ბინის ყიდვა: ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები. როგორ ვიყიდოთ და მოვაწყოთ ბინა მოსკოვში?

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

ინტერნეტში არის მრავალი სააგენტოს რეკლამა, რომლებიც გვთავაზობენ დახმარებას უძრავი ქონების შეძენაში. ამავდროულად, მათი მომსახურება, მიუხედავად მცირე პროცენტისა, საცხოვრებლის ამჟამინდელი ფასებით, დიდ ოდენობას იწვევს. როგორ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად დადოთ ეს გარიგება? როგორ დავიწყოთ ბინის ყიდვა? ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები დაგეხმარებათ გაიგოთ ამ საკითხის ყველა ასპექტი.

ვეძებ ბინას

საცხოვრებელი ადგილის პოვნა მარტივი ამოცანაა. ფაქტობრივად, მას მრავალი კრიტერიუმი ართულებს: სავალდებულოა კონკრეტულ ფართობზე, ოთახების რაოდენობა, საერთო ფართი, გარკვეული თანხა და ა.შ.

აღსანიშნავია, რომ ბინის ღირებულება არ არის დამოკიდებული მასში ოთახების რაოდენობაზე, არამედ გამოითვლება კვადრატული მეტრის ფასთან შედარებით. ერთოთახიანი ბინა შეიძლება იყოს 95 კვ. მ, და ოროთახიანი ბინა - 62 კვ. მ, ანუ ამ შემთხვევაში ოროთახიანი ბინის ღირებულება ერთოთახიანზე ნაკლები იქნება. კიდევ რას მივაქციოთ ყურადღება? როგორ ხდება ბინის შეძენა (ეტაპობრივი ინსტრუქციები)? მოსკოვში, ისევე როგორც სხვა ქალაქებში, ფასიუძრავი ქონება ბევრ ასპექტზეა დამოკიდებული. მათ შორისაა ტერიტორიის მიმზიდველობა, სახლის ტიპი, დაშორება ცენტრიდან.

როგორ მივუდგეთ ბინის ყიდვას: ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები

მას შემდეგ რაც იპოვით თქვენთვის შესაფერის ვარიანტს, მოგიწევთ დაუკავშირდეთ გამყიდველს და დააზუსტოთ რამდენიმე შეკითხვა. კერძოდ: გარიგების შესაბამისობა და ღირებულება. თუ ცვლილებები არ არის, გთხოვთ დანიშნოთ შეხვედრა ბინის შესამოწმებლად.

დანიშნულ დროს კვლავ უნდა დაურეკოთ გამყიდველს, ჰკითხოთ შეიცვალა თუ არა გეგმები და დააზუსტოთ დრო. თუ გაყიდვა ხდება უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით, დიდი ალბათობით, გარიგებაზე პასუხისმგებელი რეალტორი შესთავაზებს შეხვედრას ბინის დემონსტრირებამდე, რათა დარწმუნდეთ, რომ თქვენი განზრახვები მტკიცეა და ასევე, რათა დაიცვას გამყიდველი საეჭვო პირებისგან.. მან ასევე შეიძლება მოგთხოვოთ ხელი მოაწეროთ შემოწმების ფურცელს. ეს კეთდება იმისათვის, რომ გამოირიცხოს ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია სააგენტოს გვერდის ავლით.

როგორ მუშაობს ბინის ყიდვა? ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქცია გირჩევთ განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციოთ სავარაუდო ახალი სახლის „გაცნობას“. ღირს ყურადღება მიაქციოთ თავად შემოწმების პროცესს, რათა მომავალში არ დაკბინოთ იდაყვები. პირველ რიგში ყურადღება მიაქციეთ შესასვლელს. სწორედ მისთვის უნდა ჩამოყალიბდეს აზრი მეზობლებისა და სახლის საბინაო და კომუნალური მომსახურების მუშაობის შესახებ. პირველ სართულზე ბინის ყიდვისას გულდასმით შეამოწმეთ დაფები და კედლების სახსრები, ბოლო სართულზე - კედლები დაბინძურებულზე. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, ხალიჩების დიდი რაოდენობა და ახალი შპალერი უნდა მოგიტანოთეჭვობს და უფრო საფუძვლიანი გამოკვლევის საბაბად ემსახურება. თუ ბინა კუთხისაა, ყურადღება მიაქციეთ იზოლაციის ხარისხს.

