როგორ ვიყიდოთ ბინა იპოთეკით? ბინის იპოთეკის დაზღვევა

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ზოგიერთი ადამიანი საჩუქრად იღებს ძვირფას კვადრატულ მეტრს, სხვები მრავალი წლის განმავლობაში იკრიბებიან მშობლების სახლებში, ზოგი კი გადაწყვეტს შეიძინოს საკუთარი საცხოვრებელი. თუმცა, ყველა დანაზოგის შეგროვების შემდეგაც კი, ყოველთვის არ არის შესაძლებელი უძრავი ქონების შეძენა. ამ მიზეზით სულ უფრო მეტი ადამიანი სხვა გზას არ პოულობს, გარდა იპოთეკით ბინის ყიდვისა.

კრედიტით საცხოვრებლის დადებითი და უარყოფითი მხარეები

სანამ ბინაზე იპოთეკის აღებამდე უნდა გაითვალისწინოთ და აწონ-დაწონოთ ამ ნაბიჯის შესაძლო შედეგები. უპირველეს ყოვლისა, გასათვალისწინებელია, რომ 10-30 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში იპოთეკური სესხის გადახდის ტვირთს დამატებით თან ახლავს მნიშვნელოვანი პროცენტის ზედმეტად გადახდა. ყოველთვიური მნიშვნელოვანი ფულადი ხარჯები ოჯახების უმეტესობის ფინანსური მდგომარეობის დესტაბილიზაციას გამოიწვევს. და ყველას არ შეუძლია მორალურად გაუძლოს ასეთ გამოცდას. გარდა ამისა, სანამ გადაწყვეტთ ასეთი მნიშვნელოვანი ნაბიჯის გადადგმას, უნდა იფიქროთ არსებული სამუშაო ადგილის საიმედოობაზე და კარიერულ პერსპექტივაზე.

იქნებ ღირს ბინის ყიდვის დროებით გადადება? ასევე არ ღირს ამის გადადება, რადგან საცხოვრებლის ფასებიძალიან სწრაფი ტემპით იზრდებიან. იმ შემთხვევაში, როდესაც პოტენციური მსესხებელი ნაქირავებ ბინაში ცხოვრობს, მან ასევე უნდა იფიქროს გაძვირებაზე და ქირის ღირებულებაზე. ბოლოს და ბოლოს, იპოთეკაში ინვესტიციით ის იხდის საკუთარ ქონებას და არა სხვისს.

საცხოვრებლის სესხის მახასიათებლები

ადამიანმა, რომელიც გადაწყვეტს იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებას, უნდა იფიქროს იმაზე, თუ რა სახის საცხოვრებელი სურს და შეუძლია ჰქონდეს. ბანკები გვთავაზობენ რამდენიმე ვარიანტს, სად და როგორ ვიყიდოთ ქონება. დღეს შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა იპოთეკით პირველად ან მეორად საბინაო ბაზარზე. გარდა ამისა, სასარგებლო იქნება მისი დიზაინის განსაკუთრებული შემთხვევების გაცნობა.

საცხოვრებლის სესხი, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა, შეიძლება ხასიათდებოდეს უპირველეს ყოვლისა მისი დაფარვისა და საპროცენტო განაკვეთით. მისი სპეციფიკური ატრიბუტი არის წინასწარი გადახდის არსებობა, რომლის ოდენობა შეიძლება განსხვავდებოდეს იპოთეკის პირობებისა და მსესხებლის შესაძლებლობების მიხედვით..

საუკეთესო პირობების შესარჩევად, უნდა გაეცნოთ ყველა საკრედიტო ორგანიზაციის შეთავაზებებს. ვისაც ყველაზე მეტად აინტერესებს პირადად უნდა დაუკავშირდეს. ბანკის თანამშრომლებისთვის წინასწარი გადახდის სავარაუდო ოდენობისა და უძრავი ქონების ღირებულების მონაცემების მიწოდებით, შეგიძლიათ მიიღოთ გადახდის გრაფიკი, რომელიც გამოითვლება გარკვეული გზით.

