ბინა ორივე შემთხვევაში.

თვითგაყიდვა

თუ გაქვთ დრო და სურვილი, რომ ყველა პროცესი თავად გააკეთოთ, მაშინ მნიშვნელოვანია გაიგოთ ამ პროცედურის სწორი ნაბიჯები.

სტანდარტულად, პროცესი დაყოფილია ეტაპებად:

• გასაყიდი ბინის დოკუმენტაციის მომზადება;
• გადაფორმება;
• ავეჯის და ნივთების ამოღება უძრავი ქონებიდან;
• მყიდველების ძიება და საცხოვრებლის დემონსტრირება;
• წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება;
• დეპოზიტის გადარიცხვის დამუშავება;
• ხელმოწერამთავარი კონტრაქტი, რომელიც არ არის საჭირო Rosreestr-ში დარეგისტრირება;
• ბინის გასაღების გადაცემა და გადაცემის აქტის შედგენა;
• ბინაში დარჩენილი თანხის მიღება;
• გადასახადის გადახდა, თუ ბინა არის გამყიდველის საკუთრებაში სამ ან ხუთ წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში.

თითოეულ ეტაპს აქვს თავისი ნიუანსი და თუ თქვენ ნამდვილად გჭირდებათ გადაწყვიტოთ როგორ სწრაფად გაყიდოთ ბინა, სასურველია დააწესოთ ოდნავ დაბალი ფასი, ვიდრე მსგავსი ქონების საშუალო ღირებულება ბაზარზე.

წინასწარი ნაბიჯები

რადგან რეალტორთან დაკავშირება არ არის დაგეგმილი, ყველა მოქმედება დამოუკიდებლად ხორციელდება ობიექტის მფლობელის მიერ. ოპერაციები წინასწარ არის განხორციელებული:

• მზადდება დაუყოვნებლივ უძრავი ქონება, რისთვისაც იგი უნდა გათავისუფლდეს ავეჯისგან და ყველაფრისგან;
• საჭიროების შემთხვევაში მცირე კოსმეტიკური რემონტი;
• საცხოვრებელ ფართში რეგისტრირებული ყველა მოქალაქე გაწერილია;
• სასურველია თავად მფლობელმა შეამოწმოს, რათა პოტენციური მყიდველები დარწმუნდნენ გარიგების იურიდიულ სიწმინდეში.

როგორც კი ბინა მზად იქნება გასაყიდად, იწყება დოკუმენტაციის მომზადება.

რა საბუთები მჭირდება?

თუ გამყიდველს აქვს ყველა საჭირო საბუთი უძრავი ქონებისთვის, ეს დადებითად იმოქმედებს ობიექტის გაყიდვის ეფექტურობაზე. როგორ გავყიდოთ ბინა ლეგალურად? ამისათვის გამყიდველს უნდა ჰქონდეს დოკუმენტები:

• რეგისტრაციის მოწმობა;
• ამონაწერი USRN-დან;
• ამონაწერი სახლის წიგნიდან,შეიცავს ინფორმაციას ყველა მფლობელისა და რეგისტრირებული პირის შესახებ;
• განცხადება პირადი ანგარიშიდან, რომელიც მიუთითებს საბინაო და კომუნალურ მომსახურებაზე დავალიანების არარსებობაზე;
• თუ მფლობელებს შორის არის არასრულწლოვანი შვილი, მაშინ უნდა მიიღოთ თანხმობა გაყიდვაზე მეურვეობის ორგანოსგან;
• ყველა თანამფლობელის პასპორტი;
• ტექნიკური პასპორტი და ბინის ტექნიკური გეგმა და ამ დოკუმენტების დახმარებით პოტენციურ მყიდველებს შეეძლებათ გაიგონ, განხორციელდა თუ არა უკანონო რეკონსტრუქცია ქონებაში;
• სერთიფიკატი ფედერალური საგადასახადო სამსახურისგან, რომელიც ადასტურებს, რომ არ არსებობს ქონების გადასახადის დავალიანება;
• თუ გამყიდველი ოფიციალურად არის დაქორწინებული, მაშინ მისი მეუღლე ადგენს ნოტარიულად დამოწმებულ თანხმობას ამ პროცესზე.

