როგორ ვიყიდოთ ბინა რეალტორის გარეშე: ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციები, ნიუანსი და მახასიათებლები

2024 ავტორი: Howard Calhoun | [email protected]. ბოლოს შეცვლილი: 2023-12-17 10:32

არსებობს მოსაზრება, რომ რეალტორის გარეშე სახლის ყიდვა შეუძლებელია. სინამდვილეში, ეს არ არის ისეთი რთული ამოცანა, რომელსაც ნებისმიერს შეუძლია გაუმკლავდეს. დიახ, უძრავი ქონების აგენტი ზოგავს კლიენტის დროს, მაგრამ ეს არავითარ შემთხვევაში არ არის იმის გარანტია, რომ მყიდველს მომავალში შეძენილ ქონებასთან დაკავშირებით პრობლემები არ შეექმნება. გარდა ამისა, შუამავლის მომსახურება ფასიანია და შეიძლება მიაღწიოს ტრანზაქციის ღირებულების 10%-ს, რაც უძრავი ქონების ამჟამინდელ ფასებში გამოიწვევს დალაგებულ თანხას.

რამდენიმე წესის ცოდნით და ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციებით "როგორ ვიყიდოთ ბინა რეალტორის გარეშე", შეგიძლიათ შეიძინოთ სახლი შედარებით მოკლე დროში.

მოსამზადებელი ეტაპი

პირველ რიგში, თქვენ უნდა სწორად შეაფასოთ თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები. ეს კითხვა ძალიან მნიშვნელოვანია, მაშინაც კი, თუ საცხოვრებლის მაძიებელი კარგად არის. ბინის ფასი აისახება თუნდაც სანოტარო მომსახურების ღირებულებაში, გადასახადის ოდენობით, რომელიც მომავალში უნდა გადაიხადოთ.

ფასზე მოქმედი ფაქტორები:

• შენობის მდებარეობა;
• მასალა, საიდანაც აშენებულია სახლი(მაგალითად, პანელის ობიექტები ნაკლებად ღირებულია ვიდრე აგურის ობიექტები);
• ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა;
• კადრები და საცხოვრებლის განლაგება, თუმცა თუ ვსაუბრობთ ახალ შენობაზე, ეს კითხვა ჩვეულებრივ არ ჩნდება;
• რემონტის ხელმისაწვდომობა;
• მთელი სახლის სართული და სართული, რომელზეც იყიდება საცხოვრებელი;
• გათბობის ტიპი. მაღალი ტარიფებით ამ ფაქტორს დიდი მნიშვნელობა ენიჭება.

არის კიდევ რამდენიმე რჩევა ბინის ყიდვისას პრობლემების თავიდან ასაცილებლად. დარწმუნდით, რომ გაანალიზეთ მიწოდება და მოთხოვნა მსგავს ქონებაზე. საიდუმლო არ არის, რომ დიდი ქალაქის საზღვრებში, საცხოვრებლის ფასი ბევრჯერ აღემატება მის ღირებულებას. მაშასადამე, არსებობს ფასების გარკვეული „აწევა“და თუ ისინი სთავაზობენ ძალიან იაფ საცხოვრებელს, მაშინ მასში ალბათ გარკვეული პრობლემებია. ეს შეიძლება იყოს დიდი დავალიანება კომუნალურ გადასახადებზე, შიდა კომუნიკაციების ცუდი მდგომარეობა ან სათაურის დოკუმენტებთან დაკავშირებული პრობლემები. თუ მიზეზის დადგენა შეუძლებელია, მაშინ შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ დამოუკიდებელ ექსპერტს და შეაფასოთ თქვენთვის სასურველი ქონება.

გაყიდვა თუ პირველადი საცხოვრებელი?