არსებული საბინაო ბაზრების შესახებ

პირველადი ვარიანტი გულისხმობს უძრავი ქონების შეძენას ახალ შენობებში. ასეთი ბინების ფასები დაბალია, მაგრამ ამ შემთხვევაში აუცილებელია გავითვალისწინოთ არსებული ხარვეზები:

• გაწევრიანების ხანგრძლივი პროცესისაკუთარი. ამ მიზეზით, ყველა კრედიტორი არ არის მზად ახალ კორპუსში ბინის სესხის გაცემას.
• ახალი საცხოვრებელი არის მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე, არ არის მზად საცხოვრებლად ან არ გავლილი აქვს სახელმწიფო რეგისტრაცია, რაც ნიშნავს, რომ ის იურიდიულად არ არსებობს. ამ ყველაფერმა შესაძლოა მსესხებელს კითხვები გაუჩინოს, ვინაიდან სესხი უზრუნველყოფილია შეძენილი ქონებით.

მეორად ბაზარზე საცხოვრებლის შეძენის შემთხვევაში, პირველი ვარიანტის ყველა უარყოფითი მხარე გამორიცხულია. ასეთ სიტუაციაში ბანკები უფრო ეხმარებიან, მაგრამ აქაც არის წესები: შესასყიდი ბინა არ შეიძლება განთავსდეს ძველ ან ავარიულ კორპუსში, მას უნდა ჰქონდეს კომუნიკაციები. ასევე უნდა გამოირიცხოს მისი გაქირავების ფაქტი. შეძენილი საცხოვრებელი არ შეიძლება იყოს გირაო სხვა სესხისთვის.

ჯარისკაცების საბინაო საკითხის მოგვარება

ჯარისკაცებისა და მათი ოჯახებისთვის საცხოვრებლით უზრუნველყოფის მიზნით, დღეს პრეზიდენტის ბრძანებულებით შექმნილი ფედერალური პროგრამა მოქმედებს. ის ფუნქციონირებს სპეციალურად შემუშავებული შემნახველი და იპოთეკური სისტემის საფუძველზე, რომელიც ითვალისწინებს ინდივიდუალური შემნახველი ანგარიშების გახსნას და შენარჩუნებას ჯარში კონტრაქტით მსახურებისთვის.

ამ გზით შეგროვებული თანხები სამხედროებს შეუძლიათ გამოიყენონ მხოლოდ საცხოვრებლის შესაძენად. ანგარიშზე თანხის ზრდა ეფუძნება წლიური შენატანების მოცულობას და პროგრამაში კონკრეტული პირის მონაწილეობის პერიოდს. მასში შესვლიდან სამი წლის შემდეგ ჯარისკაცი იღებს უფლებას გამოიყენოს თავისი დანაზოგიბინის ყიდვა სამხედრო იპოთეკით. ამ შემთხვევაში საუბარია სესხის სპეციალურ სახეობაზე, რომელსაც ეწოდება მიზნობრივი საბინაო სესხი. არ არსებობს შეზღუდვები სამხედრო პერსონალისთვის საცხოვრებლის არჩევისას. პროგრამის ფარგლებში შემდგომი დანაზოგი გამოყენებული იქნება იპოთეკური დავალიანების დასაფარად.

ახალგაზრდა ოჯახების სესხის პროგრამა

ბინის შეძენისას შეღავათიანი სხვა კატეგორიაა ახალგაზრდა ოჯახები. მათთვის დღეს სპეციალური სახელმწიფო პროგრამაც არსებობს. პირები, რომლებიც გახდნენ მისი მონაწილეები, სესხის გაცემის პრივილეგირებული პირობების გარდა, სახელმწიფოსგან იღებენ სუბსიდიას, რომელიც ხდება წინასწარი გადახდის ნაწილი.

არსებობს გარკვეული პირობები ფედერალურ პროგრამაში მოხვედრისთვის, რომლის დახმარებითაც შესაძლებელია ბინის შეძენა შეღავათიან საფუძველზე იპოთეკით. ახალგაზრდა ოჯახი, რომელსაც სურს გახდეს წევრი, უნდა აკმაყოფილებდეს შემდეგ მოთხოვნებს:

• ისე, რომ ორივე მეუღლის ასაკი არ აღემატებოდეს 35 წელს.
• გქონდეთ სწორად გათვლილი დადასტურებული მინიმალური თვიური შემოსავალი.
• მიიღეთ ოფიციალური აღიარება უკეთესი საცხოვრებლის საჭიროების შესახებ.
• გაქვთ დანაზოგი, რომ გადაიხადოთ წინასწარი თანხა მინიმალური ოდენობით - 10%.