საჭიროების შემთხვევაში, პოტენციურ მყიდველებს შეუძლიათ მოითხოვონ დამატებითი დოკუმენტაცია.

რა ღირს?

მოქალაქეებს თავად შეუძლიათ ფასის დადგენა სხვადასხვა ფაქტორებზე ფოკუსირებით. მაგალითად, მხედველობაში მიიღება სახლის აშენების წელი, საინჟინრო კომუნიკაციების მდგომარეობა, ობიექტის მდებარეობა, არსებული ინფრასტრუქტურა, მანძილი მაღაზიებიდან და ავტობუსის გაჩერებებიდან, ასევე სართულების რაოდენობა და სხვა ფაქტორები.

საუკეთესო ფასის დასადგენად სასურველია გადახედოთ მსგავსი ობიექტების საშუალო ფასებს.

როგორ სწრაფად გავყიდოთ ბინა? ამისათვის მიზანშეწონილია ოდნავ შეამციროთ ღირებულება. ასევე, სიჩქარეზე გავლენას ახდენს გასაყიდი რეკლამის სისწორე.

მოძებნეთ პოტენციური მყიდველები

ამისთვის ოპტიმალურია რეკლამის განთავსება გაზეთებში ან სპეციალიზებულ საიტებზეინტერნეტი. როგორ გაყიდოთ ბინა საკუთარ თავს? ამისთვის გათვალისწინებულია რეკომენდაციები:

• რეკლამა უნდა იყოს საინტერესო და მიმზიდველი;
• დაუყოვნებლივ უნდა მიუთითოთ უძრავი ქონების ფასი და ყველა სარგებელი;
• დაშვებულია რეკლამის განთავსება არა მხოლოდ თავისუფალ რესურსებზე, არამედ ქალაქის ბილბორდებზეც კი, თუ თქვენ გჭირდებათ სწრაფად გარიგება.

უძრავი ქონების დემონსტრირებისას თქვენ უნდა ისაუბროთ მის ყველა დადებით მახასიათებელზე. ზოგიერთი ნაკლოვანება შეიძლება უპირატესობებად იქცეს, მაგალითად, თუ არის პირველი სართული, მაშინ ის შესაფერისი იქნება მოხუცებისთვის ან პატარა ბავშვების ოჯახებისთვის.

გარიგების წესები

როგორც კი მყიდველი აღმოჩნდება, აუცილებელია გაერკვია, თუ როგორ სწორად გავყიდოთ ბინა იურიდიული თვალსაზრისით. რეკომენდებულია ადვოკატის დახმარებით, მაგრამ თუ თქვენ გაქვთ განახლებული ცოდნა, პროცესი დამოუკიდებლად ტარდება. როგორ გავყიდოთ ბინა? ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქცია შედგება რამდენიმე ნაბიჯისგან:

1. წინასწარი ხელშეკრულების შედგენა. ეს მიუთითებს ორი მონაწილის განზრახვაზე გარიგების დადებაზე. ჩამოთვლილია მნიშვნელოვანი პუნქტები: ხელშეკრულების საგანი, მისი ფასი, ანგარიშსწორების წესი, უძრავი ქონების გადაცემის დრო და ძირითადი ხელშეკრულების გაფორმება..
2. გაცნობა უსაფრთხოების დეპოზიტის მყიდველების მიერ. ეს არის გარანტი იმისა, რომ ხალხი არ იტყვის უარს შესყიდვაზე. თუ უარი მიიღება, მაშინ თანხები არ ბრუნდება გამყიდველის მიერ. სადეპოზიტო დეპოზიტის ნაცვლად შეიძლება გაფორმდეს ხელშეკრულება დეპოზიტზე.
3. ბინაში გადახდების განხორციელება. როგორ გავყიდოთ ბინა შუამავლების გარეშე და არ აღმოვჩნდეთ თაღლითების წინაშე? ამისათვის მნიშვნელოვანია ყურადღებით დაიცვას ყველა ნაბიჯი და განსაკუთრებით დიდი ყურადღება ეთმობა ბინის გადახდის წესებს. ამისთვის სასურველია ბანკის უჯრედების გამოყენება. ამისათვის მყიდველმა უნდა იქირაოს სეიფი ბანკში ტრანზაქციის რეგისტრაციისთვის საჭირო პერიოდის განმავლობაში. საჭირო ოდენობით თანხებს მყიდველი ათავსებს მასში გამყიდველისა და ბანკის თანამშრომლის თანდასწრებით. ფულადი პაკეტი ილუქება და ილუქება ყველა დამსწრე პირის ხელმოწერით. მყიდველის მიერ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ გამყიდველი შეძლებს თანხის შეგროვებას.
4. მთავარი ხელშეკრულების დადება. მზადდება 3 ეგზემპლარი, ვინაიდან ერთი რჩება გამყიდველთან, მეორე ეგზავნება მყიდველს, ხოლო მესამეს ნოტარიუსი მოითხოვს. თქვენ არ გჭირდებათ ხელშეკრულების რეგისტრაცია Rosreestr-თან, მაგრამ სასურველია მისი გაფორმება ნოტარიუსთან.
5. მყიდველი არეგისტრირებს ობიექტს თავისთვის Rosreestr-ში ან MFC-ში.
6. გამყიდველი ახალ მფლობელს გადასცემს ბინას და მის გასაღებს და ამისთვის სასურველია ჩამოაყალიბოს გადაცემის აქტი.
7. გამყიდველს შეუძლია აიღოს დარჩენილი თანხა ბინისთვის ბანკიდან ან სხვა წინასწარ შეთანხმებული მეთოდით.

როგორ გავარკვევთ, როგორ გავყიდოთ ბინა შუამავლების გარეშე, შესაძლებელი იქნება ყველა ქმედება სწორად შეასრულოთ და არ გადაიხადოთ მნიშვნელოვანი თანხები რეალტორების მომსახურებისთვის.

ტიპიური შეცდომები

თუ ადამიანი თავისით ყიდის, ხშირად ხდება ტიპიური შეცდომები. Როგორბინის გაყიდვა? ამისათვის მიზანშეწონილია გავითვალისწინოთ ზოგიერთი შეცდომა, რომელსაც ბევრი გამყიდველი უშვებს:

• უძრავი ქონების ფასის არასწორი განსაზღვრა, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს პროცესის შეფერხება ან გამყიდველის არ მიიღოს შეღავათები;
• კომპეტენტური წინასწარი გაყიდვის მომზადების ნაკლებობა;
• არ ამზადებს ყველა საჭირო დოკუმენტს.

თუ არ იყენებთ რეალტორის მომსახურებებს, მოგიწევთ მოემზადოთ რთული და ხანგრძლივი პროცედურისთვის.

გაყიდვა შუამავლების მეშვეობით

თუ არ გსურთ თავად გაუმკლავდეთ გაყიდვის პროცესს, შეგიძლიათ ისარგებლოთ რეალტორების მომსახურებით. შუამავლების გამოყენების უპირატესობებში შედის:

• პროფესიონალები თავად ამზადებენ ყველა დოკუმენტს, ასე რომ მათ შეუძლიათ მხოლოდ სთხოვონ გამყიდველს ამა თუ იმ სერტიფიკატის მიღება;
• რეალტორები თავად აფასებენ გაყიდვის იურიდიულ სიწმინდეს, ამიტომ ბევრი მყიდველი უფრო ლოიალურია ასეთი შენაძენის მიმართ;
• სტატისტიკის მიხედვით ბინები გაცილებით სწრაფად იყიდება, ვიდრე დამოუკიდებლად სრულდება ტრანზაქცია;
• ტრანზაქციის ყველა ეტაპს ახორციელებენ უძრავი ქონების სააგენტოს თანამშრომლები.