გარდა ამისა, შეამოწმეთ სანტექნიკა და კომუნიკაციები. შეამოწმეთ მილები, მათი მდგომარეობა, შეამოწმეთ ხმაურის დონე, გახსენით ონკანები. ზოგჯერ კანალიზაციის სუნი მოდის სანიაღვრე ხვრელებისგან და ის პერიოდულად ჩნდება და შემოწმების დროს შეიძლება სუსტად იგრძნოს. ამიტომ, არ დაიზაროთ მეზობლებთან საუბარი და შესაძლო ფარული „სიურპრიზების“გარკვევა.

მყისვე ნუ მოაგვარებ! გარიგება

და როგორ მიმდინარეობს ბინის შეძენა? ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქცია გირჩევთ: თუ ყველაფერი გასამმაგდა თქვენთვის, მაშინ ფასის განხილვა გჭირდებათ. გამოვლენილ ხარვეზებზე კამათით, შეგიძლიათ დაარწმუნოთ გამყიდველი, შეამციროს ბინის ღირებულება. ამრიგად, თქვენ შეგიძლიათ შეამციროთ ფასი 10-15% -ით. Მაგრამ ფრთხილად იყავი. 15%-ზე მეტი ფასდაკლება გაფრთხილებთ. როგორც წესი, ასეთი კეთილშობილების მიზეზი არის ფარული ხარვეზები, რომელთა აღმოჩენა მხოლოდ ექსპლუატაციის დროს შეიძლება, ან იურიდიული ასპექტები, რომლებიც თავის ტკივილს მოგცემთ (საუკეთესო შემთხვევაში).

წინასწარი გადახდა

ვაგრძელებთ კვლევას, თუ როგორ ვიყიდოთ ბინა. ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები კვლავ დაგეხმარებათ ამ საკითხის გაგებაში. გარიგების შესახებ საერთო შეთანხმებით წინასწარი ხელშეკრულება უნდა დაიდოს, როგორც მისი შესრულების გარანტი. ეს შეიძლება იყოს ან სადეპოზიტო ხელშეკრულება ან წინასწარი ხელშეკრულება. პირველ შემთხვევაში, ის შეაკავებს გამყიდველს მომხმარებლების შემდგომი ძებნაში, ვინაიდან გარიგების პირობების ცვლილების შემთხვევაში, ისევე როგორც გაყიდვაზე უარის თქმის შემთხვევაში, გამყიდველი ვალდებული იქნებაგადაიხადეთ ანაბრის თანხა 200% ზომით. მყიდველის მიერ ხელშეკრულებების დარღვევა გამოიწვევს გადახდილი თანხის დაკარგვას. ქვითარში ნათლად უნდა იყოს მითითებული, რომ თანხა ირიცხება ანაბრის სახით.

მეორე ტიპის ხელშეკრულებით, როდესაც ტრანზაქცია წყდება (როგორც გამყიდველის, ასევე მყიდველის მხრიდან), თანხა ნებისმიერ შემთხვევაში ბრუნდება. წინასწარ ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს გადახდილი თანხის ოდენობა, ბინის მთლიანი ღირებულება და გარიგების დადების ვადა. აუცილებელია შენიშვნა, რომ თუ აღმოჩნდება რაიმე ფაქტი, რომელიც აფერხებს ან არღვევს შეძენილი ქონების სამომავლოდ გამოყენებისა და განკარგვის უფლებას, წინასწარი გადახდა ეკუთვნის მოცულობის 100%-ის დაბრუნებას..

შემოწმება უძრავი ქონების იურიდიული სისუფთავის

კანონიერი სისუფთავე ნიშნავს გაყიდვაში რაიმე დაბრკოლების არარსებობას, ტვირთის შეზღუდვას და ბინის საკუთრების აკრძალვას, გარიგების კანონიერების გასაჩივრებისა და მისი ბათილად ცნობის მიზეზების არარსებობას..