ზემოხსენებული ფედერალური პროგრამის გარდა, ახალგაზრდა ოჯახებს შეუძლიათ ისარგებლონ კომერციული ბანკების მიზნობრივი იპოთეკური შეთავაზებებით. ისინი გარკვეულ შეღავათებს აძლევენ ამ კატეგორიის მოქალაქეებს. ბინის შეძენის ეს ვარიანტიც გასათვალისწინებელია, რადგანძალიან რთულია სახელმწიფო პროგრამაში მოხვედრა.

უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი იპოთეკა

თუ მსესხებელს უკვე აქვს სახლი, მას შეუძლია გამოიყენოს იგი გირაოდ ახლის შესაძენად. საკრედიტო ინსტიტუტებს, როგორც წესი, აქვთ ძალიან პოზიტიური დამოკიდებულება მსგავსი წინადადებების მიმართ, რადგან ისინი მნიშვნელოვნად ამცირებს მათ რისკებს. უარი მოსალოდნელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც ბინაში არასრულწლოვნები არიან რეგისტრირებული, ვინაიდან ასეთი ვითარება გამორიცხავს დაგირავებული ქონების აღდგენას.

არის ორი შესაძლო ვარიანტი, თუ როგორ იყიდოთ ბინა იპოთეკით არსებული საცხოვრებლის გამოყენებით და ამით გაამარტივოთ ნასესხები სახსრების მიღების ან დავალიანების დაფარვის პირობები:

• პირს, რომელიც გადაწყვეტს განაცხადოს სესხზე, არ აქვს ოფიციალურად დამოწმებული შემოსავალი. ამ ვითარებაში ბანკს შეუძლია დათმობაზე წასვლა და არსებული ქონებით უზრუნველყოფილი ფულის გაცემა.
• ადამიანს სურს გააუმჯობესოს საცხოვრებელი პირობები იპოთეკის დახმარებით. აქ ბანკები, როგორც წესი, სთავაზობენ მომხმარებლებს ქონებით უზრუნველყოფილ სესხს, რომელიც შემდგომში გაიყიდება. ძველი ბინის გაყიდვის შემდეგ ვალის ოდენობა მცირდება მისი ღირებულებით.

ვინ და როგორ შეუძლია მიმართოს იპოთეკურ სესხს?

კანონმდებლობით, 18-დან 55 წლამდე სამუშაო ასაკის რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებს შეუძლიათ იპოთეკით ბინის მესაკუთრე გახდნენ. ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ არჩეულ ბანკს წინასწარ მომზადებული დოკუმენტების პაკეტით, რომელიც ადასტურებს მოქალაქის ვინაობას, მის განათლებას, მუდმივი სამუშაო ადგილის არსებობას, ამჟღავნებს მის შემოსავალს,მიაწოდოს ინფორმაცია სხვა ხელმისაწვდომი სესხების, ასევე შეძენილი ქონების შესახებ. მათზე დაყრდნობით დგება განცხადება იპოთეკაზე.

ბანკმა შეიძლება უარი თქვას მოქალაქეზე, თუ ის დარწმუნებული არ არის, რომ შეძლებს ნაკისრი ვალდებულებების გადახდას. მთავარი დამადასტურებელი ფაქტორი აქ იქნება ინფორმაცია მისი შემოსავლისა და სამუშაო გამოცდილების შესახებ. ზოგიერთ შემთხვევაში შესაძლოა საჭირო გახდეს გარანტიების დახმარება დადებითი გადაწყვეტილების მისაღებად. განცხადების და მასზე დართული საბუთების განხილვის შემდეგ ბანკის ექსპერტები აძლევენ საბოლოო პასუხს ამ პირისთვის სესხის გაცემაზე თანხმობის ან უარის თქმის შესახებ.

იპოთეკის ხელშეკრულების თავისებურებები

დადებითი შედეგის შემთხვევაში დგება იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც ბანკი მსესხებელს აწვდის სახსრებს მის მიერ უზრუნველყოფილი უძრავი ქონების შესაძენად. ეს დოკუმენტი უნდა მოიცავდეს გარიგების ყველა ნიუანსს, მათ შორის მხარეთა უფლებებსა და მოვალეობებს. ბინის შესაძენად იპოთეკური ხელშეკრულების ძირითადი ატრიბუტებია:

• სავარაუდო მნიშვნელობა.
• წინასწარი გადახდის ოდენობა.
• მდებარეობა.
• ზომები.
• მფლობელობის საფუძვლები.