რეალტორებთან დაკავშირების უარყოფითი მხარე მოიცავს იმ ფაქტს, რომ თქვენ უნდა გაყიდოთ ბინა დაგეგმილზე დაბალ ფასად.

რეალტორის მეშვეობით გაყიდვის პროცესი

თუ გადაწყვეტთ ისარგებლოთ შუამავლის მომსახურებით, ჯერ უნდა აირჩიოთ შესაბამისი უძრავი ქონების სააგენტო. ის დიდი ხანია უნდა ყოფილიყო ბაზარზე და ასევე რეკომენდებულია ყველა მიმოხილვის წინასწარ წაკითხვა.მის შესახებ. როგორც კი იპოვეთ შესაბამისი კომპანია, თქვენ უნდა გაარკვიოთ, როგორ სწორად გაყიდოთ ბინა სააგენტოს მეშვეობით. ამისათვის შესრულებულია შემდეგი მოქმედებები:

• შეთანხმება იდება შერჩეულ ორგანიზაციასთან;
• დოკუმენტები გადაეცემა ყველა მფლობელს და თავად უძრავი ქონება აგენტს;
• ბინის გასაღები გადაეცემა რეალტორს, რათა სპეციალისტმა შეძლოს ობიექტის დემონსტრირება პოტენციურ მყიდველებს;
• როგორც კი მყიდველი აღმოჩნდება, მასთან ხელშეკრულება იდება;
• ტრანზაქციის გაანგარიშება და შესრულება;
• ბინის გასაღები გადაეცემა ახალ მფლობელს.

შუამავლის მონაწილეობით შესაძლებელია ქონების გაყიდვა მართლაც მოკლე ვადაში, ასე რომ, თუ თავად მფლობელს არ აქვს შესაძლებლობა გაყიდოს საკუთარი, მაშინ ეს ვარიანტი განიხილება. იდეალური გადაწყვეტა.

განვადებით გაყიდვის ნიუანსი

ზოგიერთი მყიდველი ვერ ახერხებს ბინის ყველა თანხის დაუყოვნებლივ გადარიცხვას გამყიდველს, ამიტომ ისინი ითხოვენ განვადებას. როგორ გავყიდოთ ბინა განვადებით? ამისათვის გათვალისწინებულია პროცესის ნიუანსი:

• კონტრაქტის გაფორმების შემდეგ ყალიბდება გადახდის გრაფიკი;
• აუცილებელი დეპოზიტი ხელშეკრულების ოფიციალური შედგენისას;
• ავანსი უნდა იყოს ბინის ღირებულების მინიმუმ 70%;
• დანარჩენის გადახდა შესაძლებელია თანაბარი ყოველთვიური ან კვარტალური განვადებით;
• შეიძლება წინასწარ განისაზღვროს სამშობიარო კაპიტალის ან სხვა შეღავათების გამოყენების შესაძლებლობა;
• გადახდა შესაძლებელია ნაღდი ანგარიშსწორებით, სავალდებულო გაფორმებითქვითრები, სეიფი ან უნაღდო ფულადი გადარიცხვები.

ასეთ პირობებში გამყიდველი ემუქრება იმის რისკს, რომ ბინის გირავნობით რეგისტრაციისასაც კი მყიდველი უარს იტყვის დარჩენილი თანხის გადახდაზე. ამიტომ მოგიწევთ სასამართლოში წასვლა. შეუძლია თუ არა გამყიდველს დააკისროს პროცენტი განვადებით.

კომუნალურ ბინაში ოთახის გაყიდვის სპეციფიკა

თუ კომუნალურ ბინაში არის ოთახი, მაშინ მისი გაყიდვა საკმაოდ რთულია. როგორ გავყიდოთ კომუნალური ბინა? ამისათვის გათვალისწინებულია ნიუანსი:

• მეზობლებს აქვთ პირველი უარის თქმის უფლება, ამიტომ ქონება თავდაპირველად მათ სთავაზობენ;
• თუ ისინი უარს იტყვიან, მაშინ უარი ხდება ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული ოფიციალური დოკუმენტებით;
• თქვენ არ შეგიძლიათ მიყიდოთ ოთახი უცნობებს იმაზე მეტ თანხაზე, რაც შესთავაზეს თანამემამულეებს.