შეგიძლიათ დაიცვათ თავი საცხოვრებლის მფლობელების საბუთების გულდასმით შემოწმებით და ამ ქონების გადაყიდვის ისტორიის გულდასმით შესწავლით.

რას მოიცავს ბინის ყიდვის პროცედურა (ეტაპობრივი ინსტრუქციები) ამ ეტაპზე?

• უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა შეისწავლოთ სახლის წიგნი. ის შეიცავს ჩანაწერებს ყველას შესახებ, ვინც ოდესმე ცხოვრობდა ამ ტერიტორიაზე, ასევე ინფორმაციას ბინის პრივატიზაციის შესახებ. ამონაწერი პირადი ანგარიშიდან საბინაო ოფისში შესაძლებელია მხოლოდბინის მფლობელი. ყურადღებით ადევნეთ თვალი ყველა მესაკუთრეს და საცხოვრებელ ფართზე რეგისტრირებულებს, რათა შემთხვევით თუ განზრახ არავინ დარჩეს „დავიწყებული“ბინაში, რომელმაც მესაკუთრე შეიცვალა.
• შემდეგი ნაბიჯი იქნება სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მიწის კადასტრის სააგენტოში ვიზიტი. იქ, ერთ რეესტრში ინახება ინფორმაცია ბინაზე ყველა ტრანზაქციის, შეზღუდვისა და ტვირთის შესახებ.

აღსანიშნავია, რომ საცხოვრებლის მფლობელის საკუთრება არ არის ყველაზე მნიშვნელოვანი. მნიშვნელოვანია ის ფაქტი, რომ მას აქვს მისი გამოყენების უფლება. მფლობელი უნდა იყოს ქმედუნარიანი მოქალაქე. თუ ამ საკითხში ეჭვიც კი გაჩნდა, უმჯობესია დაიცვათ თავი და მოითხოვოთ სერთიფიკატი ნარკოლოგიური და ფსიქონევროლოგიური დისპანსერიდან.

გაყიდვის ხელშეკრულების ხელმოწერა

მას შემდეგ რაც დარწმუნდებით გარიგების უსაფრთხოებაში, აუცილებელია ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება. მან უნდა შეასრულოს კანონით დაწესებული ყველა პირობა. ეს მოთხოვნები რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო, საგადასახადო და საოჯახო კოდექსებით.

კონტრაქტში უნდა იყოს მითითებული შემდეგი პუნქტები:

• ხელშეკრულების სათაური.
• ტრანზაქციის რეალური ადგილი.
• კონტრაქტის ხელმოწერის თარიღი.
• შესავალი ნაწილი. ის უნდა შედგებოდეს ტრანზაქციის მონაწილეთა სიისგან, თითოეული მონაწილის პირადობის დამადასტურებელი მოწმობის დეტალების მითითებით (პასპორტები - მოზრდილებისთვის, დანარჩენებისთვის - დაბადების მოწმობები). თუ ერთ-ერთი მონაწილე არისიურიდიული პირი, მითითებული უნდა იყოს დასახელება და მისი დეტალური ინფორმაცია.
• ქონების აღწერა (ფართი, რომელი სახლის რომელ სართულზე მდებარეობს ბინა, რამდენი ოთახი).
• საკუთრების მისამართი.
• ობიექტის ღირებულება.
• ვადა და გადახდის წესი.
• ინფორმაცია რეგისტრირებული მაცხოვრებლების შესახებ და მათი რეგისტრაციის მოხსნის ბოლო ვადა.
• ბინის მყიდველისთვის გადაცემის ვადა და პროცედურა.
• კონტრაქტის სავალდებულო რეგისტრაციის მითითება.
• მიუთითეთ ხელშეკრულების ასლების რაოდენობა.
• პარტიების ხელმოწერები.

ბინის ყიდვისა და რეგისტრაციის პროცედურა (ეტაპობრივი ინსტრუქციები): რეგისტრაცია

უძრავი ქონების ტრანზაქცია შეუძლებელია Rosreestr-თან მისი სახელმწიფო რეგისტრაციის გარეშე. განხილვის პერიოდი უნდა იყოს არაუმეტეს ოცი დღისა, თუმცა ზოგჯერ პროცედურის ხანგრძლივობა ერთ თვემდეა.