პირველადი ბაზარი არის უძრავი ქონება იურიდიული ისტორიის გარეშე, მასზე არავის არასოდეს მიუღია საკუთრება. შესყიდვა ხდება უშუალოდ დეველოპერისგან. უმეტეს შემთხვევაში, საცხოვრებლის შეძენის ეს ვარიანტი ბევრად უფრო მომგებიანია, რა თქმა უნდა, თუ ყიდულობთ ბინას ექსპლუატაციაში მყოფ შენობაში. სწორედ ასეთ ვითარებაში არ უნდა გაჩნდეს კითხვა, როგორ ვიყიდოთ ბინა ახალ კორპუსში რეალტორის გარეშე.თქვენ მხოლოდ უნდა შეამოწმოთ დეველოპერი და თუ ყველაფერი კარგადაა, მაშინ თავისუფლად იყიდეთ საცხოვრებელი.

მაგრამ თუ მზა საცხოვრებელს იყიდით, ფულს ვერ დაზოგავთ. ობიექტი, რომელიც ჯერ კიდევ მშენებარეა, იაფია. ანუ დეველოპერთან იდება წილის ხელშეკრულება და მომავალი მფლობელი ელოდება, სანამ მთელი შენობა აშენდება და ამოქმედდება. მშენებლობა შეიძლება გაგრძელდეს წლების განმავლობაში, ასე რომ, თუ სასწრაფოდ გჭირდებათ საცხოვრებელი, მოგიწევთ გაჩერება უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე.

გადამყიდველები არის უძრავი ქონება, რომელიც უკვე იყო და არის ვინმეს საკუთრება. ასეთი საცხოვრებელი კვადრატული მეტრის შეძენისას ყურადღებით უნდა გაანალიზოთ საკუთრების საბუთები, რათა მომავალში არ შეგექმნათ ყოფილი მფლობელის ნათესავების ან შვილების გარეგნობის პრობლემა.

ოფციების შერჩევა

საბედნიეროდ, როდესაც ინტერნეტი გამოჩნდა, მეტი შესაძლებლობა გაჩნდა ნებისმიერი საქონლის მოსაძებნად. როგორ ვიყიდოთ ბინა რეალტორის გარეშე? ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციებში შემდეგი ნაბიჯი არის შესაბამისი ვარიანტების არჩევა.

თქვენ უნდა დაიწყოთ იმ ტერიტორიის არჩევით, სადაც მყიდველს სურს ცხოვრება. მომავალი საცხოვრებელი ადგილი უნდა აკმაყოფილებდეს მყიდველის ყველა მოთხოვნას, უნდა იყოს შესაბამისი ინფრასტრუქტურა, სატრანსპორტო ცვლა. რამდენიმე ვარიანტის არჩევის შემდეგ, შეგიძლიათ დაიწყოთ დარეკვა. რეკლამები, როგორც ინტერნეტში, ასევე გაზეთებში, იქნება მფლობელებისა და რეალტორებისგან.

ნახვა

დათანხმდით ყურებაზე დღისით, თუნდაც შაბათ-კვირა იყოს. ამ ღონისძიებაზე მარტო არ უნდა წახვიდეთ. პირველ რიგში,ინფორმაცია უფრო ობიექტურად აღიქმება, თუ ვინმე ახლოს არის. როცა ადამიანი უფრო ემოციურია და შეუძლია ნაჩქარევი და არასწორი გადაწყვეტილების მიღება.

აუცილებლად შეაფასეთ არა მხოლოდ შიდა ბინა, არამედ შესასვლელიც. თავად სახლს არ უნდა ჰქონდეს ბზარები. ესაუბრეთ მეზობლებს, თუ ეს შესაძლებელია. მოიარეთ ტერიტორია, ნახეთ, რამდენად ახლოსაა სკოლა ან სკოლამდელი დაწესებულება, რამდენი დრო დასჭირდება ტრანსპორტირებამდე.

როდესაც მიდიხართ ბინის გასაყიდად, არასოდეს წაიღოთ ფული თან.

თუ უყურებთ ბინას ზედა სართულზე, მაშინ ყურადღება მიაქციეთ არის თუ არა გაჟონვა ჭერზე და კედლებზე. ხალიჩების დიდმა რაოდენობამ, განსაკუთრებით კედლებზე, უნდა გამოიწვიოს გარკვეული აზრები. იგივე ეხება კუთხის აპარტამენტებს. სასურველია, სახლი იყოს სრულად იზოლირებული, უკიდურეს შემთხვევაში, მხოლოდ ის ბინა, რომელიც შესყიდულია. პირველ სართულზე ბინას სარდაფიდან სუნი არ უნდა ჰქონდეს.