წინააღმდეგ შემთხვევაში, ასეთი გარიგება არაფრით განსხვავდება ბინის სტანდარტული გაყიდვისგან. თუ კარგად გესმით, როგორ სწორად გაყიდოთ ოთახი ბინაში, მომავალში პრობლემები არ შეგექმნებათ იმით, რომ ყოფილი მეზობლები ცდილობენ გააპროტესტონ მყიდველის უფლება შეძენილ ობიექტზე. ამიტომ მიზანშეწონილია ყველა ქმედება გაფორმდეს ნოტარიუსის მიერ დოკუმენტაციის დამოწმების დახმარებით.

შემიძლია გაყიდვა იპოთეკით?

დამოუკიდებლად გაყიდვის დროსაც კი, გამყიდველები ხშირად აწყდებიან ფაქტის წინაშე, რომ მყიდველებს სთხოვენ იპოთეკური სესხით შეძენას. პროცესი რთული და ხანგრძლივია,მაგრამ თუ კარგად გესმით, მაშინ პრობლემები არ იქნება. როგორ გავყიდოთ ბინა იპოთეკით? პროცედურა ტარდება რამდენიმე ეტაპად:

• ტრანზაქციის ყველა დეტალზე მოლაპარაკება ხდება ორი მონაწილეს მიერ;
• წინასწარი ხელშეკრულების დადება;
• გამყიდველზე გაიცემაანაბარი, რისთვისაც დგება ქვითარი;
• მიმდინარეობსქონების შეფასება და დამოუკიდებელი შემფასებლის მომსახურებას იხდის მყიდველი;
• გამყიდველი გადარიცხავს ყველა დოკუმენტს უძრავ ქონებაზე, რომელიც შემდეგ იგზავნება ბანკში, რათა ორგანიზაცია დარწმუნდეს გარიგების კანონიერ სიწმინდეში;
• კრედიტორისგან თანხმობის მიღების შემდეგ, გამყიდველსა და მყიდველს შორის იდება სტანდარტული ხელშეკრულება;
• გაფორმებულია სესხის ხელშეკრულება მსესხებელ ბანკთან;
• გაიცემა ბინა ახალ მფლობელზე Rosreestr-ში, სადაც დამატებით ფიქსირდება ტვირთი უძრავ ქონებაზე;
• ამონაწერი USRN-დან სხვა დოკუმენტებთან ერთად ირიცხება ბანკში;
• გამყიდველი ბანკიდან იღებს დარჩენილ თანხას მისი ბინისთვის.

ბანკის მონაწილეობის გამო, შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ, რომ თანხა რეალურად გადაირიცხება ბინის ყოფილ მფლობელს. ანგარიშსწორების გაგზავნა შესაძლებელია საბანკო გადარიცხვით ან საბანკო მობილურის გამოყენება.

ამგვარად, თუ კარგად გესმით, როგორ გაყიდოთ ბინა, მაშინ ამ პროცესში სირთულეები არ შეგექმნებათ. პროცედურა შეიძლება ჩატარდეს დამოუკიდებლად ან შუამავლის მონაწილეობით. დასაშვებია მყიდველების განვადებით უზრუნველყოფა ან გაყიდვა მყიდველის მიერ გაცემული იპოთეკური სესხის ხარჯზე. ზეგარკვეული პირობების დაცვით, კომუნალურ ბინაში ოთახიც კი უპრობლემოდ იყიდება. ამავდროულად, მნიშვნელოვანია საცხოვრებლისთვის დოკუმენტების მომზადება და იმის გაგება, თუ რა ნაბიჯები უნდა გაიაროს გარიგების თითოეულმა მხარემ, რათა გაყიდვის პროცესი იყოს იურიდიულად სუფთა და უსაფრთხო.