ტრანზაქციის მონაწილეთა უფლება-მოვალეობების თავისებურებაა ქონების სარგებლობის საბანკო შეზღუდვის არარსებობა. მოქალაქეს, რომელმაც სესხი მიიღო, აქვს შესაძლებლობა იცხოვროს, შეაკეთოს და მემკვიდრეობით მიიღოს ქონება. მას არ შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებაზე, სანამ არ დაფარავს ბინის სრულ ღირებულებას და ბანკის ხარჯებს.

დაზღვევაიპოთეკური სესხი

არც ერთი საბანკო დაწესებულება არ უზრუნველყოფს თანხებს ბინის შესაძენად სათანადო სადაზღვევო დოკუმენტაციის გარეშე. უპირველეს ყოვლისა, ასეთი ქმედებები მიმართულია საკუთარი რისკების მინიმუმამდე შემცირებაზე. საბინაო სესხის მისაღებად შესაძლოა საჭირო გახდეს ბინის იპოთეკაზე დაზღვევა, მასზე ქონებრივი უფლებები, მსესხებლის სიცოცხლე, ჯანმრთელობა და შრომისუნარიანობა. პირველი სავალდებულოა მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, მაგრამ დანარჩენის არარსებობის შემთხვევაში ბანკს უფლება აქვს უარი თქვას ნასესხები სახსრების გაცემაზე.

ყველა ამ სერვისის მიღება მარტივია. ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ ნებისმიერ სადაზღვევო კომპანიას, რომელიც ეხება იპოთეკურ სესხს. ჩვეულებრივ, დოკუმენტების მთელი პაკეტის შესრულება ღირს შეძენილი საცხოვრებლის ღირებულების არაუმეტეს 2%. არის სიტუაციები, როდესაც მსესხებელს ასევე აქვს უფლება შეწყვიტოს სადაზღვევო ხელშეკრულება და დააბრუნოს მასზე გათვალისწინებული გადახდების გამოუყენებელი ნაწილი, მაგალითად, სესხის ვალის ვადაზე ადრე დაფარვა ან ბინის იპოთეკით გაყიდვა..

შესაძლო დაზღვეული მოვლენები

დაზღვევის თითოეულ ტიპს, რომელიც გამოიყენება ბინის სესხზე განაცხადის დროს, აქვს გარკვეული სიტუაციების ნაკრები, რომელთა წარმოშობა გულისხმობს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გადახდების განხორციელებას:

• იპოთეკური უზრუნველყოფის ქონება მთლიანად ან ნაწილობრივ განადგურებულია უბედური შემთხვევის შედეგად, როგორიცაა საყოფაცხოვრებო აფეთქება, ხანძარი ან წყალდიდობა. ამ შემთხვევაში კრედიტორს უფლება აქვს მოითხოვოს დაფარვავადაზე ადრე დავალიანება სადაზღვევო კომპანიის მიერ გადახდილი სახსრების ხარჯზე. დაზღვევის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გადახდის თანხა ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას დაზიანებული საცხოვრებლის აღსადგენად.
• იპოთეკის ხელშეკრულების გამცემი პირის გარდაცვალება, აგრეთვე მისი ინვალიდ ცნობა I ან II ინვალიდთა ჯგუფების მინიჭების გამო. როდესაც ხდება ერთ-ერთი ასეთი შემთხვევა, იპოთეკური დავალიანების შემდგომი დაფარვა ხდება მზღვეველის ხარჯზე. მსესხებელი ან მისი მემკვიდრეები ხდებიან ქონების სრული მფლობელები.
• ბინის შესყიდვის გარიგების ბათილად ცნობა მასზე საკუთრების დაკარგვის გამო. აქ სადაზღვევო კომპანია ვალდებულია დაზარალებულებს აუნაზღაუროს ზარალი ქონების საბაზრო ღირებულების ოდენობით.

დაზღვეული მოვლენების დადგომა ავალდებულებს მსესხებელს ამის შესახებ აცნობოს ბანკს და სადაზღვევო კომპანიას.

ამგვარად, სანამ იპოთეკით იყიდით ბინას, უნდა გაეცნოთ საბინაო სესხების ბაზრის ამჟამინდელ მდგომარეობას: მიმდინარე მოთხოვნები და პირობები, ხელმისაწვდომი შეღავათიანი პროგრამები, საჭირო დოკუმენტები. ამ მიდგომის გამოყენება ძალზე მნიშვნელოვანია, რადგან მას შეუძლია დაეხმაროს მსესხებელს საცხოვრებლის სესხის საუკეთესო ვარიანტის არჩევაში და გათავისუფლდეს მის შესრულებასთან დაკავშირებული შესაძლო პრობლემებისგან.