დაამოწმეთ კომუნალური ოთახები, მილები უნდა იყოს კარგ მდგომარეობაში, წყლის წნევა ძლიერი. იდეალურ შემთხვევაში, სახლი არ უნდა იყოს 10 წელზე მეტი ხნის.

შეძენის თანხმობის დადასტურება

ეტაპობრივი ინსტრუქციის ეს ნაბიჯი "როგორ ვიყიდოთ ბინა რეალტორის გარეშე" შედგება ორი ეტაპისგან:

• საბუთების შემოწმება;
• ავანსი ან დეპოზიტის გადარიცხვა.

საბუთების შემოწმება

საუფლებო დოკუმენტაციის გადამოწმება უნდა დაიწყოს პასპორტის მონაცემებისა და საბინაო დოკუმენტებში მითითებული ინფორმაციის შეჯერებით. შეამოწმეთ ლეგალურისისუფთავე ასევე შესაძლებელია Rosreestr-ის ადგილობრივ ფილიალთან დაკავშირებით. ამისათვის მოთხოვნილია ამონაწერი რეესტრიდან, სადაც გამოჩნდება ინფორმაცია მფლობელის შესახებ, შესაბამისი გაცემის თარიღისთვის. რეკომენდირებულია დაუკავშირდეთ მოქმედ ორგანიზაციას და ასევე სთხოვოთ მათ ინფორმაცია იმის შესახებ, არის თუ არა რაიმე დავალიანება კომუნალურ მომსახურებაზე. თუ არსებობს, განსაკუთრებით უფრო დიდი, ეს მნიშვნელოვნად შეამცირებს შესყიდვის ფასს.

რა საბუთები უნდა მოითხოვოს მესაკუთრეს:

• ამონაწერი რეესტრიდან ან მოწმობიდან;
• პასპორტი;
• სერთიფიკატი, რომელიც მზადდება გაყიდვამდე;
• ამონაწერი სახლის რეესტრიდან, გაფართოებული.

აუცილებლად განიხილეთ მფლობელთან, რომ გაყიდვის დროს საცხოვრებელი სახლი იყო გამორთული.

ანაბარი

ბინის გადახდისას გათვალისწინებულია ანაბარი და ავანსი. თანხა დგინდება მხარეთა შეთანხმებით, საცხოვრებლის ღირებულებიდან გამომდინარე. მაგრამ მხარეებს შორის დეპოზიტის გადაცემის დროს უკვე შეთანხმება უნდა მიღწეულიყო, რა ფასად იქნება გასხვისება. შეგიძლიათ მიიღოთ ქვითარი გამყიდველისგან, დადოთ დეპოზიტის ხელშეკრულება ან წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, რომელშიც შეგიძლიათ დააფიქსიროთ თანხის გადარიცხვის მომენტი და ტრანზაქციის სრული ღირებულება.

მეორადი ბინების ყიდვისას სჯობს დადოთ დეპოზიტის ხელშეკრულება სამოქალაქო კოდექსის ყველა მოთხოვნის სრული დაცვით, კერძოდ:

• თუ გამყიდველი, თანხის მიღების შემდეგ, განაგრძობს ქონების გაყიდვის მცდელობას, იგი იღებს ვალდებულებას დააბრუნოს ანაბარი ორმაგი ოდენობით;
• მარცხის შესახებმყიდველი ტრანზაქციისგან დეპოზიტის დაბრუნებას არ ექვემდებარება.

არ იქნება ზედმეტი მხარეთა ზრახვების სერიოზულობის დასადასტურებლად ნოტარიუსთან დაკავშირება. სანოტარო ბიუროში შეგიძლიათ დაადასტუროთ წინასწარი ხელშეკრულება ან შეთანხმება დეპოზიტზე, ან ორივე ერთად.