გარიგების სახელმწიფო რეგისტრაციისას ტარდება დოკუმენტაციის სამართლებრივი ექსპერტიზა და მისი კანონიერების შემოწმება. ეს პროცედურა ემსახურება უძრავ ქონებაზე უფლებების წარმოშობის, შეზღუდვის, გადაცემის ან შეწყვეტის იურიდიულ მტკიცებულებას. ის არის ერთადერთი ფაქტი, რომელიც ადასტურებს ასეთი პრივილეგიის არსებობას.

ბინის გადაცემა და გადაცემის აქტის ხელმოწერა

ასე მივედით დასკვნით ეტაპამდე, თუ როგორ ხდება ბინის შეძენა (ეტაპობრივი ინსტრუქციები). საბოლოო დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს, რომ გარიგება განხორციელდა კანონის ფარგლებში, არის გადაცემის აქტი. მასში მითითებულია გამყიდველის გადაცემის ფაქტიუძრავი ქონების საკუთრება, ფაქტობრივი გამოყენებისა და საკუთრების ჩათვლით, ასევე მყიდველის მიერ მისი მიღების ფაქტი.

დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს პუნქტს, რომელშიც მითითებულია დრო, რომლის განმავლობაშიც გამყიდველი ვალდებულია გაათავისუფლოს ბინა. საბუთების მიღებისას აუცილებელია შეძენილი ქონების გადაცემის ზუსტი თარიღის დაზუსტება. კვლავ განიხილეთ რა უნდა დარჩეს ბინაში (ყველა ინფორმაცია წინასწარ კონტრაქტში უნდა იყოს მითითებული). მითითებულ დროს ხდება გადაცემის აქტის ხელმოწერა. ხელშეკრულება გაფორმებულია ორ ეგზემპლარად, თითო ტრანზაქციის თითოეული მხარისთვის.

მანამდე უნდა შეამოწმოთ საცხოვრებელი, აიღოთ ბინის და კომუნალური გადასახადების გადახდის დამადასტურებელი ქვითრები, დავალიანების არარსებობის ცნობა და, რაც მთავარია, გასაღებები. თუ ყველაფერი რიგზეა, ხელი მოაწერეთ დოკუმენტს.

გარდა ამისა, შეგიძლიათ სთხოვოთ ყოფილ მფლობელებს დატოვონ დოკუმენტები წინა ტრანზაქციების შესახებ ბინაში.

გადაცემის აქტის გაფორმების მომენტიდან მყიდველი ხდება ქონების სრული მფლობელი და შეუძლია რეგისტრაცია განაგრძოს ახალ საცხოვრებელ ადგილას.

გარიგების დაზღვევა

ჩვენ დეტალურად გავაანალიზეთ როგორ ხდება ბინის შეძენა (ეტაპობრივი ინსტრუქციები). ნასყიდობის ხელშეკრულების დაზღვევის (ან სხვაგვარად საკუთრების დაზღვევის) რეგისტრაცია ნებაყოფლობითი პროცესია და, სამწუხაროდ, ჩვენს ქვეყანაში დიდი პოპულარობით არ სარგებლობს. ის იცავს მყიდველს ბინაზე საკუთრების ჩამორთმევის შემთხვევაში. სადაზღვევო თანხაგადასახდელია თუ ტრანზაქცია ბათილად გამოცხადდება.

რეკომენდებულია დაზღვევის აღება შემდეგ შემთხვევებში:

• გამყიდველი არ არის ბინის მფლობელი. ხელშეკრულების გაუქმება შეიძლება აღიარებული იყოს, თუ მესაკუთრემ უარი თქვა გაყიდვაზე ხელმოწერამდე და რწმუნებული მაინც დადო გარიგებაზე.
• პროცესში ჩართულია არასრულწლოვანი პირი. ხელშეკრულება ძალას შეწყვეტს, თუ მეურვეობის ორგანოები დაამტკიცებენ, რომ ბავშვის საცხოვრებელი მდგომარეობა გაუარესდა ქონების გაყიდვის შემდეგ.
• შეთანხმებული ღირებულება ბინის საბაზრო ღირებულების ქვემოთ.

წარმატებებს გისურვებთ თქვენს გარიგებებში!