მზადდება გარიგებისთვის

როგორ ვიყიდოთ ბინა რეალტორის გარეშე? ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქციებში შემდეგი ნაბიჯი არის გადახდის საკითხის მოგვარება: როდის განხორციელდება, საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციამდე თუ მის შემდეგ. მყიდველისთვის უფრო მომგებიანია გადაიხადოს Rosreestr– ში საცხოვრებლის უფლებების რეგისტრაციის შემდეგ; ის გამორიცხავს ფულის დაკარგვასთან დაკავშირებულ რისკებს. გამყიდველს სურს მიიღოს თანხები რეგისტრაციის სამსახურთან დაკავშირებამდე, რათა არ დაკარგოს ფული და საცხოვრებელი ერთდროულად. ამ პრობლემის მოგვარება საკმაოდ მარტივია - ბანკთან ხელშეკრულების გაფორმება ბანკის უჯრედის იჯარაზე. ბუნებრივია, მომსახურება ფასიანია, მაგრამ ამ გზით თითოეულ მხარეს აქვს დამატებითი გარანტია და ხარჯები შეიძლება გაიყოს ნახევარზე.

გარიგების შესრულება და უფლებების გადაცემა

დღეს ასეთი ტრანზაქციების ნოტარიულად დასრულება არჩევითია. გამყიდველიდან მყიდველზე საკუთრების გადაცემა უნდა დარეგისტრირდეს უძრავი ქონების უფლებათა რეესტრში. მიუხედავად ამისა, რეკომენდებულია სანოტარო ბიუროს მომსახურებით სარგებლობა, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველს ადრე არ ჰქონია ასეთი გამოცდილება. უძრავი ქონების ფასებთან შედარებით, სანოტარო მომსახურების ღირებულება მაღალი არ გამოიყურება. ამ სპეციალისტს აქვს იურიდიული განათლება და შესაბამისი გამოცდილება. მას შეეძლება კომპეტენტურად გააფორმოს ხელშეკრულება, განჭვრიტოს რისკებისაჭიროების შემთხვევაში დაადასტურეთ თანხების გადარიცხვის ფაქტი და ფიზიკური პირების ქმედუნარიანობა - გარიგების მონაწილეები.

ბინის შესყიდვის რეგისტრაცია არ შემოიფარგლება მხოლოდ ხელშეკრულების გაფორმებით. ახლა თქვენ უნდა მიხვიდეთ სარეგისტრაციო ოფისში. საკუთრების დასარეგისტრირებლად ორივე მხარე უნდა დაესწროს. წარმოდგენილი უნდა იყოს შემდეგი დოკუმენტები:

• ტრანზაქციის ორივე მონაწილის ვინაობის დამადასტურებელი დოკუმენტი;
• გაყიდვის კონტრაქტი;
• საკადასტრო პასპორტი საცხოვრებლისთვის;
• თუ გამყიდველს ჰყავს შვილები, მაშინ საჭირო იქნება დოკუმენტი მეურვეობის ორგანოსგან;
• თუ გამყიდველსა და მყიდველს ჰყავთ მეუღლეები, მაშინ საჭირო იქნება მისგან ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა გაყიდვაზე და შეძენაზე, თუ საცხოვრებელი არ არის შეძენილი საერთო საკუთრებაში;
• სახელმწიფო მოსაკრებლის გადახდის ქვითარი.

სანამ სარეგისტრაციო განყოფილებაში მიხვიდეთ, ჯობია დააზუსტოთ ბინის შესაძენად საბუთების სრული სია.

უძრავი ქონების გადაცემა და სრული ანგარიშსწორება

მფლობელობის გადაცემის რეგისტრაციის დასრულების შემდეგ, გამყიდველი იღებს მთელ ფულს სეიფიდან.

ფინალური ეტაპია ბინის ახალ მფლობელზე გადაცემა. სხვათა შორის, ბინის გადაცემის პირობები და პირობები უნდა იყოს გათვალისწინებული ხელშეკრულებით. ხშირად, თავად ხელშეკრულებაში მითითებულია გადაცემული ქონების სია, ეს შეიძლება იყოს ავეჯი, ჩაშენებული ტექნიკა. თუ სია დიდია, მაშინ აქტი უნდა შედგეს. ეს დოკუმენტი მნიშვნელოვანია როგორც მყიდველისთვის, ასევე გამყიდველისთვის. მყიდველს ნათლად ესმის, რა გადაეცემა მას კედლებთან ერთად, ხოლო გამყიდველი - რამას აღარ მოეთხოვება არაფრის გაკეთება, მით უმეტეს, რომ ეს უსარგებლოა. მთავარია არ დაგავიწყდეს იმის დამატება, რომ მხარეებს არ აქვთ პრეტენზია ერთმანეთის მიმართ.

ბინადრობის ნებართვა

გამყიდველები (ბინა ან სახლი) შეიძლება დარეგისტრირდნენ ჩამოსვლის ადგილზე საკუთრების მოპოვებისთანავე.

რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება

ამ ბაზარზე უძრავი ქონების მაღალი ღირებულების გამო, არის უამრავი თაღლითები და არაკეთილსინდისიერი გამყიდველები, რომლებიც უკანონოდ იღებენ საცხოვრებლის დოკუმენტებს, აყალბებენ მათ და ცდილობენ რაც შეიძლება სწრაფად გაყიდონ კვადრატული მეტრი. ამიტომ, ყველა დოკუმენტი, როგორც უფლების დამადასტურებელი, ასევე პირადობის დამადასტურებელი, გულდასმით უნდა შემოწმდეს. არ უნდა „იჩქაროთ“ძალიან დაბალ ფასზე, საშუალო საბაზრო ღირებულების -10%-მაც კი უნდა გაგაფრთხილოთ. შესაძლოა, ეს არ არის სასწრაფო გაყიდვა ქვეყნიდან გასვლის გამო, მაგრამ უბრალოდ გამყიდველი მალავს ზოგიერთ ფაქტს, რამაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს ტრანზაქციაზე.

ბინის ყიდვის მეტი ნიუანსი და მახასიათებლები:

• თქვენი დეპოზიტის დაკარგვის თავიდან ასაცილებლად, დადეთ წინასწარი ხელშეკრულება გამყიდველთან, რომელიც არ აძლევს მას უფლებას, მოძებნოს ახალი მყიდველები წინასწარი გადახდის მიღების შემდეგ.
• უარი თქვით გარიგებაზე, თუ მესაკუთრის ნაცვლად მოქმედებს უფლებამოსილი პირი, მაშინაც კი, თუ მინდობილობა შედგენილია ყველა წესის დაცვით. შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ მინდობილობის გამცემი პირი უკვე „დატოვა ამ სამყაროდან“, მაშინ ტრანზაქცია ადვილად შეიძლება ბათილად იქცეს.
• გახსოვდეთ, რომ ციხეში მყოფ პირს უფლება აქვს მიიღოს წილიბინა, ამიტომ სახლის წიგნაკი გულდასმით უნდა იყოს შესწავლილი, მეზობლების მიერ გასაუბრება, რათა რამდენიმე წელიწადში არ შეხვდეთ რეციდივისტს მისი ბინის ზღურბლზე, რომელიც ციხიდან გამოვიდა და საცხოვრებელი არსად აქვს.

პრინციპში, პასუხი კითხვაზე, როგორ იყიდოთ ბინა საკუთარი ხელით, არ უნდა გაჩნდეს. თავად რეალტორების უმეტესობამ არ იცის რა გააკეთოს ზოგიერთ სიტუაციაში. ამ ხელობის სწავლა მხოლოდ პრაქტიკით შეიძლება, მაგრამ არ გინდა იყო "გვინეა გოჭი" და ფულიც კი გადაიხადო ამაში. ამიტომ, თუ რამე გაუგებარია, უმჯობესია ადვოკატს მიმართოთ. თქვენ თავად უნდა იყოთ ფხიზლად და ფრთხილად დოკუმენტების შემოწმებისა და გადაწყვეტილების მიღებისას.